安置房一期工程项目建议书.doc

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 目 录
第一章 总 论 4
一、项目概况 4
二、项目单位概况 4
三、编制范围 4
四、主要结论 5
第二章 项目建设的背景、必要性分析 6
一、项目提出的背景 6
二、项目建设必要性分析 7
第三章 项目选址与建设条件 9
一、项目选址 9
二、建设条件 9
三、地质灾害影响分析 10
第四章 总图和土建工程方案 11
一、建设要求 11
二、规划理念 12
三、工程总体建设方案 12
第五章 项目组织机构 15
一、组织机构 15
第六章 项目建设进度 16
一、项目建设进度 16
第七章 投资估算和资金筹措 17
一、投资估算 17
二、资金筹措 19
第八章 社会效益初步分析 20
一、社会效益分析 20
第九章 提出结论与建议 21
一、结论 21
二、建议 21

3

第一章 总 论
一、项目概况
（一）项目名称：新建某某地区西侧安置房一期工程。
（二）项目建设管理单位：某某市某某地区景区综合开发有限公司。
（三）项目建设地点：拟定于某某地区景区宣德路北侧，教场路西侧。
（四）项目建设内容：本期项目用地规模约为10338平方米（折合约15.5亩），总建筑面积18200平方米，计划安置拆迁户数120户。项目建设内容包括：新建住宅用房及配套用房12200平方米，自行车库2500平方米，地下车库3500平方米。同时，建设道路、绿化、围墙等附属设施工程。
（五）项目固定资产估算投资：7212.25万元，建设资金由某某市某某地区景区综合开发有限公司自筹及商请银行贷款解决。
二、项目单位概况 

三、编制范围
项目建议书主要阐述项目建设的背景和提出的理由，建设的必要性、对其功能设置进行分析，提出建设规模，项目组织和实施进度计划、投资估算与资金筹措和社会效益分析。同时，根据场地的条件，提出项目的初步建设方案，并提出项目有关建议和意见。
四、主要结论
（一）必要性。随着某某地区景区社会经济和旅游事业的不断发展，古城拆迁力度的不断加大，景区拆迁户数量急速上升，拆迁成果显著，但伴随而来的安置房数量不足的弊端也日益凸显，为了确实解决景区拆迁安置房数量缺少的问题，根据某某地区景区核心区控制性详细规划，拟实施某某地区景区票务中心西侧安置房工程，本工程共分两期实施，以景区教场路为分界，教场路西侧为一期工程，东侧为二期工程。
本项目以推进某某地区古城改造为契机，满足古城区块居民房屋拆迁安置需求，项目在充分利用各种优势的基础上，建设环境优美、功能完善的安置房新社区。因此，项目的建设是十分必要的。
（二）工程方案。本期项目用地规模约为10338平方米（折合约15.5亩），总建筑面积18200平方米，计划安置拆迁户数120户。项目建设内容包括：新建住宅用房及配套用房12200平方米，自行车库2500平方米，地下车库3500平方米。同时，建设道路、绿化、围墙等附属设施工程。
（三）总投资。经初步估算，项目建设投资7212.25万元,其中建安投资4695.40万元，工程建设其他费用2362.44万元(含土地费用1860.00万元，建设单位管理费50.77万元)，预备费用154.41万元。建设资金由某某市某某地区景区综合开发有限公司自筹及商请银行贷款解决。
第二章 项目建设的背景、必要性分析
一、项目提出的背景
某某地区地处某某市南，距市约20公里，与萧山市隔江相望，西距省会杭州45公里，东距上海120公里，有沪杭高速、杭浦高速、01省道相互连通，交通十分便利，占据了极其重要的地理位置。同时，它又濒临钱塘江，是举世闻名的某某市潮奇观的重要观赏点，孙中山、毛泽东等都曾在此观潮。因此，某某地区古城不仅具有极其深厚的历史文化资源，而且也保留下来很多历史遗存。
近些年来，某某地区的地理优势、资源优势及其重要性已被重新定义和认识，并且成为某某地区古城复兴和发展的重要支撑。
在宏观背景发生变化的情况下，某某地区古城的资源保护及综合整治利用在“环保某某地区、科技某某地区、生态某某地区、旅游某某地区”的镇域发展目标下紧锣密鼓的展开，将某某地区古城辉煌灿烂的历史碎片重新整合，并结合《某某市沿江百里休闲长廊概念性规划》的总体定位—“集观光、游乐、度假、文化、居住为一体的国际性旅游生活中心”，不断谋求新的发展机遇以满足某某地区持续发展的需要。
安置房的建设不仅扩大了古城的建设规模，完善了古城内的各种旅游项目与配置，而且促进了某某地区旅游事业和城市经济的发展，促进了城市功能的完善和城市品位的提高。不仅是某某市城市建设的重要内容，也是居民群众特别是老城区百姓急切盼望的大事。
安置房的建设不是局部性问题，绝不是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使从古城的功能、布局、产业结构上进行调整，使古城机能得以完善，强调古城的综合功能，满足古城可持续发展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益的统一。
二、项目建设必要性分析
（一）项目建设符合某某地区景区规划建设指导思想。在某某地区景区安置房的建设进程中，市委市政府要求建造安置房实施部门和单位，拆迁目标制定明确，思路清晰，调查细致，政策实在，步骤紧凑，针对性强，始终以人为本，坚持科学发展观，坚持和谐拆迁的指导思想，实施意见和举措都非常成熟。本项目建设的思路是先把安置房建设好，然后再实施拆迁工作，事前统一规划，统一建设，拆迁和安置方案广泛征求意见，符合政策，也顺应民情，因此项目建设是符合市委市政府有关建设安置房指导思想的。
（二）项目建设对提高古城品位，改善区域投资环境有着积极的推进作用。安置房的建造主要目的是从根本上能够更好的促进某某地区古城旅游事业的发展，促进某某地区旅游经济的持续发展。可以说建造安置房以古城土地的合理利用，改善古城旅游环境质量、强化古城整体功能为主要目的，在古城老化地区有计划地实施及再开发、修复和保护为一体的综合性城市改造建设。为完善古城功能，提高古城品位，改善居住环境，提升市民生活质量，因此，安置房的建设是古城建设与发展的有机组成部分，有利于优化旅游环境，提升古镇功能，改善古镇面貌。

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第三章 项目选址与建设条件
一、项目选址
（一）建设位置
本项目选址位于某某地区景区宣德路北侧，教场路西侧。
（二）选址优势
1、交通便利
建设区块与古城相邻，周边有环城南路、拱辰北路作为主干道，交通联系便捷，区位优势明显，有利于项目建设。
2、符合城镇总体规划
建设区块为规划的居住建设用地，项目建设符合城市总体规划要求。
3、用地条件较好
建设区块地势平整，地块规整，配套建设条件较好，有利于项目建设。
综上所述，项目选址优势明显，能较好地满足建设需要，也符合相关规划要求，选址合理可行。
二、建设条件
建设区块与古城相邻，交通便利，基础设施完善，便于项目建设、运行中利用城市市政工程设施，区块周边自来水、污水管道、电力设施已全部接入到位。因此，项目建设具有良好的基础设施条件，能较好地满足项目建设的需要。
三、地质灾害影响分析
按照《浙江省地质灾害防治规划》，项目建设地某某市属于我省“浙北沿海平原地面沉降防治区”中的“地质灾害次重点防治亚区”，主要地质灾害是地面沉降。本项目在建设过程中，要严格执行相关规划，并由具有相应的地质灾害防治工程勘查资质的单位，开展地质灾害危险性评估，对建设项目诱发或加剧地质灾害的可能性和建设项目可能遭受地质灾害危险性作出评估，提出防治地质灾害的措施，从源头防治地质灾害的发生。只要思想重视、措施得当，可以很好地解决地质灾害对项目建设的影响和危害。

第四章 总图和土建工程方案
一、建设要求
本项目的设计应具有前瞻性，重点是营造合理的内在功能、良好的资源配置。因此，本项目在设计方案上应体现其科学性，具体体现如下：
 1、尊重农村居民的生活方式，将现代城市居住理念与传统人文精神结合起来，充分考虑安置区的舒适性、识别性与归属性以及营造具有文化与活力的人文环境。通过建筑的风格、空间的尺度、绿化的配置、街道的线型、空间的格局、环境的氛围等塑造原则合理确定功能配置；
2、建筑外观具有简洁明快，充分注意环境设计，营造出良好的文化气息和旅游环境；
3、遵照国家的有关规范、政策，在满足使用功能的同时，尽量做到经济、合理，减少工程投资。根据政府指导、覆盖人口及服务功能确定建设规模，执行行业技术规范，做到规模适度超前、功能适用、装备适度，经济合理的原则；
4、既要满足区块内功能分区的需要，又要有利于管理，强调各种功能的合理分工、有机组合，流线清楚、使用方便，避免或减少相互干扰；
5、满足建筑在朝向、通风、日照、安全、防护等方面的要求；
6、充分利用自然条件、防护间距和其他空地布置绿化，既要有集中绿地体现形象，又要强调广泛绿化方便使用，并应对绿化、装饰、建筑内外空间和色彩作综合性处理。根据项目特点，建筑设计可以考虑新、特、趣，并与城市规划相一致；
7、符合城市规划、消防、环保、卫生防疫、园林绿化等方面有关规定和要求。
二、规划理念
方案在整体规划的基础上，追求多元化、个性化的空间营造，并强化小区、院落多层次空间的可识别性及领域感，为居民提供一个生动、舒适、安全的户外活动场所。贯彻以人为本的思想，以建设生态居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有文化内涵的居住区。
三、工程总体建设方案
（一）建筑风格
根据某某地区景区票务中心西侧安置房总体规划与古城风貌相结合的原则，新建安置房小区的建筑应与古城协调统一，创造舒适和谐并富有古城特色的居住小区。
住宅采用3层、4层、5层多层相结合的模式。为了充分体现小区建筑的价值感和审美的恒久性，建筑的定位为简约、纯净、明快，体现人文地理特征的建筑。
住宅作为最基本的居住空间单位，其主要功能在于为居住者提供舒适、健康、私密和安全的场所，是居住行为最基本的表达。户型设计的成功与否，直接关系到住户的感受和整个项目的价值定位。
（二）建筑平面
根据安置房的特点，设计多种户型，确保满足安置房的多种需求。户型的平面布局讲究动、静分明，干、湿分区，布局紧凑。客厅的设置，从享受室外景观的角度出发做相应的安排，体现居住生活的核心价值。细部的处理从生活实际角度出发做细致的设置，以方便生活。较大户型主卧附卫生间，户户明厨设计及明卫、明餐设计，明亮气派，符合现代舒适居家标准。多室朝南，南阳台、北设备阳台的设计，可细化阳台的功能，充分享受温馨的阳光和芬芳的气息。
在适当位置处设置物业管理用房，为大开间的办公用房，以后还可设置棋牌、咖啡吧、运动室等多种功能房以满足多方需求。
（三）建筑立面
建筑立面造型采用传统的设计语言，突出表达结构的清晰和材料的质感，以框架为主体各种构件附着其上，注重整体风格的和谐统一。立面以简洁有力的竖向线条构图为主，根据日出时期朝气蓬勃的形象特征，简化为建筑立面的元素，再辅以多种材质的运用，形成趣味横生大气的建筑立面，打造靓丽的城市风景线，建筑色调典雅大气，做为城市背景，营造丰富的城市沿街立面。
（四）景观设计
本项目规划、景观、建筑设计遵循着规划师、景观设计师、建筑师同时进入的思想，并且强调“景观先行”的概念，将软性景观空间与硬质建筑空间相辅相成，相得益彰，不吝笔墨，力求营造富有特色的新型安置房小区。
（五）交通设计
小区内景观大道与中心绿地景观相连，在地块的南侧和东侧各设置一个次入口，为车行主入口，避开城市主干道。在北侧设置一个消防入口，满足消防要求。
小区布局和路网整体设计总体考虑，主干道弯曲贯穿全区。人车分流，每个组团整齐有序地排布于主干道两旁，小区次干道、消防车道、步行道等各类道路结合，分布合理，且与景观建筑组团呼应，规划意图达到“一景多道”或“一景一道”，机动车道“步移景异”，步行道“景随人意”的效果。汽车与行人，人车分流，最大限度地避免车道交叉，减少车道对居住区秩序和居住环境的干扰。
步行道规划则贯穿于建筑群内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑和其他建筑贯通连接。

第五章 项目组织机构
一、组织机构
本项目位于浙江省某某市某某地区观潮景区。辖属某某市某某地区观潮景区管委会管理。具体实施单位为某某地区景区综合开发有限公司。
某某市某某地区观潮景区管理委员会，成立于1999年，是某某市人民政府直属单位，主要为某某地区景区建设、社会管理及招商投资服务。招商引资执行某某市人民政府出台的相关优惠政策。某某地区景区综合开发有限公司，成立于2005年，公司注册资本为1.65亿元(为国有独资公司),主要负责某某地区景区旅游开发及景区基础设施的建设工作。
近几年来，某某市某某地区景区综合开发有限公司先后成功建设了一批社会事业、城市基础、旅游开发设施项目，从而培养和造就了一支业务能力强，素质高的工程管理队伍，积累了丰富的项目建设管理经验。因此某某地区景区票务中心西侧安置房工程将从项目前期工作开始即由该公司与有关同志组成项目建设管理班子进行项目建设管理。
根据分工需要，项目管理将分设工程科，综合科等科室。工程科具体负责项目现场工程质量、进度、安全等方面内容；综合科具体负责项目前期工作、招标采购、合同和财务管理、后勤服务等方面内容。
某某地区观潮景区管理委员会作为某某地区景区票务中心西侧安置房一期工程项目的上级主管部门，负责项目建设的指导和监督工作。
第六章 项目建设进度
一、项目建设进度
本项目分前期决策、规划设计、工程施工等阶段。自编制项目建议书起至建成交付止，在各项工作开展顺利的前提下，约需30个月。项目实施进度见表6-1。
表6-1 项目实施进度表
序号
内 容
月份
1～4
5～8
9～13
15～23
24～27
28～30
1
前期决策

2
规划设计、开工准备

3
土建及装修工程

4
设备及安装工程

5
室外附属工程

6
竣工验收、交付使用

第七章 投资估算和资金筹措
一、投资估算
（一）投资估算依据
本项目的投资估算以国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、国家现行有关建筑工程定额、费用定额及费率标准为依据，参照某某市类似工程的费用水平而编制的。
（二）编制说明
本项目建设投资包括基础设施工程、建筑物建安工程以及设备工程等，具体工程量按照方案的各项技术指标。
1、基础设施工程包括场地平整、道路以及管线敷设工程、绿化等。
2、建筑工程包括各种建筑物的土建工程和水电等安装工程等。
3、根据本项目性质，项目土地费用暂估按120万元/亩价计入。
4、工程建设其他费用包括土地费用、勘察设计及咨询费、建设单位管理费等。
5、预备费用包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费按工程费用及其他费用之和的3%估算；根据目前国内实际情况，暂不考虑涨价预备费。
（三）投资估算
经初步估算，项目建设投资7212.25万元,其中建安投资4695.40万元，工程建设其他费用2362.44万元(含土地费用1860.00万元，建设单位管理费50.77万元)，预备费用154.41万元。具体详见表7-1。
表7-1 某某地区景区票务中心西侧安置房工程估算表
序号
项目
经济指标
金额（万元）
单位
单价
数量
一
建筑安装工程费用

4156.4
1
土建建筑工程

18200
3377.00
1.1
住宅用房及配套用房
元/平方米
1400
12200
1708
1.2
自行车库
元/平方米
1000
2500
250
1.3
地下车库
元/平方米
2800
3500
980.00
2
弱电（含通信、宽带、建筑智能化）工程
元/平方米
120
18200
218.40
3
水电卫及消防工程
元/平方米
100
18200
182.00
4
场外给排水管网
元/项
2000000
1
200.00
5
室外道路、停车位
元/平方米
180
4500
81.00
6
绿化及景观工程
元/平方米
200
3100
62.00
7
电力设施及配电
元/项
3000000
1
300
8
围墙
元/米
500
500
25.00
9
基坑围护
元/项
1500000
1
150.00
二
工程建设其他费用

451.67
1
三通一平费
元/项
0.75%
第1项
35.22
2
白蚁防治费
元/平方米
0.85
14700
1.25
3
设计费
元/项
工程勘察设计收费标准（2002年修订本）*70%
108.32
4
勘测费
元/项
设计费的15%
16.25
5
环评费
元/项
10000
1
1.00
6
工程建设监理费
元/项
发改价格（2007）670号文*80%
91.44
7
工程招标代理费
元/项
计价格（2002）1980号文*70%
13.64
8
散装水泥费(返回90%)
元/平方米
1.5
18200
0.27
9
墙改费(返回70%)
元/平方米
10
18200
5.46
10
工程审图费
元/平方米
1
18200
1.82
11
异地人防建设费
元/平方米
40
14700
58.80
12
防雷风险评估、设施费
元/项
0.15%
第1项
7.04
13
防雷检测费
元/平方米
1.3
18200
2.37
14
项目前期可研费
元/项
40000
1
4.00
15
自来水远程抄表系统
元/户
550
120
6.60
16
有线电视费
元/平方米
15
12200
18.30
17
煤气管道费
元/平方米
27
12200
32.94
18
全过程管理费
元/项
0.80%
第1项
37.56
19
工程保险费
元/项
0.20%
第1项
9.39
三
预备费用
元/项
3%
一+二
154.41
四
土地费用（暂估）
元/亩
1000000
15.5
1550.00
五
建设单位管理费
元/项
海财建(2004)206号文
50.77
六
建设总投资
一+二+三+四+五
6363.25

二、资金筹措
根据项目建设单位的意见，建设资金由某某市某某地区景区综合开发有限公司自筹及商请银行贷款解决。

第八章 社会效益初步分析
一、社会效益分析
本项目性质为安置用房，有别于一般的商品房开发项目，该项目的效益分析主要侧重于项目建设带来的社会效益，因此，本章主要分析本项目的社会效益：
本项目的建设符合市委市政府有关推进城乡一体化建设指导思想，对改善古城内部环境，加快古城改造，妥善安置古城区居民生活，营造清新宜人的环境，从而推动社会稳定，构建和谐社会的具有重要的现实意义。项目建设能进一步挖掘某某地区古城历史文化资源，促进旅游产业结构优化和产业升级，提高现有资源利用率。项目的建设有效改善城市的发展条件拓展景区旅游开发空间、促进旅游业的发展，进一步促进某某市旅游产业可持续发展。
因此，项目的建设具有较为显著的社会效益。

第九章 提出结论与建议
一、结论
（一）本项目建设的必要性
1、某某地区景区票务中心西侧安置房一期项目的建设有利于推进某某地区景区古城改造及城镇化建设。
2、某某地区景区票务中心西侧安置房一期项目的建设为某某地区景区及当地经济平稳较快发展提供了持久动力。
3、某某地区景区票务中心西侧安置房一期项目的建设是贯彻落实科学发展观的重大举措，有利于构建社会主义和谐社会。    
（二）本项目具有良好的社会效益
某某地区西侧安置房一期项目的建设有利于推动某某地区景区城镇化、有利于促进某某市经济的发展，对提高和改善当地居民的生活质量，加快新市镇、新社区建设步伐，促进城乡经济社会统筹发展，完善投资环境均有深远的意义。
因此，本项目从加快某某地区景区建设发展的社会效益角度评价，是十分必要的, 通过以上研究分析，从各个角度分析来看，项目的建设都具有必要性和紧迫性。
二、建议
（一）本项目的启动关键在于建设资金的及时足额到位。建议应及时落实资金到位，才能保证工程在投资估算控制范围内如期按时按质完工。
（二）主动做好各项前期准备工作，使项目能如期开工。在项目实施过程中注意对质量、工期、建设成本进行全过程的动态控制，设计单位应严格按国家强制性标准规范的要求设计，尽量减少设计变更，如果对设计进行变更，必须按照国家的规定和合同约定的程序进行，并考虑其对建设成本及工期的影响。建议采用组织措施、经济措施、技术措施和合同措施，按照经济性原则、全面与全过程原则、责权利相结合原则、政策性原则，各类人员共同配合，实现由分项工程、分部工程、单位工程、整体工程整体纠正和控制工程造价的偏差，确保工程质量，使建设工程按时按质完成并交付使用，防止实际建设资金超过概算金额。
（三）本工程紧邻交通要道，应根据现场地形状况，由于该段道路车流、人流相对繁忙，周边还有居民区。建议及时取得相关部门同意设置施工通道的审批，同时积极采取相关措施，有效防范施工过程中安全事故和扰民事件发生。
（四）建议本工程在今后施工过程中，尤其在桩基础施工时，须进行一些必要的安全措施论证，采取一些积极有效的防范措施，防止给周边建筑物带来损伤。
（五）作为国有公司运作项目，在建设过程中要严格按照基本建设程序及参照《某某市政府投资项目管理办法》（某某市政府33号令）执行。