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物业部工作方案

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后勤集团物业管理部

运行管理方案
( 讨论稿)

9月

一、 物业管理部的工作目标
服务目标
( 一) 、 年度师生满意度不低于85%;
( 二) 、 重大责任安全事故率为0;
( 三) 、 校园环境整洁优美, 各类活动环境营造良好;
( 四) 、 各类房屋及建筑设施设备完好, 完全具备使用功能;
( 五) 、 年度培训计划完成率不低于90%。
服务原则
快速反应、 耐心细致、 服务为主、 教育为辅

二、 物业管理部工作内容及范围
(一)、 承担包括房屋及附属设施设备的维修、 管理和保养(水电气五金土建综合), 简易工程施工; 设备资料及各类工程资料的档案建立和管理;
( 二) 、 参与学校基建及大型维修项目的招投标方案编制, 招投标工作的组织、 参与和执行; 施工项目现在的管理配合;
( 三) 、 校区周边安全环境的维护和协调; 学校进出门人财物的管理, 校园重点区域巡逻及问题处理, 安防消防监控管理, 内部交通环境的维护;
( 四) 、 校区环境清洁卫生的维护, 垃圾清扫清运, 校园绿化改造养护, 花卉种植养护, 环境布置和重大活动, 突击搬运工作的支持;
( 五) 、 教师值班公寓的日常物业服务工作( 保安, 保洁, 维修, 绿化, 客服等) ; 参与学校对教师公寓房屋分配的手续办理, 退房验房及入住的保障;
( 六) 、 物业管理工作中的各类合同, 档案资料, 技术文档图纸的保管与存放管理; 部门工作运行中的各类操作记录和文件资料保管等工作。
( 七) 、 统计水电气及各类物料消耗, 及时发现运行不正常数据, 并组织研究分析, 出台解决方案; 制定有效措施进行节能降耗、 有效利用资源。
( 八) 、 负责与学校物业管理运行有关的外部环境的联络, 如水务, 电力, 公安, 交管, 环保, 消防, 气象, 城管等相关部门工作配合联络。
( 九) 、 学校各类教育教学大型活动的支持保障, 各类外部单位参观调研会务的支持保障。
( 十) 、 其它临时突击安排的工作。

三、 物业管理部整合后的组织架构
( 一) 、 架构

物业管理部
工程组
绿化组

保洁组
护校队
公寓组

( 二) 、 人员配备计划

部 门
组
岗 位
编 制
部门办公室

部长
1
主管
1
合 计
2
工程
机电运行组
主管
1
空调工
1
配电工
2
锅炉工
1.5
综合维修组
领班
1
水电综合工
6.5
泥木工
2
合 计
15
保结
保洁组
主管
1
保洁工
26
清运组
领班
1
清运工
4
合 计
32
绿化
绿化养护组
主管
1
领班
2
绿化工
10
合 计
13
保安
护校队
队长
1
指导员
1
领班
3
保安员
24
合 计
29
公寓管理

主管兼维修
1
内勤
1
保洁
2
合 计
4
总 计
95

四、 物业管理部各岗位的主要职责及人员配备
( 一) 、 各岗位主要工作职责:

▲物业管理部部长
1、 负责拟定房屋及附属设施设备、 公用设施设备维修养护工作计划, 确保正常教育教学活动的开展;
2、 拟定校园公共环境秩序和卫生绿化各项工作计划, 并监督执行情况; 组织员工参与校园重大活动的支持保障工作;
3、 负责物业管理工作重大问题的汇报和协调解决, 编制水电气报表, 分析能耗问题及时汇报;
4、 负责编制物业管理工作财务资金的预算, 审核部门借款和报销, 审核部门物料的消耗和申购;
5、 负责与物业管理有关的政府及外部部门沟通、 协调, 实现对教育教学工作环境的支持和保障;
6、 负责组织拟定部门内部管理制度和各项管理流程, 参与外包项目的谈判、 合同拟定和执行, 项目管理工作的落实;
7、 负责部门人员工作分工, 考核和调整, 研究改进工作流程, 解决内部矛盾和冲突, 保障物业工作的有效进行;
8、 指导和培训部门员工业务知识和工作方法, 提高团队工作能力;
9、 完成集团领导交办的其它任务。

▲行政主管
1、 主要协助部门从事部门内部行政管理和工作质量监督开展工作;
2、 负责组织部门员工参与集团开展的各类活动, 并做好支持保障工作;
3、 负责部门各类文件档案资料的管理, 分类汇总, 存档查询( 工程合同, 专项服务合同, 资产账目, 各类招投标材料, 部门工作计划会议纪要等) ;
4、 负责申报部门工作开展所需的物料并跟踪验收, 办理费用支出和报销手续, 建立费用统计台账; 固定资产的清查, 定期( 每半年) 盘点一次;
5、 负责参与部门工作绩效考核, 部门内部贯标审核工作;
6、 配合工程技术部门的一些手续办理和资料存档工作;
7、 完成部长交办的其它工作。
▲工程组主管
1、 负责拟定设施设备及工程维修工作计划, 执行各项维修保养工作规定, 领导工程相关人员做好维修保养服务;
2、 负责协调工程人员, 快速有效的完成维修申请, 确保各项设施设备正常运行, 保障师生正常的工作、 学习和生活;
3、 负责维修工作的检查和回访, 收集日常工作反馈, 建立人员工作绩效记录;
4、 负责工程维修养护工作中相关物料的申购, 参与相关工程合同的评审, 负责项目现场管理的安排, 签证, 项目验收;
5、 对员工实施奖惩, 考核, 建议人员调整, 使工程维修保养工作顺利进行;
6、 负责拟定工程人员的管理制度, 操作规程并负责监督执行, 指导下属工作的开展, 不定期进行业务培训和学习;
7、 完成部长交办的其它任务。

▲综合维修领班
1、 负责教学区( 生活区) 水电及其它综合维修, 设备的操作和保养, 全面负责该区域各类维修;
2、 严格按照操作规程进行作业, 负责调度并带领员工在本区域内进行日常巡检, 发现问题及时处理;
3、 指导水电工正确、 详细的填写工作记录和维修记录, 建立维修记录; 根据辖区员工工作质量和数量对员工进行考核和绩效工资的发放。
4、 加强自身业务能力学习, 提高解决问题的能力;
5、 紧急情况下或者有重大项目实施无条件服从主管的调度;
6、 完成上级交办的其它工作。

▲水电综合维修工
1、 负责校区水电系统及建筑附属门窗、 座椅等各类综合维修;
2、 服从调度安排, 按照管理规程进行维修施工, 加强日常巡查, 发现维修问题及时处理;
3、 详细的填写工作记录和维修记录, 建立工作档案;
4、 按时参加班组会议, 参加业务学习, 提高技术能力;
5、 熟悉学校各类维修情况, 不断创新维修方式方法, 有效节约材料;
6、 完成上级交办的其它工作。

▲设备操作维修工( 配电工、 锅炉工、 中央空调工)
1、 主要负责设备操作和保养, 严格按照操作规程进行设备操作并建立运行和保养记录; 提出设备维修保养计划报主管审核。
2、 配合设备维保方对设备进行维保, 监督维保工作按照合同落实到位; 按时对设备系统运行进行巡视记录, 发现问题及时处理; 积极参与工作区的维修工作;
3、 正确、 详细的填写工作记录和维修记录; 做好设备系统区域的环境卫生工作;
4、 努力专研, 积极学习, 提高技术能力;
5、 做好调度工作, 统计维修单据, 做好电能消耗统计, 提交报表; ( 配电设备)
6、 认真完成锅炉水处理工作, 定期对水质进行化验, 做好记录; ( 锅炉设备)
7、 按照季节变换, 提前做好设备的换制工作, 做好前期准备调试工作: ( 空调设备)
8、 完成上级交办的其它工作。

▲泥瓦工
1、 负责校园的路面, 花坛, 房屋建筑, 墙面粉刷等维修工作;
2、 在辖区内进行日常巡检, 发现问题及时处理;
3、 详细填写工作记录和维修记录, 向主管提交每月维修工作计划并认真落实, 执行到位;
4、 熟练操作工具, 爱护工具, 负责各类小型砌筑, 修补工作;
5、 服从调动, 参与突击任务, 完成上级交办的其它工作。

▲木工
1、 负责学生宿舍的各类柜子, 桌椅板凳, 门窗锁, 床等维修工作;
2、 负责生活区域各类小件制作, 各类标示标牌修补工作;
3、 按时收集报修单, 及时处理各类保修工作, 详细填写工作记录和维修记录;
4、 熟练操作工具, 爱护工具, 积极配合其它工种开展工作;
5、 服从调动, 参与突击任务, 完成上级交办的其它工作。

▲保洁组主管
1、 负责带领保洁服务人员, 按时完成清扫和保洁工作, 确保校园始终保持良好的环境, 保障师生正常的工作、 学习和生活;
2、 负责保洁组工作中相关物品和工具的申购验收和保管, 物料领用和消耗的统计;
3、 执行操作规程并负责监督执行, 培训员工工作技能, 不定期进行业务培训和学习; 4、 组织员工保障学校各类活动的开展, 环境保洁, 会议布展, 清场巡视等工作;
5、 每年定期组织员工配合工程组清理建筑屋面排水沟槽淤泥, 及时处理各类建筑垃圾;
6、 负责员工奖惩, 绩效考核, 人员调整的提出, 参与各类突击任务;
7、 服务调动, 完成上级交办的其它任务。

▲清运领班
1、 负责带领员工进行垃圾清运, 定时巡查垃圾桶垃圾清理清理, 确保环境整洁;
2、 带领员工回收废品, 实行垃圾分类, 确保存放点消防安全;
3、 负责校区消杀工作的执行和监督外协方定期对校园区域消杀, 带领员工进行突击性, 临时性消杀, 并做好记录;
4、 带领员工参与学校重大活动和突击任务的搬运工作;
5、 协助保洁工开展特殊情况的保洁, 如洗地, 高处作业, 洗地毯等;
6、 完成上级交办的其它工作。

▲室内保洁工
1、 负责走廊过道的清扫拖洗, 墙面楼梯天棚的清洁; 擦拭各类设施设备及标示标牌, 做到表面干净整洁;
2、 负责卫生间大便器小便器的洗刷, 地面墙面洗手台清洁, 玻璃的清洁; 工具摆放整齐。
3、 负责垃圾桶的擦洗, 及时处理垃圾避免满溢造成二次污染;
4、 负责责任范围内的绿化带卫生环境维护; 参与突击任务的处理工作;
5、 完成上级交办的其它任务。

▲办公楼保洁工
1、 负责走廊过道的清扫拖洗, 墙面楼梯天棚的清洁; 擦拭各类设施设备保障表面干净整洁;
2、 负责卫生间大便器小便器的洗刷, 地面墙面洗手台清洁, 玻璃的清洁; 每次会议室活动结束后及时进行清洁, 做好领导办公室的清洁
3、 负责垃圾桶的擦洗, 及时处理垃圾避免满溢造成二次污染; 工具摆放整齐。
4、 定期进行业务培训和学习; 参与突击任务的处理工作;
5、 完成上级交办的其它任务。

▲室外保洁工
1、 负责路面的清扫拖洗, 草坪清洁; 擦拭各类设施设备保障表面干净整洁;
2、 负责卫生间大便器小便器的洗刷, 地面墙面洗手台清洁, 玻璃的清洁; 工具摆放整齐, 不乱丢乱放。
3、 负责垃圾桶的周边区域卫生清洁, 避免油污;
4、 定期进行业务培训和学习; 参与突击任务的处理工作;
5、 完成上级交办的其它任务。

▲清运工
1、 负责校园公共区域垃圾桶垃圾的清理转运工作; 参与屋面及校园建筑垃圾的转运工作;
2、 转运过程中注意油污和液体防漏, 杜绝二次污染;
3、 参与垃圾处理工作, 收集相关部门的垃圾进行处理;
4、 定期进行业务培训和学习; 参与学校重大活动和突击任务的搬运工作;
5、 完成上级交办的其它任务。

▲绿化组主管
1、 根据部门工作目标, 制定绿化组年度工作计划, 带来班组员工落实工作计划;
2、 负责绿化管理工作中相关物品和工具的申购和验收, 相关服务合同的参与审核和谈判, 物品使用和保养的统计;
3、 负责提出绿化组员工的奖惩, 考核, 确保绿化管理工作顺利进行;
4、 根据不同树种苗木色块草坪的生长习性, 指导下属工作的开展, 做好校园绿化养护花卉培育工作;
5、 不定期进行业务培训和学习, 提高绿化组员工的绿化养护花卉培育的技能水平;
6、 负责调度班组员工参与学校重大活动和突击任务的搬运工作;
7、 完成上级交办的其它任务。

▲绿化领班
1、 负责带领绿化服务人员, 在主管的指导下进行植物修剪、 锄草、 施肥等, 确保校区始终保持良好的环境, 保障师生正常的工作、 学习和生活;
2、 负责绿化管理工作中相关物品和工具的保管, 向主管进行维修申报;
3、 注意平时员工工作标准, 建议人员的奖惩, 为主管对员工的考核提供依据;
4、 遵守操作规程并负责监督执行, 带领员工做好绿化养护工作, 不定期进行业务培训和学习;
5、 参与学校重大活动和突击任务的搬运工作;
6、 完成上级交办的其它任务。

▲花卉领班
1、 负责带领花工按照年初培育计划进行花卉培育、 扦插和浇水养护等, 确保校区主要区域四季有花卉, 营造优美的环境;
2、 负责花卉培育工作中相关物料和工具的验收和保管;
3、 安排员工养护办公室绿色植物花卉, 并定期更换养护; 负责重大活动的场地花卉摆放和撤换养护;
3、 注意员工日常工作表现, 收集信息向上级建议奖惩, 建议人员调整;
4、 严格遵守各类管理规定, 带领员工做好花卉培育摆放等养护工作; 不定期进行业务培训;
5、 参与学校重大活动和突击任务的搬运工作;
6、 完成上级交办的其它任务。

▲绿化工
1、 在领班的带领下进行植物修剪、 锄草、 施肥, 栽种等, 确保校区始终保持良好的环境, 保障师生正常的工作、 学习和生活;
2、 按照季节变化针对性进行绿化工作, 做好防病虫害, 防干旱等养护工作;
3、 按照规程要求操作绿化设备, 定期对设备进行保养;
4、 定期进行业务培训和学习; 参与突击任务的搬运和消杀工作;
5、 完成上级交办的其它任务。

▲花工
1、 在领班的带领下进行花卉种植, 培育, 浇水, 除草, 上盆等各项花卉培育工作, 确保校区四季有花卉;
2、 及时为重大活动和场地摆放撤换花卉, 并进行保养;
3、 定期对办公室内绿色植物进行保养;
4、 定期进行业务培训和学习; 参与突击任务的搬运工作;
5、 完成上级交办的其它任务。

▲保安队长
1、 负责拟定保安队工作计划, 执行各项治安保卫工作制度, 领导保安人员做好校区综合治安管理服务;
2、 参与协调周边环境关系, 保持与所在区域公安消防部门的联络, 及时处理不安定因素;
3、 负责联系安防消防系统维保方对系统故障进行维修, 负责护校队工作使用的设施设备的维护, 维修申报和验收工作;
4、 负责护校队工作所需相关物品的申报, 保管和领用, 物品耗用的统计汇报;
5、 负责提出保安人员的考核, 奖惩, 执行保安人员训练计划, 检查各项工作的落实;
6、 负责学校各类活动、 会议的现场保卫, 周边交通秩序的维护;
7、 完成上级交办的其它任务。

▲指导员
1、 协助队长开展护校队工作, 执行各项治安保卫工作制度, 领导保安人员做好校区综合治安管理服务;
2、 参与护校队内部管理, 加强与队员交流沟通, 了解思想动态, 及时处理不安定因素;
3、 分管校园消防系统维护工作, 定期对校园消防系统进行检查, 抽查, 确保消防设施设备正常运行;
4、 负责护校队工作所需相关物品的申报, 保管和领用, 物品耗用的统计汇报;
5、 负责组织保安人员的训练计划, 落实训练计划考核工作;
6、 负责学校各类活动、 会议的现场保卫, 周边交通秩序的维护;
7、 完成上级交办的其它任务。

▲保安领班
1、 按照操作规程和部门安全管理规定带领队员做好每班执勤工作;
2、 负责校园巡逻工作的开展, 每班带领队员按照巡逻路线对各区域进行巡逻, 并做好巡逻记录, 及时报修, 及时处理突发事件。
3、 负责各值班室卫生的检查打分评比, 督促队员做好清洁卫生, 工具摆放规范;
4、 巡逻校园设施设备, 每晚进行查房工作, 发现安全隐患及时汇报;
5、 参与处理突发事件, 参与学校各类重大活动的保卫工作;
6、 完成上级交办的其它任务。

▲消防管理员( 1人)
1、 按照学校消防管理制度开展巡查工作, 确保各类消防设施符合要求, 并做好巡视记录;
2、 保持与消防大队的联系, 参加各类消防会议并及时汇报, 牵头落实各类消防要求;
3、 负责消防监控室的卫生的, 做好设施设备清洁卫生, 工具摆放规范;
4、 配合队长制定消防工作计划, 制定消防培训计划并落实培训计划, 做好记录存档工作;
5、 参与处理突发事件, 参与学校各类重大活动的保卫工作;
6、 完成上级交办的其它任务。

▲保安员( 24人)
1、 按照操作规程和部门安全管理规定进行进出门管理, 外来人员验证登记; 教职工物品的登记保管工作, 按时开关门。
2、 保持值班室卫生清洁, 工具摆放规范;
3、 巡逻校园设施设备, 每晚进行教学区查房工作, 发现安全隐患及时汇报;
4、 参与处理突发事件, 参与学校各类重大活动的保卫工作;
5、 进行校园交通秩序维护, 参与零星搬运工作;
6、 完成上级交办的其它任务。

▲公寓主管兼维修
1、 根据学校规定主管教师值班公寓的日常物业管理工作;
2、 每日对公寓环境及公共设施设备进行巡查, 发现问题及时处理;
3、 正确、 详细的填写维修记录, 建立每日档案;
4、 根据学校规定办理教职工退房和入住工作, 切实做好保障工作;
5、 负责教师公寓日常安全检查, 及时提醒防火防盗, 做好各类服务工作的提示, 特别是停水停电的提示, 降低对教职工日常生活的影响程度。
6、 负责教师公寓的教职工日常设施维修工作, 指导和检查下属工作的开展;
7、 完成部长交办的其它任务。

▲公寓管理员
1、 根据学校关于教工值班公寓的有关规定开展物业服务工作;
2、 积极处理和汇报教师生活中反映的物业问题, 确保及时有效的解决相关问题;
3、 负责为教工提供电卡充值服务, 编制资金和物料消耗报表; 教工煤气使用的申领和发放, 保管好办公室各类资产;
4、 协助行政主管处理部分办公事务, 文字处理;
5、 负责公寓住户档案的保管, 房屋使用情况建档, 执行。办理入住和退房验收手续, 并做好记录;
6、 完成领导交办的其它任务。
五、 物业管理部薪酬体系
为了规范员工薪酬发放, 实现责权利对应, 使部门薪酬管理有据可查, 程序化, 规范化; 突显多劳多得, 优劳多得, 有效激励员工努力工作,制定本体系;
( 一) 、 遵循的原则
1、 多劳多得, 优劳多得
2、 基本保障, 稳定大局, 激励优先
( 二) 、 管理职责
各班组主管:
1、 对新进员工按照薪酬体系规定提出初次工资标准建议, 参与部门薪酬工作会议。
2、 根据本班组考核结果, 结合班组成员的日常考核核发奖金到班组内员工, 上报部门备案。
行政主管:
1、 根据集团对部门考核核发的奖金总额按照部门规定分配到各班组报部长批准;
2、 负责解释薪酬体系, 组织培训各班组员工对薪酬体系理解, 孰知。
部 长:
1、 根据后勤集团政策结合本部门工作实际情况制定和修改部门薪酬体系, 每年组织班组长和职工代表对薪酬制度的执行情况进行研讨, 并做相应的完善和修改。
2、 按照薪酬体系对新进班组长以上岗位的员工制定初次薪酬标准, 并提供考核依据的说明。
3、 对班组整体工作进行考核, 根据绩效考核制度对各班组奖励工资核定, 并详细记录;
4、 根据行政主管对班组工作的检查结果, 结合服务效果的反馈综合确定各班组的工作绩效标准。
( 三) 、 薪酬体系
1、 员工收入
指包括月度全薪和福利、 津贴补贴等, 其中月度全薪含固定工资和绩效奖金两部分。福利是集团按照规定形式支付给员工的报酬形式, 包括法定福利和补充福利。津贴补贴是员工加班的补偿收入。
2、 薪酬构成
( 1) 、 员工月度工资构成: 基础工资+基础绩效+浮动绩效( 工作绩效+劳动绩效+特别表现) +社保及各类补贴。
各岗位基础绩效( 含基础工资) 浮动工资比例表
班组
主管
员工
办公室
固定部分70%, 浮动绩效30%

工程组
固定部分70%, 浮动绩效30%
固定部分80%, 浮动绩效20%
护校队
固定部分70%, 浮动绩效30%
固定部分90%, 浮动绩效10%
绿化组
固定部分70%, 浮动绩效30%
固定部分90%, 浮动绩效10%
保洁组
固定部分70%, 浮动绩效30%
固定部分90%, 浮动绩效10%
公寓组
固定部分70%, 浮动绩效30%
固定部分90%, 浮动绩效10%

( 2) 、 年终奖金: 根据员工全年工作绩效情况发放。
a工作未满三个月的不参与年终绩效奖金发放;
b工作满三个月不满一年的按照工作月份和工作绩效折合计算发放;
( 3) 、 加班补贴: 加班除法定节假日原则上进行调休, 法定节假日加班按照国家规定执行。
( 4) 、 基础工资: 按照1300元给付;
( 5) 、 基础绩效: 分两部分, 一部分按照部门岗位职级分类而定, 按照岗位对工作的影响程度, 重要程度定薪, 参考要素有工作复杂性, 技术含量, 安全性, 经济性, 工作条件等等, 员工易岗易薪。第二部分为工龄绩效, 每满一年增加20元,200元封顶;
( 6) 、 缺勤工资: 员工缺勤能够经过加班冲抵, 否则缺勤日无薪。
( 7) 、 寒暑假工资: 寒暑假期间如果无调休安排, 不上班的一律只发生活补助, 标准为20元/日。
( 8) 、 浮动绩效
a、 根据工作完成情况, 效果, 质量而定;
b、 根据员工考勤情况, 遵守集团和部门各项规定情况而定, 具体表现在主动性, 服从性, 责任心等方面。
c、 特别表现根据实际情况而定, 参考要素有: 受到书面表扬和严重投诉, 积极创新改进流程有效果或者节约大量资金, 避免了安全事故的发生等。
( 9) 、 社保及各类补贴: 按照集团规定执行。
3、 工资结构表
岗级与全薪表( 9级3档)
职 位
极差
档距
基础绩效标准
浮动工资标准
区间
全薪范围
区间
岗位工资
工龄工资
一档
二档
三档
区间

工程主管、 保安主管、
200
150
800
950
1100
0-210
530-650
2630-3260
指导员、 行政主管、 工程领班、 弱电工、
250
150
550
700
850
0-210
460-590
2310-2950
一级电工、 绿化主管、 公寓主管
100
100
450
550
650
0-210
440-540
2190-2700
配电工、 二级电工、 保洁主管、 一级水工、 空调工、
100
100
350
450
550
0-210
410-520
2060-2580
花卉领班、 锅炉工、 二级水工、 泥木工
100
100
250
350
450
0-210
390-490
1940-2450
保洁领班、 绿化领班、 保安领班,
50
100
200
300
400
0-210
370-470
1870-2380
管理员、 保安
60
100
120
220
320
0-210
160-200
1580-2030
清运、 绿化、
60
50
60
110
160
0-210
150-180
1510-1850
室内保洁、 外环保洁
0
30
0
30
60
0-210
140-170
1440-1740
以上工资总额中不含社保金额。

( 四) 、 员工定薪
1、 应届大学毕业生
由各专业最低档级标准起薪, 转正后, 根据其自身能力及正式职位对应的职级确定工资。
2、 社会招聘人员
首先根据其所任的职位确定职级, 然后根据其相关工作经验、 绩效和能力的综合评价确定其最终薪酬, 原则上不超过所在职级第三档薪资。
试用期的薪酬为满额绩效薪酬的80％。转正后的浮动部分根据薪酬结构所确定的比例确定。
3、 关键职位特招人员
由于特殊职位的情况及后勤物业保障服务的需要, 个别关键职位特招人员的全薪必须经过后勤集团审评, 且此类人员的数量一般不应超过部门总人数的2%。
试用期的固定薪酬原则上为转正后薪酬的80%。
(五)、 绩效奖金
( 参照物业管理部绩效考核办法执行)
(六)、 薪酬调整
根据后勤集团每年情况进行。

六、 物业管理部绩效考核制度
为了发现不足并改进不足, 更好督促和激励员工提高工作质量, 给人力资源管理提供依据, 有效的评价员工, 奖优罚劣, 保证工作质量, 特制定本规定。
(一)、 遵循的原则
1、 公平、 公正、 公开的原则;
2、 重在提高工作质量为原则;
3、 与工资调档、 奖励等关联为原则。
(二)、 考核主体
1.集团考核, 部门考核, 班组考核三个主体;
2.部门根据集团考核, 结合班组工作计划完成情况, 班组建设效果等对班组整体进行绩效考核, 核定绩效工资总额。
(三)、 职责权限
1、 各班组主管:
( 1) 、 对班组内员工进行考核, 根据工作计划安排及工作量完成情况和效果对每个员工进行评价。
( 2) 、 根据部门核定的班组奖金总额对班组内员工进行分配, 并做好员工思想工作。
2、 行政主管:
( 1) 、 负责按照部门规章制度对各班组工作进行周检查, 并进行打分记录;
( 2) 、 每月25日提交本月各班组工作绩效检查结果, 结合部长日常抽检结果共同作出本月班组工作绩效考评, 发放各班组主管确认。
3、 部 长:
( 1) 、 根据后勤集团政策结合本部门工作实际情况制定和修改部门薪酬体系, 每年组织班组长和职工代表对薪酬制度的执行情况进行研讨, 并做相应的完善和修改。
( 2) 、 按照薪酬体系对新进班组长以上岗位的员工制定初次薪酬标准, 并提供考核依据的说明。
( 3) 、 对班组整体工作进行考核, 根据绩效考核制度对各班组奖励工资核定, 并详细记录;
( 4) 、 根据行政主管对班组工作的检查结果, 结合服务效果的反馈综合确定各班组的工作绩效标准。
(四)、 考核形式和周期
1.班组考核: 每月进行一次, 部门根据行政主管检查及相关抽查结合集团工作评价对各班组工作情况进行评价作为该班组浮动绩效总额的确定;
2.员工考核: 由主管/领班记录每天工作质量, 工作数量, 被投诉情况等, 每月进行一次汇总, 月底对员工工作进行综合评价打分;
3.行政主管以工作执行效果及部长对工作的考核进行评定。以岗位责任的主要指标和上级分派的工作完成情况对员工进行考核。
4、 考核形式, 打分制, 考核周期, 检查工作每周一次, 考核周期每月一次。
(五)、 考核指标
1、 班组考核
( 1) 、 任务完成情况: 工作计划的落实情况; 班组工作流程管理制度执行情况, 工作检查效果; 责任范围内的投诉; 集团的检查结果( 权重75分)
( 2) 、 协同配合情况: 是否积极主动配合其它部门和班组工作; 参与集团、 部门各类活动的情况( 权重15分)
( 3) 班组建设: 遵守集团和部门劳动纪律情况; 班组人员培养及培训工作开展情况; ( 权重10分)
( 4) 突出表现: 班组较好地执行影响较大的工作任务; 节约效果明显的管理措施落实情况, 重大责任事故( 奖罚权重10分)
2．员工考核
( 1) 、 工作质量: 工作量, 工作复杂程度, 工作计划完成情况及效果, 相关工作的检查和评价( 权重85分)
( 2) 、 班组建设方面, 集团活动的参与、 工作协作程度, 内部管理,劳动纪律等; ( 权重15分)
( 3) 、 突出事件, 突击任务完成情况, 应急处理等。( 奖罚权重10分)

( 六) 、 与浮动绩效挂钩规定
1、 各岗位浮动绩效占工资总额的比例:
主管/领班30%, 工程组员工20%, 其它班组员工10%
2、 工作与浮动绩效挂钩考核
每月根据工作评价结果对班组工作完成情况和表现打分, 部门根据集团对物业部工作的评价进行调整确定, 班组长参与本班组绩效奖励的分配;
主管( 专业领班) 根据班组工作考核效果、 员工考核结果对相关岗位人员进行浮动绩效核发。
浮动绩效: 见薪酬体系结构
实发奖金=浮动绩效总额*集团核定比例*班组考核工资额/部门总工资额*员工当月考核分数/总分%
3．员工考核分比例和浮动绩效发放比例对照表
等级
1
2
3
4
5
6
分数
100-110%
90-100%
80-90%
70-80%
60-70%
60%以下
绩效奖励比例
90-100%
80%-90%
70-80%
50-60%
20-30%
0
突出表现
根据情况进行奖罚。
( 七) 、 考核要求
1、 对员工的考核要求
( 1) 、 每工作日主管/领班进行工作检查, 记录员工是否按照操作规程操作, 工作质量是否够达到标准, 结合师生投诉和反馈, 工作检查, 反应效率, 工作任务和质量情况等进行奖励。
( 2) 、 员工突出表现的奖分, 计入考核总分。( 参考指标: 行为造成的影响程度)
( 3) 、 每月被扣分达两次者或者连续两个月被扣分的, 主管应进行绩效谈话, 如拒不改正的予以辞退。( 绩效面谈后仍不改正被扣分的员工)
( 4) 、 考核要始终坚持教育改正为主辅助经济惩罚, 或者调整岗位培训, 对于屡教不改者加大惩罚力度, 对于惩罚仍不改者予以辞退。
2、 对班组的考核要求
( 1) 、 各班组主管、 领班之间以大局为重, 要求工作配合畅通, 下级服从上级安排, 不得以任何理由推诿, 拖延工作。考核人员应本着公平公正的原则, 客观的进行检查和抽查工作。如考核人员弄虚作假, 一经查实, 对责任人严肃处理, 处以50-100元的罚款, 严重者辞退。
( 2) 、 部门工作会议上确定的工作计划, 经过讨论后认可的工作内容必须在规定的时间内完成并上报部门, 不得延误。
( 3) 、 工程组, 教师公寓维修简报每周一上午10时前上报部门; 公寓维修材料、 水电煤气报表及各班组考勤、 考核每月28日( 2月份26日) 下午3时之前报到部门( 特殊情况另行通知) 。学校的水电费抄表报表每月28日17时之前报部门, 无特殊情况不得延误。
( 4) 、 针对集团和部门组织的活动, 主管和领班在不影响正常工作的情况下必须大力支持, 积极组织相关人员参加。班组为学校和集团争光的事例, 除对当事人表彰外将给与主管或领班适当的奖励。
( 5) 、 各主管要做好本班组工作的检查, 工具及设备维修等相关工作的文字记录, 记录规范性将作为考核班组的重要依据。各主管应时刻关注本班组重要工作并一线监督执行到位。积极带领员工实施工作开展, 效果显著的将在每月奖金分配上予以倾斜。
( 6) 、 对于每次贯标工作班组整体工作表现优异的, 给予班组长适当的奖励, 表现较差的予以扣分。因为对工作责任心不强, 监督不到位而给学校和集团造成重大损失的的主管或领班将视情节轻重处罚, 直至开除。
( 7) 、 要求各主管24小时保持手机开通, 有特使情况应该告知部门, 违者一次扣20元。
( 8) 、 各班组新进员工试用期满后主管必须对其进行各类考核, ( 书面考核由各主管根据相关工作出题, 部门审核监督) , 考试合格者方可转正。各主管在新员工试用期期间必须进行至少一次面谈, 了解员工思想情况, 做好引导工作, 使新员工尽快融入到我们这个集体中。
( 9) 、 针对每年工作绩效考核优异, 从未被扣罚的主管或者领班, 按照奖励分数的多少排序, 部门在年终奖励方面予以倾斜。
( 八) 、 考核投诉解决程序
1、 考核数据尽可能保证客观, 针对检查有文字或者图片记录, 对于模糊不清的能够进行劝诫, 证据确实的予以奖罚分;
2、 对于上级扣分有争议的员工可向行政主管进行情况说明, 由行政主管进行评判, 如不能解决交由部门办公会讨论, 以部门办公会议决定为准。
( 九) 、 考核操作程序
1.每月按照部门工作会议确定工作计划, 并形成会议纪要的形式发给各作业组。工作计划一般不得变更, 特殊情况不能按期进行计划工作, 各班组需要与部长进行沟通, 双方确认后, 各作业组开展工作;
2.各主管为各级员工建立日工作评价记录, 作为员工工作评价的基础资料, 每周班组会议上班组长应对本周工作情况进行总结, 对于奖励和扣分都应告知员工;
3.月末, 部长与各作业班组进行考核并确认考核结果, 各班组长与员工确认考核结果, 提交物业管理部作为绩效工资发放依据。
( 十) 、 其它
1、 本规定解释修改权在物业管理部, 经集团总经理批准后生效。
( 十一) 、 考核量表
1、 岗位考核量表;
2、 每月/周工作安排计划( 对照会议纪要)
3、 员工考核分数登记表。
保洁岗绩效考核量表( 教学楼)

考核内容
考核指标( 满分110分)
得分
工作质量85
天棚目视无蜘蛛网和明显灰尘( 10分) 一次扣1分

墙面目视无脚印、 球印和明显污渍( 10分) 一次扣1分

目视地面、 楼梯无积水, 无污渍, 无废弃物( 10分) 一次扣1分

窗台、 水台无积水、 无明显灰尘, 无渣滓( 10分) 一次扣1分

栏杆无明显灰尘, 公共区域玻璃无明显污渍( 10分) 一次扣1分

垃圾桶干净, 垃圾不满溢, 及时清理( 10分) 厕所无明显异味, 大小便池干净。( 10分) 一次扣1分

工作失误被有效投诉( 15分, 一次扣2分)

劳动纪律15
遵守操作规程( 3分) 违反一次扣1分。全勤( 2分) 缺勤扣2分

遵守集团和部门的各项规定( 5分) 视情节扣1-5分

服从领导、 服从调度; ( 5分) 视情节扣1-5分

突出表现10
好人好事, 被师生表扬、 工作表现突出等( 奖励1-3分)

消除重大安全隐患, 避免或者节约重大经济损失或支出( 3分)

参与突击任务, 工作量增加等视工作量进行奖励( 1-4分)

实得分

被考核人

考核人

后勤集团物业管理部制
保洁岗绩效考核量表( 室外保洁)

考核内容
考核指标( 满分110分)
得分
工作质量85
草坪目视无废弃物, 烟头, 废纸( 10分) 一次扣1分

建筑墙面目视无明显污渍( 10分) 一次扣1分

地