长沙市融圣国际物业管理服务合同.doc

长沙市融圣国际物业管理服务合同
融圣国际
物业管理服务合同

甲方：融汇（长沙）置业有限公司
地址：长沙市人民路9号
法定代表人： 黄祖仕 联系电话：
乙方：深圳市长城物业管理股份有限公司
地址：深圳市百花五路长源楼七楼
法定代表人：宋炳新 联系电话：8、

资质等级：国家一级 证书批准号：建物企（2003）035号

根据国家、地方有关法律、法规和规章，在平等、自愿、协商一致基础上，就甲方委托乙方对融圣国际（以下简称本物业）实行专业化物业管理服务订立本合同，供双方恪守。

第一章 物业基本情况

第一条 物业名称：融圣国际
座落位置：长沙市人民中路9号
占地面积： 34089.21万平方米
四 至： 东邻 车站南路 西邻家润多百货
南至 港岛娱乐中心 北靠人民路
总建筑面积： 227759.86M2,住宅建筑面积135941.3M2,写字楼建筑面积21355.78M2，商业面积： 23265.76㎡，其它用房面积约830M2
地下室面积：约46367.02平方米
总 户 数：共 2159户
车位数量：954个，其中地面车位64个、地下车位890个
绿化率：38.16%
物业类型： 综合
第二条 上述指标最终以长沙市工程竣工验收备案表为准，指标如有调整变化，本合同各项条款不变。
乙方提供服务受益人为本物业产权人和物业使用人；乙方参与本物业竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后质量责任，执行国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定。

第二章 委托管理事项

第三条 委托管理范围：融圣国际项目所辖除酒店之外所有物业，包括项目住宅物业、商业物业、写字楼物业等。
第四条 房屋建筑本体共用部位养护和管理，本条所指房屋建筑本体共用部位包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
第五条 共用设施设备维修、养护、管理和运行服务，本条所指共用设施设备包括共用上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷设施等。
第六条 附属建筑物、构筑物维修、养护和管理，本条所指附属建筑物、构筑物包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。
第七条 附属建筑物、构筑物维修、养护和管理，本条所指附属建筑物、构筑物包括但不限于商业网点、文化体育娱乐场所等管理。
第八条 共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理(不包含保养期内维护)。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾收集、清运(不包含建筑垃圾收集和清运)。
第十条 交通与车辆停放秩序管理。（但不含车辆及车上财产保险和保管责任）。
第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。（但不含业主、使用人人身与财产保险和财产保管责任）。

第十二条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十三条 物业档案、资料管理，包括工程建设竣工资料、业主资料等管理。
第十四条 业主房屋自用部位、自用设施及设备维修、养护，在业主提出委托时，乙方可接受委托并合理收费。
第十五条 对业主违反物业管理法规政策及《融圣国际业主管理规约》行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求恢复原状、要求赔偿损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为责任人可采取诉诸法律或者其它催缴催收措施。
第十六条 装饰装修管理服务向业主收取物业管理服务费等政府规定各项费用。
第十七条 法规政策规定由物业管理公司管理其它事项。

第三章 合同期限

第十八条 本物业管理服务期限为三年，从本物业入伙之日（以甲方书面通知业主入伙时间为准）起计算。暂订从2009年10月1日至2012年9月30日。
第十九条 本合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘物业管理公司签订新物业管理服务合同生效时，本合同自行终止。若本合同到期，甲方或业主委员会没有与第三方签订本物业管理服务合同，则乙方继续履行本合同。

第四章 甲方权利和义务

第二十条 在房屋正式销售之前，负责制定《业主临时管理规约》，在购房人签订物业买卖合同时，让购房人对业主临时公约予以书面承诺；同时物业买卖合同中应包含本合同有关内容。
第二十一条 审核乙方拟定物业管理制度，依法提出合理化建议。
第二十二条 检查监督乙方管理工作实施及制度执行情况。
第二十三条 审定乙方提出物业管理服务年度计划、维修基金使用计划。
第二十四条 本物业房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。在保修责任期内，如存在质量问题，由甲方负责返修，甲方未能及时返修，可由乙方代为维修，所发生费用由甲方承担。
第二十五条 在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
（二）设备设施安装、使用和维护保养技术资料。
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。
（四）物业管理所必需其他资料。
第二十六条 协调、处理本合同生效前发生工程等遗留问题：遗留问题由甲方敦促应承担方负责处理，未按规定或约定时间处理，由甲方负责处理。
第二十七条 甲方依据建设部最新《房屋接管验收标准》规定向乙方交接物业管理用房和共用设施设备等，并参照甲方（融汇（长沙）置业有限公司）《商品房销售合同》中约定交楼标准协助乙方和业主顺利完成入伙。其中包括：
1） 保证水、电、燃气“三通”，即拧开室内水龙头有自来水，打开电闸可供电（市电未通前，若本物业使用临时电，其差价部分由甲方承担，若本物业变压器不能联动，造成变压器空载费用由甲方承担）；电视、电话、燃气管线到户；二次供水水质经防疫部门检疫合格。
2） 本物业内排水管道能正常使用，排水畅通无阻；保证有通畅消防环形通道。
3) 完善本物业内园林绿化工程。
4) 按照政府交通主管部门要求，对停车场设置出入口，划好车位线，安装好限速器、安全防撞栏、通道指标牌等设施，并协助办理停车场使用许可证。
5) 配备本物业各栋各楼层及室外垃圾箱（桶），并在本物业隐蔽处设置垃圾中转站。
6) 按消防安全要求配备灭火器、消防水枪、水带等消防设施，各项指标符合国家消防法有关规定。
7) 按市邮政部门要求，统一安装信报箱，并达到通邮条件。
第二十八条 该项目入伙时间甲方应提前通知乙方，其中第一批入伙时间甲方应提前60天通知乙方。甲方在向业主交付新建商品住宅时，须执行建设部关于商品住宅实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度规定。
第二十九条 按照本物业原有规划设计及乙方提供本物业整体标识设计配备方案，对本物业各类设施、设备、房号、楼层号、栋号、消防疏散图、本物业总平面图、宣传栏、公告、公约栏、会所、娱乐等公共场所、地下停车场及首层电梯厅内外各类标识警示牌、指示牌和告示牌等在审定后进行制作和安装。
第三十条 在本物业内设置安防监控系统、住户对讲系统、楼宇自动化管理系统等技防设施，应统一设置在一个值班室，以利于本物业治安管理。（该条最终以竣工验收备案资料为准）
第三十一条 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
第三十二条 根据国家发展改革委、建设部颁发《物业服务收费管理办法》（发改价格〖2003〗1864号文件）第十五条规定，业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳，乙方可以依法追缴。 
第三十三条 有权向社会各界宣布甲、乙双方合作之事实，有权有选择地播放、展示、发布与长城物业品牌有关物业管理资讯、信息（如录相、图片、文字说明）、广告等,但不得对乙方社会声誉造成损失。
第三十四条 有权对乙方整体工作进行监督和考核，并提出限期整改意见，对不称职本物业前期顾问咨询师、管理处经理有权要求予以调换。如乙方更换管理人员后仍达不到要求，甲方有权终止合同。
第三十五条 依据本合同规定，在本物业入伙前向乙方提供能满足物业管理需要物管用房，物管用房产权不属乙方，乙方在本合同期内享有无偿使用权（客户服务中心用房位置应设在首层方便业主办事，其装修标准要与本物业档次和格调相适应）。
第三十六条 不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行管理和经营活动。
第三十七条 负责处理因甲方原因而产生各种纠纷。
第三十八条 法规政策规定由甲方承担其它责任。

第五章 乙方权利和义务

第三十九条 本合同签订之日起三十日内，乙方设立本物业项目组，配备项目负责人及相关人员，便于与甲方沟通联系。（项目组具体进驻时间由甲方提前30天以书面形式通知乙方。）
第四十条 协助甲方做好建设阶段销售大楼（包括售楼中心和办公区）物业管理及样板房物业管理工作，相关费用由甲方按月支付（详见本合同补充协议）。
第四十一条 为使本项目做到功能定位准确以及确保物业使用功能合理，便于物业使用人日后使用及物业公司日后管理。乙方需要在项目规划施工阶段期内结合图纸等技术资料提出各类合理化建议，以利于施工质量提高。配合本项目做好销售工作，协助销售期间物业管理咨询工作。
第四十二条 乙方须于本物业入伙前两个月内组建物业管理处，配备主要物业管理人员，并代表乙方履行本合同权利和义务。
第四十三条 根据有关法律法规及本合同约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动。
第四十四条 根据有关法律、法规政策及本合同规定，结合物业管理实际情况，开展各项管理服务活动，但不得通过损害业主或物业使用人合法权益来获取不当利益。
第四十五条 负责编制物业管理年度计划、维修基金使用计划，经甲方审定后由乙方实施。
第四十六条 根据有关法律法规及本合同约定，制订本物业物业管理制度，且根据实际情况，针对不同方面制订专项规章制度，并向业主、物业使用人告知物业使用有关规定。
第四十七条 在本合同期限内，乙方不得擅自提高物业管理收费标准，如需变更应按程序向当地物价部门申报。
第四十八条 负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大、中修方案并组织实施，其费用按政府有关规定办理。
第四十九条 根据相关规定，新建项目在综合验收前由开发建设单位按项目建设总投资2‰比例向物业公司交纳初期物业管理运行费，用于初期物业管理运行。鉴于此，经双方友好协商，甲方按本项目前期实际需要为乙方配备物业管理装备和物品，或者向乙方支付物资装备费用。前期物资装备费具体金额和支付方式见第七十二条第二款。
第五十条 为顺利进行项目交接、入伙，使物业平稳进入正常使用期，本项目入伙前一个月，乙方所有人员应到位，并配合甲方做好本项目入伙准备工作，由甲方支付提前进场费用。提前进场费具体金额和支付方式见第七十二条第三款。
第五十一条 乙方派驻融圣国际所有管理人员必须由深圳长城物业本部培训派遣资深物管人员进驻。在项目物业管理处正式组建入驻时由甲方派驻两人分别在乙方管理处客户服务中心、工程部工作，其二人工资由甲方支付，但统一由乙方负责培训和管理。
第五十二条 将物业管理公共性服务收费项目、收费标准及收费办法在其经营场所或者收费地点醒目位置公布。
第五十三条 建立本物业物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。
第五十四条 开展有效社区文化活动和便民服务工作。
第五十五条 有权依照国家和长沙市物业管理法规政策、本合同和《融圣国际业主管理公约》规定对违反国家和长沙市物业管理法规政策、本合同和《融圣国际业主管理规约》行为进行处理。
第五十六条 负责制定本物业房屋装修管理规定，当业主和物业使用人装修物业时，告之有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。对不服从监督者，及时报告甲方。
第五十七条 在本物业入伙后，对进入本物业提供经营服务单位和个人实行一体化管理。
第五十八条 在甲方同意前提下，有权选聘专营公司承担本物业专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他个人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。
第五十九条 定期与甲方交流物业管理工作情况，及时反映工作中存在问题，双方进行协商解决。
第六十条 依法协助并指导本物业业主成立本物业业主委员会。
第六十一条 本合同终止时，乙方须向甲方或本物业业主委员会移交全部物业管理用房、属于全体业主所有财物及物业管理全部档案、资料。在新物业管理公司入驻时，做好设备设施、档案资料、用房等交接及善后工作。
第六十二条 接受物业管理主管部门及有关政府部门监督、指导、接受甲方和业主监督。
第六十三条 法规政策规定由乙方承担其它责任。

第六章 服务质量标准

第六十四条 本物业正式入伙即按照IS09001质量管理体系、ISO14001环境管理体系进行管理。
第六十五条 在本物业正式入伙两年后且入住率达到80％以上时达到长沙市示范住宅小区物业管理标准；如业主委员会没有另行选聘物管公司，在本物业正式入伙三年后达到省级城市物业管理优秀住宅小区管理标准，据此对本物业进行管理（因甲方硬件条件达不到或非乙方原因而导致不达标，则责任不在乙方）。

第七章 管理服务费用

第六十六条 乙方在本物业管理期间内采取包干制方式约定物业管理服务费用，并按约定物业管理服务费用依据国家政策进行管理和提供服务。（当地政府另行有规定按当地政府规定执行）
（一）物业管理服务费（按建筑面积计算）：
1）高层住宅物业管理服务费：1.8元/M2·月；
2）写字楼物业管理服务费：3元/ M2·月；
3）商业物业管理服务费：3元/ M2·月。
4）甲方分批通知业主入伙，本物业管理服务费收取起始日为甲方书面通知业主入伙之日起计收。
5）  根据国家发展改革委、建设部颁发《物业服务收费管理办法》（发改价格〖2003〗1864号文件）第十六条规定，纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。经甲乙双方协商，本物业已竣工但尚未出售部分物业由甲方按以上物业管理服务收费标准95%向乙方支付，其中商铺在10000M2以下入住后一年内由甲方按1.71元/M2/月向乙方支付，在10000M2以上由甲方按本项目物业管理服务收费标准95%向乙方支付。

6）改变原设计功能物业，按改变后实际使用功能类别管理服务费标准收取。
7）本物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为当月10日前，逾期未交纳有关费用，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应交款万分之五交纳违约金。
8）业主出租其拥有物业，其应承担物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定，按其约定交纳，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。
9）如遇政府政策调整，按调整后标准由甲、乙双方协商后执行。
（二）停车位管理：
（1）本物业未设计地面车位。小区地面不允许停车。
（2）地下固定车位由乙方向产权人或使用人收取车位管理及运行成本，地下车位场地使用费收支办法及数额待定（详见双方补充协议）
（3）访客临时停车由乙方经营管理，用于补贴管理成本支出，车位收费标准执行物价局收费相关规定。
第六十七条 乙方受业主、物业使用人委托对其房屋自用部位、自用设备、毗连部位维修、养护及其它特约服务费用，由当事人自行约定。
第六十八条 乙方向业主和物业使用人提供其它服务项目和收费标准如下：
（一）属于市场价调节价按照市场调节价或低于市场价价格向业主和物业使用人收取；
（二）属于政府指导价按照政府指导价执行。
第六十九条 维修基金管理与使用依据建设部、财政部《关于印发（住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法）通知》（建住房[1998]213号）或按长沙市相关规定执行。
第七十条 保修期内属保修范围内房屋共用部位、共用设施设备、公共场地维修、养护费用由甲方承担。
第七十一条 本物业成本构成按国家发展改革委、建设部颁发《物业服务收费管理办法》（发改价格〖2003〗1864号文件）第十一条第三款1至9项规定内容开支。营业税及附加税缴交没有明确，暂按现行政策执行，若政府配套税收政策出台后，则执行新税收政策。
第七十二条 前期介入费由顾问咨询费、物资装备费和提前一个月进场费用组成，由甲方按照以下金额和方式支付给乙方。
（一）顾问咨询服务费总额人民币 叁拾贰万零贰佰肆拾元整（￥320,240.00）。（具体测算见附件一）
顾问服务方式: 顾问期约18个月（具体进驻时间以甲方书面通知为准），乙方派遣一名专业物业管理顾问咨询师常驻项目现场，另组成项目顾问咨询小组，人员3名（顾问工作小组由乙方资深物业顾问以及土建\电气\给排水\园艺\智能化等方面专业技术人员组成），派顾问工作小组3人，每四个月到现场一次或根据甲方需要和项目重点阶段派遣，就项目规划设计、工程设计等方面提供专业物业管理咨询服务。（顾问咨询内容见附件二）
付款方式: 合同签定后30个工作日内，甲方向乙方一次性支付人民币 壹拾伍万元整（￥150，000.00元）；余款人民币壹拾柒万零贰佰肆拾整（￥170240.00元），在顾问服务开始次月5日前分期支付,每月支付玖仟元整（￥9,000.00元）。顾问咨询服务费叁拾贰万零贰佰肆拾元整付清为止。
(二)物资装备购置方式、金额在乙方正式进场前四个月根据实际情况由双方协商确定。[前期物资装备费测算参考金额约为贰拾捌万元（28万元），测算明细详见本合同附件三]。
(三)提前一个月进场费金额及支付方式在乙方正式进场前四个月根据实际情况由双方协商确定。[提前一个月进场费前期测算参考金额约为壹拾玖万元（19万元），测算明细详见本合同附件四]。

第八章 违约责任

第七十三条 甲乙双方任何一方违反本合同有关条款或因自身其它原因，致使未能达到合同规定管理目标或直接造成对方名誉、经济损失，对方有权要求违约方限期整改或解决；限期整改或解决不了，对方有权终止本合同并要求违约方给予相应赔偿。
第七十四条 本物业入伙时间如有更改，甲方应至少提前一个月书面通知乙方。如因乙方原因致使本物业不能按时入伙而给甲方造成名誉或经济损失，乙方须按推迟入伙建筑面积、推迟时间和本物业约定物业管理费标准给予甲方赔偿。如因甲方原因致使入伙物业未达到规划设计要求、政府有关规定及本合同约定有关入伙条件，致使推迟入伙且没有提前通知乙方，甲方按推迟入伙建筑面积、推迟时间和本物业约定物业管理费标准，向乙方支付物业管理服务费。
第七十五条 因甲方房屋建筑（设施、设备）质量或安装技术等原因，造成重大事故，由甲方承担责任并负责善后处理；因乙方管理不善或操作不当等原因造成设备设施损坏或重大事故，由乙方承担责任并负责善后处理（产生事故直接原因，以政府主管部门鉴定结论为准）。
第七十六条 乙方违反本合同规定相关义务，甲方有权要求乙方限期整改，限期整改后仍不能达到目标，甲方有权解除本合同，另行选聘物业管理公司，由此造成损失和后果由乙方全部承担；如甲方违反本合同相关条款规定合同义务，导致乙方管理目标不能如期实现，给乙方造成经济及名誉损失，乙方有权要求甲方限期整改，限期整改仍不能达到目标，乙方有权解除本合同，由此造成损失和后果由甲方全部承担。

第九章 其他事项

第七十七条 经双方协商一致，双方可对本合同条款进行修订、更改或补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
第七十八条 任何一方对对方（包括本物业业主、物业使用人）经营信息及相关资料均负有保密义务，在本合同履行期间内，不得以任何形式泄露。一方违反此约定造成对方（包括业主、物业使用人）损失，应给予赔偿。
第七十九条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理，以避免损失扩大。
第八十条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请政府物业管理主管部门调解，调解不成时，可向融圣国际项目所在地人民法院提请诉讼。
第八十一条 本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。
第八十二条 本合同如与法律、法规、规章相抵触，以法律、法规、规章为准。
第八十三条 本合同（共27页），一式七份，甲、乙双方各执三份，当地主管部门备案一份。
第八十四条 本合同自双方签字盖章之日起生效。

本页无正文

甲方签章： 乙方签章：
法人代表： 法人代表：
或 或
法人授权代表： 法人授权代表：

签订地点：

签订时间：二○○ 年 月 日

单位名称：深圳市长城物业管理股份有限公司
账号：44228122
开户银行：建行深圳分行长城支行 

附件一：
顾问咨询服务费用：320240.00元
在2008年4月1日——2009年9月30日我司将派遣一名专业物业管理顾问咨询师常驻项目现场，另组成项目顾问咨询小组，人员3名，共前往4次（每四个月一次），每次5天。测算如下：
名称
支出明细
总计
项目基本成本
常驻物业咨询师
月工资（元）
人数
时间（月）

7995
1
18
143910
福利及保险（元）
人数
时间（月）

1889
1
18
34002
常驻顾问人员交通
往返票（元）
人数
去次数

1800
1
4
7200
顾问团人员交通
往返票（元）
人数
去次数

1800
3
4
21600
业务费
每季度一次
次数
费用（元）

6
1000
6000
顾问团
餐费
总天数
人数

30
20
3
1800
房价
总天数
房间数

250
20
2
10000
每天工资
总天数
人数

243
20
3
14580
项目基本成本小计
239092
咨询费
按项目成本20%
47818
不可预见费
按项目成本8%
19127
税金
按项目成本5.5%
14202
项目实施成本
合计
320240

附件二：
顾问咨询内容
A. 咨询服务小组对本项目及所在区域进行实地考察，通过研读、消化、理解本项目可行性研究报告、初步规划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料，了解项目规划意图和设计内容，确定项目档次，以便协助甲方对物管服务进行准确定位；针对项目定位提交《物业咨询建议书》；并对本项目前期项目设计方案及各项配套提出《物业修改建议书》。
B. 从物业管理各专业角度提出有关配置、设计、用量、型号、预见潜在问题及日后维修养护等咨询建议，方便日后物业管理：
（a）考察整体工程进度，定期参与项目开发工程会议，协助项目开发各专业工程阶段性实施进度计划提出方案；
（b）建筑设计（地下、地面、标准层、屋面）是否满足物业管理需求；
（c）对设备机房环境、通风是否满足要求提供建议；
（d）根据清洁管理经验及项目规划要求，提出垃圾收集系统建议；
（e）管理用房位置、设计、布局、装修标准参考意见；
（f）房屋设备设计、施工修改建议。其中包括：设备选型、系统设计方案等；
（g）对变配电系统（包括变压器）及配套设施提出合理化建议，并根据当前国家标准，提出各种合理化建议；
（h）对停车库车位设计、使用功能及设备配套、标识等提出意见；
（i）建议节能项目，并对照明编配及使用提出意见；
（j）在甲方同意情况下，对工程设备、智能化系统、工程招投标内容提供咨询师意见；
（k）对日后计划性维修、建议预防性维护项目，并初步制定工程维修工作程序，包括日常检修程序、检修报告及使用表格等；
（l）从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议；
（m）根据国家消防规范及公安消防主管部门审核意见对设计中缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议；
（n）审阅园林绿化设计中植物选择，对不利于以后物业管理养护或不宜于北方气候植物提出调整建议；
（o）从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；
（p）根据公共部位建筑材料选用情况，提供保洁标准和程序建议；
（q）对本项目VI系统（行政系统、环境系统、道路系统、客户服务中心系统等）规划、设计、制作、安装位置等提供建议。
C. 从业主/租户使用角度，提出咨询建议：如从展位划分合理性及安全性角度提出建议。
D. 从智能化角度，提出咨询建议：
（a）考察整体工程进度，提出智能化工程阶段性实施进度意见；
（b）针对甲方对智能化工程要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增减智能化功能建议；
（c）根据甲方最终要求提出智能化系统设计方案建议；
（d）协助甲方对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面提出最优方案供甲方参考，并对智能化设备选型提出建议。
E. 从环保角度，提出咨询建议：如根据乙方在建筑给水与排水方面节能、环保等成功经验提供咨询建议。
F. 从创建优秀项目角度，根据各级优秀物业管理项目考核评比标准，提出咨询改进建议。
G. 协助甲方从物业管理服务角度提出降低成本、提高效益建议：
（a）物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站位置、规格及标准等；
（b）公共部分装修材料选用；
（c）在满足消防规范前提下，提供最新设备技术或施工方法；协助甲方选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好消防产品；
（d）根据甲方要求，提供乙方在建筑给水与排水方面技术、设计、施工等成功经验；
H. 在考察期间对项目开发各专业工程进展情况进行考察，并提出相应建议，以尽力提高工程施工质量，确保工程按计划完工，同时可以降低日后物业设备管理难度。
I. 在咨询期间对项目开发各专业设备安装和调试工作进行考察，提出改进意见。
2、在较深入了解物业及业主需求基础上，与开发商携手做好以下各项前期准备工作：
A. 收集工程图纸，建立设备档案，参与设备安装调试；
B. 对设备设施及各类管线隐蔽工程进行跟踪并建档管理；
C. 与开发商协商建立维保机制，力求在工程款项支付、维修管理流程等方面建立有效措施以确保施工单位维修高效率，使客户在维修方面需求能够得到快速响应；
D. 收集装修装饰材料以及相关设备备件，以满足日后维修中材料供应；
E. 建立与社会专业机构联系，开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请等准备工作；
F. 针对未来需要完善物业管理问题建立专项档案。
G. 协助和参与各专业工程、设施设备验收工作，编制物业交接管理程序及常用表格，对不合格处提出整改意见，由贵司责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告，并协助设计及建立健全物业档案资料以及设备运行过程记录及设备清单设计等工作；
H. 建立设备移交、接管验收全套程序、问题缺陷和解决方案建议书及其它资料清单，与贵司协调，做好各类专业设施设备交接与验收工作（包括各专业工程竣工资料交接工作等）。

附件三：
以物资市场价格为依据测算，通过计算，融圣国际项目开办物资装备计划费用共285080.00元，其中行政办公用品及生活必需品购置费用117530.00元，维修工具购置费用为38750.00元，保洁工具购置费用75830.00元，护卫、消防器具购置费用52970.00元。
（a）行政办公用品及生活必需品（117530元人民币）
序 号
项　　目
单 位
配置
单　价
合　计
备 注
数量
人民币
人民币
1
办公桌椅
套
9
300
2700
按管理层人员数量配置
2
客服中心配置
套
1
5000
5000

3
会议桌椅
套
1
2500
2500

4
复印机
台
1
10000
10000

5
电脑（台式）
台
6
4500
27000

6
分体空调
台
3
2000
6000

7
喷墨打印机
台
2
1000
2000

8
保险柜
个
1
1000
1000

9
电话
部
5
100
500

10
组合资料档案柜
套
1
2000
2000

11
标识系统（物业类）
套
1
15000
15000
整体制作
12
印刷品
批
若干
2000
2000

13
员工铁架床
套
39
350
13650

14
床上生活用品
套
77
240
18480

15
储物柜
组
77
100
7700

16
沙发
组
1
2000
2000

小计
117530
（b）维修工具（38750元人民币）
序号
项　　目
单位
配置
单价
合计
备　注
数量
人民币
人民币
1
150型室内疏通机
台
1
2500
2500

2
200型室外疏通机
台
1
3500
3500

3
电焊机
台
1
800
800

4
电汽焊具
套
1
1500
1500

5
冲击钻
台
2
1800
3600

6
手电钻
台
2
450
900

7
水钻
台
2
260
520

8
砂轮切割机
台
1
1200
1200

9
钻头
个
4
8
32

10
打钉机
台
1
350
350

11
台钳
台
3
500
1500

12
手锯
把
1
1200
1200

13
套铜扳手
套
5
350
1750

14
梅花扳手
把
2
8
16

15
开口扳手
把
2
6
12

16
管刀
把
2
8
16

17
耐酸泵
台
1
450
450

18
测温仪
个
1
120
120

19
摇表2500V
台
1
250
250

20
钳型电流表
个
1
200
200

21
高压绝缘手套
套
4
25
100

22
7步9步铝合金梯
台
2
650
1300

23
测试仪表
套
2
950
1900

24
高照度探照灯
个
2
750
1500

25
潜水泵
台
1
1400
1400

26
手枪钻
台
1
450
450

27
变速电锤
台
1
2000
2000

28
应急灯
批
18
150
2700

29
直角尺
把
2
22
44

30
塞尺
把
1
80
80

31
改锥
把
1
10
10

32
打磨机
台
1
750
750

33
电工工具
套
3
450
1350

34
木工工具
套
1
400
400

35
瓦工工具
套
1
450
450

36
高空作业工具
套
1
900
900

37
其他工具材料备件

1
3000
3000

小 计
38750
（c）保洁园艺工具（75830元人民币）
序号
项　　目
单位
配置数量
单价
合计
备　注
人民币
人民币
1
吸尘吸水机
台
1
7000
7000

2
多功能洗地机
台
1
6500
6500

3
高/低压冲水机
台
1
6000
6000

4
垃圾车
部
2
1200
2400

5
打蜡机、抛光机
部
1
5600
5600

6
浇花浇水用胶管
米
1500
4
6000

7
玻璃刮及粉头
套
5
250
1250

8
工作指示牌
块
12
40
480

9
纯棉推尘地拖
套
48
80
3840

10
纯棉落蜡地拖
套
24
50
1200

11
单桶榨水器
台
12
400
4800

13
加长伸缩杆
根
12
400
4800

14
玻璃套装工具
套
12
400
4800

15
静电吸尘胶毯
张
12
200
2400

16
手推式割草机
台
1
4000
4000

17
打孔机
台
1
10000
10000

18
喷雾打药机
台
1
3500
3500

19
高枝剪
把
2
200
400

20
园艺耙
把
2
110
220

21
修边剪
把
2
200
400

22
截枝剪
把
2
120
240

小计
75830

（d）护卫、消防器具（52970元人民币）
序号
项　　目
单位
配置数量
单价
合计
备注
（人民币）
（人民币）
1
对讲机
部
20
2200
44000
按岗配置：保安14个岗；技工2个岗，管理层3个，保洁和绿化1个
2
灭火器
个
10
100
1000

3
手电筒及雨具
综合测算
1500

4
消防铁架子
个
1
850
850

5
防毒面具
套
4
150
600

6
消防斧
把
2
30
60

7
消防锹
把
2
30
60

8
消防桶
个
2
30
60

9
消防钩
个
2
20
40

10
消防服
套
4
700
2800

11
消防梯
个
1
2000
2000

小计
52970

附件四：
提前一个月成本费用：191375.19元
在项目入伙前一个月，所有人员将到位，其成本如下：
（1）人工费
职位
人数
年总薪酬
福利及保险（按总薪酬29.5%计算）
年费用总额
平均月费用
备注
经理
1
95940
28302.3
124242.3
10353.525
外派
客服部部长
1
38000
11210
49210
4100.