金地集团项目评估管理程序(2016版).doc

质量管理体系程序文件
文件编号
GC-02
版 本 号
2016版
生效日期

金地集团项目评估管理程序
（盖控制专用章处）
修改状态
修 订 情 况
生 效 日 期
I
新建
2011-8-22
II
1.补充观感质量评估、安全文明评估内容；
2.调整“5.评估结果应用”内容，提高通报批评分数线。
2012-05-15
III
1.调整项目评估体系评价方式为：总分=实测实量得分+安全文明得分-质量关键点扣分；
2. 取消交付观感与施工进度检查内容；
3．在实测实量中增加原材料现场检测内容，并调整部份实测标准和权重；
4.对安全文明的评估测区进行确定，并计入总分；
5.设定年度10个质量关键指标，并从总分中倒扣分；
6.增加材料异地送检内容。
2013-05-30
IV
1.将VI体系纳入了评分体系，将文明施工调整为扣分制，将安全、文明及VI合成为一张表；
2.调整了质量关键项评分表，增大质量关键指标的扣分力度，并增加了关键管理行为的扣分；
3.增加材料品牌符合度检查，增加材料异地送检的随机性；
4、增加精装修质量关键项评分表和精装修安全文明评分表。
2014-03-10
Ⅴ
1、 将交付评估程序合并于本程序
2、 调整过程评估评分构成，即将安全文明权重提高至20%；
3、 加大项目评估的随机性，项目行程采用抽签的方式确定；
4、 加大质量关键项扣分力度，加强防渗漏的打击力度，由原来的（0，0.5，1分）调整为（1，2，3分）；
5、 加大测区范围，实测套数增加至5套，将公共部位和外墙纳入实测范围，防水工程和门窗工程普查，安全文明现场全检。

Ⅵ
1、 以客户为导向，增大发生率较高问题的评估权重，如渗漏、门窗、空鼓、开裂、木地板等。
2、 实测样本覆盖当前主要施工阶段但不区分新旧工作面。
3、 交付评估权重调整为毛坯房户内（60%）+公共部位（20%）+园林景观（15%）+外立面（5%），装修房分项权重比例保持不变但加大了装修户内观感缺陷的扣分力度。
4、 加大不具备交付条件、渗漏风险大的项目评估力度，如施工未完成、取证未完成、红线内水电未接通，交付前卫生间闭水试验出现渗漏的，交付评估成绩最高不超过门槛值。
5、 增加尺寸一致性指标的测量，如机电点位、门窗洞口尺寸及定位、嵌入柜体定位等。

编 制

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签 发

职务

日 期

金地集团项目评估管理程序
1. 目的
统一集团层面住宅项目评估的组织、方法和流程，通过每季度的定期质量评估和交付前的质量评估来评价质量管理状况，并通过对质量缺陷的整改和预防控制措施的跟踪落实，消除项目质量风险，促进产品质量和客户质量满意度的持续提升。
2. 适用范围
适用于金地集团所有在建住宅项目。
3. 定义
3.1 项目评估
项目评估指集团工程部委托第三方对集团在建项目进行的质量安全评估，它包括项目过程评估和项目交付评估。
3.2 项目过程评估
项目过程评估指在建住宅项目进行的一季度一次的质量巡查活动，包括工程实体质量、安全文明、材料质量等内容的检查。
3.3 项目交付评估
项目交付评估指在交付前10~20天对交付项目进行的一次质量风险评估活动，包括户内观感、公共部位观感、外立面观感、园林观感等。
4. 职责
4.1 集团工程管理部
4.1.1 负责项目评估的组织、协调。
4.1.2 负责集团项目评估报告的审核与发布。
4.2 区域工程管理部
4.2.1 负责区域内项目评估工作的跟踪与督促，配合集团进行区域内项目现场评估。
4.2.2 负责区域内评估报告的审核与发布，并跟踪督促区域内项目整改措施及预防控制措施的落实。
4.2.3 负责对区域内工程管理人员进行项目评估工作培训。
4.2.4 负责制定区域内的奖惩措施并实施。
4.3 参评项目部
4.3.1 负责组织监理部、施工单位进行日常实测实量、安全文明检查；
4.3.2 负责配合集团和区域进行过程和交付项目评估工作；
4.3.3 负责对本项目评估暴露问题进行整改落实，确保工程质量的持续提升。
5. 程序
5.1 评估组织
（1）集团工程部委托第三方评估公司进行项目评估，区域工程部全程参与本区域项目评估的配合、协调和现场见证，集团工程部将视情况进行项目评估的现场监督工作。
（2）项目过程评估每季度组织一次，每季度各项目评估时间随机确定，提前一天通知项目部。批量精装修项目至少参加一次过程评估，原则上与毛坯项目同期进行评估，或者当批量精装修工程墙砖大面完成50%时，由第三方确定评估时间、提前一天通知项目部并组织评估，评估成绩按评估时间记入对应的季度。
（3）交付评估工作应在项目交付前10~20天内完成，各区域须每季度初（季度第一个月5日前）向集团工程部上报当季度项目实际交付时间、交付套数等信息。
5.2 评估范围
（1）项目过程评估
所有主体结构施工到正负零以上且尚未交付的在建项目。工程已开工但不具备检测条件（如结构未拆模）、冬季或运营要求暂停施工的项目，不参与项目评估；对毛坯竣工后再精装的项目也需进行精装修部分的评估，示范区以及抢工期、抢预售节点的楼栋除样板房、售楼通道以外的部分均要参与项目评估；首层为大于5米的架空层，可不进行混凝土工程的实测。
（2）项目交付评估
所有即将交付的住宅项目。
5.3 评估内容
（1）项目过程评估
项目过程评估内容包括项目实测实量、安全文明、质量关键项以及原材料异地送检四部分内容，标段成绩=80%×实测实量合格率×100＋20%×安全文明合格率×100－质量关键项得分。
1）项目实测实量包括同户型尺寸控制、天花顶板平整度、工艺节点、渗漏隐患、原材料现场实测等内容。
2）安全文明包括防火管理、安全防护、机械设备、安全用电、工完场清、材料堆放、场容场貌、现场强制性VI标识、精装修成品保护等内容。
3）质量关键项为年度质量评定的关键指标，包括关键质量指标和关键管理行为内容，集团工程部每年根据客户质量满意度与集团质量战略进行调整。
4）原材料异地送检范围包括施工现场所有甲供、乙供材料，重点在于集团和区域战略采购材料、与客户质量满意度关联度较高、容易引起社会关注的材料检测，目的在于督促各区域和项目部加强日常材料进场的检查，避免大范围系统性的原材料风险出现。
（2）项目交付评估
项目交付评估内容包括对户内、公共部位、外立面、园林景观四部分，交付批次的成绩=毛坯房户内（60%）+公共部位（20%）+园林景观（15%）+外立面（5%），装修房户内（70%）+公共部位（15%）+园林景观（10%）+外立面（5%）。
5.4 测区、测点抽选原则
（1）项目过程评估
1）每个标段随机抽选5套房， 实测样本覆盖当前主要施工阶段但不区分新旧工作面，每个标段一直评至最后一批竣工备案（精装修评至交付）。测区抽取及公布均应分上、下午两次进行。
2）对于所抽选的户内同时有混凝土工程、砌筑工程，两个阶段的指标均需进行实测；对于墙面、顶棚已刮腻子但涂饰/墙砖未完成的也要进行实测，并按抹灰标准，饰面完成后按涂饰/墙砖标准；对于已经安装的户内门、收纳柜及橱柜等，不论是否调试完成，均需按照相关标准实测；对天花顶板平整度不论是混凝土结构还是腻子施工阶段、不论后期是否吊顶，均需按照相关标准实测；对同户型尺寸及点位一致性不论是抹灰还是腻子或者后期面层需做其他装修处理（如：硬包、墙砖铺贴等），均需按照相关标准实测。
3）安全文明项目现场全测。
（2）项目交付评估
1）户内随机抽样样本数为多层、高层及洋房6套，别墅为3套（尽量覆盖不同装修标准、装修单位），户内观感测区划分以每个功能房间为一个计算测区，每个分项得分为该户内所有功能房间平均分，所检查套数以算数平均的方式得出户内观感成绩。每个功能房间的实测指标以构件为单位，即使一个构件该实测指标有多个点不合格也算一个，并扣与严重项同值的分，各构件进行累加。
2）公共部位及电梯厅选取每栋楼（所检户内对应的栋楼）的任意4个楼层（其中首层大堂必选、地下室电梯厅任选一层、地上电梯厅选所测户内观感的两层）；地下室车库(不包括机房)随机抽选约500㎡，地下室外墙必选；屋面选取所检公共部位对应的3个单元屋面，最终以算数平均的方式得出公共部位成绩。
3）园林景观随机选取3个约1000㎡的区域，然后取平均值。
4）外立面：外立面测区为随机选取3楼栋，一栋楼一个分数，然后取平均值。
5.5 现场评估
（1）项目过程评估
评估组成员按照附件《实测实量操作指引》、《实测实量评分表》、《安全文明评分表》、《质量关键项评估表》进行现场评估。
（2）项目交付评估
评估组成员按照附件《交付评估评分表》进行现场评估。
（3）材料异地送检
1）抽检种类
原材料异地送检范围以及每个项目的具体抽查种类由集团工程管理部确定，将针对各区域、各项目部的情况而有所侧重。
2）抽检方式
由第三方评估机构人员以不定期、不定项目、不定材料种类的飞行检查形式（例如：评估组人员可在进行其他公司项目评估时到我司在建项目进行抽取），现场抽取正在施工作业面使用中的材料或采取破坏的方式进行抽取，由项目部现场见证，严格履行现场随机取样、拍照、封样、异地送检程序，抽检材料遵循事前保密原则。
3）异地送检
异地送检的检测机构选用北、上、广、深等一线城市的权威检测机构，尽量跨区域送检，送检地点遵守事前保密原则。
4）结果运用
检测结果不记入项目评估总分，在集团的季度专项材料检查结果通报中进行发布，对偷工减料、货不对板等违规使用的材料将会同集团审计监察部进行处罚。
5.6 评分及统计规则
5.6.1 精装、毛坯分开排名
已进入批量精装修阶段的项目过程评估成绩、精装修交付项目的交付评估成绩与毛坏交房的项目分开统计、分开排名。
5.6.2 项目过程评估评分
（1）项目得分为各标段综合得分的算术平均分。
（2）区域得分为各项目综合得分的算术平均分。
5.6.3 交付评估评分
（1）现场不用区分问题性质，表格内已对问题性质进行了定性。
（2）现场对照扣分表格(详见附件)记录问题出现次数，并按照扣分原则进行评分，各分项同时存在轻微、一般及严重问题时可进行累加扣分，但各分项扣完为止，不得倒扣分。
（4）如果在交付评估时，现场或手续不具备交付条件的，如施工未完成、取证未完成、红线内未通正式水电，交付成绩最高不超过门槛值。
（5）毛坯和精装交付项目在交付评估前两天均应进行卫生间闭水试验，如果发现湿渍、渗漏，交付成绩最高不超过门槛值。
5.7 评估报告及通报
（1）每个参评项目现场评估作业完成后，均需要由项目负责人对项目评估数据进行签字认可；在参评项目评估结束后3天内，第三方评估公司编制完成项目快报，发送到集团和区域工程管理部，由区域工程管理部发送给参评项目部；在全集团所有参评项目评估结束后7天内，第三方评估公司编制完成正式的项目评估报告并发送到集团工程管理部，集团工程部将编写项目评估通报进行正式发布。
（2）每季度材料异地送检检测报告出来后7天内，第三方评估公司编制完成正式的材料评估报告，包括异地送检、材料现场实测、材料品牌符合度的内容，集团工程部将编写季度专项材料检查通报中正式发布。
5.8 整改跟踪与总结提升措施
5.8.1 整改及备案
取得评估报告（包括项目快报）后，区域公司、项目部即应对项目评估中反映出的现场问题进行整改；对项目综合得分排在集团后三名且低于目标值的项目，集团工程部将与区域工程部对其进行督导，同时项目部还应制定专项整改和品质提升方案，并跟踪整改措施的制定和执行情况，从收到项目评估报告起算10天内将其执行与闭合情况报集团工程部备案。
5.8.2 总结及提升
各区域在收到得评估报告后，应组织区域所属的各城市公司、项目部在15天内完成对当次项目评估存在的问题进行分析总结，及对各项目存在的重点难点及安全质量通病针对性地制定预控和提升措施，并在后续施工中和日常检查过程中严格执行，尽量避免类似问题重复出现，并促进产品品质的持续提升。
5.9 结果应用
每季度项目评估结束后，集团工程部对于项目综合得分排在集团前三名和后三名的项目在全集团范围内进行通报和点评，对于项目综合得分排在集团后三名且低于目标值的项目将督促区域工程部对相关责任单位发出不良通知及组织约谈，约谈记录及整改方案报集团工程管理部备案。各区域应将项目评估结果纳入供应商考评体系，并在供应商信息库中进行及时、真实的履约评价。
5.10 诚实守信管理
（1）为确保第三方评估机构的公正、独立性，在项目评估期间，禁止各项目部采取一切诱导、干扰第三方评估机构进行公正、独立的项目评估，集团和区域工程部将随机进行抽查，一经发现存在弄虚作假、有违公正的现象，将采取罚分、集团通报批评等处罚措施。
（2）测量数据应反映项目的真实质量，鼓励一次性做好，一次做对，禁止为片面提高实测成绩而过度修补或做表面文章的行为，在结构打磨、剔凿、修补方面应遵循如下原则：
1）除混凝土模板拼缝和胀模以外，对于现场进行结构缺陷局部处理（同一楼层打磨、剔凿、修补的构件数小于总构件数的30%）的现象，评估组根据现场具体情况进行实测，确保结构缺陷处理合格；对于大面积（同一楼层内打磨、剔凿、修补的构件数≥总构件数的30%）结构打磨、剔凿、修补的，实测数据按75%打折处理。
2）对纯粹为了规避实测的不合理修补（如大面积水泥砂浆修补等），如进行了实测，实测数据按50%打折处理，如未进行实测，则应列入重大质量隐患进行风险提示。
（3）严禁进行工序不合理隐蔽，规避测区的情况，如砌筑未顶砌或二次构件未完成就进行甩浆等，评估组根据现场情况，要求继续进行实测。并对该标段总分按75%打折处理。
（4）严禁砌筑、抹灰等不按合理工序准备测区要求评估组进行实测，如砌筑或抹灰完成量小于四层，评估组根据现场情况可拒绝实测，当现场砌体或抹灰完成大于等于4个楼层时，由评估组确定后序施工工序是否正常开展、合理施工后再进行实测。
（5）严禁瞒报、谎报项目施工进度，如发现上报的施工进度存在瞒报、谎报或有严重偏差的现象时，对总分进行75%打折处理，并对项目部进行全集团通报。
（6）每份原始数据项目部工程负责人都需要当场签字认可，如签字确认前有问题需及时提出，签字后提，投诉无效。如存在异议，要及时跟区域、集团工程部沟通，最终由集团工程部进行裁决。
6. 附件
6.1 附件1：《实测实量操作指引》

6.2 附件2：《实测实量评分表》

6.3 附件3：《安全文明评分表》

6.4 附件4：《质量关键项评定表》

6.5 附件5：《交付评估评分表》

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