武汉某房地产开发项目可行性研究报告.doc

项目可行性报告
第一章　项目总论
一、项目基本情况
本项目位于武汉XXXX开发区余家湾，坐落于汤逊湖畔，毗邻武汉外国语学校武昌美加分校和华师一附中新校区，距离光谷广场、华中科技大学、中南财经政法大学、武汉大学分校、华中师范大学分校10分钟车程，距离东湖梨园35分钟车程。项目占地402亩，东临5万亩水面的汤逊湖，西临XX大道，南临工业园路，北邻华师一附中新校区。自然环境优美，配套齐全，交通便捷，土地资源条件十分优越，具备发展高档品质项目的土地条件。该地块由武汉XXXX物业发展有限公司立项申报并进行了前期拆迁安置工作。武汉市土地规划部门已经批准了该项目的建设用地。武汉市XX区国土资源管理局土地储备交易中心对该地块已进行储备，近期即可挂牌交易。
二、合作模式与土地取得方式
本项目拟以收购武汉XXXX物业发展有限公司的方式进行开发。武汉XXXX物业发展有限公司为本项目的拆迁安置和立项单位，在本地块的挂牌交易过程实际上并无竞争对手。武汉XXXX物业发展有限公司是专门为开发本项目而于2005年3月成立的新公司，无任何不良债务。
第二章　市场分析
一、国内经济和房地产发展趋势
（一）经济趋势
多数经济学家认为：在国内居民的消费强劲、政府投资和中国的“世界工厂”地位的促进下，当前经济形势好于预期，投资、消费和出口需求形势都比较满意；预期CPI保持平稳，国际油价呈小幅上升趋势，二00七年不大可能出现通货紧缩；消费需求增长将有所加快，而固定资产投资增长将趋于放慢，出口增长趋缓，外贸顺差呈缩小
趋势；外商直接投资继续回落；房地产价格
（长江中下游主要城市一览） 稳中趋升；人民币升值压力有所加大，人民币汇率将小幅攀升。
经济学家对今年的经济增长给出了比较乐观的预期。调查结果显示，四成经济学家预测今年GDP增长率在百分之九或以上，百分之三十九预测在百分之八点五至九之间，仅五分之一的经济学家认为在百分之八点五以下。
（二）房地产趋势
房地产行业在我国经历20多年的市场化发展，如今已经取得了相当规模的发展，各种类型地产项目在我国得到上马实施，受整体经济增长影响，我国的房地产价格一直处于稳步攀升态势。
　　但2005年以来，受国家宏观经济环境影响，人民币升值、CPI反弹使宏观经济充满了变数，直接影响了人们对房地产行业的市场预期，使房地产行业景气指数趋于下降状态，房地产交易量局部下滑，但部分地区房地产市场价格不降反增。这一方面与我国人口基数较大，城市人均居住面积水平低下，人们改善居住环境欲望强烈有关；另一方面主要受我国整体经济发展势头良好，人们收入水平不断增长，区域经济发展日益协调等宏观经济影响，人们对未来充满乐观预期，购房需求增加。2006年国家宏观政策调控房地产市场，鼓励住房消费，幷进一步开放金融市场，中国房地产市场有望继续保持平稳增长。同时，房地产开发及营销模式国际化的趋势更加明显，包括房地产融资理念、项目运作、营销模式、营销理念。更多的境外基金将关注幷介入国内房地产市场，幷从大都市为核心的中心城市向二、三线城市扩展。
结论：国内整体经济和房地产发展趋于持续增长趋势，二、三线城市地产生机尽显。
二、武汉市宏观经济及地产趋势分析
长江中下游城市中，上海房价已达到7000元/平方米（外环以内），南京房价超过了5000元/平方米，而武汉的平均房价刚刚超过4000多元/平方米，同比看来，还有相当的开发销售潜力和上涨空间。
未来几年项目的市场前景直接和未来几年武汉房地产发展趋势紧密相联，而这又将与全国房地产发展的总体形势和武汉市的经济发展水平抱有紧密的联系，下面首先从宏观经济形势、房地产政策、房地产供给与需求变化、房地产价格构成要素、房价收入比等因素对武汉市未来几年房地产发展形势做出如下分析：
2005年武汉市生产总值已达2238亿元，人均生产总值达3245美元，首次突破3000美元；而根据“十一五”规划，到2010年，武汉人均生产总值将达到5000美元，全市生产总值年均增长12%。
“十五”时期，武汉市城市居民收入水平增长较快，收入逐年增加。据城市居民家庭抽样调查资料（以下同），2005年城市居民人均可支配收入首次突破万元，达到10849.72元，比“九五”末的6761元高出4088.72元，增长了60.5%，人均可支配收入创历史新高，武汉市跃入可支配收入万元城市行列。从2004年开始，城市居民人均可支配收入年净增值突破千元，2004年和2005年分别净增1044元和1285.67元。武汉市城市居民人均可支配收入年均增幅达到9.9%，剔出价格因素，比“九五”时期增幅实际提高了1.5个百分点，实现了“十五”计划目标。2001年——2005年城市居民人均可支配收入增幅分别为8.0%、7.0%、9.0%、12.2%和13.4%，呈逐年加快之势。2005年增幅创近10年来最好水平，比上年增幅高出1.2个百分点。这说明，武汉市城市居民的收入增长与经济发展速度基本保持同步，经济持续快速增长增加了居民的收入，居民收入的持续增加又促进了经济的持续发展。
2005年全市房地产开发投资为297.99亿元，占全社会固定资产投资的28.2％，同比增长27.7％，增幅比上年同期回落了约9.9％，投资逐渐趋于理性。其中，房地产住宅投资为216.85亿元，同比增长29.2％，占房地产开发总投资的72.8％。截至2005年底，新增房地产各项贷款为93.91亿元，与去年相比减少50.5亿元，占新增金融业贷款的21.8％。全市房屋施工面积为2749.63万平米，同比增长12.7％，与去年同期相比增幅减少了12个百分点。全市房屋新开工面积为1195.4万平方米，同比增长13.3％，占总施工面积的43.5％，与去年同期相比增幅减少了26.2个百分点。全市房屋竣工面积为816.72万平方米，同比增长16.3％。2005年，武汉人均GDP突破3000美元。从“宏观经济的发展阶段将从根本上决定房地产发展”的观点出发，武汉房地产行业自2006年的发展将是渐入佳境，未来美好前景欣然可期。
同时，上海、北京、广州等一线城市不可能再像以前那样占尽先机、“包揽”外资，众多跨国企业正逐步将工业投资由中国的一线城市向武汉等二线城市转移。而在房产新政的打压和人民币升值的预期下，海外热钱有了大举投资中国地产市场的良机。当去年七部委联合出台的抑制房价政策将京沪推上风口浪尖的时候，拥有更大发展空间的二线城市就成了一个亟需开采的金矿，武汉正是中西部被高度看好的几个重点城市之一。2005年，世茂集团、瑞安集团及和记黄埔为代表的香港大财团在武汉劲搅楼市风云，接连改写“地王”记录。与此同时，境外财团或有境外财团背景的企业也在武汉土地市场频频亮相。2007年伊始武汉市中心城区的楼面地价更是攀升至每平方米3000元以上。无可否认，中部崛起背景下，武汉城市价值和发展前景重新被认可。
交通方面：未来15年内，国家将在湖北投资一千多亿元，兴建17个大中型铁路项目。届时，乘火车从武汉可直达全国27个省市自治区，到长沙、郑州、合肥、南京等市只需2-3个小时，到广州、上海等地只需4-6个小时。航空方面，武汉天河机场扩建工程的新航站楼主体结构工程已进入全面施工阶段。扩建工程中，第二航站楼是主体工程，预计总投资27.27亿元。到2020年，天河机场具有旅客吞吐量1300万人次、高峰小时吞吐能力4649人次、年飞机起降12.2万架次的能力。扩建工程将于2007年底竣工幷投入使用。武汉的公路也在加速“快跑”，建成和在建的武汉内环、中环、外环和7条高速出口公路，与在武汉交汇的京珠、沪蓉高速相连相通，将使武汉无可争议地成为全国公路交通的神经中枢。幷将筹建BRT快速公交系统。预计到2010年规划建设4条快速公交线路，到2020年再规划3条快速公交线路。武汉的交通正在加速起飞，正在找回“九省通衢”的辉煌历史，如果把中国的经济版图比作一张围棋棋盘，武汉正位于这张棋盘的天元之位。中国中部崛起的经济发展战略，更为武汉经济发展注入新的活力，城市快速发展进程，也为武汉市房地产业持续快速稳定发展注入活力。
此外，在住宅楼市回归中心城区的大趋势下，武昌沙湖徐东、积玉桥、中南附近以及汉口中心城区等依然将是当仁不让的焦点。而汉口盘龙城、金银湖及武昌光谷汤逊湖区域等郊区楼市，则有望在今年掀开新一轮开发的小高潮，进而开始与中心城区楼市形成互动。2007年武汉楼市的最精彩的地方，将不再是商业地产的一枝独秀，而是其与写字楼市场、中心城区住宅、郊区大盘等共同组成的全面繁荣的肇始。由此，武汉楼市也有望真正站在一个新的起点上，开好“十一•五”这盘大局。
结论：近两年大量港资涌入武汉，作为长江中下游的重要二线城市，武汉房地产将迎来高速发展期。
三、区域供给市场分析

本项目
项目位于武汉三大居住板块之一的光谷板块的XX开发区，西临XX大道，是号称武汉最漂亮的景观大道关山一路的延伸线，东临5万亩水面的汤逊湖。项目所在的光谷因“舒适、人文、国际化”而被称为武汉最适合居住的地方。首先，舒适是光谷核心居住价值之一，当为最易感知的层面，东湖的博大，汤逊湖的清澈，一路走去郁郁葱葱，景色宜人；更有武大之厚重，华工之青春，迎面而来的皆是昂扬的气息；生活在光谷，山水之间有我家，与环境为善，与邻里为善，更是与自己为善。光谷核心居住价值之二为人文，作为我国第二大智力密集区，武汉光谷高校林立，优秀的科研院所云集，武大、华科、华师等各大历史名校不约而同地在此建立自己的新校区，一个公园般的充满了人文气息的大学城已然在此形成。最后，国际化在光谷居住价值中有着特殊的意义。高校成果产业化如火如荼，更有一大批具有海外学习、工作背景的知识精英前来讲学、创业，武大软件园、华工产业园、华中软件园、武汉医药产业园等正带动着光谷以前所未有的激情蓬勃发展。由此，光谷聚集了一大批中产阶级精英人士，这就客观要求光谷地产提供具有国际气质的生活方式，由此，低密度、高绿化率、创新性等成为光谷地产的鲜明特点，而武汉万科、当代地产开发的类似于“新城市主义”等主题小区（以多层、小高层住宅类型为主），也在整个武汉楼市极具代表性，并且供不应求。这反映出光谷地区的房地产市场极具发展潜力。

四、区域代表项目分析

（一）区域项目概况
位 置
清风别墅
阳光海岸
梅南山居
宜家汤臣
XX区XX大道汤逊湖畔
汤逊湖XX开发区
XX大道特1号
XX开发区阳光大道
主力别墅面积
176㎡的联排
350㎡的独体,300㎡的联排
190-300㎡的独体
160—197㎡的联排,300-370㎡的独体
价格 （元/M2）
3800（独体）
6000（独体）
6000（独体）
6000（独体）
配 套
会所，贝多芬广场，商,露天泳池,供暖系统
会所、幼儿园渡假村、运动场所
会所，沙滩浴场，网球场
湖滨会所，酒吧及美容院，亲水平台
环 境
傍汤逊湖
傍汤逊湖
依山环水,紧邻大学
三面临汤逊湖，幷设内湖，基本上做到户户观湖
物业管理
江苏长江物业
武汉天厦物业
武汉新大陆物业发展有限公司
武汉丽岛物业管理有限公司
建筑单位
湖北长城建设
山河建筑公司
武汉建工集团
中建三局
楼盘规模
10万方
13万方
21.5方
19万方
停车位数量
350个
多层10：6；别墅1：1
1:01
1:01
开发企业
武汉房地产长江综合开发总公司
武汉福达置业发展有限公司
武汉新大陆物业发展有限公司
武汉弘福置业有限公司
别墅外观

销售情况
已售完
65%
50%
50%

位 置
华工镜湖园
水蓝郡
银河湾
美加湖滨新城
藏龙岛科技园
XX民营科技园
XX区藏龙岛科技园
洪山光谷•汤逊湖畔
主力别墅面积
以200-350独体临湖别墅为主
222㎡ --352㎡独体与联排
200-350独体(临湖)与叠拼
140—210㎡的叠加
价格 （元/M2）
6000（独体）
5000（独体）
6000
4000
配 套
会所，幼儿园等设施.
会所，人造沙滩，商业街，高尔夫推杆场
双会所，图书馆，健身房，亲子乐园等
商业街、武汉外国语学校美加分校（小学、初中、高中完整教学）、诊所
环 境
紧邻汤逊湖，自然景色优美。该项目主要针对华工教师销售，类似定向开发
南湖南面
享有汤逊湖的绵延
水系
独有58000平方米私有湖湾,注重组团与庭院绿化，利用坡地、水系、园林小品精致造景
物业管理
武汉招商局物业管理有限公司
香港怡高物业顾问有限公司
武汉银河湾物业管理有限公司
美国GVA(显高)物业顾问公司
建筑单位
湖北省第五建安公司
湖北长城建设实业有限公司
新洲八建
武汉天鹏建筑装饰工程有限公司
楼盘规模
17万方
14万方
37万方
7.38万方
停车位数量
300个
1:02
1:01
238个
开发企业
武汉华工大学科技园有限公司
湖北长城建设实业有限公司
武汉鑫万国房地产发展有限公司
斯米克集团美加置业（武汉）有限公司
别墅外观

销售情况
100%
100%
50%
80%

（二）重点个案分析
采样两个区域重点，一个是目前区域最优秀的别墅项目——宜家*汤臣、一个是离本项目最近的综合项目——美加*湖滨新城，说明市场竞争形势。
宜家*汤臣：
宜家•汤臣开发于2002年，位于武汉东湖技术开发区腹地的XX开发区黄金地段——阳光大道旁，三面临汤逊湖，幷有一个达2万平方米的天然内湖。
建筑以英式风格为蓝本，共19万平方米，一期3.6万平方米，以独体、双拼、
19

调查显示：
近九成被调查者现阶段住房情况为：两室或三室，90—150㎡。
其中家庭住房面积达60-90平方米的占到42％，家庭住房面积达90-120平方米的占到33％。
目前住房面积150㎡以上者为4%，而60㎡以下的则占到9%。
分析：
本区域家庭住房质量基本良好。
对于本区域的二次置业者而言，需要的是更优秀、投资潜力更强的产品。
﹡交通工具/三年内购汽车计划：
l
调查显示：
选择人力交通工具的被调查者占41%。17%的被调查者拥有私家车，同时,亦有13%的被调查车步行上班。超过七成的被调查者有意在三年内购置私家车。而肯定答复三年内不会购置私家车的人群仅有6%。

分析：
便利性对居住环境有较大影响，工作、居住即使不就近，至少也要交通便利。
较高的私家车拥有率，显示该地区人群较高的消费水平。私家车的高意向购置率，表明该区域多数人群具有一定的高档物业购买力，且对后期经济收入保持乐观态度，同时也显示未来住宅车位的需求量将持续增大。
﹡选择何种投资方式

调查显示：
20%的被调查者愿意选择房地产产品作为投资手段，仅次于教育投资。首次置业者需求者仅为四成，更多的人有多次、多栖置业的需求。
分析：
房地产投资的升值保值性被越来越多的人所看好，在观念超前的区域客群中尤其显现。客户对优越物业有多次、多栖置业的旺盛需求。
调查显示该区域人员具有如下特点:文化层次较高、工作稳定且工作地点离居住地点近、经济收入中等偏上、对生活奢侈品有一定消化能力。
该区域人员收入高于武汉市平均水平且对后期经济收入看好，区域经济发展整体较为乐观。该区域住房水平高于武汉市平均水平，但随着该区域人员收入水平提高,对居住水平也具有相应要求。部分人员已显示出对目前居住环境的不满，对高档房地产产品有消费要求。
总体而言该区域相较武汉市其他地区消费水平高，但由于该区域大部分项目以前因房价较低，以至于产品品质较低降低了消费者的置业热情。如产品具有较高的性价优势则该产品会受到该区域市场的追捧。
结论：
光谷，尤其是汤逊湖片区优越的自然人文环境促进其房地产市场良性发展，投资此区域房地产正当时。区域客户群高档置业需求旺盛，市场前景良好。
第三章　项目发展分析
一、项目定位
介于项目优越的先天地块条件，幷通过对买卖双方市场的综合分析，我们确立建设大规模高档休闲住宅区的定位。原因如下：
1、自然景观：自然环境优美，地势起伏适合于高档住区，给设计师以充分想象空间；5万亩的汤逊湖，水质良好，生态绝佳；区域内草木葱葱，大气质量良好，达到一级空气质量标准。优越的先天地块条件，使项目完全具备创造顶级景观住宅的资源优势。
2、高级教育资源丰富：毗邻武汉市最好的两所中学－－武汉外国语学校武昌分校和华师一附中，距离华中科技大学、中南财经政法大学、武汉大学分校、华中师范大学分校等高校区皆在10分钟车程以内，高知人文氛围浓郁有利于高档住宅项目的发展。
　　3、路网完善：号称武汉最漂亮的景观大道关山一路的延伸线XX大道紧临项目西侧，从项目到光谷鲁巷广场10分钟车程，距离东湖梨园35分钟车程，到市内交通非常便捷。此外，107国道、京珠高速、沪蓉高速、武黄及武嘉等省级公路，都坐落在项目不远处，路宽多达60米。对于以私家车为主要交通工具的客群而言，区域路网能完全满足他们的需求。
　　4、客户需求：区域客户高档置业需求强烈，需要有高档住宅刺激他们的购买欲望、释放他们的置业需求。
二、项目发展
建设AAA级节能生态/智能化住宅
节能技术应用（如外墙保温技术、节能门窗技术、冷暖控制技术、太阳能利用等）、新建筑材料
和技术，打造节能环保绿色生态小区。
（一）节能
1、采用新材料、新技术提升房屋节能能力。
2、选用节能变配电设备。选用节能照明灯具，光控或声控开关。
3、加强节能的宣传、检查和计量管理。
4、将节能工作纳入物业管理，加强专业管理和居民管理相结合。
（二）环境保护
本项目的一个主要特点和卖点既是生态型住区，达到既有乡野生态环境，又有园林艺术的效果。本项目的主要污染源为生活污水。需加强厨房生活油污、卫生间下水等的处理。另外要通过设施建设和管理引导住户形成垃圾分类袋装处理的习惯，树立与住宅区环境相适应的环保意识。
（三）智能化配套
房屋保温系统。
水处理系统。
紧急呼救系统。
烟感自动报警、喷淋、消防自动化控制系统。
信息通信系统，采用百兆光纤入户。要求考虑话音通信、视频、宽带数据通信服务。有线电视设计考虑采用双向，1000MHz带宽和广电的城市数字电视系统对接。
安全防范系统，在小区出入口、主要道、房屋门窗等重点部位设置相应的探测器或摄像机，幷联网至小区管理中心，通过相关信息和传输图像进行监控，幷将监视的图像和信息进行记录和存储。设置周界探照灯，在夜间与报警联动。
访客对讲系统，建议选用带门禁功能的可视对讲系统。
设备监控系统，采用集散控制技术，对住宅小区的公共建筑设备实施监控，保障设备的有效运行、提高物业管理水平，适应节约化物业管理和专业化维修的要求。包括：
1）排水监视系统，监测蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位，幷对超高、超低液位进行报警。监视生活水泵、消防泵、排水泵、污水处理设备的运行状态。
2）照明系统的监控。对公共区域的照明设备进行监控。
3）对园林绿化浇灌实行自动控制。对人工河、喷泉、循环水等景观设备进行监控。对其它特殊建筑设备进行监控。
家居智能化系统，包括
1) 家庭安全防范报警系统
住户室内具有燃气泄漏报警，户门及阳台外窗防范报警，按钮式家庭紧急求助报警等功能。
建议可选配置：
1) 家庭安全防范报警系统
住户室内具有燃气泄漏报警，户门及阳台外窗防范报警，按钮式家庭紧急求助报警等功能。
建议可选配置：
① 家庭燃气进气管设置自动开关，在发出泄漏报警信号的同时自动切断进气，开启排风机。
② 设置电话自动拨出装置，在家庭报警和求助信息反映到管理中心的同时，能够自动拨通事先设定的电话，通知有关部门与住户本人。
2）家庭访客对讲系统住户室内设置可视访客对讲用户机。
3）家庭信息通讯系统
u 采用家庭信息接入箱，实现家庭综合布线，幷提供各类信息服务。
u 应在卧室、客厅等房间设置有线电视插座。
u 应在卧室、书房、客厅等房间设置宽带信息端口。
u 应在卧室、书房、客厅等房间设置电话端口。
u 模块及终端面板和线缆均采用中外合资产品从而提高楼盘的档次。
4）家电自动化系统
采用Lonworks（建设部家居控制推荐总线）现场控制总线组成小区控制专网。每户家庭设置若干个专业控制模块，如家庭安防，三表远传，家电控制、语音模块等。
小区综合物业信息服务系统，包括
1） 物业计算机管理系统
通过配置实用的计算机物业管理软件，实现小区物业管理计算机化。软件结构以网络为基础，实现信息共享，幷应方便物业公司和住户信息沟通。物业管理系统与安全防范、消防、建筑设备监控系统实现信息联通，以便统一管理，及时对报警信号作出响应和处理。主要表现为：
①建立社区网站，住户能网上查询小区物业管理信息。
②小区安全防范、消防、建筑设备监控系统、家居智能化系统实现信息集成管理，幷与物业计算机管理系统互连。
③小区内部实现一卡通。
④在小区内部设立电子公告系统，显示有关公共信息和物业管理信息。
2）表具自动计量系统
采用具有信号输出功能的水、电、燃气表等数字化表具，实现远程抄表功能。
采用IC卡表具，实现自动计量和收费的功能。小区自动抄表系统与公用事业管理部门联网，幷进行故障报警。
3）背景音响及广播系统
在小区室内外公共场合设置有线广播系统。当出现火灾等紧急事故时，可强制切换为紧急报警广播。
4）车辆出入管理系统
对出入小区的机动车辆通过智能卡进行管理与计费，幷将信息实时送至小区管理中心。
全面配套
沿XX大道用地设有大型综合商业设施，由商业街、大型量贩式超市、社区配套公共设施、室内停车场组成。沿工业园路靠近汤逊湖岸用地设有五星级的豪华酒店和会所。
项目建有双语幼儿园、康复中心、世界名品折扣商业街、全新体验式的大型养生主题公园、国际标准游泳馆、篮球场、网球场、羽毛球场、专属社区码头等。此外，尊贵三会所设计，健身会所、休闲会所及商务会所，荟萃中西餐厅、美容SPA、咖啡吧、书吧、钢琴吧、壁球馆、各式水体健身、自助银行、行政酒廊、商务洽谈中心、会议室等丰富的生活便利设施。商业、娱乐、医疗保健、教育、体育……一应俱全的生活，才是真生活。
完善物管
实施英式管理，提供公共性服务、代办性服务、特约性服务。具体如下：
﹡免费服务:
提供包装、拆收、转交物品服务。
提供行李服务，接运行李等。
提供在您出行时为您看管住宅的服务。
提供入室服力，裤子、衬衫、夹克、丝绸裙子、领带等衣物的熨烫、叠放。
提供手工缝纫服务。
提供代递、代收服务如：报纸、邮件、快递、包裹等的邮递、接收。
提供机票确认服务。
提供物品储藏服务，行李、衣物、自行车、书等物品的存储。
提供洗衣服务及衣物的收送。
提供正规的维修服务。
提供引领服务，访客的引领。
﹡有偿服务：
提供预订服务，酒店、餐厅、票务等预定。
提供旅行服务，环球旅行预定机票、酒店、接送车辆等的安排
提供手提箱、行李、礼物等物品的取送服务。
提供擦鞋服务。
提供入室早餐服务。
提供家庭宴席服务。
提供烧烤服务。
提供社交会服务，生日会、新年聚会、私人聚会等
提供各种餐具的保养服务。
提供入室保洁。
提供地毯清洗服务。
提供地板打腊服务。
提供工程服务。
提供购物服务。
提供植物、鲜花租摆服务。
提供汽车清洗、打腊服务。
提供DVD、VCD的租赁服务。
提供商务中心服务；列印服务、接发传真服务等。
提供私人运动陪练服务：网球、游泳等。
结论：项目拟顺应市场，建设大规模高档休闲住宅区，以激发区域高档住宅消费潜力。
建设经济技术指标
（一）规划用地情况：
1、规划用地总面积为：268333.33平方米（以实测为准）
其中：净用地面积： 240613.33平方米
代征道路面积： 25940平方米
代征绿地面积： 1780平方米
2、规划用地性质：商业居住用地；土地分类：商业居住用地。
（2）土地使用强度
1、建筑面积：481226㎡，容积率：2.0；
2、建筑密度：30%
3、建筑高度：40米，层数：11层；
4、绿地率： 35%
（三）规划建设内容：
1、地下室面积： 80000㎡
为设备用房和2000个停车位
2、商业设施： 20000㎡
3、社区公建配套设施： 5000㎡
其中：双语幼儿园 3000㎡
物业管理用房 2000㎡
4、五星级的酒店及会所： 25000㎡
其中：酒店客房 20000㎡
会所及酒店附属设施 5000㎡
5、商品住宅： 431226㎡
第四章 投资估算
一、土地成本：
土地成本按402亩，每亩100万元地价测算
402亩×100万元=40200万元
二、建设投资估算：
1、城市基础设施建设配套费
按总建筑面积481226㎡，40元/㎡测算
481226㎡×40元/㎡=1924.9万元
2、人防地下室建设费用：
人防地下室80000㎡，按2200元/㎡的造价测算：80000㎡×2200元/㎡=17600万元
3、商业设施的建设费用：
商业设施20000㎡，按1600元/㎡的造价测算：20000㎡×1600元/㎡=3200万元
4、社区公建配套设施5000㎡，按1200元/㎡的造价测算：5000㎡×1200元/㎡=600万元
5、五星级的酒店及会所建设费用；
25000㎡五星级的酒店及会所建设费用按3200元/㎡测算：2500㎡×3200/㎡=8000万元
6、商品住宅的建设费用：
商品住宅431226㎡，按1200元/㎡的造价测算：
431226㎡×1200元/㎡=51747.12万元
7、室外景观绿化工程建设费用：
室外景观绿化工程建设费用按35%的绿地率约85000㎡，350元/㎡的造价测算
85000㎡×350元/㎡=2975万元
以上1至7项小计：86047.02万元
三、财务费用：
财务费用按10000万元贷款额，年息10%，
二年期计算：10000万元×10%×2=2000万元
总成本为一至三项合计：128247.02 万元
第五章 销售收益分析
一、商业设施的销售收入：
商业设施的平均售价按5000元/㎡测算
20000㎡×5000元/㎡=10000万元
二、地下停车库的销售收入：
地下停车库每个车位的售价按10万元测算
2000个×10万/个=20000万元
三、商品住宅的销售收入
商品住宅的销售收入按3500元/㎡的平均售价测算：
431226㎡×3500元/㎡=150929.1万元
本项目总销售收入为以上一至三项合计：180929.1万元
四、企业营销管理费用
企业营销管理费用按总销售收入的3%提取：180929.1万元×3%=5427.873 万元
五、销售营业税金
营业税金按总销售收入的5.85%计取：
180929.1万元×5.85=10584.35万元
六、企业所得锐前销售利润：
180929.1万元-128247.02万元-5427.873万元-10584.35万元=36669.86万元
第六章 结论
本项目收益可观，除有较丰厚的现金收入外，还可净赚一个价值不菲的五星级酒店。如考虑本项目的长期高额收益，可先不销售商业设施和地下停车库，仅凭住宅的销售短期即可收回全部投资。本项目的开发建设周期为4至5年，建设启动资金约3.5亿元。