收购XX县水口寺标准化农贸市场可行性研究报告.doc

收购XX县水口寺标准化 农贸市场可行性研究报告
（草稿）

重庆XX畜牧有限公司
二〇一一年一月十三日

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目录
第一章 总论
1.1项目简介
1.2简要结论
第二章 项目建设的背景及必要
2.1项目建设的背景
2.2 项目建设必要性
第三章 市场建设可行性
3.1市场开发空间广阔
3.2自然条件优越
3.3交通便利，交通组织好，地缘条件较为优越
3.4市场具有一定的辐射能力
第四章 项目优劣势分析
4.1 优势分析
4.2 劣势分析
第五章 投资估算与资金筹措
5.1建设规模
5.2 收购内容
5、3资金筹措
5、4财务分析

第六章 管理模式及人力资源配置
6.1管理模式
6.2人力资源配置
6.3员工培训
第七章 社会影响评价
9.1社会影响分析
9.2互适性分析
9.3社会风险分析
9.4社会评价结论
第八章 风险分析
10.1风险因素识别
10.2风险评估
10.3风险防范对策
第九章 结论

第一章 总论
1.1项目简介
1.1.1项目名称：XX县水口寺标准化农贸市场
1.1.2项目单位：XX食品集团有限公司
1.1.3项目性质：收购平街一层、二层市场
1.1.4建设地址：水口寺农贸市场位于XX县政府所在地的昌元街道
1.1.5建设内容：本项目建设内容为收购市场，一层按现代化农产品市场标准，分区设置蔬菜、肉类、水产、粮油、干副、特色农产品等交易区，二层建为娱乐、餐饮等区域。建设成为符合“干净整洁、提档升级”要求的标准化农贸市场。
1.1.6建设规模：本项目用地面积约 亩，建筑面积为8090㎡。
1.1.7项目总投资：本项目总投资为 万元。其中：市场收购费用 万元、工程建设其他费用 万元。
1.1.8资金来源：资金来源由XX集团筹资投入。
1.2简要结论
按照2010年国务院26号文及市政府第28次常务会会议要求的内容，为推进重庆三级食品市场体系建设，搞好“菜篮子”工程，实现市政府“保供应、稳物价、安民生”的目标要求，拟收购XX县水口市农贸农贸市场。一层按现代化农产品市场标准，分区设置蔬菜、肉类、水产、粮油等交易区，二层建为娱乐、餐饮等综合市场。建设成为符合“干净整洁、提档升级”要求的标准化农贸市场。在引领XX农产品市场流通体系发展，确保城乡食品供应安全、物价稳定等方面具有重要的现实意义。项目的建设是必要的。
项目具有良好的社会效益。项目的建设能彻底改变XX县农产品市场落后状态，完善XX县农产品市场流通体系，保障农产品供应安全、便捷。项目建设对稳定物价，保障民生具有重要作用。项目能够促进农产品产销对接，加快农业产业结构调整，延长农业产业链，促进农业经济发展，增加农民收入，解决当地大量失地农民就业问题。
综上，项目的建设是必要的。

第二章 项目建设的背景及必要
2.1项目建设的背景
2.1.1统筹城乡综合配套改革试验区的设立
2007年6月，国家发改委批准重庆设立统筹城乡综合配套改革试验区。2009年2月，《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》（国发〔2009〕3号）文中指出，“加快推进统筹城乡综合配套改革，着力解决‘三农’问题”，“始终把解决好‘三农’问题作为全部工作的重中之重，加大以工促农、以城带乡力度，把基础设施建设和社会事业发展的重点放在农村，促进城乡经济社会一体化发展”。“统筹市区、城镇与乡村发展，加快小城镇建设，积极发展农村非农产业，壮大县域经济，发挥工业化、城镇化及大中城市对农业农村发展的辐射带动作用。”形成有利于科学发展与社会和谐的新体制，促进经济社会又好又快发展，努力把重庆建设成为西部地区的重要增长极，长江上游地区的经济中心和城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。
2.1.2XX县经济社会发展情况
XX县位于重庆市渝西，距主城区89公里，幅员面积1079平方公里，辖21个乡镇街道。据统计，2008年全县地区生产总值达到156.5亿元，增长39.1％，其中：照明电器、轻纺化工、农副产品深加工五大主导产业总产值133.03亿元，占全县总产值的85%，支撑作用增强。2010年XX财政收入已达到30亿元。
2.1.3XX县农贸市场情况
XX县城区共有农贸市场4个，包括水口寺市场、民生市场，东门市场（正在升级改造），在建市场一个北安新城市场。
1、水口寺市场，位于县城老区，现有交易面积2.49万平方米，有交易摊位2000个，年交易量10.5万吨，年交易额5.65亿元，从业人员2500人左右，现正在进行新建升级。预计2011年4月可投入使用。
2、民生市场，现有交易面积0.16万平方米，有交易摊位500余个，年交易量6万吨，年交易额2.6亿元，从业人员600人左右。
3、东门市场，位于老城区，交易面积0.5万平方米，现正在升级改造。
4、北安新城市场，位于县城新区，建成后将有交易面积1.5万平方米。
2.1.4.XX县农贸市场存在的问题
1.各集市规模小，市场管理水平低
从XX县农贸市场经营情况来看，规模小，市场交易水平不活跃，多数农贸市场还处于小集散市水平，市场管理仅停留于坐收管理费、摊位费上，缺乏信息、咨询、代管、代理服务，不能满足市民的需要，脏乱差现象严重。
2. 经济辐射能力较弱
目前，XX县大多数农产品大都在本县销售，经济辐射范围不大，经济辐射能力较弱。当前，完善市场体系和市场设施时非常必要的。
2.2 项目建设必要性
2.2.1建设标准化农贸市场，是国家和市政府的要求。
2010年国务院26号文件《国务院关于进一步促进蔬菜批发生产保障市场供应和价格基本稳定的通知》提出了合理规划布局
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筹建设步伐。
2.2.3建设标准化农贸市场，是促进XX县“菜篮子工程”建设和地方经济发展的需要。
目前，XX县人口达85.56万，县城现有常驻人口23.87万人左右，2015年将达到30万人。全县农产品（食品）的供需量将随着人口增长而增加。如果辐射周边地区人口的食品销售，年食品消费总额将倍增。民生所需的食品消费是通过批零市场的交易实现的，食品消费量大，市场容量也相应要大。水口寺标准化农贸市场建成后，将改善和优化城乡市场功能，提升区域经济竞争力和辐射力，同时，进一步增强县政府调控市场价格能力，引导市场合理化竞争，对“保供稳价”起到积极作用。因此，收购水口寺标准化农贸市场，有利于XX县实施“流通旺市”工程，加快培育市场集群，推进“大市场、大流通”，实现和增强对周边的聚集辐射，实现商贸流通业新跨越，助推XX县经济快速增长。
综上所述，本项目的建设是必要的。

第三章 市场建设可行性
3.1市场开发空间广阔
XX县幅员面积1079平方公里，耕地面积57788公顷，总人口85.56万人，其中农业人口 万人，辖15个镇，6个街道，为市场开发提供了广阔的空间。XX县昌元街道是XX县政治、经济、文化中心，距重庆市主城区93公里，距成都市主城区246公里。辖2个行政村、7个社区居委会，幅员面积57.92平方公里，其中城区面积12平方公里；总人口13万多人，其中城市居民10万多人。2009年街道财政总收入突破8000万元，工业企业总产值达10亿元。
昌元境内通讯发达，信息畅通，水、电、气供应充足。成渝高速公路、成渝铁路、成渝公路、高速公路贯穿全境，境内有客（货）运火车站，交通十分便捷。昌元街道是中国重庆畜牧科技城的核心区，有中国（XX）畜牧交易市场。是中国三大地方优良猪——XX猪的产源地。境内有上万人的西南大学XX校区（原四川畜牧兽医学院）；有XX县工业园区；有重庆市畜牧科学研究院等教学科研单位，拥有国内一流的畜牧兽医教学科研力量。是全国最大的良种仔猪产销基地和西南地区最大的饲料兽药集散地。同时又有拓新红城、荣恒半岛等10几个商住楼盘。
3.2自然条件优越
XX县位于四川盆地川中丘陵的川东平行岭谷区交接处，重庆市西部。距重庆市区88.5公里，距成都市区246公里。东邻重庆市大足县、永川区，西接四川省隆昌县，南邻四川省泸州市，北与四川省内江市、安岳县接壤。总面积1079平方公里。素有“渝西明珠”、“海棠香国”等美称。XX是畜牧名县，畜牧资源优势和科技优势明显，是全国畜牧兽医科技示范县和国家无规定动物疫病区示范区，1998年经重庆市政府批准成立中国重庆畜牧科技城。XX猪、鹅、蜂在重庆市畜牧业中占有举足轻重的地位和作用。XX猪是世界八大名猪、中国三大名猪之一，母猪存栏量常年在10万头左右，占全市的十二分之一；肉鹅出栏量150万只左右，占全市的六分之一；蜂产品1400多吨，占全市的四分之一。全县形成了以猪、竹、茶、桑为支柱产业，以无公害蔬菜、养蜂、禽蛋、孵抱、名贵花木、水稻制种、中药材等为优势产业的农业产业化格局。为市场开发创造了极有利条件。
3.3交通便利，交通组织好，地缘条件较为优越
3.4市场具有一定的辐射能力
该市场运营后可以辐射周边X公里的范围，目前可辐射人口近X万人，到2020年，该市场可辐射XX人口左右。
第四章 项目优劣势分析
4.1 优势分析
4.1.1项目建设获得XX县政府大力支持
该市场的建设获得了XX政府的大力支持，该市场建成营运后，政府承诺立即取缔现以街为市的水口寺临时农贸市场，并全部迁入新市场。
4.1.2房屋结构合理、交通方便
该市场为2011年6月并投入使用，框架结构，交通便利。2011年6月并投入使用。按照一般规律，2000平方米以上的农贸市场的辐射半径约1公里左右。则该市场辐射面积可达10平方公里左右。覆盖了XX县昌元镇街道、昌洲街道和两个工业园区及周边地区10万余人。由于是中心城区，人口稠密。人们习惯到农贸市场购买价廉物美的肉菜。按商委有关领导对农贸市场客户群的定位建议，该地区适合农贸市场消费人群的定位要求。
4.1.3产权清晰
该市场为重庆市庆顺房地产开发有限公司所有，产权清晰，无产权纠纷。
4.2 劣势分析
该市场负一楼已经与“永辉超市”签到25年的租赁合同。无疑将占去当地农副产品交易一定的份额。

第五章 投资估算与资金筹措
5.1收购内容
拟收购的水口寺农贸市场地处XX县昌元街道水口寺。目前产权属于重庆市庆顺房地产开发有限公司，该市场于2009年，在原有的老市场基础上修建。2011年6月投入使用。 具体收购面积见下表：

楼层
用途
建筑面积
（平方米）
土地权证
备注
平街一层
商业
3760

收购
二层
商业
4330
收购

合计

8090

该市场业主急于资金回笼，愿将该市场一、二层整体出售。
经过公司派员对水口寺市场周边房价进行摸底调查，商品住宅房3000元—3500元平方米、商品门面15000元—20000元平方米。由于我们是整体收购，经测算，合计均价为7000元左右较为适合，（注：收购价请集团公司派人调查决定）。其收购总价为：面积8090m2 *价7000元/m2=5663万元。

5.2资金筹措
1、建议集团投资 万元。
2、贷款： 万元。
3、市标准化市场验收合格资金30万元
4、XX县政府市场整顿配套30万元（待落实）
合计5723万元。
5、3财务分析
经初步测算，该项目的主要财务指标如下：
1、 年营业收入： 万元
2、 年费用总额为： 万元
3、 年利润总额： 万元
本项目收购市场，平街一层按现代化农产品市场标准，分区设置蔬菜、肉类、水产、粮油、干副、特色农产品等交易区，二楼改建为娱乐、餐饮等区域，建设成为符合“干净整洁、提档升级”要求的标准化农贸市场。
第六章 管理模式及人力资源配置
6.1管理模式
XX食品集团按照“公司法”要求组建成立子公司，按现代化企业管理制度要求进行规范管理。在董事会领导下，实行总经理负责制。总经理是董事会的执行机构，是企业经营活动的最高执行者，对董事会负责，执行董事会的各项决议，全面综合指挥下属各级部门。
6.2人力资源配置
人力资源配置本着“精简、高效”原则，员工X人，清洁工X人。
6.3员工培训
所有员工经考试合格并通过有关专业知识培训和职业安全教育后方能正式上岗。
第七章 社会影响评价
7.1社会影响分析
农产品批发市场是“保供应、稳物价、安民生”的民心工程，是城市“菜篮子”工程的重要组成部分，也是解决农产品销售困难、增加农民收入的重要渠道。XX县及周边地区目前缺乏现代化综合性农产品批发市场，现有市场普遍存在规模小、业态落后、交通混乱等问题，严重制约了当地农产品流通体系的发展。因此，建设大型综合性农产品批发市场，在引领渝东农产品市场流通体系发展，确保城乡食品供应安全、物价稳定等方面具有重要的现实意义，要求也越来越迫切。项目社会影响分析如表所示。
序号
社会因素
影响的范围、程度
可能出现的后果
l
对居民收入的影响
直接影响较小

2
对居民就业的影响
有一定正面影响
增加就业机会
3
对弱势群体(妇女、儿童、残疾人员)的影响
影响较小

4
对地区文化、教育、卫生的影响
有一定正面影响
提高食品安全
5
对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响
影响一般
可加速城市化进程
6
对少数民族风俗习惯和宗教的影响
影响较小

7.2互适性分析
从直接受益者来看，从广大群众来看，本项目的建设可以增加一定就业，增加收入，为群众提供安全可靠的食品，提高人民生活质量。从地方政府来看，本项目对促进加快地方城镇化建设，并创造较高的税收，社会效益明显。从长远来看，本项目实施必将对当地加快社会经济的发展起积极的促进作用。可见，当地政府组织和广大人民群众都对本项目持有肯定、积极支持的态度。
社会对项目的适应性和可接受程度分析表
序号
社会因素
适应程度
可能出现的情况
1
不同利益群体
适应
支持肯定态度
2
当地组织机构
适应
支持肯定态度
3
当地技术文化条件
适应
能保障本项目开展
7.3社会风险分析
本工程符合当地广大群众的要求，不损害其他群体的利益，不会产生、激化社会矛盾。随着我国社会经济的发展，人民生活水平的提高，对农产品的质量要求也将越高，本项目的建设满足人民日益增长的物质文化要求，综上所述，本项目无社会风险。
7.4社会评价结论
本项目的建设符合地区农产品市场发展的需要，符合城乡统筹的需要，同时也是使广大农户的农产品有了更多更广的销售渠道，能够能加农民的收入，提高生活水平，保障食品供应和食品安全，项目的社会效益显著。
第八章 风险分析
8.1风险因素识别
建设项目的风险，是指由于一些不确定性因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成损失的可能性。项目风险贯穿于项目建设和生产运营的全过程。本项目是基础设施建设项目，根据其特点，参考本类项目的实施和运营状况，其风险主要有以下几种：
按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小，我们把风险分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险四个等级。根据该项目的实际情况，该项目的各项风险的风险程度见下表：
风险因素和风险程度分析表
序号
风险因素名称
风险程度
严重
较大
一般
较小
1
市场风险

√
2
资金风险

√
3
利率

√

4
资金来源中断

√
5
资金供应不足

√
6
政策风险

√
7
外部协作条件风险

√
8
社会风险

√
8.3风险防范对策
从上述分析中可以各个风险其程度都较小，但是，为了合理有效地做到事前控制，使各项风险发生的概率和后果降到最低点，建议做好以下防范对策：
1.组建好企业班子，强化市场经营招商，切实做好市场经营招商工作。
2.积极争取政府支持，做好市场宣传工作，提高市场知名度，保障市场较快较好运行。
3.项目在建设过程中，确保资金及时到位，合理安排资金的使用计划，做好投资控制。
4.做好与外部交通运输、供水、供电等主要外部协作配套部门的沟通和协调，确保项目运营顺利。

第九章 结论
标准化农贸市场建设是“保供应、稳物价、安民生”的关键，是民心工程，是城市“菜篮子”工程的重要组成部分，也是解决农产品销售困难、增加农民收入的重要XX县及周边地区目前缺乏标准化农贸市场，现有市场普遍存在规模小、业态落后、脏乱差现象突出。为适应城市发展，确保城乡食品供应安全，解决XX缺乏现代农贸市场的现状，物价稳定等方面具有重要的现实意义，项目的建设是非常必要的。
项目具有良好的社会效益。项目的建设能彻底改变XX县农产品批发市场落后状态，完善XX县农产品市场流通体系，保障农产品供应安全、便捷。项目建设对稳定物价，保障民生具有重要作用。项目能够促进农产品产销对接，加快农业产业结构调整，延长农业产业链，促进农业经济发展，增加农民收入，解决当地大量失地农民就业问题。
该市场收购平均单价XX元/㎡，估值适中，后期具有较大的增值空间。本项目总投入XX万元，经测算，项目投资回收期为XX年，1-30年平均净利润XX万元，投资经济效益XX可行。
综上，本项目的实施符合集团发展三级农产品现代流通体系的需要，有利于增强对农产品终端市场的控制力，建议收购。但是项目经营效益低，回收期较长，具有一定的市场经营风险，后期经营是本项目实施成败的关键。

2011年1月18日