沈阳某置地广场项目可行性研究报告.doc

沈阳昌鑫置地广场项目可行性研究报告

沈阳XX置地广场项目
可行性研究报告

沈阳XX置业投资有限公司

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目 录
第一部分 项目总论……………………………………………………1
1.1 项目名称 …………………………………………………………1
1.2 项目建设单位 ……………………………………………………1
1.3 项目位置（四至范围） …………………………………………1
1.4 项目地块面积 ……………………………………………………1
1.5 规划建设内容 ……………………………………………………1
1.6 项目周边目前现状 ………………………………………………2
1.7 项目性质及主要特点 ……………………………………………3
1.8 研究工作依据 ……………………………………………………3
1.9 研究工作概况 ……………………………………………………4
第二部分 市场分析……………………………………………………4
2.1 沈阳房地产市场现状 ……………………………………………4
2.2 沈阳房地产发展趋势 ……………………………………………5
第三部分 项目研究……………………………………………………6
3.1 项目地块分析 ……………………………………………………6
3.2 周边楼盘价格及销售状况分析 …………………………………8
3.3 项目技术方案分析 ………………………………………………9
第四部分 项目工程进度………………………………………………12
第五部分 投资估算……………………………………………………12

- 12 -
第六部分 资金运作……………………………………………………13
6.1 资金筹集计划 ……………………………………………………13
6.2 资金使用计划 ……………………………………………………13
第七部分 财务分析及评价……………………………………………13
7.1 财务费用 …………………………………………………………13
7.2 销售收入估算 ……………………………………………………13
7.3 税金及附加估算 …………………………………………………14
7.4 静态获利性分析 …………………………………………………14
7.5 财务评价 …………………………………………………………15
第八部分 销售计划……………………………………………………15
第九部分 结论…………………………………………………………15
附表 ……………………………………………………………………16

第一部分 项目总论
1.1项目名称
沈阳XX置地广场
1.2项目建设单位
沈阳XX置业投资有限公司
1.3项目位置（四至范围）
本项目位于，地理位置得天独厚，周边环境优越，具有较高的商业及居住价值。
四至范围：
东至：规划路中心线直线边长125.5米
西至：规划路中心线直线边长135米
南至：用地确权边界折线边长289米
北至：规划路中心线直线边长284.5米
1.4项目地块面积
用地面积：29404平方米
1.5规划建设内容
沈阳XX置地广场规划建设商场、住宅、公寓和写字楼。整个项目由2幢25层联体双塔写字楼、2栋23/31层板式住宅，2栋31层点式住宅和1栋31层公寓组成，其中整个项目一至三层裙楼为商场。

（1）商场部分
本项目一至三层裙楼为商场部分，总建筑面积：5万平方米，整个格局完全满足大型商业物业的要求，现已与国内知名商业上市公司成功签约，并将于2006年5月开业。
（2）住宅、公寓部分
总建筑面积：8.6万平方米，其中2栋23/31高层板式住宅，2栋高层点式住宅，1栋31层公寓。户型面积从46、50、69、110、120、130、150平方米不等，最大限度满足各种层次的不同消费需求。
（3）写字楼部分
总建筑面积：5.6万平方米，由2栋紧邻青年大街的25层双塔式高层建筑组成。将建成具有5A标准、配套功能完善、沈阳首屈一指的高档写字楼。
（4）停车场
B1层、四层室内停车场，合计车位：800余个。
（5）空中花园
本项目在裙楼四层屋顶规划建筑面积约15000平方米空中景观花园，提供入住客户良好的生活、休闲环境。
1.6项目周边现状
本项目东临沈阳市青年大街，交通便捷，西临沈阳三好科技一条街，商业气息浓厚，同时周边还分布着大量的企事业机关单位、高校、医院、星级酒店、大型超市，环境优越，配套设施、服务功能极为完善，是沈阳市未来发展最具潜力的区域。
1.7项目性质及主要特点
本项目为复合型大型地产项目，是沈阳市政府为“东北振兴，沈阳先行”提出的城市世纪战略规划——“金廊工程”中形象最好、质量最佳、进度最快的唯一形象样板工程，规划建设的商场、写字楼除与周边成熟的商业、商务气氛形成互动，又由于业态的差异而与其形成互补，同时项目本身又独立形成一个功能完善的区域，即方便了入住用户的生活，更提升了用户所购买产品的商业价值，用户在获得其中任何一个产品的同时，其产品功能得到延伸，从而得到比市场同类产品更高的让渡价值。
本项目中住宅部分户型面积共有10余种，其中60%为建筑面积在100平方米以下的中小户型，此类住宅房款总价低，即可满足用户自住需求，又能满足其投资需求。同时充分考虑北方的气候特点与生活习惯，在单户户型设计上做到户户四明和通风良好。
本项目规划建设的屋顶空中花园即充分有效地利用了土地资源，又为将来入住的居民提供了良好的生活、休闲环境，在设计与规划中充分体现了以人为本的高尚设计理念。
1.8研究工作依据
（1）由沈阳市规划和国土资源局审批，编号为沈阳国有（2004）第0533号中华人民共和国国有土地使用证。
（2）由沈阳市规划和国土资源局审批，编号为沈规土证字04年0041号中华人民共和国建设用地规划许可证。
（3）由沈阳市规划和国土资源局审批，编号为沈规建证字04年0219号中华人民共和国建设工程规划许可证。
（4）由沈阳市城乡建设委员会审批，编号为210101200412220101号中华人民共和国建筑工程施工许可证。
（5）由沈阳市房产局审批，编号为05045号商品房预售许可证。
1.9研究工作概况
通过对沈阳房地产市场、项目规划方案、工程建设方案进行详细分析研究，并经过缜密的投资估算，最终形成本可行性研究报告。
第二部分 市场分析
2.1沈阳房地产市场现状
（1）住宅市场状况
近两年来，沈阳房地产市场出现了蓬勃发展的局面，据沈阳市房产局统计，2003年，沈阳房地产投资总计177.3亿元，同比增长了53％。沈阳市商品住宅预售合同备案面积达518.2万平方米，在沈阳市的房地产市场发展历史上首次突破了500万平方米大关。另据统计，截至2003年底，沈阳市商品房的空置率约为9％，处于一个合理的空间。城市居民的房价收入比为9.18：1，居民的购房支付能力与房屋售价保持平稳协调。可以看出，沈阳的商品房销售面积已接近南京、成都、大连等同类城市的领先行列；2004年国内外开发商大举进入沈阳房地产市场，强劲的投资给房地产市场注入了强大活力，沈阳已成为房地

口城市，形成了全国范围内最大的辽宁省中部城市群，沈阳要在未来的经济发展中进一步强化中心城市的功能和地位，加快城市化进程将是必由之路，市政府明确提出未来5年内，沈阳将形成拥有1000万人口的中心城市。而沈阳目前的城市化水平在63.6％左右，按全国城市化水平拟每年提高一个百分点计算，每年将有7万人进入沈阳，按照人均面积20平方米计算，每年需要增加140万平方米的住房面积。同时随着越来越多的知名企业大量涌入，对与之相适应的商务环境需求也大大提高，这一进程将大大促进沈阳房地产业与房地产市场规模的扩大，加快沈阳都市圈的形成，并显示出沈阳作为东北中心城市的极强辐射力，这将大大刺激和直接拉动房地产的有效需求。
同时随着沈阳“金廊工程”、中央商务区、铁西老工业区改造、浑南新区开发和规划地铁线的建设等大工程的陆续启动，在房地产开发上，将形成“金廊”贯穿南北、浑河两岸横贯东西的大“十”字发展格局。随着外来资金不断涌入沈阳，沈阳房地产市场将会呈现持续放量增长的一个趋势。从总体上看，沈阳房地产市场基本上完成了近三年的调整任务后，已进入了最佳发展期。综合沈阳房地产发展的周期性规律等各种因素，可以看出，沈阳房地产业至少今后5年将是一个快速发展时期。
第三部分 项目研究
3.1项目地块分析
本项目是沈阳“金廊工程”规划的“金和5号”地块，该地块为一长方形，东西向约220米，南北向约100米，由于紧邻沈阳南北交通主干道青年大街，交通非常便利，同时又与被誉为“东北硅谷”之称的三好科技一条街相邻，其商业氛围极其成熟，加之地块周边除北面有两栋已经建好的云顶大厦，尚无高层建筑在其左右，无论从未来住宅的视野、景观还是从整个项目的外部形象考虑，都是“金廊工程”中性价比较高的地块，其开发价值较高。
（1）交通便捷
项目紧邻沈阳市交通主干道青年大街，文化路立交桥将青年大街、南五马路、文化路相连，在本项目周边形成发达便捷的交通路网。项目地沿青年大街到达沈阳桃仙国际机场、沈阳北站仅需15分钟车程，同时经过本项目地还有20余条公交线路通往市内五区，给出行带来极大的便利。
（2）知识经济、文化产业发达
项目紧邻已形成10余年的三好科技一条街、东北大学、沈阳音乐学院、鲁迅美术学院等国内知名高等学府；是东北地区IT经济、智力、人才、信息资源高度密集的区域。同时还紧邻辽宁电视台、沈阳电视台、沈阳广播电台等新闻传媒机构；科学宫、市图书馆等文化设施，是沈阳市科技、知识、文化产业的聚集区。
（3）商务环境成熟
项目紧邻沈阳目前规模最大、档次最高的五星级酒店皇朝万豪和丽都喜来登国际酒店，是境内外高档团队和高端商务客人在沈的首选酒店。同时还紧邻目前国、内外知名企业、公司入驻最多的写字楼华新国际大厦，是沈阳市高档商务活动最为频繁的区域。
（4）配套设施完善
随着整体项目中商业部分与北京华联集团的成功合作以及家乐福超市、苏宁电器、喜来居、百丽家居广场相继落户于项目所在地区，使该地区由原来较为单一的专业商业形态（IT产业）向综合型商业形态发生转变并已形成规模和气候，给周边企事业单位、居民提供了便利的生活条件，同时周边的辽展广场、科普公园、五里河公园更营造了良好的休闲生活环境。
（5）高档住宅密集
本项目1公里范围内汇集了包括河畔花园、新世界花园、盛华苑、万科紫金苑等高尚生活区和13个居民社区，拥有常住人口20万余人，他们大多为城市精英阶层，人口素质高、消费能力强劲。
综上所述，本项目所在区域——五里河区域是沈阳市内高档商业设施、高档消费场所最为密集，配套设施最为完善的核心区域。也是未来体现沈阳城市整体经济水平、形象和代表城市品味和文化素养的多重功能区域，也将最终成为沈阳城市的“名片”和形象代言区域。
3.2周边楼盘价格及销售状况分析
目前与本项目处于同一区域、档次相当的楼盘有：由万科集团建设的万科紫金苑，由大连一方房地产公司建设的一方盛华苑，由中雁房地产公司投资的五里河城。
其中万科紫金苑99年交付使用，早已实现全部销售，其二手房的价格达到5000元/平方米以上。而一方盛华苑于2004年上市销售，到目前为止一期已交付入住，销售均价达到5600元/平方米，实现销售80%。五里河城一期推出的复式SOHO写字楼，销售均价8000元/平方米，也已实现销售60%。
本项目住宅部分价格定位为均价5300元/平方米，写字楼定价7500元/平方米，加之本项目整体规划功能配套完善，消费者可以获得更高的附加价值，定价即同区域市场价格吻合，又拥有更大的提升空间，因此将具有更强的市场竞争力。
3.3项目技术方案分析
3.3.1建筑规划方案构想
基于本项目周边的环境以及地块本身特征，在充分利用土地资源的基础上，对本项目做出了如下总体规划构想：
整个项目总体布置7栋高层，基地满铺置裙房，裙房四层。总建筑面积（地上）235141平方米，地下一层为地下车库及设备用房。沿青年大街布置两栋高层办公楼，建筑高度为105米，造型挺拔，外挂大理石在设计上强调线条，形成标志性的双塔造型。基地南部布置板式高层住宅建筑高度由西向东降低（31层—24层—23层）。基地北部沿文萃路布置三栋31层高层点状住宅，与临青年大街办公塔楼造型相呼应，形成气势宏大、风格典雅的都市建筑风格，裙房共四层，其中一至三层为商业功能，沿文萃路和青年大街形成完整的商业界面。
在充分考虑项目整体布局和外在形象外，同时也非常注重内部功能的设计，在四层内规划有为提供给住宅住户的停车场、休闲娱乐会所，在四层屋顶规划有约一万平方米屋顶水景花园提供住户一个良好的生活环境，同时为保证进入本项目交通便捷，在基地沿青年大街、文萃路、五里河街都设置了机动车入口，并根据项目地块特征以及消防规范，在场地内消防道路环通。
本项目在总体规划上，严格按照国家建筑、消防、环保等规范，在功能配置上力求完善，在建筑设计上追求各个楼宇之间整体的协调，建成之后将形成一处气势恢弘的建筑群而成为该区域的一个标志。
3.3.2结构设计方案
（1）建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别
按照《建筑结构可靠度设计统一标准》的要求，本工程建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。按照《建筑抗震设防分类标准》的要求，本工程为丙类建筑，按照7度抗震设防。
（2）人防设计
人民防空地下室设计等级按照六级考虑。
（3）结构体系的确定
采用钢筋混凝土剪力墙结构，利用上下贯通的楼电梯间及合适位置的墙设置适量剪力墙，尽量避免使用房间露梁、柱（墙）。高层与裙房之间做沉降后浇带或完全断开，以消除或降低沉降差异的不利影响。
3.3.3公用设施方案（供水排水、供电、供气、供暖、通风空调、消防、环境保护等）
（1）给水
水源分别由市政给水干道上引入DN300进水管，在基地内沿建筑物四周形成环状，供给单体消防及生活用水。整个区域采用无负压管网增压稳流设备供水方式，采用减压阀分区，保证分区压力在0.1—0.35Mpa之间，并可充分利用市政给水管网原有压力。
（2）排水
室内污、废水合流，设专用通气管，室外污水管经管道汇集后排入市政污水管。在消防电梯下设消防排水泵两台，由电梯坑水位控制水泵启停。
单体地面雨水由道路雨水口收集，屋面雨水由雨水斗及雨水立管汇集，分别排至室外雨水管，经管道汇集后排入市政雨水管。
（3）消防
消防给水水源采用市政自来水，二路DN300进水，在基地内形成环状，在室外总体的适当位置及水泵接合器附近设有地上式三出口消火栓。室内消火栓系统采用临时高压制，消防泵从地下室消防水池中抽取。消防管道在大楼内成环，采用比例式减压阀分区，设置三套水泵接合器。
（4）节能、节水
尽量利用市政管网供水压力直接供水，选用节水型卫生洁具及配件，所有水泵均设隔振基础，进出水管上设减振、消声软接头。
（5）环保
在空调系统上采用VRV系统，该系统使用灵活，有利于节能，符合环保要求。所有风管采用弹性支、吊架，风机出口均安装消音器，所有平时用通风设备均选用低噪声设备，完全符合环保要求。
第四部分 项目工程进度
4.1裙楼（商场）部分（四层）
主体工程计划于2005年6月25日竣工，2005年11月30日交付使用后开业（含配套工程）。
4.2住宅部分（31层）
主体工程计划于2005年10月10日结束，全部工程计划在2005年年底前结束。
4.3住宅部分（23层）
主体工程计划于2005年8月结束，全部工程计划在2005年11月30日前结束。
4.4临青年大街写字楼及临五里河街点状式住宅
主体工程计划于2005年10月31日结束，全部工程计划于2006年5月交付使用。
第五部分 投资估算
本项目总投资估算78,480.71万元，明细详见附表。
第六部分 资金运作
6.1资金筹集计划
本项目总投资估算78,480.71万元，经公司股东大会全体成员研究，一致同意向本项目投入自有资金30000万元，详见股东大会决议。申请银行贷款25000万元。资金缺口约24000万元，将在销售过程中予以补充。
6.2资金使用计划
本项目资金使用计划详见下表：
序号
项目
金额
（万元）
使用时间计划
1
土地及前期费用
26,000
2004年6月
2
土建工程费用
24,000
2004年6月至2005年12月
3
装饰工程费用
10,000
2005年5月至2006年 5月
4
安装工程费用
11,000
2005年5月至2006年10月
6
财务费用
2,000
2005年5月至2006年12月
7
其他费用
5,000
2004年6月至2006年10月
合计

78,000

第七部分 财务分析及评价
7.1财务费用
项目申请银行贷款2.5亿元，年贷款利息按基准利率5.58%上浮30%取7.25%，贷款利息总计支出：25000万元*7.25%=1812.50万元。
7.2销售收入估算

销售收入估算表
序号
项目
建筑面积
（平方米）
销售价格
（元/平方米，元/个）
金额（万元）
备注
1
1-3层商业
61824
6000
37,094
出售
2
汽车库
41612
150000
6,000
共计出售车位400个
3
A座住宅
24620
5300
13,049
出售
4
B座住宅
17245
5300
9,140
出售
5
C座住宅
10187
5300
5,399
出售
6
D座住宅
9517
5300
5,044
出售
7
E座写字楼
21287
7500
15,965
出售
8
F座写字楼
21287
7500
15,965
出售
9
G座住宅
24510
5300
12,990
出售
合计

232089

120,647

7.3税金及附加估算
税金及附加估算表
序号
项目
计算依据
销售收入（万元）
金额（万元）
1
营业税
销售收入*5%
120,647
6,032.35
2
城市基础建设税
营业税*1%

60.32
3
教育费及附加
营业税*0.1%

6.03
4
印花税
销售收入*0.05%

60.32
合计

6,159.03
7.4静态获利性分析
利润估算表
序号
项目
金额
（万元）
总建面积
（平方米）
单位金额
（元/平方米）
1
销售收入
120647.00
232089
5198.35
2
总投资
78480.71
232089
3381.52
3
税金及附加
6159.03
232089
265.38
4
销售代理费用
1200.00
232089
51.70
5
税前利润
34807.26
232089
1473.36
6
所得税
11486.40
232089
486.21
7
净利润
23320.86
232089
987.15
8
公积金
2332.09
232089
98.72
9
盈余公积金
1166.04
232089
49.36
10
可分配利润
19822.73
232089
839.08
11
投资利润率（%）
44

7.5财务评价
本项目建成之后，可实现销售收入120，647万元，投资利润率达到44%，收益指标良好，具有良好的投资回报与偿还能力。
第八部分 销售计划
本项目计划于2005年5月份上市销售，预计销售周期2年，共实现销售收入120，647万元。
时间
销售收入（万元）
小计（万元）
商场
写字楼
住宅
车位
2005年
3000
10000
13000
900
26900
2006年
30000
16000
24000
4000
74000
2007年
4095
5930
8622
1100
19747
合计

120647
第九部分 结论
综上所述，本项目无论从经济效益、社会效益来评价，都具有较高的投资价值，因此投资建设本项目是可行的。
沈阳昌鑫置地广场项目可行性研究报告
附表：项目总投资估算
总投资估算表（单位：万元）
序号
分项目名称
商场
车库
A座住宅
B座住宅
C座住宅
D座住宅
E座写字楼
F座写字楼
G座住宅
合计
一
土地费用及前期费用
5,140.18
4,556.79
3,038.38
2,223.58
1,208.33
1,123.19
2,810.74
2,810.74
2,845.21
25,757.14
二
建安工程及配套费用
10,676.97
6,472.42
4,554.87
3,290.47
1,743.47
1,636.13
7,243.04
7,252.86
5,159.10
48,029.33
（一）
土建工程
5,184.03
4,518.52
2,418.14
1,715.51
914.54
856.33
2,857.84
2,867.66
2,062.91
23,395.48
（二）
外墙装饰工程
822.94
238.89
378.92
350.20
173.10
162.71
869.26
869.26
374.14
4,239.42
（三）
内装工程
464.14

1,776.61
1,776.61
1,284.57
5,301.93

门窗工程

264.22
175.62
117.50
110.84

668.18
（四）
电梯工程
480.00

300.00
180.00
60.00
60.00
180.00
180.00
120.00
1,560.00

防火卷帘
227.50
33.25

260.75
（五）
消防工程
464.14
411.46

253.80
253.80
256.91
1,640.11
（六）
空调工程（通风）
1,299.60
329.17

355.32
355.32

2,339.41

暖通工程

150.90
110.43
60.01
55.78

141.30
518.42
（七）
给排水工程
46.41
41.15
87.79
64.25
34.91
32.45
76.14
76.14
82.21
541.45
（八）
煤气工程

36.10
25.46
20.52
20.52
68.02
68.02
82.08
320.72
（九）
变电所以及外网工程
371.31
123.44
164.61
120.47
65.47
60.85
177.66
177.66
166.99
1,428.46
（十）
动力照明工程
533.76
226.31
192.05
140.55
76.38
70.99
228.42
228.42
218.38
1,915.26
（十一）
弱电工程
255.28
82.29
41.15
30.12
16.37
15.21
88.83
88.83
64.23
682.31
（十二）
屋面工程

25.30
15.12
7.56
7.20
22.50
22.50
16.74
116.92
（十三）
大配套分摊
527.85
467.94
495.67
362.75
197.12
183.23
288.64
288.64
288.64
3,100.48
三
广告费
106.77
64.72
45.55
32.90
17.43
16.36
72.43
72.53
51.59
480.28
四
建筑管理费
213.54
129.45
91.10
65.81
34.87
32.72
144.86
145.06
103.18
960.59
五
不可预见费
320.31
194.17
136.65
98.71
52.30
49.08
217.29
217.59
154.77
1,440.87
六
财务费用

1812.50
合计

78,480.71