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下半年四川省房地产估价师制度与政策土地制度概述考试试卷

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下半年四川省房地产估价师《制度与政策》：土地制度概述考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、评估某宗房开发用地 10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 10月16日。如果预测该宗土地 10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到 10月16日，即在 10月16日的房价实际为（）万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
2、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是__的体现。
A．经济学原理
B．均衡原理
C．替代原理
D．对立原理
3、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为。
A：305万元
B：463万元
C：636万元
D：961万元
E：执行层的组织协调
4、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标估算法
5、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。
A．股票+投资基金
B．债券+投资基金
C．投资基金+股票+债券
D．股票+债券
6、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为。
A：出售型房地产
B：出租型房地产
C：办公型房地产
D：自用型房地产
E：工业用地的监测点评估价格
7、房地产置业投资中，在持有期内获得每年__的股本收益率也是很平常的事。
A．20%～30%
B．20%～25%
C．15%～20%
D．10%～15%
8、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是。
A：市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B：能够用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C：房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D：金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
E：借款合同
9、房地产能抵消通货膨胀的影响，特别是（）的影响。
A．预期通货膨胀
B．非预期通货膨胀
C．成本型通货膨胀
D．需求型通货膨胀
10、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A．政府部门
B．建设部门
C．房管部门
D．开发企业
11、某房地产开发公司经过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。( 试题)该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为类。
A：负债
B：资产
C：成本
D：所有者权益
E：执行层的组织协调
12、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对__征收的一种税。
A．交易的任何一方
B．交易双方
C．产权承受人
D．出售方
13、对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行__检验。
A．经济可行性
B．边际可行性
C．地方政策的支持
D．人员质量
14、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元/(m2·年)，则其面临__。
A．市场供求风险
B．周期风险
C．变现风险
D．通货膨胀风险
15、国家对房地产开发项目资金比例要求是__。
A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
16、下列有关丘的表述中，不正确的是__。
A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C．组合丘一定大于独立丘
D．房屋权属证书中应注明丘号
17、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
18、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。
A．空置量
B．空置率
C．空置水平
D．空置面积
19、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是。
A：养老保险费
B：失业保险费
C：医疗保险费
D：劳动保险费
E：执行层的组织协调
20、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的。
A：相互影响性
B：适应性
C：不一致性
D：保值性与增值性
E：借款合同
21、物业服务企业的资质管理实行。
A：一级审批制度
B：逐级审批制度
C：分级审批制度
D：分别审批制度
E：执行层的组织协调
22、配比原则是指将与对应的费用、成本进行对比，以结出损益。
A：资产
B：负债
C：收入
D：利润
E：执行层的组织协调
23、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。
A：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积
B：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×土地单价÷建筑物总面积
C：某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
D：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积÷土地总价
E：工业用地的监测点评估价格
24、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％，期限为 ，购房者月还款额的增长率为0.5％，则购房者的首次还款额是元。
A：2040.82
B：3451.83
C：5089.01
D：6666.37
E：借款合同
25、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里动工开发日期是指。
A：开发建设单位进行形式性投入的日期
B：开发建设单位进行实质性投入的日期
C：开发建设单位进行目的性投入的日期
D：开发建设单位进行实验性投入的日期
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就__出台了部门规章。
A．红线
B．绿线
C．紫线
D．蓝线
E．黄线
2、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用。
A：条形基础
B：独立基础
C：箱形基础
D：桩基础
E：执行层的组织协调
3、房地产投资的__特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A．相对较高的收益水平
B．易于获得金融机构的支持
C．能抵消通货膨胀的影响
D．提高投资者的资信等级
4、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的是第一步。
A：需求影响因素分析
B：吸纳率分析
C：需求预测分析
D：市场购买者的产品功能需求
E：借款合同
5、购买某类房地产，一般抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为__%。
A．6
B．6.9
C．8.8
D．9
6、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的条件为。
A：取得执业资格
B：达到继续教育合格标准
C：受聘于具有资质的房地产估价机构
D：具有完全民事行为能力
E：刑事处罚尚未执行完毕
7、下列不计入用地面积范围的有。
A：无明确使用权属的冷巷
B：有明确使用权属的间距地
C：市政管辖的马路等公共用地
D：公共使用的排水沟
E：已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地
8、不需要办理施工许可证的是__建设工程。
A．工程投资额30万元以下的
B．建设面积300m2以下的
C．建设面积500m2以下的
D．工程投资额30万元以下且建筑面积在300m2以下的
E．投资额50万元以下且面积不超过300m2的
9、某票面金额为450000元、到期日为 12月30日的贴水债券，若贴现率为10％，则该债券于 9月12日最适宜的转让价格为元。
A：436000
B：436500
C：436562
D：436685
E：执行层的组织协调
10、反映和描述房地产市场状况的指标，包括__三种类型。
A．空置率指标
B．供给指标
C．需求指标
D．市场交易指标
E．存量指标
11、影响工程造价的主要因素包括。
A：基本构造要素的单位价格
B：基本构造要素的实物工程质量
C：基本构造要素的实物工程数量
D：基本构造要素的实物工程概况
E：基本构造要素的实物工程特点
12、物业服务企业的工作内容包括．( 试题)
A：确立管理目标
B：制定维修养护方案
C：制定安全保卫方案
D：提出预算
E：确定物业服务费的收费标准
13、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为。( 试题)
A：利润总额
B：投资利润
C：税后利润
D：可分配利润
E：借款合同
14、居住区绿地系统的组成中，居住组团的小块绿地属于。
A：公共绿地
B：专用绿地
C：宅旁绿地
D：街道绿地
E：执行层的组织协调
15、人防工程的地下室面积__建筑面积。
A．属不应分摊的共有
B．属分摊的共有
C．不属共有
D．属物业公司所有
16、根据有无抵押担保，债券可分为。
A：信用债券
B：抵押债券
C：担保债券
D：记名债券
E：公募债券
17、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是__。
A．通货膨胀风险
B．周期风险
C．比较风险
D．变现风险
18、下面四个选项中，说法不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物
B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分能够再次抵押，但不得超出其余额部分
C．乡、村企业的土地使用权能够单独抵押
D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押
19、财产租赁、转让所得，适用比例税率，税率为__。
A．17%
B．20%
C．25%
D．30%
20、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是。
A：土地储备
B：销售方案的细化
C：建设项目的质量控制
D：申领《建设用地规划许可证》
E：借款合同
21、将借款本息视为现金流出的基本报表是。
A：全部投资现金流量表
B：资本金现金流量表
C：借款还本付息估算表
D：投资计划与资金筹措表
E：借款合同
22、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。
A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于 11月签署
B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于 8月举办
C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
23、下列属于时期指标特点的有。
A：各时期指标值能够直接累加
B：各时点指标值不能够直接累加
C：一般同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比
D：一般同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比
E：每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的
24、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括。
A：分散风险职能
B：组织经济补偿职能
C：融通资金职能
D：防灾防损职能
E：分配职能
25、建筑物的耐久年限划分为、 以下等五个等级。
A：1 以上
B：50—1
C：40—50年
D：5—40年
E：15~40年