幸福家园可行性研究报告.doc

XX幸福家园可行性研究报告

项目名称：XX幸福家园

项目开发单位：河南XX房地产有限公司

企业法人：　　　　　　　　　

项目负责人：　　　　　　　

项目技术负责人：　　　　　

目 录

第一章：基本情况综述
1、 可行研究报告的依据
2、 可行性研究报告的范围
3、 项目建设的背景及项目概况
4、 市场情况调查
5、 市场预测
6、 开发土地的合法取得
第二章：XX幸福小区规划建设情况概述
1、 规划方案及建设条件
2、 设计方案及建设方法
3、 开发计划、工程建设计划
第三章：XX幸福小区经济分析
1、 投资成本分析
2、 销售收入分析
3、 敏感性分性
第四章：效益评价、结论与建议
1、 效益评价
2、 结论与建议

第一章 基本情况综述

一、 可行研究报告的依据
XX幸福小区是在原绿达保健品公司老厂区的基础上开发，位于新县京九大道中段，该宗地块占地面积约10800平方米。开发建设“XX幸福小区”本着社会效益、环境效益、经济效益、人文景观建设统筹兼顾的原则，经过实地调查，特编制此可行性研究报告，为将来项目实施过程中投资安排、工程进度安排、营销策略制定、签定合同、物业管理提供依据，其编制依据如下：
1、《新县县城总体规划说明书》（1993年－2002年）
2、《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》
3、国家和地方政府对旧城改造项目的有关法律、法规
4、国家和地方政府规定的有关工程标准、规章规程
5、国家和地方政府规定的建设工程相关法律、法规
二、 可行性研究报告的范围
1、按建设阶段划分
（1）、XX幸福小区前期准备工作
（2）、XX幸福小区项目建设阶段工作
（3）、XX幸福小区销售阶段工作
（4）、XX幸福小区物业管理工作
2、按建设范围划分
（1）、规划红线内建筑及构筑物
（2）、规划红线内各项配套基础设施
三、项目建设的背景及项目概况
由于XX集团的超常规跳跃式发展，方方面面的人才也相继加入到XX建设中来，随着广大职工的购买能力不断增强，对住房的需求也日益迫切。2002年河南XX房地产有限公司成立，县委、县政府对XX房地产也寄予厚望，并在相应的政策上给予支持，希望XX房地产能够推动新县的经济建设，促进新县的房地产开发的规范化发展。为此，XX房地产从政府扶持，综合社会效益、环境效益、经济效益考虑，决定“XX幸福小区”项目的实施。
四、市场情况调查
房地产项目开发过程中，市场情况调查是关键环节，能否把握市场行情、准确预测销售市场、合理利用投资环境决定着房地产开发工作的成败。
1、政策环境
中国加入WTO，世界经济向中国完全敞开了大门，同时也给房地产市场带来机遇，“十五计划”的实施，中央政府实行住房制度改革，国家将住宅作为扩大内需的举措，使住房商品化、市场化，近年来随着整个房地产市场的不断完善和成熟，已经成为国民经济发展的积极动力，商品房建设投资在GDP中年所占的比重已超出8%，增加值也达到了4%。
2、经济环境
京九铁路的开通，XX集团公司的上市，带动了新县经济的快速发展，国家对城市发展的要求加速了城市化进程，政府狠抓城市建设，先后实施了对京九路、潢河路等临路商业用房的建设，新城区整体框架形成，促使政府对旧城区的改造加快步伐，同时也促进房地产市场不断稳步向前发展。
3、自然环境
新县位于河南最南端，地处豫南大别山腹地，属于鄂豫皖三省六县的的结合部，有丰富的山水资源、环境资源、旅游资源。XX幸福小区位于人口比较集中的京九路中段，占地10800平方米，具有很高的开发价值。
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房地产市场状况
通过对京九路、潢河路两侧商业用房的调查，潢河路上的商业用房每平方米月租金在15～25元，销售价格1600元/㎡，京九路两侧的商业用房月租金为每平方米20～30元，销售价格为每平方米1800元，以上调查商业用房均为一层。已具规模的新城区、金水小区建设开发单位为追求短期经济效益，建筑密度过大，造成绿化空间过小，基础配套设施不全，更无完善的物业管理。XX幸福小区则从长远发展的高度上，贯彻“完善服务、以人为本”的物管思想，强化居住环境建设，开发前景必将是一片大好。
五、市场预测
1、国民经济的发展，促进广大市民收入的增加，消费者已从原来的维持生活阶段逐步转变为享受生活，广大住户非常希望能够完善居住功能，改善居住环境。
2、随着XX集团公司的超常规发展，单位职工购买能力日益增强。XX幸福小区未来的销售市场主要有：
(1)、众多业务员：XX集团公司的营销策略调整，业务员队伍不断壮大，构成XX幸福小区销售市场的生力军。
(2)、广大职工：待遇的不断提高，生活水准的提高，使更多职工有强烈的购房、换房愿望。
(3)、管理阶层干部：原有住房已不能满足生活的需要，希望能够改善居住环境，并有换房意愿。
以上这些都是XX幸福小区潜在消费群体，也是后期销售工作顺利开展的有力保证。
六、土地开发的合法取得
该项目取得土地使用权的费用为300万元。

第二章 XX幸福小区规划建设概述

一、 规划方案及建设条件
“XX幸福小区”规划方案坚持“以人为本”的原则，突出人文景观建设，在城市总体规划各项规划指标范围内，从商业价值及居住环境综合考虑，形成家园式居住小区。
1、规划方案简介：“XX幸福小区”根据实际地形及周边环境规划设计以住宅楼为主，临京九路一、二层为商业用房。根据新县人民生活习惯及设计规范要求，规划设计住宅以“坐北朝南”为主朝向的居住区，规划的道路、绿地、停车场，公厕见(附图1)XX幸福小区规划总平面图。
2、小区规划指标
项目 指标
规划总用地 10800㎡
建筑用地 4378㎡(含原办公楼336㎡)
规划建筑面积 20820㎡
绿化用地 3000㎡
建筑密度 0.41
容积率 1.93
二、 设计方案及建筑方法
根据小区总体规划方案，按照居住小区使用功能要求，充分体现当前建筑设计的发展方向，户型设计功能分区、动静分开，屋项花园式建筑将给新县人民带来“风景这边独好”的感叹。
三、 开发建设计划、工程建设计划
1、开发建设计划：“XX幸福小区”总占地面积10800㎡，规划总建筑面积20820㎡，临京九路一、二层商业用房2570.4㎡、住宅18249.8㎡，项目建设周期为八个月，资金根据项目需要分批投入，并同时开展销售工作。
2、工程建设计划：工程于2003年有7月开工，2004年3月竣工。
在主体建设当中，根据基础配套设施功能要求，相继进行施工，道路，绿化应在工程完工之前全面展开。

第三章　经济效益分析

一、 投资成本分析
“XX幸福家园”投资成本主要有：土地征用及拆迁补偿费、建安

6、财务费用(建设期利息)
本项目需贷款500万元，贷款利息暂定为6%，贷款期限为半年，共计建设期贷款利息为15万元。
综合以上六项费用合计，项目建设总投资共计1447万元，单位建筑面积造价约为695元/㎡。
二、 销售收入分析
销售收入包括：商业用房销售、住宅用房销售收入。
1、商业用房销售收入
依据规划方案，商业用房面积为2570.4平方米，经市场测算，售价为1600元/㎡，销售收入为411万元。
2、住宅用房销售收入
依据规划方案，住宅用房面积约为18249.8平方米，按住宅销售价格750元/㎡(均价)，销售收入为1368.8万元。
以上两项销售收入合计为：1779.8万元。
三、 敏感性分析
1、 销售收入与税金
根据国家有关规定，所有营业收入均交纳营业税城市建设维护税及教育附加费，综合税率为5.5%，税费为98万元。
2、利润
利润=销售收入－投资成本－税费
=1779.8万元－1447万元－98万元
=234.8万元
3、盈亏平衡系数
影响本项目收益的主要因素有销售价格，投资成本等。
盈亏平衡系数=固定成本/（销售收入－可变成本－销售税金）
=1382/(1779.8－65－98)
=0.86<1

第四章　效益评价结论与建议

一、 效益评价
项目建设的效益主要包括社会效益、环境效益、经济效益。
1、社会效益
创建XX幸福家园，解决了广大XX职工住房问题，消除后顾之忧，同时塑造了“XX”品牌，提高了“XX房产”的新形象，突破设计的传统思想，满足居住功能，也符合当前国家改善广大市民居住环境的指导思想。为“XX房产”的长远滚动发展迈出了坚实的一步。
2、环境效益
　　XX幸福小区建成后，建筑密度只有0.4，绿化面积达到3000平方米以上，环境优美，绿树成荫，同时设有娱乐场所、运动场所、公共浴池，实为一个不可多得的居住小区。
3、经济效益
XX幸福小区总投资为1447万元，为国家贡献税收175万元，同时企业在开发过程中获得净利润约157万元（投资收益率约11%）。
　　综合以上效益分析，该项目具有很大的经济价值和开发潜力。
二、 结论和建议
通过各方面分析、论证，本项目确实可行，开发有比较丰厚的利润回报，通过敏感性分析和盈亏平衡系数分析，该项目具有一定的抗风险能力。
鉴于XX房地产公司项目运作经验缺乏，宜在政府收费项目政策优惠、营销策略、媒体宣传上加大力度，争取更大的利润空间。