孝感市某中心集贸市场改建项目可行性研究报告.doc

孝感市XX区XX镇中心集贸市场改（扩）建项目

投资分析报告

孝感**房地产开发有限公司
二零零九年四月十八日

目 录

一、项目简介
二、项目建设的必要性
三、项目地理位置、建设规模
四、组织机构和人员配备
五、工程进度计划
六、投资估算与资金筹措
七、项目收益分析
八、项目经营利润分析
九、主要技术经济指标
十、社会效益分析

附件：
1、XX镇中心集贸市场改（扩）建项目规划平面图
2、XX镇中心集贸市场摊位平面布置图
3、拆迁安置方案
4、拆迁安置协议书
5、项目合作协议书

孝感市XX区XX镇中心集贸市场改（扩）建项目
投资分析报告

一、 项目简介
（一）、项目实施的背景和依据
本项目为XX镇委、镇政府进一步加快经济社会发展，通过推进旧镇改造，改善群众商贸和人居环境，提升XX城镇品位而确定的重点项目之一，属商业住宅性开发项目，位于 ，该地段人口密集，商业兴旺，交通方便，是十分理想的投资居住佳地。该地块上现有拆迁户 户，将通过拆迁安置方式取得国有土地使用权。
二、项目建设的必要性
(一)有利方面
1.XX镇菜市场地区，属XX镇老城区，历来为城镇繁华地带。它主要得益于地理位置、交通方便及人流量大等优势，这将成为商住楼的卖点。XX历来人多，实施人口由农村向小城镇转移，可以不断提高XX城镇化水平，加快XX小城镇建设。
2.在该地块我们将建造配套设施-XX中心集贸市场。经调查，城镇原有一菜市场，但成年破旧、狭下、分散，远远不能适应城镇居民使用需求。为此，XX中心集贸市场建成后将成为XX五万人消费的主要场所。此建设项目将会带动内需、为XX镇创造新的经济增长点，增加地方经济收入。
(二)不利方面
1.XX镇属XX区西北部的较偏僻乡镇，经济基础相对薄弱、居民消费水平及购买力有限。
2.日益陈旧的镇貌和杂乱无章的商业设置、已越来越不适应城镇发展的需要。
三、项目地理位置、建设规模：
1、地理位置
项目场地位于孝感市XX区XX镇 以南、 以东、 以西、 以北，地理位置优越，陆路交通便利，经济发展潜力巨大。
2、根据预测,该项目建设规模如下:
(1)建设用地面积： ㎡
(2)总建筑面积：7400㎡
(3)功能分区情况
序号
功能名称
建设规模
备注
建筑面积
层数
结构形式
1
菜市场
640㎡
1层
钢构

2
门面
1000㎡
1层
框架

3
住宅
5000㎡
2-6层
砖混

4
合计
7400㎡

四、组织机构和人员配备
（一）、组织机构：
依照项目法由孝感**房地产开发有限公司成立“XX镇中心集贸市场改（扩）建项目开发部” 项目法人，负责本项目的策划、资金筹措、建设实施、经营管理和售后服务等项工作。
（二）、其人员配备及职责分工如下：
序号
岗位名称
职责分工
配备人员
要求
1
经理
全面负责。
1
具备中级职称、有丰富经营管理经验。
2
副经理
负责项目各项进度控制，协助经理工作。
1
具备中级职称、有一定组织协调管理能力。
3
总工程师
负责技术、质量、安全。
1
具备中级职称、有丰富技术管理能力。
4
工程部
负责项目施工管理、落实各项资源。
1
具备中级职称、有一定生产、协调管理能力。
5
财务部
负责资金计划、财务统计。
2
具备中初级职称、有丰富财务管理经验。
6
市场营销部
负责楼盘策划、销售、菜市场招商。
3
具备很强社交、组织策划管理经验。
7
物业管理部
负责日常物业管理、房屋维修。
2
具备很强的协调能力，实际管理工作经验。
五、工程进度计划
根据市场需求，前期工作进展情况，外部协作条件和建设规模，拟定本项目建设期7个月，项目在2007年6月开始进行前期工作，争取2007年10月份全部竣工。
工程进度实施计划表
序号
项目名称
进 度 计 划
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
一
前期工作

二
土建施工

1
基础工程

2
主体工程

3
装饰工程

三
销售工作

六、投资估算与资金筹措
（一）、投资估算分析
投资估算表一
项目：商住楼 单位：人民币/万元
序号
项目名称
金额
备注
一
前期工作费用
31.2

(一)
进场、房屋拆迁费用
2

（二）
规划部门
0.5

1
测绘费

2
建设用地规划许可证

3
建设工程规划许可证

（三）
建设部门
6

1
建设项目报建

2
施工图审查费

3
招投标服务费

4
建设工程施工许可证

5
建设工程定额测定费

6
质量监督费

7
工程检测费

8
安全监督管理费

9
施工意外伤害保险费

10
结算工程档案整理综合服务费

（四）
国土部门
2

1
土地契税

2
土地使用权初始登记

（五）
房产部门
18

1
房屋拆迁许可

2
商品房预售登记

3
商品房建筑面积测绘报告

4
房屋权属初始登记

5
白蚁防治费

6
房屋公共维修基金

（六）
墙改办
0.5
墙改发展基金
（七）
环保部门
0.3
施工噪音、排污
（八）
环卫部门
0.2
卫生费
（九）
城管部门
0.2
城市占道
（十）
自来水
0.5

（十一）
供电所
1

二
拆迁安置费用
63
拆迁安置商品房1000㎡
三
工程监理费
2

四
勘测、施工图编制费
6

五
建筑安装工程费
288
按480元/㎡*6000㎡
六
市政公用配套设施费
5

1
下水道

2
化粪池

3
道路硬化、花坛

七
企业管理费
3

八
现场办公费
2

九
业务招待费
3

十
销售费用
1

十一
税金
15

十二
营业税、教育附加

1
印花税

2
调节税

十三
不可遇见费
10

合计

429.2

投资估算表二
项目：菜市场 单位：人民币/万元
序号
项目名称
金额
备注
一
前期工作费用
3.2

(一)
进场、房屋拆迁费用
1

（二）
规划部门
0.2

1
测绘费

2
建设用地规划许可证

3
建设工程规划许可证

（三）
建设部门
1

1
建设项目报建

2
施工图审查费

3
招投标服务费

4
建设工程施工许可证

5
建设工程定额测定费

6
质量监督费

7
工程检测费

8
安全监督管理费

9
施工意外伤害保险费

10
结算工程档案整理综合服务费

（四）
国土部门
0.5

1
土地契税

2
土地使用权初始登记

（五）
房产部门
0.5

1
商品房建筑面积测绘报告

2
房屋权属初始登记

3
白蚁防治费

4
房屋公共维修基金

二
工程监理费
0.5

三
勘测、施工图编制费
2

四
建筑安装工程费
16.64
按260元/㎡*640㎡
五
市政公用配套设施费
2

1
下水道

11

八、项目经营利润分析
（一）、商住楼经营利润分析
序号
项目
单位
指标
备注
1
投资估算
万元
429.2

2
项目收益
万元
464

3
经营利润（2-1）
万元
34.8

（二）、菜市场经营利润分析
序号
项目
单位
指标
备注
1
投资估算
万元
28.14

2
租金收入
万元/年
2.94

3
投资利润率
%/年
10.45

3
投资回收期
年
10
包括贷款利息、维护费用。

九、主要技术经济指标
主要技术经济指标见下表，通过财务经济分析，本项目在经济上是可行的。本项目的建设，将加速XX镇及其周边经济的发展，进一步带动XX镇第三产业的发展，促进该区域经济的腾飞。
主要技术经济指标汇总表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总投资
万元
457.34

2
建设期
月
7个

3
销售收入
万元
464

4
经营利润
万元
34.8

5
投资利润率
％
10.45％

6
投资回收期
年
10

十、社会效益分析
XX镇中心集贸市场的建设可以形成一定的规模经营，估计年营业额在700万至1000万之间，市场形成后，有利于XX镇的经济发展，加速农产品的流通领域市场体系，形成以调整产业结构新的经济增长点，同时，对促进和带动XX镇农副产品的发展具有十分积极的作用。也大大方便周边企业的菜蓝子工程。此处项目的建设，对加强该区域信息交流，增加知名度有一定的作用。项目建设具有一定的社会效益。