商业定位策划报告.ppt

【,I,期 商 业 调整 】,I,期邻里中心商业功能定位,I,期商业业态调整方案,万科东丽湖第二阶段,整体商业梳理及二期7000平米商业产品定位,【本 阶 段 工 作 重 点】,典型大盘案例研究,整体项目各期商业定位梳理,二期,7000,平米商业定位及产品规划设计建议,一期邻里中心商业业态调整建议,第二阶段汇报思路,【,大盘商业业态对比研究,】,大盘商业业态研究,祁福新村,华南星河湾,锦绣香江,深圳万科城,北京国美第一城,大盘商业对比分析,项目概况,祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“,中国第一村,”美誉；,占地,7500,亩,，自,1991,年破土动工，已投资近,160,亿元,，开发,6000,多亩，建成售出住宅近,3,万套,；,目前已有,36,个国家和地区的,2,万多户,约,7,万人,入住，到完全开发完毕入住人口将达,15,万人,；,项目北距广州市中心,18,公里，东距广州大学城,17.8,公里，广州新城,20,公里，西到佛山老城,18,公里，佛山新城,10.8,公里，均处在,45,分钟,出行通勤范围内。,建,汽车总站,，多条线路至广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带。,24,小时专线往返广州。,广州公交路线,有,1,、,13,、,15,、,301,、,305,、,307,、,288,，,番禺公交,有,1,13,，,15,，市广路锦信巴士，,祈福地铁口,接驳线,10A,，,10B,，公交车,288,路和番禺公交车,13,路、,15,路等。,祈福新村,郊区大盘，开发周期长、资金投入量大、入住人口多、出行交通相对便利,大盘商业业态研究祁福新城,大盘商业业态研究祁福新城,概况,整盘面积：,500,万平米,商业面积：,8,万,平米,商业配比：,2%,商业操作：统一规划，带租约销售,商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类,晓峰园,迎风阁,倚,云,居,天湖居,倚湖居,月明轩,湖景居,翠怡居,绿怡居,青怡居,碟舞轩,翠湖居,康怡居,海晴居,活力花园,绿怡花园,康怡雅园,湖畔豪庭,山泉居,旧区洋房,项目规划,以多层,洋房,为主，辅以,别墅,和,高层,，是典型的,中低密度大盘,。,产品主要有四种：,联排、独栋别墅,：湖畔豪庭、康怡雅园、绿怡花园；,4-5,层多层洋房,：旧区洋房、翠湖居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居；,6,层半山洋房,：月明轩、山泉居；,18-36,层高层住宅,：天湖居、倚湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。,产品分析,注：数据来源：满堂红二手房交易,项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大,大盘商业业态研究祁福新城,开发模式,1991,年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，“香港村”的客户定位吸引大量港澳投资、度假客户前来入住；,随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外籍及广州本地高端人士入住。,随着广州城市“南拓”，地铁,3,号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅，吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。,产品线,香港、澳门投资客户，,周末度假,前期,客户线,中期,后期,度假客户仍为主流,港澳、欧美及广州市区高端客户并存,湖畔高端独栋、联排,辅以舒适洋房,5-6层半山洋房,18-35层观景高层,自住客户成为主流，,在广州市区工作的白领入住,3-4层低密度洋房为主，辅以联排别墅,大盘商业业态研究祁福新城,花园：,为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了,2,个大公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；,人工湖：,占地,600,亩，提供各种水上活动中心，内部环岛内设置高尔夫球场；,千色园：,占地,300,亩，投资,1500,万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的,大型健康公园,，内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡,还有青青小农庄、趣致畜牧园等。,山顶公园：,小区内有一座山，全长,2.5,公里，山上设有亭台，住户可爬山、游公园，也可赏月。,生态健身主题,前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主,大盘商业业态研究祁福新城,项目配套,祈福新村各项生活、教育配套包括：,教育,：祈福精英幼儿园、祈福英语实验学校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院（大专制）；,国家三甲国际,JCI,认证,医院,：祈福医院，以中西医及自然疗法精华相结合为特色；,亚洲社区最大,度假俱乐部,：,8,万平方米酒店度假俱乐部,主题俱乐部,：水上俱乐部、文化俱乐部，设施包括,2,个篮球场、,13,个羽毛球场、,9,个网球场、,4,个壁球场、水上高尔夫球场、保龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜水馆、攀岩馆等；,小区独立会所,：天湖会所、半山会所；,其他,：大型超市、肉菜市场、,24,小时便利店、商业步行街。,祈福新村度假俱乐部的设施：,孩童类：夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园；,文化类：雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室；,商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备；,餐饮类：越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆；,休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院；,运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆；,健康类：室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰阁。,祈福精英幼儿园,天湖会所,郊野公园,祈福食街,祈福度假俱乐部,交通巴士总站,祈福医院,祈福农庄果园,祈福英语实验学校,水上俱乐部,高尔夫球场,千色园,半山会所,为食天地,祈福新村学校,肉菜市场,整个项目向城市化住宅转型，配套多以生活配套为主，引入教育产业和医院,大盘商业业态研究祁福新城,大盘业态研究祁福新城,生活配套,银行,邮局,派出所,消防局,超市,肉菜市场,快餐店,凉茶铺,商场,酒廊,盲人按摩,汽车美容,大盘业态研究祁福新城,综合配套学校,一条龙教育服务 Kindergarten through University祈 福 新 邨 斥 资 3 亿 元 创 立 了 祈 福 英 语 实 验 学 校 及 祈 福 新 邨 学 校 2 所 高 质 素 学 校，并 与 广 州 工 业 大 学 联 合 开 办 祈 福 学 院 ，开 设 旅 游 酒 店 管 理 、会 计 学 两 个 本 科 与 工 民 用 建 筑 一 个 专 科，祈 福 是 全 国 唯 一 拥 有 大 学 教 育 的 屋 邨，提 供 由 幼 儿 园 至 大 学 的 一 条 龙 优 质 教 育 服 务。,大盘业态研究祁福新城,综合配套医院,全国唯一一家通过国际JCI认证，2003年香港最信赖的中国内地医疗机构,世界级大型综合医院,自然疗法中心,社区医护服务中心,健康检查套餐,大盘业态研究祁福新城,综合配套食街,30,多间食肆,各省的正宗地道特色小吃，由番禺、澳门、中山、顺德、潮州、上海、四川、浙江、湖 南、东北、蒙古 等,一般小菜十多元，大众消费，价 廉 物 美。,大盘业态研究祁福新城,综合配套租赁服务,代 甄 选 租 客，监 管 房,代 安 排 维 修 及 报 价,代 办 签 约 及 楼 宇 交 收 手 续,代 办 水、电、电 话 费 之 核 数 及 交 接,代 收 租 及 追 租，并 代 发 租 金 收 据,大盘业态研究祁福新城,综合配套居民俱乐部,居民专利会藉 Residents Club俱 乐 部 分 别 成 立,长 者 同 乐 会,妇 女 会,儿 童 会,每 月 定 期 举 办 各 类 型 活 动，例 如 生 日 会、旅 游、参 观、兴 趣 班、专 题 讲 座 等，并 为 会 员 提 供 专 用 活 动 场 地、租 用 设 施 折 扣、商 铺 购 物 折 扣 和 免 费 身 体 健 康 检 查 等 优 惠。,大盘业态研究祁福新城,综合配套高级休闲会所,祈福新邨度假俱乐部(Clifford Estates Resort Center),经营面积,8,万平方米,耗资,3.5,亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部,可同时容纳,10000,人,提供,50,多项新颖的娱乐消闲设施,大盘业态研究祁福新城,综合配套千色园,占地,1.8,万平方米，是 亲 子 共 聚 的 欢 乐 天 地,结合艺术、娱乐、益智及康体等特点，每个设施都各具特色,如千色堡、龟兔竞赛场、奇卉馆、巨棋庄、宇宙游踪、蝶舞轩、百鸟湖、水晶宫乐园等,大盘业态研究祁福新城,综合配套农庄创意坊,占 地 一 百 多 亩,百 果 园、畜 牧 园、骑 马 场、自 助 耕 种 区、鱼 塘、无 土 种 植 场 及 生 态 园,学 习 造 陶 艺、插 花、织 布、酿 酒 和 磨 豆 浆,农 具 展 览 馆、农 庄 土 特 产 店 和 美 食 亭,大盘商业业态研究祁福新城,功能分区,食,街,高,级,休,闲,会,所,农,庄,祁,福,湖,千,色,园,郊,野,公,园,医,院,学,校,租,赁,服,务,生,活,配,套,居,民,俱,乐,部,区域配套,创意休闲配套,具体地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面,占地面积：约,39.7,万平方米,建筑面积：约,43.7,万平方米,总商业面积：,3.5,万平方米,容 积 率：,1.1,开发分期：,6,期,开发时间：,4,年,上市时间：,2004,年,10,月,总户数：约,4000,户,开发节奏：目前一、二、三期已售完，四期别墅热销中，四期高层,2008,年预售,三期二区,三期一区,一期,二期商业,二期,四期,四期,项目概况,坂雪岗开科技区周边的居住配套，商业面积占总供应面积8%，商业配套辐射周边,大盘业态研究深圳万科城,大盘业态研究深圳万科城,商业街,精品小物件,餐饮类,社区类商业,大盘业态研究深圳万科城,社区类商业,经营业态：银行、邮局,、,移动,/,联通营业厅、,票务中心,、房屋租售、药店、冲印、水站,、,干洗店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、五金件、耗材等,大盘业态研究深圳万科城,餐饮街,中餐：川味火锅城、东北家常菜、江南火锅、汤品、风味小吃等,外餐：印度餐厅,大盘业态研究深圳万科城,精品小物件,服饰类：鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品,家居类：窗帘、床上用品、,布艺、家装、家饰等,开发模式,深圳坂田片区以工业为主，区内有来自美、德、韩、日、香港等国家和地区的各类大企业,600,家，华为、万科、当纳利、索尼、新天下等国内外知名企业均在坂田落户；,在万科城置业的人群，一般都是周边企业的高级白领人士，特别是华为、富士康的管理阶层。同时也还有来自关内的一些置业者。,坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主,大盘业态研究深圳万科城,位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸，由广州宏宇房地产有限公司开发,占地面积,80,公顷，建筑面积,120,万平方米，容积率,1.5,分期数：,2001.4,开盘，现在做到第五期,配套：番禺执信中学、商业街、会所、五星酒店,价格：,2001.4,开盘时为,4000,元,/,平方米，而现在第五期已涨至最高价,22000,元,/,平方米,项目概况,大盘业态研究华南星河湾,一期住宅,二期住宅,幼儿园,中小学,三期住宅,四期住宅,五期住宅,一期商业街,四期商业街,四季会所,五星酒店,开发模式,白金五星级酒店,配套、社区精品,园林绿化,提升了项目整体品质，使项目价格达到周边其他项目价格的二倍的同时，也吸引大量港澳、外籍人士及跨国企业高层前来投资购房；,适量的教育、社区商业配套满足业主基本生活要求。,大盘业态研究华南星河湾,大盘业态研究华南星河湾,商业内街,药店、美容美发、洗衣店、银行、便利店等社区商业为主，满足业主基本生活需要。,园林特色,1.83,公里中国骑江实木观光休闲大道；,2,个全天侯桥底休闲公园；,一江两河四湖六大泳池，沿江、销售中心、会所、第一组团、桥底公园、海岛式游泳池六大水系；,六大异域风情水景园林社区，向人们展现了一个亚热带人居环境的典范。,社区绿化环境的精致化，提升项目的整体品质，吸引相对高端人群前来居住,大盘业态研究华南星河湾,大盘业态研究锦绣香江,整盘面积：,123,万,m,2,商业体量：,4.8,万,m,2,商业配比：,4%,住宅关键词：独栋、联排、花园洋房、小高层等低密度社区,商业关键词：小体量、多中心、各档次、街区式,概况,大盘业态研究锦绣香江,功能分区,豪华会所,商业街,社区配套,设置在以独栋和联排为主的别墅区,设置在以花园洋房和小高层为主的低密度住宅区,设置在高层和小高层为主的高密度住宅区,大盘业态研究锦绣香江,社区服务中心,建筑形式：沿街住宅底商,业态：银行、邮局、超市、肉菜市场、冲印、干洗店、便利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等,大盘业态研究锦绣香江,商业街,餐饮：中西餐、花园餐厅、商务餐、咖啡酒吧、书吧、茶秀等,精品店：服饰、家居、花店、礼品店、汽车饰品等,购物类,:,宏城超市、海尔电器连锁店、恒耀辉电器,医疗保健：,SPA,、按摩、健身,大盘业态研究锦绣香江,豪华会所,幼儿园,娱乐、休闲、餐饮、商务、康体于一体,中餐厅、湖边咖啡厅、健身室、棋牌室、乒乓球、桌球、桑拿中心、室内泳池,酒店、客房、总统套房,国际会议（商务）中心,、,宴会厅,建筑面积：,2000,多平米,特色教学：双语、网络、活动、游戏,教育内容：健康、语言、社会、科学、艺术,大盘商业业态研究北京国美第一城,概况,整盘面积：,100,万,m,2,商业面积：,11.4,万,m,2,商业配比：,11.4%,住宅特征：全部高层,商业操作：统一规划，带租约销售,商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类,大盘业态研究北京国美第一城,功能分区,文,体,影,视,运,动,中,心,家,居,生,活,城,超,市,购,物,中,心,国,美,餐,饮,街,精,品,折,扣,街,品,味,生,活,中,心,社,区,中,心,街区型和集中型商业形态,大盘业态研究北京国美第一城,社区中心,菜市场：水产品、禽类、鲜肉、蔬果、熟食,五金店、缝纫店、家电维修、水站,便利店、彩扩店、音像店、西饼店、名烟酒专营店,连锁药店、书店、鲜花礼品店,耗材专营店、汽车美容店,移动,/,联通营业厅、邮局、银行、房产中介、旅行社、票务中心,社区医疗中心,家政服务、宠物诊所、妇婴儿童用品等,大盘业态研究北京国美第一城,超市购物中心,经营面积：,28000,平米,定位：大卖场，大百货，家电连锁商家：国美电器、物美超市、百安居、曲美、集美、中卡商贸,社区医护服务中心,经营,业态：时尚百货、综合超市、家用电器、通讯产品专营店、化妆品、珠宝手饰、品牌男装、品牌女装、运动休闲服饰、钟表眼镜、品牌快餐、品牌专卖、彩扩、运动品牌服装专营店、针织用品、床品、儿童系列、鞋帽、箱包、皮具等,大盘业态研究北京国美第一城,国美餐饮街,经营面积：,33000,平米,餐饮分类：中小型餐饮品牌，家常菜、特色菜、大型品牌餐饮、商务餐饮,业态划分：中档家常菜、高端商务宴请、地方特色小吃、时尚酒吧咖啡、果品店、,菜系分类：川菜、湘菜、粤菜、鲁菜、本帮菜、东北菜、西北菜、家常菜、农家菜、沪菜、清真菜、京菜、赣菜、潮洲菜、客家菜、闽菜、苏菜、浙菜、快餐、传统菜、宫廷菜、火锅、烧烤、韩日料理等,大盘业态研究北京国美第一城,品味生活中心,经营面积：,13000,平米,经营业态：瑜珈健身、美容护肤、儿童艺术培训、茶室、咖啡、酒吧、鲜花礼品、足疗按摩、家政护理、室内球馆,大盘业态研究北京国美第一城,精品折扣街,经营面积：,12000,平米,一层百安居形成业态互补、错位经营，适合开设个性化、多样化的店面,二层是家居生活街，主要经营窗帘、布艺、家装、家饰、床上用品、家纺精品、儿童专卖店等业态,三层是服饰名品街，主要经营品牌服装、鞋帽、箱包、礼品、饰品、运动用品、文化用品、音像、摄影专卖等精品店,大盘业态研究北京国美第一城,家居生活城,经营面积：,10000,平米,品牌商家：百安居、爱家、物美（已经签约）,经营业态：玻璃门窗、板材、地砖、墙砖、涂料、木地板、灯具、小五金、卫浴设备、橱柜、散热器；窗帘布艺、油烟机、橱具、家居饰品、宠物用品、窗帘布艺、地毯、床上用品、储物用品、儿童用品、装饰画、工艺礼品、炊具、玻璃器皿、陶瓷用品、汽车饰品、野营用品；时尚家具等,大盘业态研究北京国美第一城,文体娱乐运动中心,经营面积：,10000,平米,经营业态：影院、咖啡、茶秀；健身、桌球、保龄球、网球、羽毛球、篮球馆等,【,大盘商业业态对比研究,】,大盘业态研究,大盘商业对比分析,大盘商业业态对比分析,商业功能对比分析,大盘商业业态对比分析,商业功能对比分析,完善的,社区配套,是大盘商业走向成熟的,基础,恰当的,区域配套,是大盘商业走向城市化的,必备要素,定位精准的,特色配套,是促进商业迅速成熟的,催化剂,【本项目,商业整体定位,】,本项目整体商业定位,多中心：宜动宜静,内外有序,动态文、体、艺娱乐中心,静态高端休闲中心,邻里中心,动态区域集中购物中心,外向型区域商业中心,本项目整体商业定位,一期邻里中心：,承担项目前期首批业主,基本生活需求,，以,社区服务类,商业业态为主。,一期工作重点：现有商户调整,调整方向：邻里中心主要以社区服务类业态为主，如,24,小时便利店、洗衣店、药店、花店为主；,中高档餐饮类调至,II,期镇中心商业中去。,位置：靠近小区的商业,客群：,1-2,期业主,业态：水果店、便利店、西饼店、干洗店、花店、家居小饰品、水站、药店、,ATM,机,档次：中高档的品牌连锁,本项目整体商业定位,一期,生活配套型商业,本项目整体商业定位,二期3.6万平米镇中心：,未来应成为整个东丽湖项目始终诉求的文化和精神领袖。,以休闲、娱乐、度假为主的特色商业旗舰,档次：中高档,主题特色商业：以餐饮、文化、艺术、休闲、娱乐、运动、康体,可能的业态：中餐、西餐、咖啡厅、酒吧、画廊、室内康体健身中心、游泳馆、洗浴中心、美术馆、小型影院等,客群：整个东丽湖及外来消费群,业态：影院、,KTV,、主题酒吧、迪吧、咖啡厅、茶秀、录音棚、影视专辑制作、冲印等,档次：中高档,二期3.6万平米镇中心,娱乐文化主题商业,本项目整体商业定位,客群：整个东丽湖及外来消费群,业态：健身房；瑜伽馆、国标、拉丁等舞蹈中心；跆拳道、太极等武馆；游泳馆；桌球、保龄球、网球、羽毛球馆；足疗、按摩中心；,SPA,；美容美体美发美甲中心,档次：中高档,二期3.6万平米镇中心,运动、康体主题商业,本项目整体商业定位,本项目整体商业定位,内向型、高档次的、休闲娱乐性配套,三期商业位于整个项目最高端产品别墅区中的湿地景观带内，应满足,3,期业主生活和精神等多层面的消费要求；,同时处理好东丽湖小镇中心商业和五期城市化商业形态的衔接,三期1.9万平米邻里中心：,低密度休闲配套商业,以休闲、娱乐为主的特色商业,建议位置：靠近湿地的景观商业,业态：咖啡厅、茶艺馆、酒廊、茶餐厅等；,SPA,、按摩、美容等,档次：中高档的品牌连锁,三期,内向型、高档次的、休闲娱乐性配套,本项目整体商业定位,三期商业,西式快餐,茶餐厅,咖啡厅,瑜珈馆,宠物医院,高档书店,儿童游乐场,露天烧烤区,MINI高尔夫,SPA,精品店,高档超市,俱乐部,主题风情街,韩国料理,西餐厅,本项目整体商业定位,三期,内向型、高档次的、休闲娱乐性配套,本项目整体商业定位,区域、集中型商业,随着东丽湖过渡到高密度生活区，五期商业突出城市化的各类大型购物中心、配套和多元化的生活配套,可能的业态：市政、教育、金融、医疗、购物中心、大型卖场等,外向型区域商业中心,医疗、外向型主题商业街,五、六期商业：,区域大型配套商业,建议设派出所、中大型邮局、消防局、移动、联通、网通、电信营业厅、建设、工商、招商等银行、供电局、证券交易所等,本项目整体商业定位,五期区域型商业,市政、金融配套,建议设重点中小学,大型综合型医院,本项目整体商业定位,五期区域型商业,教育、医疗配套,客群：满足整个东丽湖的大型购物类需要,大型超市购物中心、品牌服饰折扣、家居生活馆、美容院、家用电器、建材装修、五金耗材、汽车美容装饰品、大型肉类海鲜蔬菜水果市场、中型图书音像店,本项目整体商业定位,五期区域型商业,大型综合购物配套,本项目整体商业定位,五期区域型商业,社区型生活配套,诊所,宠物医院,药店,床上用品,美容美发,餐饮,便利店,干洗店,冲印店,中型超市,邮局,鲜花礼品,教育培训,健身,宠物店,烟酒,眼镜,银行,主食厨房,五金电料,茶叶店,布艺,床上用品,音像,客群：满足各期业主多层面生活的需求,业态：小超市、水果蔬菜市场、便利店；西饼、小吃街、快餐、熟食；干洗店、裁缝店、皮革美容、擦鞋铺；花店、家居小饰品、水站、药店、彩扩、音像、报刊亭、,ATM,机、洗车行、加油站,本项目整体商业定位,五期区域型商业,特色商业街配套,【,II,期首开区7000平米商业定位】,I I,期商业功能定位,I I,期商业业态分布,I I,期商业产品定位,7000平米商业,满足一期业主对中高档餐饮、度假消费的需求,满足吸引目的性消费的需求,满足形成“镇中心”，特色商业将发挥长期吸引力,以,婚庆教堂树立镇中心标志性建筑,，并凭借良好景观条件带动婚庆经济，提升区域形象。,以,特色餐饮,和,休闲娱乐,为主的配套商业,二期首开区7000平米商业定位,规划出发点：,7000平米餐饮、休闲、艺术为主题商业,客群：整个东丽湖及外来消费群,标志性：婚庆教堂、婚纱租赁、摄影,特色餐饮：中式各菜系精品餐饮；私房菜；韩国、日本、印度等东南亚餐饮；瑞士、德式、法式、意大利等西式餐饮；商务餐饮；中西快餐；自助餐、西点制作；,二期首开区7000平米商业定位,3F,1F,1F,1F,1F,2F,2F,2F,教堂,生态走廊,入口广场B,入口广场A,规划建筑指标:,总占,地面积：,6000m,2,总建筑面积：,7000m,2,1F,：,2700m,2,2F,：,2500m,2,3F,：,1800m,2,容积率：,1.67,二期7000平米商业总体规划,总体平面图规划建议,综合考虑教堂成为目前东丽湖主入口的标志建筑和教堂连接生态走廊临湖更能营造婚庆的浪漫氛围，教堂设置在如图所示位置,综合考虑此处将成为未来小镇繁华的商业中心，较聚人气的餐饮等商业规划于此,生态式独体商业街区,商业形态概念设计：,二期7000平米商业总体规划,二期7000平米商业业态分布建议,1F以酒吧咖啡西餐为主,2F以中餐为主,3F以中餐配套,以及美容美发,茶艺为主,教堂,经营面积建议,建议沿,主干道,面分布为,联体三,层商业，以,餐饮为主,;,建议沿,生态走廊面规划为休闲娱乐商业业,态,;,二期商业业态分布建议,考虑业态对景观需求，以及对外部空间延伸性需求,一层：,建议,酒吧,及西餐，分布,在沿生态,走廊一侧，单层分布，局部可以双层，不,建议布置在,三层，面积,分割以,200,平米,为单位；,二层：,中餐主要经营面积设置在二层，,厨房等部分附属功能设置三层，,一层设置中餐的竖向交通，考虑,合理的垂直交通位置；,面积分割以,500,1000,平米为单位,;,三层,以茶艺和,SPA,等休闲娱乐为主,店铺分割建议,二期7000平米商业业态分布建议,500,300,450,500,450,350,100,中小型独体商业组团,单层与双层商业组合分布,层层有一定的露台空间,同时增强建筑的形式感;,二期7000平米商业建筑设计建议,建筑形式,展示,效果性,人流,互动性,景观,借助性,生态,走廊,内部,商业街景观,经营,商家需求,建筑诉求角度,透视图示意,二期7000平米商业总体规划,外,立面风格为,：现代,简约,时尚型，符合,整体社区要求。,建议采用高档天然石材和透明玻璃等材质，突出商业建筑的特色,用,大块的色泽和线条等表现本商业的外立面，设计出舒适但不乏商业气息的外立面效果。,建筑风格,二期7000平米商业建筑设计建议,教堂的设计应该突出其个性特征，建议采用现代主义的手法，创造出丰富的空间，成为小镇的精神核心；,建筑形式教堂,二期7000平米商业建筑设计建议,建议园林风格为：,简约、自然、个性-体现东丽湖的独特韵味;,二期7000平米商业景观设计,园林景观风格建议,适当选取较为现代的材料如玻璃砖与花岗岩,、广场；,砖等材料配合使用，与整体风格协调一致。,园林景观铺装及设施建议,二期7000平米商业景观设计,符合商业整体形象,定位要求，赋予一定功能性，增强,参与性,与趣味性，成为,整个商业主要人流聚合的,中心场所，考虑,与建筑之间的,互动性；,成为商业,的核心区，具备,极强的,标志性。,主入口广场景观建议,二期7000平米商业景观设计,3F,1F,1F,1F,1F,2F,2F,2F,生态走廊,入口广场B,入口广场A,3F,1F,1F,1F,1F,2F,2F,2F,生态走廊,入口广场B,入口广场A,次入口广场的处理可以结合场地,的特性，与,建筑之间形成有效的融合,和渗透；,次入口广场景观建议,二期7000平米商业景观设计,内部特殊庭院应充分利用生态走廊的优势,进行有效的结合,同意规划除了,形成不同特殊的主题氛围,利于商业外部气氛的形成;,特色情景庭院景观建议,二期7000平米商业景观设计,露台空间的可以结合建筑本身进行景观化处理,充分体现建筑与商业的融合;,廊道处理局部应体现室内空间室外化;,露台空间及廊道空间建议,二期7000平米商业景观设计,3F,1F,1F,1F,1F,2F,2F,2F,生态走廊,建议在灯光设计上仔细推敲，采用绚丽多彩的照明效果，提升商业的档次；尤其是在夜间，凸显商业的繁华气氛，达到理想的宣传效果。,灯光效果建议商业外部,二期7000平米商业景观设计,灯光效果建议商业内部,内部装潢效果要充分展示商业个体的经营特色和品牌,特点。,商户,要根据自己的经营需要，在不违背整体原则和特殊限定的要求的前提下，巧妙设计灯光布局。,二期7000平米商业景观设计,外部主入口,外部次入口,出入口规划充分,考虑东丽湖内、外部人流、车流和分出,不同层次的出入口,利于人流车流,的组织,出入口规划建议,二期7000平米商业总体规划,一,级,主,人,流,动,线,三,级,人,流,动,线,入,口,二,级,次,人,流,动,线,沿,生,态,走,廊,可,通,过,人,行,动,线,交通组织,外,部,车,流,动,线,交通动线规划建议,二期7000平米商业总体规划,主入口广场,次入口广场,特色情景庭院,廊道景观,在整体规划中充分考虑室内外空间的结合,形成不同层级的功能广场,体现不同的商业氛围,形成不同主题,的空间,功能广场规划建议,二期7000平米商业总体规划,停车位位置示意图,根据用地条件,车位结合交通流向,建议规划位置沿,道路布置,停车位规划建议,二期7000平米商业总体规划,规划业态面积及相应车位需求数量,根据,以上标准，本项目最少满足车位数量为,140,个，结合项目自身的,情况综合,考虑，建议设计最少,100,个车位为最好,其他利用周边的,场地停车,停车位数量规划建议,二期7000平米商业总体规划,主要面向进入项目商业氛围中的消费人群，内容包括店铺列表、位置图并具备相应的指示功能。,广告位规划建议内部主题广告位,二期7000平米商业总体规划,突出商户个性化，强调设计感，体现产品细节及人性化功能。同时针对内部交通流线及后勤通道（货流及员工）提供导引指示。,广告位规划建议内部商户广告位,二期7000平米商业总体规划,主要面向进入项目商业氛围中的消费人群，内容包括店铺列表、位置图并具备相应的指示功能。,广告位规划建议外部主题广告位,二期7000平米商业总体规划,卸货区的位置应该根据车流动线规划在比较便捷,的位置,同时,满足对主要商业形象影响较小,的地方,卸货区位置规划建议,二期7000平米商业总体规划,建议在项目垃圾清洁房设置在比较偏避的位置,对商业形象影响最小,公共卫生间的位置建筑设置比较中心的位置,辐射周边,不占主要商业街面。,建议商户内预留电话线接口、宽带接口,建议预留应急指示灯位置及接线口,弱电系统建议,地下室建议,垃圾清洁房位置,公共卫生间位置,其他配套设施建议,二期7000平米商业总体规划,建议商户内预留电话线接口、,宽带接口,建议预留应急指示灯位置及接线口,弱电系统建议,建议在项目组团各物业地下设置地下室，作为储货间及其他配套用途。,地下室建议,其他配套设施建议,二期7000平米商业总体规划,建议,将餐饮及休闲娱乐商业部分首层层高规划为,4.2,米，二层层高规划为,3.8,米,;,二期7000平米商业技术指标建议,建筑指标建议,上下水指标建议,建议本项目的上下水管预留管径为上水DN50，下水DN100,用电指标建议,本项目配套及休闲类商户的用电量大致在大致在380KW左右,水电指标建议,二期7000平米商业技术指标建议,用电技术指标建议,上下水技术指标建议,餐饮类指标建议,二期7000平米商业技术指标建议,燃气技术指标建议,隔油池技术指标建议,餐饮类指标建议,二期7000平米商业技术指标建议,厨房排烟量技术指标建议,餐厅排风技术指标建议,餐饮类指标建议,二期7000平米商业技术指标建议,【,I,期邻里中心现有商业业态调整建议 】,I,期邻里中心商业功能定位,I,期商业业态调整方案,一期邻里中心功能定位,社区商业,功能定位,档次,中高档,根据第一阶段对邻里中心的调查研究分析工作，判定一期邻里中心从目前到中长期都将承担社区商业的功能，而目前的商业档次和业态与业主的消费需求不相符，固邻里中心调整后的定位如下：,一期邻里中心调整方案,调整布局原则,考虑一期小区内部人流和外部通过性人流能便捷到达,将知名品牌的商业沿街布置，起到展示和“诱敌深入”的作用，激活内部消费,将人流较多的业态与人流较少的业态揉和到一起,展示面,招商银行,花店家居店,滨湖酒楼,天海风餐吧,大方便利,一期邻里中心调整方案,对目前商业建议,饺子馆,物业,滨湖酒楼和大方便利档次太低，建议搬出,花店家居店保留，但建议改变位置,天海风档次和风格与,7000,平米定位符合，建议搬到,7000,平米餐饮街,饺子馆如增加早餐可以保留，位置需调整,招商银行位置保留,物业改变位置,一期邻里中心调整方案,建议增加业态,品牌便利店、名烟酒专营店,肉菜水果生鲜市场：水产品、禽类、鲜肉、蔬果、熟食,品牌中式,24,小时快餐店、连锁西饼店,干洗店、缝纫店、皮革美容、五金店、水站、耗材专营店,品牌诊所、连锁药店、宠物诊所、妇婴儿童用品等,连锁足浴、盲人按摩、,SPA,建议物业承担社区服务中心进行房产中介、票务、家政服务的管理功能,一期邻里中心商业调整后，将为一期和二期入住业主提供较为完善的社区配套服务,将餐饮等其他配套功能转移到二期,7000,平米商业,医药类,健诊类,餐饮类,零售类,洗护类,一期邻里中心调整方案,业态调整方案,物业,（服务中心）,一期邻里中心调整方案,零售类摆布位置,建议便利店、烟酒店沿街布满一层，入口沿街、出口通向邻里中心内部,生鲜市场建议放在西饼烟酒店的,2,层,花店、家居饰品店正对着便利店的出口,生鲜市场,便利店,花店、家居饰品,烟酒,零售类,西饼,方案 一：引进品牌生鲜超市,面积：200-300平米,经营范围：蔬菜水果、肉类、海鲜、熟食,优点：,超市统一管理，节省开发商人力,统一物流配送，不会影响社区形象,超市统一标准，质量有保证,缺点：,招商难度高。,耗损、运输费用高、导致养商成本高。,开发商不便控制和调整供应种类和数量,一期邻里中心调整方案,方案 二：建立社区标准化净菜市场,经营面积：200-300平米,经营范围：蔬菜、水果、生熟肉类、海鲜、主食、调料、五金小物件,优点：,由万科物业成立专门管理处，划分专营区，统一管理,挑选个体经营者、便于调整和控制质量,由管理处安排统一进货时间和渠道、避免影响社区形象,菜农直营、价格便宜，养商成本低，并能短期养商转为盈利,缺点：,管理难度较高。,一期邻里中心调整方案,建议由品牌便利店替代大方便利店,建议品牌：,7-ELEVEN,、华联快客,经营面积：,50-100,平米,营业时间：,16-24,小时,便利服务：食品、饮料，鲜磨热咖啡、小物件、快餐套餐、速递、存取款、发传真、复印、代收公用事业费、代售邮票、代订车票和飞机票、代冲胶卷等综合服务,传统便利店模式,一期邻里中心调整方案,餐饮类,把选择大众消费的品牌连锁小店沿街布设,饺子馆布设在中心内侧,内部选择贯通式格局,永合大王,上海城隍庙小吃,原则：引导外部人流向邻里商业中心到达，连接内部健诊类休闲商业,健诊类,餐饮类摆布位置,一期邻里中心调整方案,饺子馆,建议品牌：永和大王、城隍庙小吃,经营面积：合计,450,平米,经营内容：早餐、中式快餐服务,品牌中式快餐连锁,餐饮类,一期邻里中心调整方案,一期邻里中心调整方案,洗护类,洗护类主要依靠社区内的固定客源，故位置靠近小区的位置即可,总经营面积：,200,平米左右,建议业态：优尼干洗店、娃哈哈水站、德高工具耗材连锁店、缝纫店、皮革美容,洗护类,医药类,建议品牌：同仁堂,经营面积：,200,平米,经营范围：内科、外科急诊、中医药、西药、中成药,坐堂大夫诊疗,诊所与药店合营,医药类,同仁堂,健诊类,建议品牌：自然美、足浴堂、,经营面积：共,500,平米,经营内容：,SPA,、足浴、按摩、健身,SPA 足浴健身,健诊类,足生堂,自然美SPA,健身,一期邻里中心调整方案,传统的物业服务,保洁、代购、老人陪护、票务、房屋租售、社区活动组织协调等服务的管理,社区服务中心,社区服务中心,一期邻里中心调整方案,THANKS.,B.A.Consulting,