个人住房贷款的主要方法及练习.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,-,*,第五章个人住房贷款,第一节 概述,第二节 工具,第三节 运作,1,-,背景,1998.7,国务院，,关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知,，逐步实行住房分配货币化,职工购房来源：职工工资，住房公积金，个人贷款、住房补贴等,1998.5,中国人民银行,个人住房贷款管理办法,，完善住房金融体系。,2,-,一、个贷的概念和种类,1.概念（掌握）,金融机构,自然人,贷款,购买、建造、改造、修缮各类住房,3,-,2.种类（熟悉）,资金来源,A自营性贷款：,银行发放，信贷资金，,资金成本高，利率高，额度大，,灵活,B委托性贷款：,中心，住房公积金贷款，,低进低出,C组合贷款：,B+A,4,-,住房交易形态,首次住房贷款,一级市场，一手房贷款,再交易住房贷款,二级市场，二手房贷款,5,-,贷款用途,A个人住房贷款,B个人大修贷款,按购买住房类型,A经济适用房贷款,B商品房贷款,6,-,二、特征（熟悉）,1.期限长：,6-30年，,2.零售性：,数量多，单笔金额少,3.分期偿还性：,难一次还清贷款,加：4.灵活性：,体现在A i n 上,7,-,三、主要术语（掌握）,1.贷款金额,概念：,借款的数额,贷款限额,：数量，*万元,比例，A%,取整,一般额度：,10-30万元,8,-,2.首付比率,概念：,注意：首期首次，住房总价住房款,表示：,A%,几种情况,9,-,3.贷款比率,概念：,表示：,A%：例如80%,成数：贷款八成,关系：首付比率贷款比率100%,10,-,4.偿还比率,概念：,表示：,A%：例如80%,一般30%。,11,-,4.贷款余额,概念：,尚未偿还的贷款本金数额,表示：P,m,作用：提前还款时需计算,12,-,总结,1.贷款金额,2.首付比率,3.贷款比率,4.偿还比率,5.贷款余额,最高,最低,最高,最高,实际,术语 限额,20%，40%,80%，60%,30%,13,-,分析,李阳于2007年6月，购得位于西安市青岛路房屋一处，单价为6000元每平方米，房屋建筑面积为80平方米。他目前家庭积蓄为10万元，可全部用于首付。当地规定，按李阳的情况最高可贷总房款的八成。,请给该客户计算贷款的购房方案。,14,-,分析2,李强于2005年购买由天人集团开发的位于阳光小区的住房一处，房号为3-3-501.该房建筑面积为100m,2,，单价6000元。购买一处车库，编号为A区18号，车库款为7万元。同时由于购房所加保险、契税等费用约3万元。李强可办理最高30万元20年的公积金贷款，工行7成20年的按揭贷款。李强可提供30万元的现金首付。,请设计三种购房贷款方案。,15,-,四、个贷的担保方式（熟悉）,五种方式,1.以所购住房做抵押（多）：,最主要，最有效的担保形式。,两种形式 现房抵押：,期房抵押：按揭贷款,16,-,2.抵押加连带责任保证（多）,概念：阶段性保证担保住房抵押,两种形式,期房抵押,：由开发商提供保证,住房置业担保,：,由住房置业担保公司提供保证,17,-,3.抵押购买住房贷款保险,概念：住房抵押住房贷款保险,当出现意外情况，由保险公司借为履行。,4.质押担保,5.连带责任保证,18,-,五、住房置业担保（了解）,1.概念,依法设立的保证置业担保公司，在借款人无法满足贷款要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。,19,-,2.程序,申请受理办手续解除,3.住房置业担保公司,为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。,只能从事住房置业担保和房地产经营业务。,20,-,六、个人住房贷款的性质（理解）,1.实质：,个人住房贷款房地产按揭贷款,房地产抵押贷款,P91 按揭购楼的行为过程：,按揭人由租楼买楼的过程,虚拟抵押,21,-,2.按揭贷款与抵押揭贷款的区别,房地产抵押 按揭贷款,债务承担手段 自有 租用,债权债务参与人 借贷双方 先买后租,债务资金运用及目的,贷款 住房,还贷形式 多种 月供,审查资信重点 P94,22,-,第二节 个人住房贷款工具（掌握）,23,-,一、月等额偿还按揭贷款（等额本息法）,1.概念及适用范围,借款人每月以相等的金额偿还贷款,（本息和相等，本 息）,适用预期收入稳定的借款人,2现金流量图,（对银行，对个人，板书）,3公式,PA及注意事项,4P103例题2,24,-,5.求贷款余额,P103法定利率调整,一年内，合同利率,一年以上，于下年初开始实行新利率,求贷款余额的两种思路,m,期后,A,的现值之和,先求,m,期累加的现值，再和,P,相减得到贷款余额的现值，最后折算成第,m,期初的将来值,25,-,6.求调整利率后的A,步骤：,求正常情况下月还款额A,求贷款余额,求新利率下的A,P104例题3,26,-,二、等额本金偿还按揭贷款,1.概念：,本金部分按月等额偿还，利息按实际余额和利率计算。（本,息,）,适用预期收入逐渐减少的借款,2.现金流量图,（板书）,3.公式,（板书,）（注意修正书的公式）,4.,例题,4P105,总结：每次计算需用到Pi和 P/n，可以先计算。,27,-,P106两种方法的异同,等额本息法 等额本金法,A 相同的 逐期减少,本息 先还息多 本同，息,总利息 多 少,使用 方便（多）不方便少）,28,-,练习,P125,5 月等额方式下，月还款额是多少？,若全部商贷，八成15年，则A？,5年后贷款余额是多少？利率为7%时，A=?,若全部商贷，求a,1,a,180,a,61,6.求5年后的贷款余额是多少？,若等额本金法，求a,1,a,120,a,61,29,-,三递增式偿还按揭贷款,1.概念：,在每年的各个月份，以相等的额度偿还，但逐年按一定比例递增。（分级支付、渐进还款）,2.现金流量图,P107,3.计算公式,P107,不考虑月计息,考虑月计算,4,.例题,P108,30,-,四、飘浮式按揭贷款,1.概念：,每期偿还额均低于A，最后一次还清全部贷款。,2.现金流量图：,3.计算步骤：,计算A：A=P（A/P,i,n）PMc,1,(等额月偿还系数）,计算A,1,：,A,1,=PMc,0,(月偿还系数),计算E：E=A1（A-A1）（F/A,i,n）,0 1 2 3 4 5 n,A,A,1,E,31,-,五、可变利率按揭贷款,形式 随价格水平调整,可调利率,1.随价格水平调整,概念：,只确定初始利率，约定在一段时间后按市场价格指数对P,m,进行调整。,计算步骤：,求A:A=P（A/P,i,n）,求P,m,：,P,m,=A（P/A,i,n-m）,求P,m,：,P,m,P,m,（1+i）,(市场价格指数,),求A:A=P,m,（A/P,i,n-m）,32,-,五、可变利率按揭贷款,2.可调利率按揭贷款,概念：,贷款初期确定略低于市场利率的初始利率，以后每隔一段时间调整一次。,分类：,利率调整无限制（多）,利率调整有上限,还贷额有上限,现金流量图：,计算,：不断求A和P,m,，,得到各期的还款额,3.优缺点P106,33,-,六、逆向年金抵押贷款,概念：,银行按月给房地产所有者A，抵押合同期满，借款人则一次性还贷。,计算步骤：,评估房产值（将来值，一定比例）,确定贷款期,计算A,处分房产，清偿贷款,计算P116,34,-,