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房地产评估试题
课程代码：00122
一、单项选择题(在每题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。每题1分，共20分)
1.房地产评估的对象是( )
A.房屋 B.土地
C.建筑物 D.房屋和土地
2.房地产价格的构成具有( )
A.单一性 B.多样性
C.双重性 D.产品性
3.中房指数的基准地区是( )
A.北京 B.上海
C.广州 D.深圳
4.房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为( )
A.实际费用 B.必要费用
C.客观运营费用 D.维护费用
5.如果房地产市场较为稳定，估价期日及案例交易日期可相差较远，但不宜长于( )
A.10年 B.3年
C.5年 D.6年
6.如果估价对象房地产的建筑构造为钢筋混凝土构造，那么可比实例的建筑构造为( )
A.钢构造 B.钢筋混凝土构造
C.砖混构造 D.砖木构造
7.房地产的价格一般取决于( )
A.本钱 B.效用
C.所在片区的基准地价 D.所在区域的区域因素
8."三通一平"是指( )
A.通道路、供水、供气和土地平整 B.通道路、供水、排水和土地平整
C.通道路、供水、供热和土地平整 D.通道路、供水、供电和土地平整
9.房屋的准本钱租金构成因素是( )
A.折旧费、维修费、管理费 B.折旧费、维修费、管理费、利息
C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金 D. 折旧费、维修费、管理费、保险费
10.剩余法估价分析时，售价的预测和本钱预算必须符合( )
A.统一原则 B.合法原则
C.平衡原则 D.同步原则
11.剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格及房屋价格之( )
A.和 B.差
C.积 D.商
12.剩余法估价中土地最正确的开发利用方式是开发完成后销售能获得( )
A.最低收益 B.中等收益
C.高收益 D.最高收益
13.剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是( )
A.专业费 B.不可预见费
C.地价 D.租售费
14.路线价确实定必须先确定( )
A.地块面积 B.标准宗地面积
C.街道面积 D.区域面积
15.深度价格递减比率是地价随临街深度的( )
A.长短变化的比率 B.宽度比率
C.高度比率 D.大小比率
16.基准地价评估资料应具有( )
A.长期性 B.远期性
C.远瞻性 D.近期性
17.经过处理的宗地地价资料进展数据检验是按照( )
A.土地交易方式 B.房产交易方式
C.城市规划 D.土地利用规划
18.在编制基准地价成果图时，均质地域编号应用( )
A.罗马数字 B.大写英语字母
C.大写罗马数字 D.阿拉伯数字
19.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据( )
A.地价指数的变动频率 B.地价指数的变动幅度
C.地价的变动幅度 D.房价指数的变动幅度
20.商业用地宗地地价修正系数表中不包含( )
A.进深修正 B.宽度修正
C.使用年限修正 D.公用设施完备
二、双项选择题(在每题的备选答案中选出二个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的，该小题无分。每题1分，共15分)
21.地租的两种根本形式是( )
A.级差地租 B.城市地租
C.垄断地租 D.绝对地租
E.矿山地租
22.特尔菲法测定土地定级因数权重值测定中，只要求提出各因素所有专家打分的( )
A.均值 B.均方差
C.期望值 D.方差
E.协方差
23.房地产具有极强的多样性及( )
A.个别性 B.复杂性
C.区域性 D.时间性
E.功能性
24.容积率的大小影响( )
A.建筑平均本钱的上下 B.房屋的销售量
C.房屋的建筑质量 D.土地利用程度的上下
E.建筑商的投资积极性
25.房地合一的旧房地产重新建造本钱包括( )
A.土地重新取得费用 B.建筑物折旧费
C.维修费 D.管理费
E.建筑物重新建造本钱
26.具体估算建筑物重新建造本钱的方法中，单位比拟法又分为( )
A.分局部项法 B.工料测量法
C.指数调整法 D.平方法
E. 立方法
27.以下因素中会导致建筑物经济上的折旧的是( )
A.使用磨损 B.设计变化
C.城市规划重大改变 D.建筑技术进步
E.现行政策重大改变
28.开发工程产生的利润如果低于投资者的期望利润，那么该工程( )
A.可行 B.不可行
C.可继续投资 D.可取消投资
E.应减少投资
29.乘余法估价调查不动产利用要求，掌握城市规划对宗地的规划用途、容积率和( )
A.装修 B.建筑密度
C.建筑物高度 D.设计
E.精度
30.路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地总价是路线价乘以深度百分率和( )
A.临街深度 B.临街长度
C.临街高度 D.临街宽度
E.其他条件修正率
31.不同地段标准宗地价格应能反映( )
A.区域大小 B.地区形态
C.区位差异 D.互相调节
E.互相均衡
32.路线价法四三二一法那么中，超过100英尺土地第一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的( )
A.9% B.6%
C.7% D.8%
E.4%
33.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的宏观经济资料有( )
A.某大型企业利润额 B.城市开展战略
C.征地费资料 D.城市生态环境状况
E.企业兼并资料
34.位于同一均质地域的地段，根本一致的是( )
A.房屋高度 B.环境状况
C.容积率 D.人口状况
E.土地用途
35.房地产估价人员分为( )
A.注册估价师 B.注册房地产估价师
C.注册土地估价师 D.注册房产估价师
E.注册地产估价师
三、判断改错题(判断以下每题的正误，正确的在题后括号内打"√"；错误的打"?"，并改正划线局部。每题2分，共10分)
36.人口的数量及房地产价格的关系是负相关的。( )
37.估价结果报告是估价师提交委估方的书面文件。( )
38.在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，市场比拟法才是有效的评估方法。( )
39.路线价估价法是根据土地价值上下随距街道距离增大递减原理，计算临街宗地地价的一种方法。( )
40.为了表达房地产评估报告的高度概括性，应对资料进展鉴别、分析、归纳、概括，再得出结论。( )
四、简答题(每题5分，共15分)
41.如何用级差收益测算基准地价?
42.市场比拟法的根本含义是什么?
43.简述基准地价评估报告的定义及组成内容。
五、计算题(每题10分，共20分 )
44.某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2，000元/m2，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造本钱、已使用折旧总额、折旧额和残值率。
45.某公司购置一5000m2的地块建商品房，建筑容积率为4.0，建立期为2年，建筑费用3，500元/m2，专业费为建筑费的13%，两项费用均匀投入，房屋建成后售价8，000元/m2，销售费用为楼价的3.0%，销售税费为楼价的7.0%，年贷款利率为10%，投资商利润率为其地价、建筑费和专业费的23%。试用剩余法求该宗地地价。
六、论述题(每题10分，共20分)
46.试述房地产评估的原则。
47.土地定级的工作程序是什么?