上海市经营性用地物业持有条件地价评估技术规则.doc

上海市经营性用地物业持有条件地价评估技术规则
第一条（目的和依据）
为充分发挥土地资源市场配置作用，加强经营性用地出让全生命周期管理，按照《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定（试行)》（沪府办〔2015〕30号）有关内容，依据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行)》（国土资厅发〔2013〕20号）和《上海市地下建设用地使用权出让规定》（沪府办〔2013〕84号），以及国家地价评估有关技术规程，制定本技术规则。
第二条（定义）
本规则所指经营性用地，是指商业、办公、商品住宅等经营性国有建设用地，商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途。
本规则所指物业持有条件，是依据沪府办〔2015〕30号文, 在土地出让前，经综合评估由出让人提出的商业、办公（包括公寓式办公)、商品住宅等物业在出让期限内的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同的条件。
物业持有条件地价修正系数（以下简称“修正系数”），是物业持有条件下土地市场价格与无持有条件土地市场价格之间的数值比例。
第三条（适用范围）
新增物业持有条件的商业（包括社区配套商业物业）、办公、商品住宅等经营性国有建设用地使用权（含地下）地价评估，应符合本技术规则要求。
历史违法用地处置、存量补地价项目、原划拨土地转出让等新增物业持有条件的经营性国有建设用地使用权（含地下）地价评估，参照执行。
按照国家、本市及沪府办〔2015〕30号文要求，应整体持有的商业（酒店）、营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地以及工业、仓储物流、研发总部类用地，地价评估不执行本技术规则。
第四条（物业持有条件确定）
土地管理部门在委托土地起始价（底价）评估时，应明确提 供拟出让地块物业持有比例和持有年限，一般应记载于出让征询文件中。
第五条（物业持有条件地价修正系数）
物业持有条件地价修正系数以楼面地价为计算对象，区分不同用途（商业、办公和商品住宅）、不同区域，不同年限的持有条件。
按照基准地价级别范围，商业1-2级、办公1级区域内不考虑物业持有条件对地价的影响，修正系数为1。社区配套商业、商品住宅按照最高出让年限设定持有期限。各用途、分区域和年限物业持有条件修正系数详见附表。
第六条（评估方法运用）
含物业持有条件的经营性国有建设用地使用权地价评估，应考虑不同评估方法下的价格内涵，并结合物业持有条件对土地出让价格的影响，综合确定评估技术路线。具体要求如下。
(一)运用基准地价系数修正法。应先评估该宗地无物业持有条件下的土地市场价格，然后对物业持有条件土地价格进行系数修正。宗地评估价格等于物业持有部分地价与无持有部分市场地价的加权价格，权重系数由持有与无持有物业的建筑面积比例确定。
(二）运用市场比较法和剩佘法。可参照基准地价系数修正法的技术路线评估含物业持有条件的宗地价格。或者根据拟评估土地的物业持有条件，选择适宜的比较案例或参数，根据市场比较法或剩佘法技术要求，直接评估带物业持有条件的宗地价格，不再进行系数修正。
(三）运用收益还原法和成本逼近法。按照技术要求直接评估含物业持有条件的宗地价格，不再进行系数修正。
第七条（附则）
本规则发布之日起施行。
附表：物业持有条件地价修正系数表

表1 商业用途物业持有条件地价修正系数表
持有年限
商业1-2级
商业3-4级
商业5-6级
商业7-8级
商业9-10级
1
1.0000
0.9705
0.9627
0.9520
0.9469
2
1.0000
0.9545
0.9420
0.9257
0.9175
3
1.0000
0.9452
0.9296
0.9100
0.8997
4
1.0000
0.9391
0.9213
0.8996
0.8878
5
1.0000
0.9361
0.9168
0.8943
0.8813
6
1.0000
0.9331
0.9124
0.8890
0.8750
7
1.0000
0.9303
0.9082
0.8839
0.8689
8
1.0000
0.9275
0.9040
0.8789
0.8629
9
1.0000
0.9248
0.9000
0.8741
0.8570
10
1.0000
0.9222
0.8960
0.8694
0.8513
11
1.0000
0.9196
0.8922
0.8647
0.8458
12
1.0000
0.9171
0.8885
0.8602
0.8403
13
1.0000
0.9147
0.8848
0.8558
0.8350
14
1.0000
0.9123
0.8813
0.8516
0.8299
15
1.0000
0.9100
0.8778
0.8474
0.8249
16
1.0000
0.9078
0.8745
0.8433
0.8200
17
1.0000
0.9056
0.8712
0.8394
0.8152
18
1.0000
0.9034
0.8680
0.8355
0.8105
19
1.0000
0.9013
0.8649
0.8317
0.8060
20
1.0000
0.8993
0.8618
0.8280
0.8016
21
1.0000
0.8973
0.8589
0.8245
0.7972
22
1.0000
0.8954
0.8560
0.8210
0.7930
23
1.0000
0.8936
0.8532
0.8175
0.7889
24
1.0000
0.8917
0.8505
0.8142
0.7849 」
25
1.0000
0.8900
0.8478
0.8110
0.7810
26
1.0000
0.8882
0.8453
0.8078
0.7772
27
1.0000
0.8865
0.8427
0.8047
0.7735
28
1.0000
0.8849
0.8403
0.8017
0.7699
29
1.0000
0.8833
0.8379
0.7988
0.7664
30
1.0000
0.8817
0.8356
0.7960
0.7629
31
1.0000
0.8802
0.8333
0.7932
0.7596
32
1.0000
0.8787
0.8311
0.7905
0.7563
33
1.0000
0.8773
0.8289
0.7878
0.7531
34
1.0000
0.8759
0.8268
0.7852
0.7500
35
1.0000
0.8745
0.8248
0.7827
0.7470
36
1.0000
0.8732
0.8228
0.7803
0.7440
37
1.0000
0.8719
0.8209
0.7779
0.7411
38
1.0000
0.8706
0.8190
0.7755
0.7383
39
1.0000
0.8694
0.8171
0.7732
0.7355
40
1.0000
0.8681
0.8152
0.7709
0.7327

表2办公用途物业持有条件地价修正系数表
持有年限
办公1级
办公2-3级
办公4-6级
办公7-8级
办公9-10级
1
1.0000
0.9763
0.9697
0.9704
0.9484
2
1.0000
0.9639
0.9536
0.9539
0.9208
3
1.0000
0.9572
0.9445
0.9440
0.9051
4
1.0000
0.9532
0.9388
0.9373
0.8953
5
1.0000
0.9518
0.9365
0.9337
0.8911
6
1.0000
0.9505
0.9343
0.9302
0.8870
7
1.0000
0.9492
0.9320
0.9267
0.8830
8
1.0000
0.9480
0.9298
0.9233
0.8791
9
1.0000
0.9467
0.9277
0.9199
0.8752
10
1.0000
0.9455
0.9256
0.9166
0.8714
11
1.0000
0.9443
0.9235
0.9134
0.8677
12
1.0000
0.9431
0.9214
0.9102
0.8640
13
1.0000
0.9419
0.9194
0.9070
0.8604
14
1.0000
0.9408
0.9174
0.9039
0.8569
15
1.0000
0.9397
0.9155
0.9009
0.8534
16
1.0000
0.9386
0.9136
0.8979
0.8500
17
1.0000
0.9375
0.9117
0.8949
0.8466
18
1.0000
0.9364
0.9099
0.8920
0.8433
19
1.0000
0.9354
0.9080
0.8892
0.8401
20
1.0000
0.9343
0.9062
0.8864
0.8369
21
1.0000
0.9333
0.9045
0.8836
0.8338
22
1.0000
0.9323
0.9028
0.8809
0.8307
23
1.0000
0.9313
0.9011
0.8782
0.8277
24
1.0000
0.9304
0.8994
0.8756
0.8247
25
1.0000
0.9294
0.8977
0.8730
0.8218
26
1.0000
0.9285
0.8961
0.8705
0.8190
27
1.0000
0.9276
0.8945
0.8680
0.8161
28
1.0000
0.9267
0.8930
0.8656
0.8134
29
1.0000
0.9258
0.8915
0.8631
0.8107
30
1.0000
0.9249
0.8899
0.8608
0.8080
31
1.0000
0.9240
0.8885
0.8584
0.8054
32
1.0000
0.9232
0.8870
0.8561
0.8028
33
1.0000
0.9224
0.8856
0.8539
0.8003
34
1.0000
0.9216
0.8842
0.8516
0.7978
35
1.0000
0.9208
0.8828
0.8495
0.7954
36
1.0000
0.9200
0.8814
0.8473
0.7930
37
1.0000
0.9192
0.8801
0.8452
0.7907
38
1.0000
0.9184
0.8788
0.8431
0.7884
39
1.0000
0.9177
0.8775
0.8411
0.7861
40
1.0000
0.9170
0.8762
0.8390
0.7839
41
1.0000
0.9162
0.8749
0.8371
0.7817
续上表
持有年限
办公1级
办公2-3级
办公4-6级
办公7-8级
办公9-10级
42
1.0000
0.9155
0.8737
0.8351
0.7796
43
1.0000
0.9148
0.8725
0.8332
0.7775
44
1.0000
0.9141
0.8713
0.8313
0.7754
45
1.0000
0.9135
0.8701
0.8295
0.7734
46
1.0000
0.9128
0.8690
0.8276
0.7714
47
1.0000
0.9121
0.8679
0.8258
0.7694
48
1.0000
0.9115
0.8668
0.8241
0.7675
49
1.0000
0.9109
0.8656
0.8223
0.7656
50
1.0000
0.9102
0.8645
0.8205
0.7637

表3商品住宅用途物业持有条件地价修正系数表
持有年限
住宅1-3级
住宅4-6级
住宅7-8级
住宅9-10级
70
0.8609
0.8040
0.7620
0.7048