登封市生态宜居社区可行性研究报告.doc

项目可行性研究报告

第一章   总论
　1.1项目名称及建设规模
　　项目名称：登封市生态宜居社区
　　承建单位：中房联合集团
　　建设规模：总建筑面积2431689.7平方米
　1.2项目开发建设单位某概况
　1.3项目申请报告编制的依据和范围
1.3.1编制依据
　　①《登封市总体规划》。
　　②《城市居住区规划设计规范》
　　④《住宅设计规范》
　　⑤《住宅建筑规范》
　　⑥《建筑设计防火规范》
　　⑦《民用建筑设计通则》
　　登封市东区管委会下发的相关文件、规定
1.3.2编制范围
　　根据国家对项目申请报告编制内容和深度的要求，本申请报告主要从以下范围进行研究：
　　①项目建设的必要性和依据
　　②项目建设规模的确定
　　③建设条件是否具备
　　④工程建设规划
　　⑤公用工程方案
　　⑥项目实施进度计划安排
　　⑦投资估算及资金筹措方案
　　⑧对项目的效益进行客观分析
1.4研究结论
1.4.1项目建设的必要性
1.4.2建设规模
1.4.3建设地点
　　该项目位于登封市少林大道与郑上高速交叉口偏东北方向(登封新区)。项目规划占地866216平方米。实际建设规模为2431689.7平方米。
1.4.4项目总投资：项目总投资103.374亿元。
1.4.5经济技术指标
1.4.6结论和建议
　　项目符合国家政策和登封市城市发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，同时可大幅提升居住质量和条件,且经济社会效益均好，项目抗风险能力强，因此，它的建设是可行的，也是必要的。
第二章 项目建设背景及必要性
2.1项目建设必要性
　　我公司本着立足，造福百姓的宗旨，为广大市民建设优美的城市环境、完善的城市功能为登封市的经济建设做出贡献。
该项目就是基于上述城市需求，满足城市功能的需要，提高土地利用率，形成现代都市新风貌，与城市卫生城、园林城、文明城、生态城相适应。
第三章 建设规模及建设条件
3.1地块自身状况
3.2地块周边污染状况
　　该社区周边为城市道路、办公区域或生活服务设施，地势平坦，周围没有污染源，公路交通四通八达，交通便利，水、电、暖公用配套设施齐全，可以满足项目建  设的需要。
3.3地块周边生活服务配套状况
3.3.1购物配套
社区规划有满足居民生活需求的各类生活服务场所与设施。
3.3.2教育配套
社区规划有幼儿园、小学和中学，高中，满足教育的配套教育项目。
3.3.3医疗配套
社区内规划有两个医院，以满足居民就近看病的需要。
3.3.4其他配套
社区所在位置交通便利，紧邻少林大道与郑少高速，规划六纵、六横城市干道，周边通信设施完善，居民通信联络方便；周边设有公共绿地，并有其他城市服务设施保障。
3.3.5项目条件：项目占地地势平坦，障碍物均已拆除完毕，已具备勘探、建设条件。
第四章:项目市场分析
4.1登封的城市发展总体规划
未来十几年登封市的总体规划发展思路是“一城三区四组团”发展新格局正在全面实施。所谓“一城”即登封城。“三区”即中心城区、登封新区、旅游新城。“四组团”即围绕发展文化旅游产业，各乡镇做出适应性调整特色乡镇。中心城区老城区改造的功能定位为：①、国际文化旅游名城的综合服务区；②、以儒文化和登封历史为主要体验的文化旅游目的地；③、登封的行政、文化、商业中心和文化创意产业基地。中城区的规划建设用地为12.57平方公里；规划居住人口约20万人，登封新区的功能定位为建成为集休闲、居住、商贸等功能于一体的现代化城市新区。该区位于老城区东建成区面积达3.5平方公里，规划面积30平方公里，规划人口22万人，着力打造产业集聚区、商住区、中岳文化苑三大板块。“天地之中”旅游新城功能定位以禅、武、医为特色的“养心、养体、养生”型具有休闲和养生特色的城市新区。主导功能为河南省旅游集散中心之一，郑州都市区重要的休闲度假圣地，以禅、武、医、商为特色，具有居住生活和生态维护等综合功能。“天地之中”旅游新城规划建设用地14.57平方公里，规划区规划期限末居住常住人口为10万人。
4．2拟建项目地块交通条件调查：
我公司拟建的项目位于新城区，西邻新规划的纵一、纵二、纵三、纵四路，南临少林大道，北邻新规划的横一、横二、横三路，东临郑少洛高速公路，交通便利，方便未来社区人员的出行；本项目由于受周边环境围绕，未来社区设有市政规划道路直接进入小区，市内公交车多路通过本社区。
4.3拟建项目周边市政配套设施：
4.3.1购物中心：距离本项目仅有500米左右路程有一农贸市场，旁边汇源超市、福佳旺超市、天福超市、绿叶超市等超市及生活便利店众多，为居民以后生活提供了便利；
4.3.2文化教育、医疗卫生：北街幼儿园、松阳幼儿园、立英小学、实验中学、朝阳中学、郑大体院、少林武校、登封皮肤病专科医院、市三院等；
4.3.3邮政、金融服务：农业银行、中国人民银行、中国移动、中国联通、中国人寿保险公司；
4.3.4娱乐、餐饮、住宿方面：周边大型娱乐城，宾馆，饭店林立，极大的方便了市民的业余文化生活；
4.3.5大型摩托车配件批发市场；
4.3.6历史人文区位影响：中岳嵩山雄奇壮丽，名刹“少林寺”誉满天下，道教圣地“中岳庙”，古代学府“嵩阳书院”驰名中外，登封环境优美，条件优越，有丰富的旅游资源，认识人文景观得天独厚，是国务院首批公布的国家重点风景名胜区和国家级森林公园之一。本项目位于嵩山脚下，距离少林寺仅十几公里，具有浓厚的历史人文气息。
4.4拟建项目的优势
4.4.1交通便利，西邻新规划的纵一、纵二、纵三、纵四路，南临少林大道，北邻新规划的横一、横二、横三路，东临郑少洛高速公路；
4.4.2自然人文景观良好，周边有嵩山地质公园、嵩阳书院、少寺公园、武林公园；
4.4.3周边已经有成熟的人居环境；
4.4.4周边可利用资源丰富，学校、医院、超市、集贸市场、银行、生活服务设施完善。
随着经济水平的发展，人们消费观念的改变，越来越多的人们开始追求高质量的生活，本社区开发建成后，除了满足当地居民和商业、贸易经营者的刚性生活需求外，同时为中、高收入者改善居住条件提供理想的社区选择，该社区的开发建设定会获得较好的经济效益和良好的社会效益。
第五章:规划设计背景及设计原则
5.1规划设计背景
　　①沿袭登封市城区空间建设思路，符合城市建设要求，并具有良好的开发前景。
　　②社区规划设计根据中心城区总体规划要求，一方面满足城市空间节点区域建设要求，另一方面也为形成良好的干道交叉口环境奠定基础。
5.1.2规划用地范围
　　该项目位于登封市少林大道与郑上路交叉口偏东北方（登封新区），项目规划占地866216平方米。实际建设规模为2431689.7平方米。
5.1.3规划对用地的规定
　　按照城市总体规划，该区为住宅用地。
5.2规划设计依据与指导思想
5.2.1规划设计依据
5.2.2规划原则:　①规划定位；　②规划原则
5.2.3规划指导思想
5.3规划布局
5.3.1总体布局结构
①根据周边的地理条件和规划指导思想，按照城市总体规划,分别在主、次干道设主、次出入口，预留消防通道，主体建筑均南北朝向，保证良好的通风与采光，按照控规指标的要求以小高层、高层建筑为主，辅以多层商业或服务设施用房。
②人性化系统
　　在社区中心公共绿地中布置园林、绿化及健身运动场地，美化环境，改良空气质量，丰富社区生活，创造社区凝聚力，强化文化特色，是对本项目的人性化特色的具体体现。
5.3.2建筑布局
①居住建筑布局
　　社区内住宅建筑采用现代建筑风格，颜色以浅色亮丽为主，活跃空间氛围。住宅户型采用多种户型，满足不同家庭的居民生活需要。住宅力求明厕、明厨、大厅、 小卧，功能完善。 建筑抗震按城市抗震总体规划执行。

9

构成的范围内合理使用。
③建筑色彩
　　规划区建筑以素雅、中型浅深色调为主，局部辅以景观灯饰加以点缀，体现高贵同功同功典雅艺术的氛围。
5.6通体系组织与场地竖向规划
5.6.1交通体系规划
　　道路骨架设计主要综合考虑道路系统、功能区分、公共服务设施布置、建筑群体布置、绿化系统、空间环境及相互之间的内在联系，从而使社区形成一个完整的、 相对独立的有机整体。
5.6.2竖向规划要点
　　项目区场地平坦，建设场地尽量与道路的标高及坡度走向协调。场地内雨水顺场地进入城市雨水系统。
5.7工程管网建设
5.7.1给水工程
①设计依据
②用水量预测
③水质、水压
④水源工程
5.7.2排水工程
5.7.3消防
　　项目按同一时间内一次火灾概率计算，设置室内外消防栓，消防栓按照低压制消防供水设计，控制半径l 00米，设计地面消防栓2个。
　　根据《建筑物灭火器配置设计规范》(GBJl40—90)的规定，在公共建筑内各处设置一定数量的灭火器。
5.7.4供电工程
　　①用电量估算
　②电源引接及变压器容量
　　③供电方式
5.7.5电信及闭路电视工程规划
①电信工程规划
　　本项目市话系统从社区西侧北侧引入。在社区内设1个电话总交接箱，电话交接箱独立安装于室外。规划区内电信排管沿区内道路成枝状，由电信排管至单体建筑 采用穿管直埋方式进入一幢建筑室内分线盒。
5.7.6整个电信网路的规划设计都考虑到“智能化”实施的可行性，并为此留有相关的足够的通道。
5.7.7供热工程
　①热源：为北侧主干供热管线提供的热水介质。
　②布置方式
　　采用异程式布置供热管道，即枝状布置，线路埋地铺设，分户计量。
　　室外热网应每隔60米设一检查井，并在分支管连接管道上设置阀门、排水、放气和装有套管的伸缩器，便于检查和维修。采暖热网在穿越马路时应假设大两号刚套管，并比道路两边宽出l米，便于施工和管护。
5.7.8工程管线综合
　　庭院管道沿绿化带布置。管线埋深和间距要求严格按规范执行，并遵循高压让低压，有压让无压，易弯让难弯的避让规则。
5.8环卫规划
　　垃圾分区集中收集，集中运往垃圾中转站进行处理。沿路每隔50—80米布置垃圾箱1处，中心绿地等人流集中活动地段应注意垃圾物的清理。
5.9接地防雷
5.10地震设防
　　根据现行的“中国地震裂度区域图(1999)”显示，本项目区所在地地震裂度为5度，建筑抗震设计按国家要求，项目建筑抗震设计按7度地震区设防。
5.11物业管理
　　社区建成后，社区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负责与社区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利并履行自己的义务。
5.12节能
①建筑物本体部分
　　本项目属民用建筑类别，项目建筑外形及外围结构设计应考虑节能效果，并遵从《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》的要求进行。
②机电设备部分
　　在设备选型上，选用国内技术最先进的节能型产品，杜绝高能耗产品在工程中使用，以有效地较低能耗，达到节能的目的。
③供热部分
　　供热管道应加装防腐保温措施，  以提高能源的利用效率。
④加强综合管理措施，以达到综合节能的目的。
第六章 项目市场定位
6.1目标客户定位
　　项目所在地周边为商业、贸易、车辆、配件交易区，区位优势明显，交通便利。为此，项目主要立足于该区缺房户和无房户，并考虑城区中高收入阶层的住房需求。
6.2价格定位
　　该小区地理位置优越，配套设施齐全，生活服务设施完备，周边有多个住宅小区。参照周边其他小区的市场价，本项目价格定位如下：
6.3物业管理定位
　　社区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负责与社区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利并履行自己的义务，可保证居住户的权益。
第七章 项目实施进度方案
7.1项目建设周期
整个工程计划3年内全部完成，销售工作则持续到建设完成后的一年内结束，即项目从2013年开工建设，到2015年底全部建成，并在拿到五证后开始预售，整个项目销售工作到2016年全部结束，物业管理工作也全面启动。
第八章 投资估算及资金筹措
8.1估算情况
8.1.1估算说明
　　①本项目固定资产投资估算包括公建、住宅楼建设、局部场地硬化、公用设施配套、土建、安装工程费及其它费用。
　　②本项目实际占地866216平方米。采用土地使用权挂牌出让形式有偿取得，计入固定资产投资。
8.1.2估算依据
　　①土建工程投资估算依据《某省建筑工程预算定额》，建筑安装工程投资估算依据《某省建筑安装工程预算定额》的有关规定估算。
　　②设备、材料价格依据《密山建设工程造价信息》。
　　③建设单位管理费、勘察设计费、监理费、招标代理费分别计入成本分析。
8.2总投资估算
8.2.1土地成本：139.11万元/亩*1299.26亩=18.074亿元
8.2.2地下车库成本:320000㎡*3053元/㎡=9.77亿元
　(按每户0.6个车位,每个车位30㎡*17500户计算)
8.2.3商业成本:680000㎡*3313元/㎡=22.53亿元
8.2.4住宅成本:1750000㎡*3020元/㎡=53亿元
合计:103.374亿元

序 号
项目名称
单 位
单方造价（元/M2)
一
建筑单方造价

住宅建筑面积
元/m2
1793
合计

二
其他项目费用
元/m2

1
设计费
元/m2
12
2
地勘费
元/m2
2
3
基础设施配套费
元/m2
75
4
电梯费
元/m2
120
6
室外配套费（水电气道路绿化排污弱电监控）
元/m2
200
7
建设管理费
元/m2
55
8
不可预见费
元/m2
20
9
人防设计费、审查费
元/m2
5
10
建安监理费
元/m2
8
11
人防监理费
元/m2
3
12
施工图审查费
元/m2
2
13
定位放线费
元/m2
0.5
14
环评可研费、公示费、检测费
元/m2
5
15
工程造价咨询费
元/m2
5
16
招标代理费
元/m2
7
17
工程质量监督费
元/m2
1
18
防雷审查费
元/m2
1
19
文物勘探费
元/m2
0.5
20
三通一平费
元/m2
3
21
销售费用
元/m2
55
22
户权证件办理测绘费等
元/m2
2
23
桩基
元/m2
50
24
财务费用
元/m2
200
25
墙改基金
元/m2
8
26
散装水泥专项资金
元/m2
1
27
消防审查费
元/m2
1
28
税金
元/m2
385

合计

1227
三
项目成本

建安直接费+其它项目费用
元/m2
3020
合计

备注：未计入土地成本
1、高层住宅单方成本造价分析

2、商业单方成本造价分析

序 号
项目名称
单 位
单方造价（元/M2)
一
建筑单方造价

商业（建安成本）
元/m2
2200
合计

二
其他项目费用
元/m2

1
设计费
元/m2
10
2
地勘费
元/m2
2
3
基础设施配套费
元/m2
75
4
电梯费
元/m2
60
5
室外配套费（水电气道路绿化排污弱电监控）
元/m2
200
6
建设管理费
元/m2
55
7
不可预见费
元/m2
20
8
人防设计费、审查费
元/m2
5
9
建安监理费
元/m2
8
10
人防监理费
元/m2
3
11
施工图审查费
元/m2
2
12
定位放线费
元/m2
0.5
13
环评可研费、公示费、检测费
元/m2
5
14
工程造价咨询费
元/m2
3
15
招标代理费
元/m2
7
16
工程质量监督费
元/m2
1
17
防雷审查费
元/m2
1
18
文物勘探费
元/m2
0.5
19
三通一平费
元/m2
3
20
财务费用
元/m2
200
21
销售费用
元/m2
55
22
产权办理及测绘费用
元/m2
2
23
墙改基金
元/m2
8
24
散装水泥专项资金
元/m2
1
25
消防审查费
元/m2
1
26
税金
元/m2
385
27
合计

1113
28
项目成本

29
建安直接费+其它项目费用
元/m2
3313
合计

备注：1、以高层为准进行测算

2、未计入土地成本

3、地下车库单方成本造价

序 号
项目名称
单 位
单方造价（元/M2)
一
建筑单方造价

车库（建安成本）
元/m2
2000
合计

二
其他项目费用
元/m2

1
设计费
元/m2
10
2
地勘费
元/m2
2
3
基础设施配套费
元/m2
75
4
室外配套费（水电气道路绿化排污弱电监控）
元/m2
200
5
建设管理费
元/m2
55
6
不可预见费
元/m2
20
7
人防设计费、审查费
元/m2
5
8
建安监理费
元/m2
8
9
人防监理费
元/m2
3
10
施工图审查费
元/m2
2
11
定位放线费
元/m2
0.5
12
环评可研费、公示费、检测费
元/m2
5
13
工程造价咨询费
元/m2
3
14
招标代理费
元/m2
7
15
工程质量监督费
元/m2
1
16
防雷审查费
元/m2
1
17
文物勘探费
元/m2
0.5
18
三通一平费
元/m2
3
19
财务费用
元/m2
200
20
销售费用
元/m2
55
21
产权办理及测绘费用
元/m2
2
22
墙改基金
元/m2
8
23
散装水泥专项资金
元/m2
1
24
消防审查费
元/m2
1
25
税金
元/m2
385
26
合计

1053
27
项目成本

建安直接费+其它项目费用
元/m2
3053
合计

备注：1、以地下车库为准进行测算

2、未计入土地成本

第九章 研究财务评价
项目销售收入估算：
9.1普通住宅:4000元/㎡*1750000㎡=70亿元
9.2商业住宅:6000元/㎡*680000㎡=40.8亿元
9.3地下车位;80000元/个*10666个=8.5亿元
合计：119．3亿元
第十章：项目经济赢、亏分析
总销售收入119.3亿元—总投资103.374亿元=15.93亿元
第十一章：社会效益分析：
通过该社区的建设，可加速登封市新城区建设的进程，提高土地利用效率，大幅提升和改善居民居住环境，形成新的现代城市风貌，通过社区的绿化与美化形成大、小不等的景观为登封新城增辉添彩。