学位房买卖合同.doc

学位房买卖合同
学位房买卖合同

　　篇一：新手必看：买房时需要避开五个坑
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　　新手必看：买房时需要避开五个坑
　　无论是国内或者国外，在购买房子时，总会遇到一些“坑”是跳不过去。那么，外国买房网综合实际情况，给新手买房给了一些建议。
　　相对二手房来说，新房因房龄短，房子年代新，景观设计现代化，交易简单和升值空间较大等优点受到一部分人偏爱。相应，购房者也要承担时间与装修成本，新房交房时间一般是1-3年甚至更长，楼盘规划与交房标准往往不能完全符合。因此，购房者常常会面临开发商变更规划，虚假宣传，停车位归属不明等楼市纠纷。
　　对于购买新房新手来说，应该做好充足准备，遇到纠纷，敢于运用法律武器维护自己权益。
　　一、宣传中说好游泳池不见了！
　　房地产开发商宣传资料中说到会建设小区游泳池，但是交付时候缺没有，购房合同也没有体现，该怎么办？
　　律师解惑、商品房销售广告和宣传资料中对商品房开发范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格确定有重大影响，该说明和允诺即使未载入买卖合同，亦当视为合同内容。购房者可要求开发商承担违约责任。
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　　二、学区房学位房怎么成了私立学校？
　　好好学区内学位房，怎么只有私立学校？
　　律师正解、如果购房者与开发商合同里明确约定引入公立学校，开发商违反约定，购房者可以要求其承担违约责任或解除合同退还房款。如果合同里没有明确约定，即使开发商在宣传上有此广告，也视为一般性介绍。根据最高法院规定，只有出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格确定有重大影响，才视为要约。
　　另外，房产头条团队提醒，对于学区房和学位房概念，也需要仔细区分下、
　　学位房，是指只要购买了该房源就享有上学名额，一般所带学校性质为私立或联合办学，只有一个孩子指标。
　　学位房不受户口限制，这也是它区别于学区房一大优势，但是学位房学校因为是私立收费特别高，估计小学和幼儿园合起来上完得花十万左右吧，这和花钱买一个学区差不多。而且学位房学校可能老师流动性比较大，可能质量和学区统招老师还是有一定差别。
　　学区房是针对九年义务教育而言，是由政府在每学年根据片区入学生源情况划分出来。真正意义上学区房是、该房子属于某个重点小学或中学划片学区。买了学区房只是具备了优质学校随机派位资格，能不能进还得看学校容量和报名人数等。
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　　三、物业公司各种坑
　　装修碰上霸王条款，物业公司要求业主必须雇佣指定装修公司并缴纳装修押金和监工费，否则就不予装修。
　　律师发声、物业公司和购房者之间是一个物业服务关系，除此之外，物业公司无权强制缔约要求购房者购买其提供防盗网。此外，物业公司收取装修押金和监工费属于乱收费行为，物业管理企业不得向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费。
　　四、说好停车位呢？
　　按规定，配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有。增设停车位可约定为房地产开发企业所有。如果属于业主共有停车位即使在购房合同中约定为开发商所有，该约定也是无效。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车位车位、车库应当首先满足业主需要。
　　五、没成交中介也要收中介费？
　　根据《民法典》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。如果居间人只带领客户看房，而未促成买卖合同成立，不应支付居间报酬即中介费。
　　即使签订看楼书上约定不管是否是在其居间服务下促成交易都应支付佣金，该约定免除居间人主要义务以及强迫客户接受居间服务，该看楼书是针对不特定客户预先拟定格式条款，效力上属于无效。
　　篇二：怎样防范购买学位房风险
　　怎样防范购买学位房风险
　　由于我国目前实行是“就近入学”政策，很多家长为了孩子能够在名校就读，往往不惜重金在名校附近买房，这些房子就是本文着重要分析所谓“学位房”。由于存在位置优越性和教育资源稀缺性，那些名校附近学位房房价往往会高出市场平均价很多。在购买这些学位房过程中，购房者必须注意防范风险，特别是在签订购房合同时应该特别留心关于学位合同条款订立。笔者建议购房者从以下两个方面留心防范。
　　一、如果购房者购买是，那么购房者必须在签订购房合同之前必须实地前往自己心仪学校调查，向校方询问自己即将购买新房是否包括在该校招生范围之内，笔者就经历过某个学校正门对面小区不在该校招生范围之内情况。如果从学校得不到明确答复，购房者应该向教育主管部门咨询，总之不能够只相信发展商单方面对外宣传。有些发展商在其对外宣传广告中承诺自己开发楼盘在名校附近，是所谓优质学位房，并依此为卖点来提供价格销售。当购房者被这种宣传吸引后容易产生购房冲动，笔者建议购房人冷静地和发展商协商增加学位房合同条款，防止购房后学位房规划性质发生变化而导致自身损失。一旦日后出现购房纠纷，如果购房者和发展商有相关学位房合同约定就容易得到法院支持从而避免造成损失。
　　二、如果购房者购买是二手商品房，购房者仍然要注意你准备
　　购买房屋户主户籍是否已经迁出，如果没有迁出就有可能导致你买房后入户出现麻烦；还要弄清楚学位是否已经被使用过，也就是说这个房子户籍人口中是否有学生已经在购房者心仪名校就读，如果已经被使用过或者正在使用，后来入户到该房人就可能会被学校拒绝，这在很多城市都发生过，而且学校越优质学位就控制越严格。当购房者在购买这类房子时，户籍问题要当地派出所弄清楚，因为有地方还规定入户必须几年才能够在某个学校就读，而学位使用情况则可以向学校或教育局弄清楚。
　　以上两种情况看似繁琐，但是这都是必须提前考虑到位，如果忽视了这些购房中细节，就有可能导致孩子入学出现问题而招致损失，等出现问题后再来维护自己权利就晚了，毕竟孩子时间是浪费不起。
　　篇三：购房大讲堂
　　分清学位与学区房是关键 学区房存在变数
　　很多购房者对学位房都有这样一个认识误区：只要房子周边有学校，就意味着是学位房，只要有学校上就是学位房，只要买了学校附近房子就一定能上学。
　　周边有学校就是学位房？
　　所谓“学位房”，往往是因业主在买房后能获得相关学校“学位”而得名。一般来说，项目有“学位”名额是因为其引进了学校，或与某些“名校”有联建、合作方面关系。这种情况下，业主子女入读指定学校无须跟别孩子一起参加入学考试、电脑派位等程序。但要留意，有“学位房”由于名额有限，并不能保证100%直读率；还有一些楼盘，其实只是在“名校”招生范围内，却将自己包装成“学位房”。
　　“学区房”是政府根据生源情况来划分，按最新政策规定，如若业主户口已迁入“学区房”，那么其子女可以按规定入读在户口所在地分配学校，即“免试就近注册登记入学”。但“学区”存在变数，有可能某片区去年还是坐拥某几所学校，今年便换了另一拨，原来“学位”也就失效了。此外，身处“学区”，要就读指定学校还是得参加入学考试，并通过电脑进行派位。
　　开发商“预测”学区房？
　　很多人可能认为每年学区划分范围变化不大。比如购房者看好某项目周边完善教育配套，但是按照当年学区划分，其不属于学区房，而且项目是期房，要等一到两年后才可交房，这时置业顾问会做出“预测”：等到一年或两年交房后，距离项目仅一公里某重点中学极有可能被划进学区。但是，学区是否变动，会如何变动都不是开发商所能预测，如果区域内当年入学学生数量超过区域内教育资源承受范围，学区就会进行相应调整。
　　购房讲堂： 婚前男方全款买房女方装修 离婚房咋分
　　事情是这个样子：我一女性朋友，和男友交往八年了，感情一直不错，准备这两年就把婚结了。就在去年，男方父母出首付买了一套房子，每月月供就由她男朋友还，女孩工资就用来做他俩生活费。但是原本幸福小俩口最近闹起了分手，女孩子也从男方家了搬了出来，找房叔一阵哭诉，出来工作好几年，一分钱没存上，现在分手了，既没结婚，房产证上也没有她名字，这不是白搭吗？
　　虽然大家都说中国婚姻都被房子绑架了，但如果结婚时完全不过问房产，到头来吃亏终究是自己。自从新婚姻法出台后，婚姻和房产就一直是大家关注焦点，不管是未婚还是已经结婚了，都在盘算着离婚后房子咋分问题，可这房子到底咋分也是要看情况。今天，房叔就来给大家一一梳理一下婚姻与房产那些事儿，大家可以对号入座哈，好了，闲话少说，听房叔讲房事，我就是那个最懂房地产房叔。
　　婚前买房你应该知道这些
　　一、恋爱期间共同买房，分手后房子咋分？
　　恋爱期间买房是一个比较普遍现象，男女双方各出一部分首付款，并以两个人名义在银行贷款，房产证上是两个人名字，实际上只有男方在还贷，后来双方分手了没有结婚。此时，房产应该如何分割？
　　1、在房屋所有权上，是按份共有，以双方实际出资额确定比例份额。
　　2、如果房屋要用于出租或出售，均需两人同意。且所得租金或房款也以双方实际出资额确定比例份额。
　　3、一方要取得全部产权需协商一致，并及时办理过户手续，但如有按揭未清，需先还贷解押，再重新办理抵押贷款，其间还涉及承担一系列税费，会耗费不少精力和金钱。
　　二、婚前各自贷款买房，婚后共同还贷，离婚后房产怎么分？
　　男女双方在结婚前就已经各自独立按揭买房了，结婚后两人一起来还这两套房贷款。这种情况下，如果离婚，房产怎么分割？
　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题解释第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时该不动产由双方协议处理。
　　三、婚前男方买房，婚后办产权证，房子是夫妻共有吗？
　　1、如果是男方是全款买房，不管产权证是何时办理，都是属于婚前财产，婚后房屋也不会随着时间推移而转为夫妻共同财产。
　　2、如果男方是按揭买房，婚后共同偿还贷款，产权则为按份共有，婚前一方出资部分为婚前财产，婚后共同还贷部分为夫妻共同财产。
　　四、婚前男方全款买房，女方出钱装修，离婚后房子咋分？
　　房子属于婚前财产，归男方所有，如果女方可以拿出装修费用相关证据并获得男方认可，男方可以给予女方一部分补偿款或另外约定其他补偿方式。但考虑到装修折旧等项目，不可能是装修全款，可根据双方协商补偿金额。
　　婚后买房你必须要了解情况
　　一、婚后父母出资给子女买房，房子归谁？
　　1、婚后由一方父母出钱为子女买房，产权登记在出钱人子女名下，视为只对自己子女一方赠与，该房产为夫妻一方个人财产，不属于夫妻共有。但如果出钱人写了赠予合同，明确这个房子是赠予夫妻双方，并将产权登记在夫妻两人名下，那也就属于夫妻共有财产了。
　　2、由双方父母出钱买房，房产证上不管写几个人名字，该房产都应为双方按照各自父母出资份额按份共有，但当事人另有约定除外。
　　二、婚后夫妻一方或双方出资买房，房子归谁？
　　婚后夫妻一方或双方出资买房，即使房产证只有一个人名字，该房产也是属夫妻共同财产，离婚时以平分为原则。
　　登记于一方名下夫妻共同所有房屋，夫妻一方擅自将处分共同所有房屋造成另一方损失，离婚时另一方有权请求赔偿损失。
　　婚前买房，婚后如何加名字
　　在房产证加上配偶名字，在法律上来说，实质就是增加房屋共有权人。据了解，房产证上加配偶名字情况主要有两种情况：
　　一、全款房
　　所需证件：结婚证、身份证、房产证原件及复印件
　　所需流程：
　　1、去房屋所在地地区房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜。
　　2、窗口工作人员审核提交材料，若材料齐全就会给一个号码。
　　3、凭号码去相关窗口办理。
　　二、按揭房
　　所需证件：结婚证、身份证、房产证原件及复印件
　　所需流程：
　　1、先去银行办理抵押变更手续，具体事宜可拨打电话咨询相关银行。
　　2、其他流程同“有房无贷”
　　购房讲堂：贷款风险谁来承担 小心购房合同附件陷阱
　　清明小长假一回来，房叔就听说咱们成都竟有市民弃假连夜排队买房，业内也出了数据说成都清明节三天买了去年一个月量，真是杠杠呀。看来这新政一出，大家伙都有点坐不住了。不过，房叔要提醒大家是，这看房时可以火急火燎，但签合同时侯却丝毫马虎不得呀。尤其是在促销活动期间买房同学们，开发商往往会在统一购房合同之外追加一些“附加条款”对活动作出细致规定，别一不小心就掉进了开发商们为你量身定做合同“附件陷阱”。好了，闲话少说，听房叔讲房事，我就是那个最懂房地产房叔。今天，房叔就来给大家讲一讲签合同时应该注意那些事儿。
　　附件也具有法律效应 签还是不签？
　　一般情况下，我们买房时签订购房合同都是统一一个范本，所以，大家在签合同时都只看几个关键地方，然后就直接签字了，对于合同中附件也就懒得看了，殊不知，多半购房纠纷都来自附件内容。有些开发商为了规避政府提供范本合同规制，往往变附为主，以大量附件形式，直接变更了合同主要内容，并以格式条款形式“约定”附件优先适用，在此情况下，附件作用和效力远远超过合同本身，因此我们不可忽视。
　　一、首付分期 小心糖衣炮弹
　　首付分期是开发商常见一种促销手段，它大大降低年轻人买房门槛。但是，首付分期并不符合国家规定购房政策，而是开发商帮我们垫付了部分首付款。在签购房合同时，开发商会将垫付相关细则写进合同附件中去。在此，房叔也特别提醒大家在签附件时要特别注意以下几个问题：
　　1、由开发商垫付那部分首付款什么时候还？
　　2、有没有利息，利息是多少？
　　3、如果逾期没有付清所有首付款，是交违约金还是退房？违约金怎么算？退房了话，之前付部分首付款还退不退，退多少？
　　二、贷款风险谁来承担
　　在签合同时，有开发商会在合同附件中写到必须在规定时间里办理好所有贷款手续，否则视为违约，不退还首付款。要知道，贷款办不下来原因是多种，例如开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件现房时导致银行不批贷款，我们可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应利息损失。而开发商现在这样约定就是把贷款风险全部放在我们买方身上了，规避了自己责任。这样我们就又掉进开发商陷阱里了。
　　三、装修细则模棱两可
　　在精装房购买上，我们通常都是参照样板间来，看到样板间装修质量很不错，就毫不犹豫把房给买了。但等到交房之后才发现有诸多地方与样板房标准不符。而更无奈是，在合同附件中并未明确规定装修材料品牌。这不是自己把自己给坑了吗！
　　精装房关于装饰、设备标准约定。房叔认为对于我们而言，此约定关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类模糊性标准。应当尽量写清装饰材料规格、颜色和设备商品品牌及其质量标准。
　　在二手房买卖过程中也会涉及到这方面内容。如果房东同意赠送，那么在合同附件中尽量把装修状况描述清楚，以及赠送固定装修部分如空调等内容都做记录，而不能只是笼统一句“保持室内原有装修程度”，谁知道原有是个什么程度。
　　四、附件里户型图是否就是自己选中户型
　　一般情况下，附件一都是我们户型图，应标明每一个房间具体尺寸以及墙体宽度，还应标明阳台大小、空调机位等具体设备位置。如果这些内容不明确，则该户型图根本起不到准确指示作用，对开发商来说也没有明确约束，就不具备法律效应。同时还应该确认好，附件里户型图是否就是我们自己选中那个户型，别到时候买错了房子还没出说理去。
　　签订购房合同时常见注意事项
　　一、弄清购房合同中是按套内面积还是建筑面积来计算房屋价值。
　　建筑面积=套内面积+公摊面积
　　成都这边一般都是按建筑面积来计算房屋价值。
　　二、明确交房时间，如果开发商出现逾期交房，也可以明确从何时起开始算违约金。
　　三、房号是否就是自己之前选那一户，别等到收房时才发现把别人房收了。
　　四、五证是否齐全，商品房预售许可证、房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证，这是买房能否办房产证关键。
　　房叔温馨提示：将宣传资料等抄进合同附件。前几天，房叔还看了一个新闻说“开发商承诺地铁房未能实现，业主维权无果”，如果当初把开发商之前宣传单上“地铁房”什么统统抄进附件里，或许结局就不一样了呢。其他也是一样，将开发商所有宣传都以法律形式固定下来，将来能省下不少麻烦事儿呢，房叔管这叫“防范于未然”。
　　购房讲堂:买二手房流程怎么走 查清产权是关键
　　新政一出台，二手房立刻火了起来，房叔朋友圈也被二手房刷屏了，现在买二手房不失为一个好时机，但是在挑选二手房方面，很多网友仍是一头雾水。所以，房叔今天就来讲一讲与二手房有关事情，买二手房要走哪些流程，要交多少税费??闲话少说，听房叔讲房事，我就是那个最懂房地产房叔。
　　二手房优点：
　　1、价格相对于同等区位新房而言要低，这对于刚需族来说可以节省一笔钱；
　　2、从房子本身来讲，面积、户型、采光、通风、房屋质量、物业情况、小区环境等都可以一目了然，不像期房那样只是听售姐对着沙盘“忽悠”；
　　3、小区周边配套，比如医院、学校、地铁、超市等都是比较成熟完善；
　　4、二手房购买风险小，不用担心开发商跑路、房子烂尾等问题。
　　成都买二手房需要走哪些流程？
　　1、选中介
　　买二手房，第一步就是选中介。从成都本地来看，链家地产、伊诚地产、中原地产、21世纪不动产、等都是比较知名连锁机构，除了这些品牌机构，还有一些个人夫妻店，相比于大牌二手房连锁店，这些小店收费要相对低些，。
　　中介可以为你做什么
　　前期：中介会根据你需求带你看各种各样房子，直到挑到你满意房子；
　　中期：帮你和房东进行价格和其他要求沟通，拟订合同；