第二章房地产投资基本原理.ppt

从人力资源管理的变化看职业生涯规划,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第二章 房地产投资基本原理,第一节 投资要素原理,在假定投资的动机是来源于赚取净利润的前提条件下，只有当投资收益大于投资成本时，投资者才会投资。,投资者需考虑三个要素：收益、成本、预期,一、收益,收益的表现形式可以是利润。包括：,社会平均利润,投资风险收益,创新利润,二、成本,利率和税收是影响投资成本的两个重要因素,:,当利率下降时，会刺激投资,;,税收的增减直接影响房地产的投资成本。,三、预期,投资归根到到底是对未来进行风险决策，所决策的也就是未来收益能否大于投入成本。,房地产投资决策中对土地区位的预期和对房地产需求的预期将直接影响着房地产投资类型的决策。,第二节 边际成本与收益理论,一、边际成本递减递增规律,它是描述成本与产量之间关系的规律。开始时,边际成本随产量的增加而减少,当产量增加到一定程度时,就随产量的增加而增加。边际成本曲线是一条先下降而后上升的“,U”,形曲线。,二、收益理论,1.,边际收益递减规律：又称边际报酬递减规律或边际产量递减规律，指在技术水平不变的条件下，增加某种生产要素的投入，当该生产要素投入数量增加到一定程度以后，增加一单位该要素所带来的产量增加量是递减的。,由图可见生产,(,产量增长,),可划分为三个阶段：,第,阶段，,MPAP,，,收益递增阶段；,第,阶段，,MPAP,，,收益递减阶段；,第,阶段，,MP1,时 代表该个股的系统风险高于大盘,1,时 代表该个股风险低于大盘,一个公司股票的,为,1.5,，无风险利率为,8%,，市场上所有股票平均报酬率为,10%,，则该公司股票的预期报酬率为（）。,A,、,11%,B,、,12%,C,、,15%,D,、,10%,某股票为固定增长股票，其增长率为,3%,，预期第一年后的股利为,4,元，假定目前国库券收益率为,13%,，股票市场平均收益率为,18%,，该股票的,系数为,1.2,，那么该股票的价值为（）元。,A,、,25,B,、,23,C,、,20,D,、,4.8,答案：,A,1.,该股票的收益率,E,（,r,j,）,=i+,【,E,（,r,m,）,-i,】,j,=13%+1.2(18%-13%),=19%,2.,股票价值,V=A/(i-s),=4/(19%-3%),=25,（元）,