房地产社区营销方案主要内容.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产社区营销方,(Fang),案模板,第一页，共七十九页。,区域,(Yu),认识,城市区域认,(Ren),识,本案区域认识,市场区域认识,第二页，共七十九页。,城市区域,(Yu),认识,_位于_市中南部，作为川南重镇经济发,(Fa),展平稳，人口众多，并已基本形成综合交通网络布局。,_位于_市中南部，是_市域二级中心城市，下辖,7,乡,11,镇，长宁东临长江黄金水道，距离_市约,30,公里，距离泸州市约,60,公里。,20_,年全县实现地区生产总值,103.13,亿元，同比增长,5.3%,，全社会固定资产投资,101.22,亿元，同比增长,20.3%,，社会消费品零售总额,53.62,亿元，同比增长,13.2%,。截止,20_,年，_总人口为,46.24,万人，其中常住人口,34.26,万人，城镇人口,13.72,万人，其中县城人口,9.25,万人，农村人口,20.54,万人。,截止目前，长宁已基本形成,“,123456,”综合交通网络布局,一码头：,_港,_,码头；,二高速：,宜泸渝高速、宜威高速；,三铁路：,成贵高速、渝昆铁路、宜叙铁路；,四干线：,升格为国道的,S308,县合珙段、省道,S309,、升格为省道的,X097,纳长路、旅游干线_,-,竹海,-,石海；,五纵六横：,连接下辖乡镇的县域道路。,第三页，共七十九页。,区域,(Yu),认识,城市区域认识,(Shi),市场区域认识,本案基本情况,第四页，共七十九页。,市场区域认识,-,在售,(Shou),项目,项目名称,总层数,梯户比,户型,存量（套）,面积段（）,主力面积段（）,滞销面积段（）,成交均价（元,/,）,10+1F 27+1F,1,梯,2,户,3,梯,6,户,套一至套四,30,100-120,110-119,当期基本售罄,3100,18F/27F,2,梯,4,户,2,梯,6,户,套二,套三,581,83-122,111-122,83,、,89,套二户型,3300,套三户型,3600,22F/25F,2,梯,4,户,2,梯,6,户,套一至套四,20,109-117,117,基本售罄,3600,26F,2,梯,4,户,2,梯,6,户,套二,套三,30,117-137,117-125,基本售罄,3600-3800,26F,2,梯,4,户,2,梯,6,户,套二至套四,20,74-122,99-120,基本售罄,3600,6F-11F,2,梯,4,户,套三,268,107-120,107,销售困难,3300,27F/33F,2,梯,4,户,2,梯,5,户,套三、套四,284,103-131,118-131,103,3600-3900,在售项目住宅总存量约：,965,套,目前_在,(Zai),售项目在,(Zai),供应存量约为,1233,套，此存量在县城区域内处于中等水平,第五页，共七十九页。,市场区域认识,(Shi),-,潜在产品供应,即将供应项目,预计套数（套）,370,200,240,1200,800,即将,(Jiang),供应产品项目为,5,个，整体供应量约,2610,套，供应量较大,英伦府邸,竹海丽景,鼎盛国际,上游阳光,瑞祥苑,第六页，共七十九页。,市场区域,(Yu),认识,-,潜在土地供应,土地编号,成交日期,占地面积（）,容积率,建筑面积（）,20_.12.22,_成交商住用地,7,宗，建筑面,(Mian),积约,77,万，全部集中于高铁新区,预计,20_,年_住宅产品竞争激烈，如各供应项目动作迅速，激烈的市场竞争近在眼前,第七页，共七十九页。,市场区域认识,-,市场小,(Xiao),结,目前_在售项目供应量处于较正常阶段；,临近,(Jin),返乡潮，已动工项目供应量逐渐加大，虽大部分项目未取得预售许可证，但因地方原因，大部分项目已经开始收款蓄水；,基于_区域市场需求存固定量（无较多外来人口），各在售及待售项目都想在过年期间对市场进行抢占；,20_,年底，土地供应井喷，,12.22,日当天成交,7,宗商住用地，供应量约,77,万，未来住宅市场竞争激烈；,因城市结构及地方喜好，大部分项目产品均为套三、套四，产品同质化严重；,客户选择较多，成交周期势必加长，主动权渐渐向客户倾斜。,市场饱和,客源有限,产品同,质,第八页，共七十九页。,区,(Qu),域认识,城市区域认,(Ren),识,市场区域认识,本案基本情况,第九页，共七十九页。,本案基本情况,-,位,(Wei),置,本案位于_江长路旁，整个项目分为,2,个地块，分别是,A-1,地块及,A7,地块。其中,A-1,地块四面临,(Lin),路，东南面临,(Lin),花园东街，北临,(Lin),竹海大道，西面为已建小区，东面靠河。,A-7,地块北临竹海大道，西靠花园北街，南边为一已建小区，东面为,A-1,地块。,第十页，共七十九页。,本案基,(Ji),本情况,-,城市道路,本案临近,308,国道,（,58,米景观大,(Da),道），,周边街道为新规划街道，容量相对较大，为城市主干道，,周边交通便利，但目前使用率较低。,58,米景观大道旁，高铁与城际交通必经之路,第十一页，共七十九页。,本案基本情况,-,地块,(Kuai),住宅价值,本案住宅占比较大，其中,A-7,地块呈长条形，占地面积较小，建筑体量较小且,(Qie),产品为小户型产品，不能支撑产品溢价，可作为过渡性产品投放市场；,项目,A-1,较方正，占地面积相对较大，且东面临河，体量、户型、居住价值都高于,A-7,地块，如有溢价可能，必定是此地块。,第十二页，共七十九页。,本案,(An),基本情况,-,地块商业价值,308,国道（,58,米,(Mi),景观大道）,城市主干道,本案商业体量较少，基本为社区性商业，商业价值较高的为临近主干道,及景观大道的,位置。其中,A-7,地块因有路面停车场设置，商业成熟度较快。,第十三页，共七十九页。,本案基本情况,-,配套,价,(Jia),值,本案周边居住人群较少，为城市新区，目,(Mu),前周边配套较差。,第十四页，共七十九页。,本案基本情况,(Kuang),-,总平,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,本案由,8,栋住宅,+,商业组成，其中商业为,(Wei),7,号楼、,10,号楼独立商业外，,1.2.6,号楼楼下为裙楼底商；,项目预计分为,2,期开发。,第十五页，共七十九页。,本案基本情况,-,经,(Jing),济指标,A-1,地,(Di),块,A-1,地块基本情况,占地面积（）,25622.67,容积率,3.6,建筑面积,（）,92241.61,住宅建筑面积,（）,83116.5,（,705,户）,商业建筑面积,（）,4597.11,A-1,地块地块方正、自然资源较好且相对体量较大，为本案可能实现较高价值部分。唯一不足为容积率较高。,第十六页，共七十九页。,本案基本情况,(Kuang),-,经济指标,A-7,地,(Di),块,A-7,地块基本情况,占地面积（）,12852.28,容积率,2.4,建筑面积,（）,92241.61,住宅建筑面积,（）,25498.54,（,239,户）,商业建筑面积,（）,5072.52,A-7,地块临近快速通道，商业价值相对较高但体量较小，居住环境低于,A-1,地块，可作为项目过渡产品，快速去化，保证资金安全。,第十七页，共七十九页。,本,(Ben),案基本,(Ben),情况,-,产品,A,户型分为,A1,户型（,104.27,），,A2,户型（,117.75,），,A3,户型（,124.91,）。其中,A3,户型舒适,(Shi),度较高且为市场稀缺产品；,A1,及,A2,户型为套三户型，占比较高，但与目前市场在售产品同质化较重；,均配置,270,全景阳台。,第十八页，共七十九页。,本案基本情,(Qing),况,-,产品,B,户型分为,B1,户型（,115.07,），,B2,户型（,136.24,），,B3,户型（,124.84,）。大户型产,(Chan),品占比较多，为舒适性产,(Chan),品；,均配置,270,全景阳台。,第十九页，共七十九页。,本,(Ben),案基本,(Ben),情况,-,产品,C,户,(Hu),型分为,C1,户型（,99.26,），,C2,户型（,114.72,），,C3,户型（,125.77,）；,整个项目唯一低于,100,的,C1,户型，为功能性套三产品；,均配置,270,全景阳台。,第二十页，共七十九页。,本项目住宅从产品,(Pin),设计上具有一定的优势，在做到项目基本的价值挖掘前提下，如何结合项目整体，全方位提升住宅产品,(Pin),附加值，快速树立市场竞争优势，保证销售速度是住宅销售的主要方向,.,本案,(An),基本情况,-,产品,项目的主力户型是市场的主流产品，户型通透，每户均有,270,大阳台，空间多变实用，景观视野绝佳。但将面临市场同质化竞争。,第二十一页，共七十九页。,本案基本情况,(Kuang),-SWOT,分析,优势,良好的自然环境,具备交通优势,景观优势,产品优势,品牌优势,劣势,区域认可度较低,区域开发程度较低,价值较高地块容积率较高,小地块居住条件较差,地块尚未生地,市场占有率低、准备时间较少,市场目前供应量较正常,可借势周边项目,高铁新区高价地块成交带来的价格空间,机,(Ji),会,潜在供应量加大，未来市场竞争激烈,土地供应量加大,产品同质化,如不能抓好返乡潮，将导致项目完成时间延后,销售时间加大，资金将面临很大压力,威胁,第二十二页，共七十九页。,打造极剧特色及价值的商住项,(Xiang),目,同质化市场上如何做到差异化竞争,快速去化、保证灵活,保证项目快速去化，迅速回笼资金，以便面临任何市场变动,品牌溢价,借势财富广场项目做到品牌溢价,三大目,(Mu),标规划,开发目标规划,第二十三页，共七十九页。,项,(Xiang),目定位,市场形象定位,产品定位,客群定位,价,(Jia),格定位,第二十四页，共七十九页。,市场形,(Xing),象定位,高端形象,-,以高端形象面,(Mian),市，引爆市场,独特配置,-,特色的绿化景观、独特的附加配置,高端享受,-,不可复制的自然景观,中端价格,-,亲民的价格，吸引广大客群,第二十五页，共七十九页。,市场形象,(Xiang),定位,涵盖高档居住社区、高度绿化及,(Ji),自然景观、超大中庭、集中性商业社区为一体,城市新贵、深度宜居项目,-,中央公园城,第二十六页，共七十九页。,项,(Xiang),目定位,市场形象定位,产品定位,客群,(Qun),定位,价格定位,第二十七页，共七十九页。,产品,(Pin),定位,主流,(Liu),产品,商住结合,项目过渡性产品且周边居住环境较差，以高性价比占领市场，吸引大量客户，完成短时间蓄水目标；,独立的商业产品，集中型社区商业，商住结合；,市场稀缺产品（小户型）,+,市场主流产品（套三），减少客户流失。,7,8,9,10,特殊配套,安置小区,第二十八页，共七十九页。,1,2,3,4,5,6,产,(Chan),品定位,高端宜居社,(She),区；,不可复制的自然景观；,超大中庭景观；,唯一溢价可能,热销产品,深度宜居,特殊配套,第二十九页，共七十九页。,项目,(Mu),定位,市,(Shi),场形象定位,产品定位,客群定位,第三十页，共七十九页。,客群,(Qun),定位,高端,(Duan),人群,投资性人群,刚性需求,基础市场（大众）,刚需客户，,25-40,岁，各行业人群皆有，价格决定一切,主体投资市场（中端、中高端）,本地自主经营者，本地及外地投资性客户,引擎市场（高端）,改善性居住人群：,35,岁以上，私企老板，企事业单位管理、高收入人群等。对居住舒适度要求较高。,25-65,岁全年龄段覆盖，以三口之家为主,第三十一页，共七十九页。,营销,(Xiao),策略,推售节奏,(Zou),价格制定,营销策略,第三十二页，共七十九页。,推售,(Shou),节奏,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,1,批,(Pi),次,2,批次,项目分为,2,期开发，其中,1,期包括,7.8.9.10,号；,8.9,号楼体量较小，产品偏向刚需产品。以相对亲民的价格投放市场，吸引大部分中低端客户，形成热议，完成短时间蓄水过程；,2,期产品作为高端宜居产品进行推出，在拥有了较大量客群的同时，也做到价格的拉升，对老客户及新客户均有所展示；,商业产品（,7.10,）号楼在,2,期产品正式进入推售阶段一并推出。,低开高走、价格拉升、保证资金、溢价销售,第三十三页，共七十九页。,推售,(Shou),节奏,8,9,一期住宅产品为,8.9,号楼，,2,梯,5,户，共计,239,户；,考虑到需尽快占领市,(Shi),场份额，但又需展现热销局面，建议在新春节点期间对项目一批次产品,8,号楼进行对外宣传并收取入会费用；,根据蓄水情况再决定,9,号楼推出节点；,少数货量、占有市场、灵活转变,第三十四页，共七十九页。,*,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,重要,节点,营销,阶段,媒体,组合,渠道,组合,入会启动,公交车身、大牌全面铺开（根据不同节点投放力度、投放点位有所侧重）,+,阵地包装,事件性活动,+,现场活动,企事业资源客户拓展,+,乡镇渠道,+,全民营销,+,老客户渠道,+,行销,开盘,6,月,活动,配合,亮相起势,围剿“返乡潮”,开盘前再次爆破,亮相活动,暖场活动,春,(Chun),节,关键节点：,亮相期（,1,月）：低开高走，全城沸腾,春节（,1,月下旬,2,月下旬）：重点撒网,(Wang),，定向爆破,开盘（,4-5,月）：开盘冲刺，引爆全城,开盘前,推,售节奏,第三十五页，共七十九页。,推售,(Shou),节奏,春运已经开始，要想抓住返乡客户，动作,(Zuo),一定要迅速,机会已到、行动迅速,第三十六页，共七十九页。,营销,(Xiao),策略,推售节奏,价格制定,营销策,(Ce),略,第三十七页，共七十九页。,价格,(Ge),制定,整体均价：充分考虑,(Lv),价格动态幅度，,结合市场、产品力、品牌力，综合定价；,入市价格：,以略低于项目市场价值的价格入市,，提升项目销售量,；,价格走势：以一批次产品作为吸引客户的过渡产品，为二批次产品溢价做基础,市场比准亲民,价格,=,快速去化,市场比准价,机会 节点,引爆 市场,快速 去化,溢价 空间,第三十八页，共七十九页。,项目,价值权重,本项目,温州商城,英伦府邸,御景豪庭,鼎盛国际,分值,权重分值,分值,权重分值,分值,权重分值,分值,权重分值,分值,权重分值,区域价值,40%,地理位置,20%,90,7.80%,80,7.60%,100,8.00%,80,7.60%,80,7.60%,道路交通,20%,90,7.80%,90,7.80%,90,7.80%,80,7.60%,90,7.80%,周边配套,30%,70,11.40%,80,11.60%,70,11.40%,90,11.80%,80,11.60%,居住环境,30%,100,12.00%,80,11.60%,90,11.80%,90,11.80%,80,11.60%,小计,100.00%,40.00%,38.60%,39.00%,38.80%,38.60%,项目价值,60%,开发商品牌,20%,90,11.80%,90,11.80%,90,11.80%,90,11.80%,90,11.80%,社区配套,30%,90,17.20%,90,17.20%,80,16.40%,90,17.20%,80,16.40%,园林景观,20%,100,12.00%,70,11.40%,80,11.60%,100,12.00%,90,11.80%,房型设计,30%,100,18.00%,80,16.40%,90,17.20%,90,17.20%,80,16.40%,小计,100.00%,59.00%,56.80%,57.00%,58.20%,56.40%,总计权重分值比例,100%,99.00%,95.40%,96.00%,97.00%,95.00%,类比楼盘均价,/,3500,3600,3600,3500,加权类比值,/,/,3339,3456,3492,3325,加权平均：,/,3565,30%,40%,10%,25%,价格制,(Zhi),定,-,住宅,通过竞争楼盘比较法，,项目整体均价约,3565,元,/,，按照推售节奏，优先推售价值相对,(Dui),较低的住宅产品,8.9,号楼，,建议按照当期均价,3400,元,/,制定价格,第三十九页，共七十九页。,价,(Jia),格制定,-,商业,项目,价值权重,本项目商铺,温州商城,御景豪庭,鼎盛国际,分值,权重分值,分值,权重分值,分值,权重分值,分值,权重分值,环境价值,40%,区域价值,40%,90,15.40%,90,15.40%,100,16.00%,80,14.80%,区位环境,10%,80,2.80%,70,2.20%,80,2.80%,70,2.20%,交通环境,20%,90,7.80%,90,7.80%,80,7.60%,90,7.80%,人流状况,30%,80,11.60%,80,11.60%,90,11.80%,80,11.60%,小计,100.00%,37.60%,37.00%,38.20%,36.40%,开发价值,30%,总体规划,35%,100,10.50%,80,9.50%,80,9.50%,70,9.00%,产品,35%,90,10.45%,80,9.50%,80,9.50%,70,9.00%,业态规划,10%,90,3.40%,80,2.86%,80,2.86%,70,0.90%,商业配套,20%,90,5.60%,80,5.20%,80,5.20%,80,5.20%,小计,100.00%,29.95%,27.06%,27.06%,24.10%,品牌价值,30%,开发商品牌,/,实力,40%,90,11.80%,90,11.80%,90,11.80%,80,11.60%,物业管理能力,20%,80,5.20%,80,5.20%,80,5.20%,70,4.80%,商业运营能力,20%,70,4.80%,70,4.80%,70,4.80%,70,4.80%,开发呈现能力,20%,80,5.20%,80,5.20%,80,5.20%,80,5.20%,小计,100.00%,27.00%,27.00%,27.00%,26.40%,总计权重分值比例,100%,94.55%,91.06%,92.26%,86.90%,类比楼盘均价,/,13000,18000,14000,加权类比值,/,/,11838,16606.8,12166,占比,30%,40%,30%,加权平均：,/,13843.86,通过竞争楼盘比较法，,项目底层社区商业整体均,(Jun),价约,13800,元,/,，后期商业逐渐呈现后，价值将有所提升,第四十页，共七十九页。,价格,(Ge),制定,-,商业,商业各楼层价格说,(Shuo),明：,楼层,比例,价格（元,/,平米）,集中性商业,2F,0.45,6200,集中性商业,1F,1.2,16500,社区商业,2F,0.4,5500,社区商业,1F,1,13800,商业一层商业成交均价,13800,元,/,，考虑到动线、人流、优惠等因素，裙楼底商部分,主要价格为,12000-15000,元,/,，集中性商业（,7.10,号楼）部分产品单价可超过,18000,元,/,。,_整体区域对于,2,层商业抗性较大，而本案,2,层商业并无太多价格支撑，建议价格系数为,0.4,，均价,5500,元,/,第四十一页，共七十九页。,价格制,(Zhi),定,-,项目货值预估,中央公园城,产品,楼层,建筑面积（）,预计均价（元,/,）,预计产值（万元）,住宅,/,108615.04,3565,38721.26,商业,1F,5736.86,13800,7916.87,2F,3919.91,6000,2351.95,车位,-1F,637,个,60000,3822,本案住宅,(Zhai),共计产值约,3.8,亿元，商业共计产值约,1.02,亿元，,合计总产值约为,4.82,亿元（不含车位）,第四十二页，共七十九页。,营销策,(Ce),略,推售节,(Jie),奏,价格制定,营销策略,第四十三页，共七十九页。,*,6,重渠道广拓客,(Ke),源，渠道为王,老客户,企事业单位,乡镇,渠道,全民营销,常规渠道,多管齐下,争抢客户,工业园区,渠道拓展,企事业单位,依托开发商资源拓展长宁企事业单位,乡镇,长宁周边乡镇,工业园区,长宁工业园区内各企业拓展,老客户,开发商前期所开发楼盘老客户；,全民营销,在蓄客过程中通过政策手段网罗一切可以网罗的人员全民销售,常规性渠道,安排行销人员在县城人流聚集地进行常规性派单,营销策略,(Lue),-,执行,第四十四页，共七十九页。,*,企事,(Shi),业单位,工商局 食药监局 国土资源局 公安局 交通局 司法局 质监局 安监局 畜牧局 环保局 地税局 国税局 住建城,(Cheng),管局 教育局 卫生局 水务局 电力公司 学校 _人民医院 _中医院,1,、关系营销：线下资源客户关系营销，形成直接购买,2,、关键人营销：通过关键人（资源客户），推荐其它客户购买,3,、专场团购：通过资源客户，组织企事业单位专场团购,拓展模式,营销策略,-,执行,专项、专人负责拓展渠道,第四十五页，共七十九页。,*,关,(Guan),系营销,通过关系客户项目介绍，项目品鉴，形成直接购,(Gou),买：,1,、通过开发商关系介绍直接购买客户，由我方完成接待及购买流程。,2,、通过开发商关系组织相关线下活动，我方从中挖掘意向客户，进一步拓展。,营销策略,-,执行,第四十六页，共七十九页。,关键人营,(Ying),销,通过关键人介绍、推荐，促进成交：,奖励政策：建议针对关键人形成推荐奖励机制，住宅,2000,元,/,套，商业,1%,，同时，被推荐客户享受额外,1%,优,(You),惠。,营销策略,-,执行,第四十七页，共七十九页。,专场,(Chang),团购,通过组织专场团购，发掘意向客户，促成成交：,1,、单位内部宣讲团购会：走进单位进行项,(Xiang),目宣讲及针对性团购政策宣讲。,2,、售楼部专场团购：在售楼部组织企事业单位专场团购。,3,、,针对团购客户，根据数量给出相对应的额外优惠。,营销策略,-,执行,第四十八页，共七十九页。,宋家坝 工业区,下长工业区,工业园区位于长宁,开佛,古河,下长沿线,通过开发商资源,/,_工业园区委员会搭桥，进行渠道拓展：,1,、单位内部宣讲团购会,/,售楼部团购专场：优惠政策同企,(Qi),事业单位。,2,、,关键人营销：关键人推荐客户成功购买，即可获取现金奖励（可累加结算，差额补齐）,工业,(Ye),园区,营销策略,-,执行,第四十九页，共七十九页。,乡镇,(Zhen),渠道,以_城为中心，,由近及远水波式扩散：,一圈层：相岭、开佛、李端等乡镇,二圈层：万里,(Li),、花滩、铜鼓等乡镇,三圈层：双河、梅硐、富兴等乡镇,一圈层,二圈层,三圈层,营销策略,-,执行,第五十页，共七十九页。,*,1,、按时间先后逐步向外推,(Tui),进，拓展力度随项目节点呈现极强（亮相,春节）,减弱（,3-4,月）,强（,4-5,月）,2,、针对场镇逢场日进行行销拓展，每次,1-2,个乡镇，每个乡镇配备,4,名行销人员；,3,、为保障行销效果，同时配备看房班车。,4,、三圈层乡镇脉冲式波及，以其它媒介推广为主。,5,、_区域每天进行覆盖宣传。,行销渠,(Qu),道,拓展办法：,营销策略,-,执行,第五十一页，共七十九页。,*,行销人员薪,(Xin),酬构成,“,底薪,+,有效带访,+,成交奖励,”,，刺激行销人员,(Yuan),带客积极性。,工资构成,工资标准,备注,底薪,80,元,/,天,/,人,带访奖励,10,元,/,组,有效客户,成交提成,300,元,/,套,营销策略,-,执行,第五十二页，共七十九页。,*,VIP,特,(Te),权,通过开发商原开发小区老客户维护挖掘，拓展销售渠道：,1,、老客户二次购买，享受额,2%,优惠；,2,、老客户推荐购买，赠送一年物管费,(Fei),，新客户额外享受,1%,优惠。,营销策略,-,政策,该优惠政策合理的利用了开发商以前开发项目建立起来的客户资源,第五十三页，共七十九页。,*,全,(Quan),民营销,通过利益刺激，形成全城营销：,1,、推荐入会即领钱,(Qian),：凡是参加全民营销的客户需在销售现场领取身份证明一张，成为本案全民营销人，介绍客户购房成功（手续完成）即可领取,1000,元现金，并积累,1,分，根据分数不同，成交后奖励不同。,营销策略,-,政策,让所有人成为我们的置业顾问,第五十四页，共七十九页。,营销策,(Ce),略,-,推广,我们需要向,(Xiang),客户述说什么？,开发商品牌,优秀的户型设计,超大园林景观,不可复制的稀缺资源,品牌物业管理,建筑工艺,价值洼地,超前的规划,其实我们还有很多可以说的，无论怎么说，,高端的形象,是必须要建立起来的,第五十五页，共七十九页。,营销策略,-,推,(Tui),广,说什么我们,(Men),知道了，怎么说呢？,动静结合，利用一切可利用媒介树立形象,第五十六页，共七十九页。,营,(Ying),销策略,-,推广,活动聚集人,(Ren),气,活动造势，聚集人气，抓好每个时间节点，让项目持续在市场上进行发声，保证市场关注度越来越高。,第五十七页，共七十九页。,主,诉,(Su),求,活动,(Dong),配合,媒介运用：,公交车身、大牌 春节期间增加车票直投,阵地包装：,售楼部道旗、售楼部桁架,销售道具：,总体沙盘、工法展示、价值展板、吊旗、桌卡、户型单页,亮相仪式：中央公园城亮相活动,售楼部开放大型活动：群星闪耀，点亮繁华（待营销中心物料准备完成后）,节点活动：根据节气节点进行安排,认购活动：认购抽豪礼,暖场活动：各类小型活动,推广铺排,春节,返乡潮,亮相起势期,回家不过是穿越森林的一场旅行,20_,年,1,月,20_,年,1,月下旬,-2,月下旬,营销策略,-,推广,第五十八页，共七十九页。,营销策略,(Lue),-,项目整体营销排期,前期造势,20_.1,月,通过移动及固定媒介进行传播,通过行销进行渠道散播,大订阶段,20_.2,月,收取大订金额,销售物料准备,营销中心亮相,20_.4,月,亮相活动,持续发声,开盘活动,20_.5,月,签约活动,正式进入销售期,二批次面市,20_.6,月,节点活动,聚集人气,一批次商业,20_.7,月,商业面市,一批次商业基本呈现,强销期,20_.9,月,选择性推盘,根据销售情况决定,节点活动,20_.10,月,节点活动,持续发声,备注：根据工程进度,(Du),及销售进度,(Du),作出最终调整,第五十九页，共七十九页。,附加值,(Zhi),体现,园林景,(Jing),观,装饰小品,配套价值,第六十页，共七十九页。,附加值体现,-,园,(Yuan),林景观,整个项目分为,16,个景,(Jing),观节点,第六十一页，共七十九页。,附加值体现,-,园林景,(Jing),观,商业文化,(Hua),广场,A-7,地块商业价值较高，且有,2,栋独立商业，建议除正常小品外增加商业调性的精神堡垒，加强商业氛围,第六十二页，共七十九页。,大,(Da),门,附加,(Jia),值体现,-,园林景观,主入口是人流聚集的地方，建议在入口处附件设计,LED,大屏,增设停留休息设备,大门,大门,大门,第六十三页，共七十九页。,附加值体现,-,园林景,(Jing),观,第六十四页，共七十九页。,附加值体,(Ti),现,-,园林景观,中庭,(Ting),景观,中庭景观,形成明确的主题式景观，各景观小品节点有机结合起来使景观区丰富而又不零散,第六十五页，共七十九页。,附加值体现,-,园林景,(Jing),观,第六十六页，共七十九页。,附加值体现,(Xian),-,园林景观,形成一生,(Sheng),态、休闲、观景等功能的复合滨河景观带,第六十七页，共七十九页。,附加,(Jia),值体现,-,园林景观,第六十八页，共七十九页。,附加,(Jia),值体现,园林景观,装,(Zhuang),饰小品,配套价值,第六十九页，共七十九页。,附加值体,(Ti),现,-,装饰小品,第七十页，共七十九页。,附加,(Jia),值体现,园林景观,装,(Zhuang),饰小品,配套价值,第七十一页，共七十九页。,*,开心,(Xin),乐享,体育娱乐系统,附加值体现,-,配,(Pei),套价值,第七十二页，共七十九页。,手指静脉认证,是利用了每个,(Ge),人手指内部的静脉图案各不相同这一特点的生物认证技术，其原理是流经静脉的红血球中的血红蛋白可以充分吸收红外光。把手指放在红外,LED,光源下，从手指下方用摄影元件观察就可以看到静脉的影子,上述系统就是利用了静脉图像的这一特点来识别不同的人。,误识率低于指纹认证，并且与指纹认证不同的是很难伪造,。,人行出入,(Ru),口管理系统,门禁系统,附加值体现,-,配套价值,第七十三页，共七十九页。,WIFI,网络覆盖，,WIFI,成为社,(She),会主流网络通道，给生活带来最大的上网便捷性。,灵活性：,不受空间的限制和网络安装的烦恼；,节省开支：,现在有两台电脑的家庭越来越多了，为了节省开支，无线网络可以充分利用现有的资源，把计算机连接；,资源共享：,多机共享，一起联网玩游戏，还可以互传信息、相互进行语音对话或共看一部影片等；,沟,(Gou),通便利：在小区公共区域,wifi,覆盖，沟通无障碍,。,多项目采用西门子,Hi-Path,无线上网技术,现代城市地产项目，,Wi-Fi,无线上网逐渐成为普遍现象,附加值体现,-,配套价值,第七十四页，共七十九页。,附加值体现,(Xian),-,配套价值,露天图书馆,-,最不值,(Zhi),钱的是书、最值,(Zhi),钱的是知识,第七十五页，共七十九页。,附加值,(Zhi),体现,-,配套价值,一,(Yi),流的物业管理会给项目带来优秀的口碑和更多潜在客户,第七十六页，共七十九页。,市场是灵活多变的，知,(Zhi),己知,(Zhi),彼，反应迅速，围绕目标制定计划，围绕计划展开工作才是取胜之道,第七十七页，共七十九页。,THANKYOU,第七十八页，共七十九页。,内,(Nei),容总结,房地产社区营销方案模板。一码头：_港_码头。二高速：宜泸渝高速、宜威高速。目前,(Qian),_在售项目在供应存量约为1233套，此存量在县城区域内处于中等水平。A-1地块地块方正、自然资源较好且相对体量较大，为本案可能实现较高价值部分。大户型产品占比较多，为舒适性产品。高端形象-以高端形象面市，引爆市场。中端价格-亲民的价格，吸引广大客群。项目分为2期开发，其中1期包括7.8.9.10号。8.9号楼体量较小，产品偏向刚需产品。商业产品（7.10）号楼在2期产品正式进入推售阶段一并推出。6重渠道广拓客源，渠道为王。2、关键人营销：通过关键人（资源客户），推荐其它客户购买。3、专场团购：通过资源客户，组织企事业单位专场团购。1、通过开发商关系介绍直接购买客户，由我方完成接待及购买流程。说什么我们知道了，怎么说呢。春节返乡潮,第七十九页，共七十九页。,