不同会计制度下土地使用权会计处理及涉税影响(O).docx

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不同会计制度下土地使用权会计处理及涉税影响：
一、 企业取得土地使用权未经开发前财务处理：时间上看，未开发前应作为无形资产核算。作为无形资产核算时是应摊销。

1.《小企业会计制度》第5条 未开发前作为无形资产核算，除下列情况外，小企业应对所有固定资产计提折旧：已提足折旧仍然继续使用的固定资产；按照规定单独估价作为固定资产入帐的土地。
2.《企业会计制度》第47条 尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算。
按照规定单独估价作为固定资产入帐的土地不计提折旧。
3.《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定 企业取得的土地使用权通常确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资产增值的，应当将其转为投资性房地产。
《企业会计准则第6号——固定资产》第14条规定，企业应当对所有的固定资产计提折旧，但是已提足折旧仍然继续使用的固定资产和单独计价入帐的土地除外。
土地核算的三次在变革：
1950年12月《私营企业重估财产调整资本办法》
1951年6月《关于国营企业清理财产核定资金的决定》
1993年《关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的通知》
二、 企业取得土地使用权开发时会计处理不同会计制度下对土地价值的认定。

1.《小企业会计制度》规定，作为无形资产核算的土地，在该土地开发时将其帐面价值转入相关在建工程，工程完工后转入固定资产，可见固定资产中——房屋建筑物，包含了土地的价值
2.《企业会计制度》规定，房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的帐面价值全部转入开发成本；企业利用土地建筑自用某项目时，将土地使用权的帐面价值全部转入在建工程成本。执行.《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整。
3.《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定，自行开发建筑厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建筑对外出售的房屋建筑，相关的土地使用权帐面价值应良入所建筑的房屋建筑物成本。
4. 《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》应用指南规定，首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合《企业会计准则第6号——无形资产》的规定应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当进行重分类，将归属于土地使用权的部分从原资产帐面价值中分离，作为土地使用权的认定成本，按照《企业会计准则第6号——无形资产》的规定处理。
实行小会计制度的应转入
企业会计制度分两部分：2001年前未转的不转，2001前后应转入
企业会计准则单独核算。无法剥离，可以一并作为固定资产
三、 不同的会计核算方法带来不同的涉税影响
（1） 不同会计核算方法带来的房产税计算差异
《财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。由此可见，房产原值金额是由会计核算制度规定的。由于一般土地价值占房产价值的比例比较高，因此是否将土地纳入房产原值将对企业产生较大的影响。
案例：甲公司2000年1月1日以400万元的价格购买一块土地。2001年1月1日开始在该块土地上修建房屋。修建此房屋料工费支出600万元。于2001年12月31日完工。那和2009年甲公司需要缴纳多少房产税呢？土地按50年计折旧，房屋建筑物按照20年计提 折旧，折旧方法采用平均年限法，房产税的折扣率为30%，假设残值率为0.
情况一：甲公司实行小企业会计制度。
情况二：甲公司自2001年开始实行企业会计制度，并且将计入无形资产的土地帐面价值转入在建工程。
情况三：甲公司自2001年开始实行企业会计制度，未将计入无形资产的土地帐面价值转入在建工程，仍然在无形资产会计科目核算。
情况四：甲公司自2001年开始实行企业会计制度，并且将计入无形资产的土地帐面价值转入在建工程。于2008年1月1日执行新会计准则，并且将土地的价值剥离，假设土地剥离的价值为400-400/60-392*6/20=274.4（万元）。
对于情况一和情况二，企业需要将土地剩余价值转入房屋建筑物价值，即2009年会计核算的“固定资产-房屋建筑物”价值为400*49/50+600=992(万元)，2009年甲公司需要缴纳房产税为992*（1-70%）*1.2%=8.33（万元）。
对于情况三，企业无需将土地价值转入房屋建筑物成本，因此2009年会计核算“固定资产-房屋建筑物”价值为600(万元，2009年甲公司需要缴纳房产税为600*（1-70%）*1.2%=5.04（万元）。
对于情况四，企业实行新会计准则，将土地的帐面价值进行剥离计入无形资产。那么计入固定资产的房屋建筑物原值为600万元，2009年甲公司需要缴纳房产税为600*（1-70%）*1.2%=5.04（万元）。
小企业会计制度及实行企业会计制度后取得的土地价值，如果进行房屋建筑物开发，均应计入房产税的计税范围。实行准则如果分离则不用，否则一率计入房产税基数。
（2） 不同会计核算带来所得税差异
企业所得税税前扣除时，原执行的《企业所得税暂行条例》和2008年1月1日起施行《企业所得税法》均规定，计入“无形资产—土地使用权”的，按土地使用权证明明确的期限摊销，计入“固定资产—建筑物或构筑物”的按不短于20年的期限折旧，“固定资产—土地”不提计提折旧或摊销。
根据上例，对于情况一和情况二，企业需要将土地剩余价值转入房屋建筑物价值，即2009年会计核算的“固定资产—房屋建筑物价值为400*49/50+600=992(万元)，2009年甲公司税前呆能列支的折旧金额为49.6万元，影响2009年应纳税所得额为49.6万元。
对于情况三，企业无需将土地价值转入房屋建筑物成本，因此2009年会计核算“固定资产—房屋建筑物”价值为600万元，2009年可税前列支的金额为30万元，无以列支无形资产摊销金额为8万元，影响2009年应纳税所得额为38万元。
对于情况四，企业实行新会计准则，将土地的帐面价值进行剥离计入无形资产，那么计入固定资产的房屋建筑物价值为600-180=420万元，2009年甲公司可以税前列支的折旧金额为30万元，可以列支的无形资产摊销金额为6.38万元，影响2009年应纳税所得额为36.38万元。 苗木供应合同书

甲方：
乙方：周至县哑柏镇绿星苗圃
经甲乙双方协商同意， 　（以下简称甲方）从周至县哑柏镇绿星苗圃（以下简称乙方）购买银杏苗木，（用于渭政办发[2010]205号文件，渭南市区绿化），并就相关事宜达成以下协议：
一、 苗木数量：
二、 苗木规格：胸径15cm以上，主干通直，树头完整，枝条匀称、丰满，无病虫害，树形美观。
三、 苗木价格：每株计人民币
四、 该价格包括：苗木费、挖掘费、包装费、装车费、拉运费五项。合计人民币（ ）
五、 付款方式：任务完成后，10日内一次付清。
六、 有关事项：
1、 土球规格：苗木所带土球直径1.2米以上，厚度60cm以上，卸车前完整不破裂。
2、 包装规格：土球包装腰带无间隙宽度12cm以上，纵扎草绳间隙在2cm以下。绳杆高度40cm，缠冠高度2米。
3、 所有苗木必须是播种培育，均为本苗圃苗木，严禁从外省、外地调动，由此产生的不良后果，由乙方负责。
4、 乙方必须按照甲方时间、地点、数量要求按时送苗。（送苗地点，渭南市城区）并保证我县任务完成居全市前三名。
5、 苗木结算数量以接收方接收单上的数据为准，因不符合合同条款中苗木规格要求的，接收方拒绝接收的苗木由乙方自行处理。
六、本合同未尽事宜，甲乙双方同意协商解决。
七、合同条款违约，造成经济损失，由造成损失方全额赔偿。
八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字盖章之日起生效 二0一0年十二月

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