河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,*,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告-140PPT-36M,2025/6/7 周六,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,目录,第一篇 市场分析,第二篇 项目分析,第三篇 物业建议,第四篇 项目定位,第五篇 营销策略,第六篇价格策略,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,市场分析,第一篇,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,宏观市场,中国经济持续增长,中国城市化进程加速,房地产需求旺盛,2004年10月29日第一次调息,2005年3.16政策,2005年4月“国八条”,2005年5月1日，七部委关于做好稳定住房价格工作的意见,整体经济形势向好,利好,利空,中国房地产发展何去何从？,2006年5月24日，九部委“国六条”细则,消费者预期看好,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,建议取消房地产,预售制度，商品,房封顶后方能取,得预售许可证,时间,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,10月,试探性调整，试探市场反应变化,3.16政策,调整商业银行住房,信贷政策和下调金融,机构超额准备金利率,央行第一次加息,2005年,2004年,一年期基准利率上调0.27个百分点,对个人贷款影响比较小,一旦实施对部分缺少资金实力的开发商打击非常严重,对部分区域购房者提高置业门槛,“国八条”,加强土地管理、控,制房价、完善租房,制度、加强金融监,管、整顿市场,稳定房价、调整土地供应、住房结构、引导合理消费，规范市场,央行中国房地产金融报告,依法制止炒地行为期房禁止转让，遏制投机炒作行为（购房不足2年转让收取全额营业税）,遏制投机炒作，控制价格上涨过快,影响宏观市场抑制置业者购房预期,对置业者消费预期产生较大影响部分客户开始观望市场,政策调整力度,可以看出，国家对控制房地产价格上涨过快、投机炒作的态度是坚决的，但采取的措施相对比较温和，目的希望房地产在一个平稳的、健康的平台上稳步发展。,7月,8月,七部委关于做好稳定住房价格工作的意见,部分开发商已经感受到政策的压力,抑制需求，打击炒作,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,上有政策，下有对策,即使被称作“中国房地产地震”、“楼市猛药”的2005“六一大限”，在经历短短三个月的痛苦期后，全国各区域均产生了明显的抗药性：房地产市场普遍回暖，甚至北京、广州、深圳等城市出现大幅上涨。,年月日，九部委又颁发了诠释“国六条”细则的十五济猛药,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。,关注：,关注：,6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,鹰城市场,鹰城概貌：,平顶山市于1957年经国务院批准设立建制市，位于河南省中南部偏西。现辖汝州、舞钢两个县级市和宝丰、郏县、鲁山、叶县四个县以及新华、卫东、湛河、石龙四个区。总面积7882平方公里，其中市区面积453平方公里，总人口470万，城区现有人口规模91.2万，列入全国大城市行列。平顶山区域资源丰富，交通便利，是一座以能源、原材料为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工为主导的新兴工业城市。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,市场案例项目,凯撒财富购物广场,早在2002-2003年，就曾质疑过该项目的建筑规划，这样的设计规划，如果是在其他城市，必定是“死盘”，但是在平顶山却“神奇”的快速销售，分析其原因，主要是：,凯撒广场是平顶山典型的商业运营失败案例，项目到目前为止，一楼仍有大量剩余商铺仍未招商，2楼大部分空余，投资者的投资得不到回报，在鹰城市场造成极为恶劣的影响。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,平顶山的置业者还没有商业地产的投资经验！,置业者被忽悠了！,而且可以判断；他们很难被再次忽悠了！,一朝被蛇咬，十年怕井绳！,市场案例项目,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,市场案例项目,华府广场,华府广场用地面积1.9万平米，总建筑面积8万余平米，其中商业面积达4.2万平米。其由1栋18层酒店式商务公寓、2栋11层的小高层住宅楼和1栋3层物业管理中心组成。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,华府广场的住宅、公寓目前销售比较成功，基本售馨，目前商业尚未开始销售。,该项目的营销包装比较到位，销售中心位置好，规模大。围墙包装形象也比较到位，并在周边主干道设置路旗包装、室内公交车车体包装等。,项目的销售接待非常差，销售人员的基本销售礼仪匮乏，项目介绍不到位。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,鹰城房地产市场概述,1、房地产市场起步较晚，近两年增长势头迅猛,2、本地一些有眼光的发展商不断吸取发达城市开,发经验，开发水平不断提高,3、外地一些有实力的开发商进入平顶山市场，带来先进的开发理念,4、在开发、销售模式上普遍向发达城市学习，但,仍然非常笼统、粗糙,6、产品同质化严重，造成非理性竞争,5、个别不良开发商带来的负面影响带给投资者心理阴影,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,1、城市化进程加速，房地产发展前景广阔；,2、煤炭形式看好，经济持续增长，拉动房地产需求；,3、房地产发展逐渐走向差异化，开发销售环节更加细化；,4、置业者消费水平提高，眼界不断开阔，消费趋于理性；,平顶山房地产市场发展趋势预判,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,区域市场状况,项目所在区域,项目所在区域是平顶山市传统的饮食街，现在正在进行街区市政改造。,和平路商圈,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,该区域位于平顶山市目前最大基本上也可以说是唯一的商圈（和平路商圈）边缘。,和平路商圈向东不断发展已经延续到繁荣街、优越路，向南到开源路与建设路交口，向北到达矿工路，向西基本到达体育路全线。,基本形成了以体育路、中心路、开源路、和平路、优越路为主商业街的“三纵两横”格局的商圈体系。,在该商圈内又分布了数家百货大买场，以中原商场为龙头，以中心商城、万家、商业大楼为骨干的商业体系，构成平顶山目前的商业核心。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,目前平顶山人的购物习惯基本是在这个商圈之内，位于这个商圈之外的大商场，存活难度比较大。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,联盟路历史渊源：,联盟路市场是平顶山市最早最有名的饮食街之一，提起联盟路“袁记牛肉拉面”，几乎无人不知，无人不晓，早几年的刷羊肉也曾经风靡一时，餐饮业从最早的联盟路大棚市场向西不断发展，形成目前的联盟西路接连接光明路的规模餐饮街，向东是体育路商业街、和平路商业街，该区域已经形成目前平顶山市最为繁华的商业街。,项目区域位于大商圈边缘、历史人脉、文化资源底蕴丰厚、该区域是商圈向外延续的首选地段，未来市场商业价值极高。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,“联盟路”平顶山未来的“南京路“,联盟路区域、文化宫整体改造，使我们从新审视区域的商业价值，政府有信心把该区域打造成为新的鹰城商业核心。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,联盟路有无可能成为平顶山市新的商业中心？,我们的答案是：联盟路绝对是未来鹰城新的商业中心！,1、政府的决心,市政的区域改造是该区域成为核心的前提条件和强大支撑,2、商业的自然延续,联盟路位于传统商圈边缘，自然连接延续商圈人气、文化底蕴，与和平路商圈一脉相承,所以我们只是延续该商圈，而不是从新打造新的商圈。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,从商业街的发展来看，每一个商业街都有自己的商业龙龙头大型商业，区域的地标性建筑，并在这里形成 强大的“场”，高度聚集人气，联盟路也不例外！,深圳华强北赛格广场,天津步行街劝业场,上海南京路恒隆广场,在平顶山，未来的联盟路、和平路商业街，商业龙头谁能担当？,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,项目分析,第二篇,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,地块位置,本案,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,项目指标,地块红线图,项目总占地面约40亩（2.67万），项目位于矿工路与联盟路之间，呈反“L”的不规则形状。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,地块现状,目前项目拆迁还未完成,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,项目SWOT分析,S：,（,优势）,1、地段优势,2、人气优势,3、营销优势,W：（劣势）,1、地价劣势,2、容积率劣势,3、产品劣势,O：（机会）,1、煤炭行业景气，平顶山发展迅速,2、联盟路区域改造提升项目价值,3、通过高水营销策划，与其他项目产生对比,T,：（,威胁）,1、市内其他区域类似项目的价格竞争,2、周边项目的竞争,3、政策风险,我们的优势在哪里？我们的劣势在哪里？我们的项目市场的机会又在哪里？我们的市场威胁在哪里？,核心优势,最大劣势,核心机会,潜在威胁,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,如何发挥项目的优势，规避或减小项目劣势？,如何把握项目眼前的机会，消弱威胁？,下面我们将通过项目具体操作思路来逐步解答上面的问题。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,物业建议,第三篇,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,项目规划建议,原则：,充分利用现有政策做高容积率，增加建筑面积，降低楼面地价,尽量增加商业面积，提升土地价值,充分考虑不同物业间的相互影响、人流交通,合理分配物业比重，尽量符合市场需求,住宅与商业并重，所有物业是不可分割的整体，需统一运作,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,社区住宅,商业步行街,酒店公寓,商务办公,大型商业体,居住公寓,方案1：,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,商务、酒店公寓入户大堂,商业前广场,住宅入户大门,地下车库入口,地下车库入口,大型商业入口,大型商业入口,邻街商业门面（内外开门）,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,住宅步行入口,商 业 步 行 街,精品小商业街,平台天桥,公寓入口,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,方案1的建筑面积估计：,大型商业体单层面积约为5000-6000，按四层计算约为2-2.5万,商业步行街面积约为1万,商业总面积约为3-3.5万,住宅、公寓、办公等面积大约为8-10万,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,方案2：,住宅单位,大型商业体,商务公寓、酒店公寓,平台花园,居住公寓,临街商业,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,方案2的建筑面积预估：,大型商业体单层面积约为1-1.2万，按4层计算，商业面积约为4-5万,商业街面积约为6000,商业总建筑面积约为4.5-5.5万,住宅、公寓、办公等建筑面积约为8-10万,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,功能及形式细分：,1、住宅,普遍以小高层或高层住宅为主，提供地下及地面机动车、自行车停车位，车型入口设在联盟路进入，临矿工路入口仅限非机动车进入。,2、居住公寓,位于商业步行街商铺上建造，以小高层或高层为主，面积在30-70为主。两侧的居住公寓通过步行街上方平台天桥连通为整体。,3、商务公寓、酒店公寓,建造于大型商业之上，统一使用入户大堂、商业顶层平台花园、使用地下停车位（与商业停车位分离），建筑形式以高层或小高层为主，每三层设空中花园。商务公寓单位面积为40-60/套，结构形式可以打通，灵活组合，预留下沉式洗手间。酒店公寓单位面积45-70/套，带精装修形式。酒店公寓和商务公寓根据市场需求调整比例。,物业发展建议,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,住宅形式示意：,卓尔不凡的外立面形式，具有时尚、品质的设计感觉,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,园林景观（楼顶花园）,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,社区小品引人入胜,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,户型产品亮点突出，打动力强,两房两厅一卫（约75）,带入户花园、落地凸窗,三房两厅二卫（约100）,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,错层阳台、大露台设计,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,居住公寓户型示意：,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,5.1m 层高的公寓,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,商务公寓、酒店公寓外立面示意：,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,入户大堂,观光电梯,商务公寓、酒店公寓公共部分示意：,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,商务公寓、酒店公寓空中花园示意：,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,商务公寓平面结构示意：,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,4、精品小商业街,采用橱窗壁挂式经营形式，以经营精品小饰品、小物品为主，精品小商业街的目的主要是为了延续本案商业步行街的商业人气到达矿工路，增加商业步行街的商业价值。,5、商业步行街,商业步行街仅限步行进入，机动车、非机动车禁止入内，步行街内部采用花坛、雕塑小品进行美化，步行街邻街商业可适当增加外廊，方便顾客遮阳挡雨。步行街邻街商业门面以两层为主、局部也可作三层。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,商业步行街图片示意：,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,6、大型商业体,根据市场经验，大型商业超过四层后，其四楼以上价值极低，因此建议大型商业为四层,大型商业前设前商业活动广场，易于提升项目品质价值、利于大型商家举行活动、吸引知名商家入驻。,商业停车场设于地下，根据需要设计地下两层或三层停车场。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,大型商业的业态划分建议：,1层为零售柜台,2、3层大部分为大卖场经营,4层为餐饮、娱乐、休闲、影院,地下停车场,地面,小部分零售经营,下沉式商业广场,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,下沉式商业广场：,在商业开发中，下沉式商业广场的价值相当高（甚至高于2楼），所以现在较为先进的商业设计普遍设计下沉式商业广场，充分挖掘商业价值，增加商业可售面积。,本项目可以根据实际情况增加下沉式商业广场的设计，商业面积可以约增加5000-10000,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,解析：,在大型商业中，1层的商业价值最高，遂楼层增加价值逐渐降低，因此1层在销售中最易销售、而且销售价格较高、租金价格也较高。,商业人气，提升商业价值，大型商业通常引入知名大卖场（商业主力店），大卖场通常采取长期租赁的型式，不利于开发商快速回笼资金，因此2、3楼引进大卖场比较合适。,层商业价值比较低，但充分利用大卖场带来的高人气，并通过SHOPPING MALL式购物体验，形成购物、餐饮、娱乐一站式购物广场，实现4层商业价值。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,大商业入口,邻街商业内外连通，充分提升街铺商业价值,大商业1层示意：,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,商业主力店（大卖场）建议：,大卖场的知名度和经营状况将直接营销项目整体商业运作和其他部分商业价值,本项目作为平顶山市“地王”，有资格打造平顶山市未来商业航母，必须引入知名主力店,国际知名主力店一旦入驻、将凭借其强大的品牌实力影响市场，其市场客户培育时间为零，大大减少商业成熟时间，大幅提升区域商业价值。,本项目首选主力店：,国际知名企业：家乐福、沃尔玛、易初莲花,次选主力店：,国内知名企业：北京华联、上海联华、好又多、新一佳等,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,鹰城未来综合型SHOPPING MALL,SHOPPING MALL:,由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体,包括购物、餐饮、休闲、娱乐等综合性经营模式,一站式购物体验,所以本项目除了购物，应该还包括餐饮、娱乐、休闲等经营模式！,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,4楼的业态划分作为MALL的休闲娱乐配套,4楼经营较成功的业态组合：,环球影院嘉禾电影院,欢乐谷大型电子娱乐中心,餐饮城风味小吃：料理、寿司、传统小吃,KTV飙歌城优质音响效果,休闲咖啡厅星巴克,未来鹰城引领时尚消费的地方！,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,项目定位,第四篇,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,物业定位,回顾项目规划中本项目所包含的物业类型,高尚住宅生活区,大型（邻街）商业体,商务公寓,居住公寓,酒店公寓,地下停车场,大型综合性地产内容,大都市特有的地产形态,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,都市综合体,物业定位：,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,住宅部分：,客户来源：,高级政府公务员：政府部门、工商、税务、公安局、法院,企事业单位管理人员：平煤集团、神马集团等大型企业中层管理人员,教师、教授、律师、银行证券从业人员、人士等,私营企业主、有一定经济实力的个体工商户、自由职业者,周边矿区、县、镇有经济实力的客户,他们是社会的中坚一族！,客户定位,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,客户来源：,区域内个体经营户,经济实力不高的年轻一族,外地来平务工人员,投资客户,他们是社会的菁英一族！,居住公寓部分：,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,商务公寓部分：,客户来源：,大型企业（整层购买）,中小型公司,创业工作室,外地驻平办事处,投资人士,他们是社会的商务一族！,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,酒店公寓：,商务居住人士,酒店长期包房的生意人,投资人士,他们是社会的品味一族！,客户来源：,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,商业部分：,客户来源,经营户,投资者,他们是社会上的经营一族！,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,项目案名建议：,原案名：联盟鑫城,案名缺少价值，不能给项目带来附加值，建议更换！,形象定位,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,案名建议：,鹰城国际购物广场,鹰城环球时代广场,商业,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,住宅,国际城,鹰城新都会,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,商务、酒店公寓,鹰城国际大厦,鹰城环球时代大厦,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,居住公寓,鹰城公寓,时代公寓,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,商业街,鹰城步行街,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,鹰城国际购物广场,1万平米鹰城综合建筑群,不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式,鹰城城市起航的动力引擎,形象定位,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,让我们看看鹰城国际购物广场的真实价值,Value,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,和平路商业街,体育路商业街,联盟路商业街,区域发展趋势,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,完善鹰城,城市化进程中的区域发展硬件环境,全新的运营理念提升鹰城整体城市营运档次,传承城市发展沉淀，提炼打造城市新商业内涵,能量地产,增添城市价值,营运城市空间,引航城市地产,鹰城国际购物广场,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,决定了本项目的开发建设已经超越了常规地产开发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间的色彩。,运营城市是复合地产发展的最高境界！,本项目的规模体量,本项目所在城区的内外在发展要求,运营城市,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,世界复合地产的最先进模式,HOPSCA模式,酒店公寓(,H,otel),商务办公(,O,ffice),停车场(,P,arking),购物(,S,hoppingmall),会所(,C,onvention,),高尚住宅(,A,partment),2007，鹰城楼市,HOPSCA,时代来临！,是指拥有现代化、多功能、综合性等特征的商业街区，包括了酒店公寓、商务办公、停车场、购物空间、娱乐空间、高档住宅等多项商业组合的都市综合体，该模式在欧美发达国家有许多成功的经验，是目前国际上最先进的商业开发模式之一。,HOPSCA：,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,HOPSCA,全新演绎鹰城国际购物广场,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,H,OPSCA,之,Hotel（酒店公寓）,酒店公寓的发展条件,区内商务、商业气氛浓郁,位置优越，多位于繁华商务区,交通便捷,周边配套齐全,区域发展前景优越,高投资价值,高层建筑，具有一定的区域标志性作用,昭示性强,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,H,O,PSCA,之,office（商务办公）,商务行为频繁，SOHO行为普遍,商务办公需求低成本、高效率运作,不同企业要求不同的办公空间,市场客观需求,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,纯正国际商务公寓标准：,优越的地段和交通条件,接近甚至达到甲级写字楼的立面标准,以可灵活组合的中小户型为基本单位,以纯商务使用为导向,商务配套优良,国际化、高品质的物管运营和服务,提供商务、休闲融为一体的人性化生态空间,独立空调体系，低办公成本,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,HO,P,SCA,之,parking（停车场）,大,型地下停车场,同时满足商业、商务、居住停车需求,便利的车型、人流交通系统,智能化管理系统,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,HOP,S,CA,之,shoppingmall（购物广场）,四层大型商业购物广场,商业步行街,方便快捷的垂直交通系统,购物、餐饮、休闲一体的综合MALL,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,国际知名品牌入驻，打造鹰城商业旗舰,西武百货,百货品牌知名度,大卖场品牌知名度,物业管理品牌知名度,国际级,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,HOPS,C,A,之,convention（集会空间、会所）,如果我不在家，就在楼下的星巴克；如果我不在星巴克，就在去星巴克的路上,最时尚的生活方式，带来最时尚的生活感觉,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,CONVENTION,的功能,服务酒店公寓、商务公寓客户，满足商务人士洽谈、集会需求,服务居住客户，满足业主休闲、健身、娱乐的需求,服务商业客户，满足休息、娱乐、餐饮的功能,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,HOPSC,A,之,apartment（高尚住宅）,万高尚住宅,诉求一种全新的生活方式,七分钟尺度,生活便利，无论购物、休闲、娱乐，一切尽在七分钟的时圈之内,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,HOPSCA,全新的都市综合体开发模式,HOPSCA,全新的都市生活方式体验馆,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,HOPSCA,来了！,项目整体形象统领：,城市引擎,财富动力,能量地产,形象定位,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,项目住宅、居住公寓形象定位：,我们在造一座国际城！,案名：国际城,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,项目商务公寓、酒店公寓形象定位：,从地王到地标！,案名：鹰城国际大厦,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,商业步行街形象定位：,加速创富！极速创富！,案名：鹰城步行街,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,大型商业体形象定位：,潮流所向,引领时尚,案名：鹰城国际购物广场,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,营销策略,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,营销战略：,通过炒作大型商家（知名主力店）引发市场轰动，推出鹰城国际购物广场商业航母计划、商业步行街计划，以高端商业形象迅速确立项目的市场地位和知名度，引发市场高度关注。,媒体炒作：（事例）家乐福登陆鹰城，落户国际购物广场,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,通过商业的高段形象，确立高品质住宅的市场形象，先推售住宅和居住公寓，然后推售商务公寓，再推售步行街商业铺面，再推售大型商业、最后推售酒店公寓。,快速回笼资金，实现商业价值最大化,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,“营”,之鹰城,国际购物广场的策划包装,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,销售中心被形容为“销售的战场”，销售中心体现一个项目的品质和发展商的实力,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,本项目销售中心选址建议：,矿 工 路,销售中心位置,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,围墙广告,围墙广告是房地产项目中最有效的、费用低廉的推广手段之一，通过具有创意的包装，极大吸引市场关注，提升项目品质。,我们应该从广告设计和视觉冲击力上实现突破！,示例图片,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,围墙广告示意,气势如虹震撼登场,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,楼体条幅,在项目部分楼体达到一定高度后，利用楼体悬挂楼梯条幅，增加项目的昭示性，条幅制作成本较低，效果明显，建议采用软竹灯形式，增加夜间灯光效果。本项目昭示性极强，楼梯条幅的效果将非常明显。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,路旗包装,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,路期选择区域建议：,矿工路,和平路,体,育,路,中,心,路,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,样板房,样板房的作用：,1、增强情景营销，增加项目的打动力和感染力,2、展现项目户型、景观等优势卖点,3、规避项目自身弱势，通过样板房的装修消除或减弱户型、噪音等不良因素,酒店公寓样板房,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,“首创鹰城商务办公展示空间”,商务公寓样板房,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,样板房的制作时机,样板房,在项目具备制作样板房后尽量提前制作，使样板房在销售中提前发挥价值。,根据项目销售节奏，依次制作住宅、居住公寓、商务公寓及酒店公寓样板房。,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,模型,营销中心的定海神针,“卖楼”与“卖模型”,无锡檀溪湾别墅,深圳熙园,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,完善的销售物料,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,“营”,之鹰城,国际购物广场的媒体推广,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,平顶山的主流媒体,户外广告,报纸,电视,辅助媒体：,电台,车体,网络,短信,直邮,本案重点采用考虑的推广方式,根据项目进度和销售情况有针对性的选择,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,户外广告示意,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,报版广告,报版广告是目前楼盘广告中最常见最有效的销售武器，生动的、主体鲜明、有创意的广告是能有效地将项目形象、信息传递给客户,深圳熙园创意广告,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,系列报版广,告,深圳熙园“名门”系列,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,营销活动对楼盘的销售是非常必要的，成功地营销活动能引起置业者深度共鸣，沟起消费者购买冲动，同时加速项目形象、品质在消费者中的口碑转播。,艺术人生,60年代生人,朱军、戴玉强与您对话熙园,深圳熙园成功营销活动案例,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,深圳“求是大厦平顶庆典”活动,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,“销”,之鹰城,国际购物广场的销售节奏,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,将本项目分为商业、公寓与住宅共三大类商品，三大类客户群体有区别但也有互补，在不同的时间阶段推售那种产品是本项目降低峰值投入，销售成功的关键因素。,时间,1、住宅,2、公寓,3、商业,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,筹,备,期,2007年,快速回笼资金,快速回笼资金,价值得到提升,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,我们的目标,筹备期以商业品牌为营销龙头，蓄积能量。前期及早与商业主力店联络，确定合作关系。同过推广知名商业主力店提升鹰城集团及本项目的市场知名度。,营销重点:,商业主力店招商,以国际级主力店的入驻为锲机，推广地产项目品牌,第一阶段：筹备期,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,我们的目标,认筹期以项目品牌、商业品牌为支撑，增加客户对住宅物业的认知度。争取阶段性推售部分达到100-150%诚意客户积累量。,营销重点:,住宅及居住公寓认筹,营造未来品味生活场景，提升客户对物业认可度。,第二阶段：住宅、居住公寓认筹期,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,开盘引发鹰城地产界的地震，前期以较为优惠的价格引爆市场，争取达到住宅推出部分实现50-60%左右销售率，居住公寓推售部分实现70%左右的销售率，迅速确立市场口碑，引发市场追捧。,我们的目标,营销重点：,低价入市策略引爆市场,第三阶段：开盘热销期,较高的解筹率有利于迅速树立市场口碑，确立项目形象,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,采取小范围，多频次的提价策略使前期客户充分获利，确立市场高端形象、品牌口碑，阶段性推售剩余住宅、居住公寓其他部分，保持市场热度，同时积累住宅部分商务公寓资源。,营销重点：,市场追捧、市场口碑,确立项目鹰城市场旗舰地位，引领全新居住概念,第四阶段：持续热销期,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,项目市场形象已经基本确立，经过开盘热销、持续热销期住宅、居住公寓基本实现销售，项目已经回笼部分资金，度过营销风险期。并经过一段时间销售，商务客户有了一定的积累，开始启动商务公寓。,我们的目标,第五阶段：商务公寓销售期,营销重点：,启动商务公寓,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,项目经过一个阶段的营销推广，不同类型的物业销售，影响力已经深入人心，大商家入驻已经开始筹备，区域商业氛围趋浓，此时商业价值开始显现并不断提升，适当时机陆续推售不同的商业类型。,我们的目标,第六阶段：商业销售期,营销重点：,启动商业销售,根据情况推售步行街邻街商业、大型商业内部商业,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,项目基本完成其他物业的销售，资金充分回笼，长期积累了大量的高端客户资源，此时开始销售酒店公寓。,我们的目标,第七阶段：酒店公寓销售期,营销重点：,启动酒店公寓,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,“销”,之鹰城,国际购物广场的商业运作模式,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,商业开发模式四个角色,国际上成熟的商业开发模式：,国内模式,开发商客串了很多角色,国内与国际模式的本质区别是：,开发商,投资商,经营者,消费者,卖,租,消费,开发商,投资基金,经营企业,消费者,卖,租,消费,开发商,零散投资客户,经营企业,消费者,卖,租,租,消费,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,开发企业客串经营管理的模式大部分以失败告终,引入知名主力店带动其他物业销售，获得增值收益,商业成功运作是项目增值的核心,确立商业的区域旗舰形象,客观条件具备,主观要求必须,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,通过知名主力店的确定给与投资者信心，将商业产权分割为独立小铺，统一经营带租约销售的形式进行快速销售，使开发商回收部分资金,商业的两个部分,主力店部分,实现租赁,其他部分,实现销售,长期收益,短期获利,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,项目销售价值分析：,第二种方案计算：,主力店大约占用1.5-2万商业面积，实现租赁,剩余约3万商业约为4个亿的销售额,住宅、公寓、办公约8-10万，总销售额约为2个亿的销售额,总销售额约为6个亿,高层建筑建安成本约为：2.3-3个亿,地价成为约为：0.7个亿,除去其它方面成本，粗略计算本项目的利润约为2个亿,部分4层商业采用租赁形式,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,价格策略,第六篇,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,价格支撑体系,价格总策略,定价原则,定价方法,定价时机,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,通过形象宣传与品质展示提升本项目的价值,使目标客户对本项目的价格预期较高,采用相对较低的价格推出市场，确立超值形象,价格支撑体系,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,低开高走,小范围、多频次提价策略,根据市场情况不断进行价格调整,价格总策略,价格总策略之一,价格总策略之二,价格总策略之三,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,3、每套户型根据专业打分法，制定合理的层差与朝鲜差，并利用价格调差，引导房号销售。,定价原则,1、采用专业的加权打分法与竞争楼盘进行对比，制定符合市场核心均价。,2、根据土地、建安成本核算收益，尽量实现开发商利润最大化,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,核心均价市场比较法,诚意客户房号分析,根据房号供需关系与朝向打分法等，确定价格表调差。,房号开花图：均衡销售,定价方法,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,利用认筹期对市场和客户的了解，,项目解筹前制定项目最终核心均价,。,充分了解竞争楼盘价格动态,充分了解客户承受的心理价位,通过前期营销推广充分树立项目形象，不断挖掘项目价值,定价时机,时间,内部认购期,解筹,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,演讲完毕，谢谢听讲,!,再见，see you again,3rew,2025/6/7 周六,河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M,