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房地产基础知识培训

目 录
一、 房地产的概念 7
1.1房地产的概念 7
1.2房地产的分类 7
1.3土地信息构成 7
二、 房地产投资 8
2.1房地产投资 8
2.2房地产投资的特点 8
2.3房地产投资计算 9
2.3房地产投资信托 10
三、 房地产开发 10
3.1 房地产开发 10
3.2 房地产开发的原则 10
3.3 土地征用的审批条件 10
3.4 土地的取得方式 10
3.5 国有土地出让的方式 11
3.6 “831大限” 11
四、 房地产专业名词解释 11
4.1 灰空间 11
4.2 Soho 11
4.3 会所（CLUB） 11
4.4 外飘窗 12
4.5 中空玻璃 12
4.6 阳台与分类 12
4.7 自然层 12
4.8 技术层 12
4.9 附属层 12
4.10 勒脚 12
4.11 窗墙比 12
4.12 女儿墙 13
4.13 幕墙 13
五、 房屋性质分类名词解释 13
5.1 商品房 13
5.2 保障性住房 13
5.3 安居工程住房 13
5.4 经济适用房 13
5.5 限价房 13
5.6 廉租房 14
5.7 集资房 14
5.8 微利房 14
5.9 平价房 14
5.10 解困房 14
5.11 再上市房 14
5.12 旧城改造 14
5.13 棚户区改造 14
六、 房屋用途分类名词解释 15
6.1 成套住宅 15
6.2 非成套住宅 15
6.3 跃层 15
6.4 复式 15
6.5 LOFT 15
6.6 酒店式公寓 15
6.7 产权式酒店 15
6.8 商业用房 15
6.9 花园式住宅 16
6.10 公寓式住宅 16
6.11 Townhouse 16
6.12 别墅（villa）分类 16
七、 房屋按产别分类名词解释 16
7.1 国有房产 16
7.2 集体房产 16
7.3 私有房产 16
7.4 部分产权 17
7.5 有限产权房 17
7.6 联营企业房产 17
7.7 股份制企业房产 17
7.8 涉外房产 17
八、 按房屋建筑结构分类名词解释 17
8.1 砖混结构 17
8.2 混凝土板墙结构 17
8.3 框架结构 17
8.4 剪力墙结构 18
8.5 框架剪力墙混合结构 18
8.6 间架结构 18
九、 房屋按建筑楼层分类名词解释 18
9.1 房屋层数 18
9.2 地下室 18
9.3 半地下室 18
9.4 假层 18
9.5 附层（夹层） 18
9.6 搁楼（暗楼） 19
9.7 按层数分类 19
9.8 塔式高层住宅 19
9.9 板楼 19
十、 房屋面积名词解释 19
10.1 套内房屋使用面积 19
10.2 套内建筑面积 20
10.3 产权面积 20
10.4 房屋预测面积 20
10.5 房屋实测面积 20
10.6 商品房的销售面积 20
10.7 套内墙体面积 20
10.8 套内阳台建筑面积 20
10.9 房屋公用建筑面积（公摊面积） 20
10.10 公摊系数 21
10.11 得房率 21
十一、 住房功能细分术语 21
11.1 套型 21
11.2 层高 21
11.3 净高 21
11.4 净空高度 21
11.5 层高、净高相关规定 21
11.6 开间与进深 22
11.7 平台与露台 22
11.8 过道与走廊 22
11.9 壁橱、壁龛、吊柜 22
11.10 架空房屋 22
11.11 廊 22
11.12 起居室 22
11.13 门厅 22
十二、 建筑物的各项比例 23
12.1 容积率 23
12.2 建筑密度 23
12.3 绿化率与绿地率 23
12.4 户型比 23
12.5 面积误差比 23
12.6 住宅平均层数 23
12.7 人口毛密度 23
12.8 人口净密度 23
十三、 城市居住用地 24
13.1 居住区用地 24
13.2 住宅用地 24
13.3 道路红线 24
13.4 建筑红线 24
13.5 市政公用设施用地 24
13.6 四源 24
十四、 房地产交易名词解释 24
14.1 房地产所有权 24
14.2 房屋权属证书 24
14.3 房屋共有权证 25
14.4 总登记 25
14.5 房地产交易 25
14.6 房屋所有权初始登记 25
14.7 房地产转移登记 25
14.8 房地产变更登记 25
14.9 房地产他项权利登记 25
14.10 房屋注销登记 25
14.11 房地产共有权 25
14.12 房地产权利人 26
14.13 房地产抵押 26
14.14 基准地价 26
14.15 个人住房担保贷款 26
14.16 房地产按揭 26
14.17 房地产拍卖 26
14.18 房地产咨询 26
14.19 房地产经纪 26
14.20 房地产估价 27
14.21 抵押贷款还款计算方法 27
14.22 网签 27
十五、 商品房销售名词解释 27
15.1 楼花 27
15.2 商品房价格 27
15.3 五证、两书、一表 27
十六、 购房流程 28
十七、 房地产交易税费 28
17.1 契税 28
17.2 营业税 28
17.3 营业税附加 28
17.4 房产税 28
17.5 印花税 29
17.6 测绘费 29
17.7 个人所得税 29
17.8 纳税保证金 29
17.9 房地产交易手续费 30
17.10 房屋权属登记费 30
17.11 商品房维修基金 30
17.12 土地增值税 30
17.13 土地出让金 30
17.14 土地使用税 31
十八、 金融银行业名词解释 31
18.1 基准利率 31
18.2 商业银行利率 31
18.3 市场利率 31
18.4 2011年存贷款利率 31
18.5 住房贷款利率 32
18.6 加息 32
18.7 存款准备金 32
18.8 国八条海口细则 33
18.9 新国八条海口细则 33

一、 房地产的概念
1.1房地产的概念
房地产：指土地、建筑物与其地上构筑物，包括物质实体、依附于物质实体的各种权益和区位。
（1）实物：指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等（2）权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权、收益权、处分权、典权等）
（3）房地产区位：指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位构成因素：地理位置坐标，与重要场所（如市中心、机场等）的距离，可与性，便捷性，以与该宗房地产的周围环境、景观等。最简单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏。
房产：是指建筑在地面上的各种房屋。（包括住宅、厂房、商业、服务、文化、教育、办公用房等）
地产：指土地和地下各种基础设施的总称（包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以与地面道路等）
房地产行业分为: 房地产开发 房地产经纪 房地产评估
1.2房地产的分类
根据市场级别分，房地产分三级市场：
一级市场：土地的买卖
二级市场：商品房交易与增量房市场
三级市场：二手房与存量房市场
根据房屋用途分类：

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　　1、 居住用房。
　　2、 工业用房。
　　3、 商业用房。
4、 文体娱乐设施。
5、 政府和公用设施。
6、 多功能建筑

土地根据用途分类
根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：
1、 居住用地 ； 2、 公用设施用地（含商业用地）； 3、 工业用地 ； 4、 仓储用地 ； 5、 对外交通用地 ； 6、 道路广场用地 ； 7、 市政公用设施用地 ； 8、 绿化用地 ； 9、 特殊用地；
土地使用年限
居住用地70、商业用地40、工业用地、综合用地50年
1.3 土地信息构成
1、坐落
包括所处的区域和具体地点．（可从国家、地区、城市、邻里、地点5个从宏观到具体的层次来认识。）
2、面积
依法确认的面积。通常以m2表示，面积较大的土地通常以hm2（公顷）表示。
3、形状
通常用图来说明，比如宗地图。
4、四至
土地四邻的名称。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。
5、地势
包括地势的高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性。
6、周围环境、景观
通常用文字加照片说明。
7、利用状况
包括现状用途、土地上有无建筑物、其他附着物等多种情况。
8、产权状况
主要了解土地的所有权状况、使用权状况以与他项权利状况。
9、地质和水文状况
包括地基的承载力、地下水位的深度等。
10、基础设施的完备程度和土地平整程度
Ø 三通一平（净地）：指基本建设项目开工的前提条件，具体指:水通（专指给水）、电通、路通和场地平整。
Ø 七通一平（熟地）：指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以与场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：上水、雨污水（排水）、通电、通信、通路、通燃气、通热力（暖气）以与场地平整。
Ø 九通一平：七通一平基础上增加有线电视和网络通
11、土地使用管制
对于城市建设用地土地使用管制主要为城市规划限制条件，包括：（1）土地用途；（2）建筑高度；（3）容积率；（4）建筑密度；（5）建筑后退红线距离；（6）建筑间距；（7）绿地率；（8）交通出入口方位；（9）停车位；（10）建筑体量、体型、色彩；（11）地面标高；（12）其他要求，如规定规划设计方案须符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、行政法规的规定。
12、其他
如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度，农用地还需要了解其土壤、排水和灌溉等情况。
二、 房地产投资
2.1房地产投资的概念
指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。
2.2房地产投资的特点
1、投资成本高
2、回收周期长
3、投资风险大
4、收益性好
5、投资对象的不可移动性
2.3房地产投资的计算
投资回报率（ROI。return on investment），是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。（定义非要求记忆）
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/购入价
注意：未考虑房产增值，租金上涨因素。
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？
要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％
ROI=收益/投资×100%=年利润/投资总额×100%
中国房产投资回报率
调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%~3%。
商铺投资回报率四种算法：
1. 租金回报率法
投资回报率=（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
投资回报率（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价与两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法
内部收益率=累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）
4.简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
2.4房地产投资信托
（REITs是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
三、 房地产开发
3.1 房地产开发
是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。
3.2 房地产开发的原则
Ø 严格执行城市规划原则。
Ø 讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来。
Ø 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
3.3 土地征用的审批条件
征用下列土地，由国务院批准：
Ø 基本农田；
Ø 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
注:1公顷=10000平米，1亩=667平米
Ø 其它土地超过七十公顷的。
征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
3.4 土地的取得方式
1、划拨。划拨是指县级以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该土地交付其使用；或将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。一般指划拨给国家机关、学校、等单位使用。
2、 出让。出让是指与国家签订土地出让合同，缴纳土地出让金并在一定年限内获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途的不同，土地的使用年限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地、综合用地50年，商业（服务）用地40年等。
3.5 国有土地出让的方式
1、招标出让。
招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
2、拍卖出让。
拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
3、协议出让。
协议出让国有土地使用权是指出让人与选定的受让方磋商用地条件和价款，达成协议并签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。（协议方式是“特殊”，招标拍卖挂牌出让的范围要比协议出让的范围大得多。）
4、挂牌出让。
挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的结果确定土地使用权的行为。
备注：出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但因不可抗拒或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外。
3.6 “831大限”
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，在2004年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须与时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。所谓“8.31大限”就是指这一天新的全国土地政策将正式实施。“8.31大限”也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。
四、 房地产专业名词解释
4.1 灰空间
也称“泛空间”。最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的。比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。
4.2 Soho
即Small Office Home Office，家居办公，灵活、自由
4.3 会所（CLUB）
所谓会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。
4.4 外飘窗
外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然。通常它的窗台较低甚至为落地窗。通常情况下，外飘窗不算建筑面积之内。
海口规定（2010年08月31日建筑工程面积计算规范）：——突出外墙的凸窗窗台高度大于0.4米，窗高小于2.2米，且突出外墙面尺寸不大于0.6米时，不计算建筑面积;超出上述尺寸任何一项的，均按其水平投影面积计算建筑面积。

4.5 中空玻璃
由两层或多层平板玻璃构成。四周用高强高气密性复合粘结剂，将两片或多片玻璃与密封条、玻璃条粘接、密封。作用：隔音、隔热、防结露、安全性能（抗风压强度）
4.6 阳台与分类
阳台是建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所
根据封闭情况分：封闭阳台、非封闭阳台
根据与主墙体的关系分：凸阳台、凹阳台
根据其空间位置分：底阳台、挑阳台
4.7 自然层
一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次与在2.70米以上的住宅。
4.8 技术层
指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
4.9 附属层
指介于自然层之间的夹层
4.10 勒脚
建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分，作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀，从而保护墙面，保证室内干燥，提高建筑物的耐久性。
4.11 窗墙比
单一朝向外窗(门)面积和墙面积(含窗面积)的比值，建筑和建筑热工节能设计中常用到的一种指标。
4.12 女儿墙
特指房屋外墙高出屋面的矮墙，在现存的明清古建筑物中还能看到。
在古代时叫“女墙”，包涵着窥视之义，是仿照女子“睥睨”之形态，在城墙上筑起的墙垛，所以后来便演变成一种建筑专用术语。
4.13 幕墙
幕墙是建筑物的外墙护围，不承重，又称为悬挂墙，（像幕布一样挂上去）是现代大型和高层建筑常用的带有装饰效果的轻质墙体。由结构框架与镶嵌板材组成，不承担主体结构载荷与作用的建筑围护结构。

五、 房屋性质分类名词解释
5.1 商品房
指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。
商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。
内销商品房——指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以与其他建筑物。
外销商品房——指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房与其他建筑物。
5.2 保障性住房
与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
5.3 安居工程住房
是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。
5.4 经济适用房
指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。
5.5 限价房
是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。
5.6 廉租房
指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
5.7 集资房
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
5.8 微利房
亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。微利房即相当于我们后来说的经济适用房。
5.9 平价房
是指以成本加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。（成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安成本、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。）平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象与配售价格由政府管理部门审核认定。
5.10 解困房
指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房，也称为经济适用房，它属于一种政府宏观性调控的政策房，解困房综合性价比高的特点。
5.11 再上市房
是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
5.12 旧城改造
是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。
5.13 棚户区改造
指政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
六、 房屋用途分类名词解释
6.1 成套住宅
指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。
6.2 非成套住宅
是指供人们生活居住的但不成套的房屋，一般是指厨卫不在房屋内，在过道另一面，通常是几户人家共用一个厨卫。
6.3 跃层
套内空间跨越两层以上空间的住宅。（一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层）
6.4 复式
将层高较高的一层部分加建一层夹层，不具备完整的两层空间。
6.5 LOFT
现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑、开敞空间”，这个含义诞生于纽约SOHO区。 LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征！ 在二十世纪九十年代以后，LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。如果说， LOFT的诞生是源于贫困潦倒的艺术家们变废为宝，那么今天作为一种生活方式或者时尚潮流的LOFT已经完全演变成一种炫耀性消费.（在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。）
6.6 酒店式公寓
是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用"和“投资"两大功能，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。
特点：居住功能差、成本过高、得房率低
6.7 产权式酒店
开发商以房地产销售模式将客房的独立产权出售给投资者，投资者将客房委托给酒店管理公司，分取投资回报并获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
6.8 商业用房
指用于商业、工业、旅游、办公、经营活动的用房。
6.9 花园式住宅
花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
6.10 公寓式住宅
相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等。
6.11 Townhouse
是一种3层左右、独门独户、前后有私家花园与车库（车位）的联排式住宅，从形式上说，确实接近于联排别墅。
6.12 别墅（villa）分类
别墅分为：独栋、双拼、叠拼、联排
双拼是两个单元左右并排成一栋建筑
叠排是两个单元上下叠放成一栋建筑
联排排屋是两个以上的单元左右并排成一栋建筑
七、 房屋按产别分类名词解释
7.1 国有房产
指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以与由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
【直管产】是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。
【自管产】指国家划拨给全民所有制单位所有以与全民所有制单位自筹资金购建的房产。
【军产】是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。
7.2 集体房产
指城市集体所有制单位所有的房产。
7.3 私有房产
指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以与中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。
7.4 部分产权
指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。
7.5 有限产权房
是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。
7.6 联营企业房产
指不同的所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。
7.7 股份制企业房产
是指股份制企业所投资建造或购买的房产。
7.8 涉外房产
指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。
八、 按房屋建筑结构分类名词解释
结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，分为以下几种：
8.1 砖混结构
这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，适用于1-7层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。
8.2 混凝土板墙结构
这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注，通常被称为大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。这种结构可以用于多层和高层建筑。
8.3 框架结构
这种结构的承重部分是钢筋混凝土或钢材制作的梁、 板、 柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。
8.4 剪力墙结构
竖向承重结构全部为纵横钢筋混凝土结构组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。剪力墙(shear wall)又称抗风墙或抗震墙、结构墙。房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载的墙体。防止结构剪切破坏。
8.5 框架剪力墙混合结构
由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。
8.6 间架结构
它包括悬索结构、壳体结构、折板结构、拱结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中，如体育馆、大剧院、航空港等。
九、 房屋按建筑楼层分类名词解释
9.1 房屋层数
房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室外地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以与突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
9.2 地下室
是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
——房屋地面与地平面的距离大于净高的1/2。
9.3 半地下室
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
——房屋地面与地平面的距离在房屋净高的1/2-1/3之间
9.4 假层
是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。
9.5 附层（夹层）
是房屋内部空间的局部层次。
9.6 搁楼（暗楼）
一般是房屋建成后，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
9.7 住宅按层数分类
低层住宅：指一层至三层的住宅。
多层住宅：指四层至六层的住宅。
中高层住宅：指七层至九层的住宅。
高层住宅：指十层与十层以上的住宅。
习惯称谓：
小高层：8-11层
超高层：100米以上或34层以上。
9.8 塔楼（塔式高层住宅）
以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
9.9 板楼
长度明显大于宽度的住宅楼，分单元式住宅和通廊式住宅。
单元式住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的住宅。
通廊式住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的住宅。
(了解沟通：比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量有利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证了私密性。)
优点（户型规矩，互视小，通风、日照良好，因此尽量选择直板楼，对于U型和Z型板楼要根据日照和互视状况慎重考虑。）
Ø 南北通透，便于采光通风
Ø 板楼均好性强
Ø 管理成本相对较低
Ø 住户使用率很高
缺点：1.建筑密度低，房价高；2、户型格局不宜改造
十、 房屋面积名词解释
10.1 套内建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
10.2 套内使用面积
是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：
（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；
（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。
10.3 套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割墙以与外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
10.4 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
海口规定（2010年08月31日）：
——建筑物阳台、露台进深不大于2.4米的，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积;超出2.4米的，按其水平投影全面积计算建筑面积。入户花园、空中花园进深和面宽均不大于2.4米的，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积;超出2.4米的，按其水平投影全面积计算建筑面积。
10.5 产权面积
（产权登记面积），指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。产权登记面积是房屋竣工验收后，购房合同内填写的测绘后面积（一般签定正式购房合同后，开发商应在90天内将此合同到当地房产管理局进行注册，合同内的建筑面积也就是将来的产权证上的产权登记面积）以与房屋产权证上的面积。
10.6 房屋预测面积
指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行预先测量计算的结果。它是开发商进行合法销售的面积依据。
10.7 房屋实测面积
实测面积是指商品房竣工验收后，规划主管部门审核合格，开发商委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据与国家测绘规范之规定对房屋进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费与相关费用的最终依据。
10.8 商品房的销售面积
商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
10.9 房屋公用建筑面积（公摊面积）
商品房分摊的公用建筑面积（公摊面积）：为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

公摊面积的主要组成部分：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积.
电梯井、楼梯间、垃圾道的公摊面积=水平投影*层数
2．为公共服务的地下室、值班警卫室等，为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。以水平投影面积计算。
3．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以与外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
4．独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

10.10 公摊系数
公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积总和÷套内建筑面积总和
10.11 得房率
得房率=套内建筑面积/（套内建筑面积+公摊面积）
讨论公摊大小的利弊
利：配套设施多，公共空间开阔，物业服务好
弊：得房率高，实际使用面积高。
一般商业公摊系数高
十一、 住房功能细分术语
不考核：卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间
11.1 套型
指按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。
11.2 层高
指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
海口市关于层高的规定：居住类建筑(包括公寓、排屋、别墅等)层高一般不得大于3.3米，大于3.3米的，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积。办公类建筑(含写字楼)层高一般不得大于4.8米，大于4.8米的，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积。商业类建筑(含酒店和商业用房)层高一般不得大于5.1米，大于5.1米的，按该层水平投影面积的2倍