新龙广场项目前期规划定位报告.doc

新龙广场项目前期规划定位报告

目 录

一、闸北区“十五”的发展目标和主要任务
二、本项目区域概况
三、闸北区旧区改造以及新建项目规划
四、本项目SWOT分析
五、本项目产品建议
六、本项目客户定位
七、本项目价格定位

闸北区“十五”的发展目标和主要任务
“十五”时期是闸北进入新世纪的第一个五年，是闸北未来发展的重要时期，我们在经济建设，深化改革与对外开放，城市建设与城市管理，社区建设与社会保障，以及精神文明建设和社会事业发展等方面，都要有一个新的提高。《上海市闸北区国民经济和社会发展“十五”计划纲要(草案)》(以下简称《纲要(草案)》)已发给各位代表。这里，我着重围绕《纲要(草案)》的起草，报告四个问题c
关于“十五”计划的总体思路
《纲要(草案)》把总体思路确定为“突出一个龙头，推进两线建设，完善三片功能，优化四大产业。”具体涵义是：继续突出以不夜城开发带动全区发展的龙头作用；重点推进苏州河沿线综合整治、改造和共和新路高架、地铁一号线北延伸段的建设，加快沿线地区开发；不断完善南片商务商贸、中片文化休闲、居住和城市型工业以及北片大型居住区功能；进一步优化产业结构，提高闸北商业服务业、房地产业、城市型工业和交通运输及其相关产业的层次，提升产业能级，充分发挥四大产业对全区经济发展的支撑作用。提出这些思路主要基于以下认识：
1、 突出一个龙头。不夜城是上海新三年大变样的标志之一，已经成为上海北部主要的公共活动中心，也是闸北迈向新世9的)S象标志。经过“九五”时期的形态建设与功能开发，初步形成了不夜城应有的功能。但是作为闸北未来发展的增长极，它对女S9⑦发展、城市建设的集聚与辐射效应还需要进一步提高，功能的特色和主导性还需要进一步凸现。因此，“十五”期间必须继续强⑥9①不夜城的龙头带动作用。
2、 推进两线建设。上海“十五”期间城市建设重点与闸北的两线建设是紧密相连的。苏州河沿线的综合整治、改造和共和新路高架、地铁一号线北延伸段建设，是上海“十五”期间在闸北实施的两大重点工程。根据“九五”发展经验，市在区的重大建设项目会成为加快区经济发展和城市建设的重要契机。因此，抓住这一难得的机遇，在配合市完成重大建设项目的同时，重点推进苏州河沿线和共和新路的开发建设，尤其是房地产业的开发，将形成“十五”发展新热点，会对全区经济持续、稳定发展起到重要作用。
3、 是完善三片功能。“十五”期间上海要求各区经济发展应更加注重特色、体现优势。“九五”时期，闸北南中北三片功能区域已初步形成，在此基础上，如何进一步合理定位，明晰、突出和完善三片区域特点，对发挥区域功能优势，形成产业发展特色，确立闸北在上海“十五”发展过程中的地位，将具有十分重要的现实意义。
4、 是优化四大产业。根据能够发挥闸北区位优势、对全区经济影响面大、发展具有一定成长性、符合闸北产业特色的原则，适应我区不断增强的经济职能、日益扩大的开放环境、以创新为动力的发展要求，提出优化四大产业：以知识型服务业为主要内容的商业服务业；以坚持高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理为开发标准的房地产业；以电子信息业为主导的城市型工业和以物流与相关行业为发展方向的交通运输业，将作为今后产业发展的方向，是符合闸北区情实际的。
二、本项目区域概况
辖区内有西藏，海宁路，河南北路，共和新路等主干道。交通便捷，轻轨、公共交通四通八达。全国闻名的七浦路服装一条街在辖区内，有上海超飞捷服装批发市场、上海新七浦浦服装批发市场、上海兴浦服装批发市场等大型专业服装批发市场；曲阜路云集了一批国有专业市场，有上海工业晶批发市场，上海甘肃灯具市场、上海文化用品批发市场、上海跳蚤市场、香江家具城、上海保健品市场等大型专业市场；外延有上海北隆运输服务中心、上海众汇旺建材市场、闸北轻纺市场等。地理与人口：北站街道位于闸北区的南部，东靠河南北路、罗浮路与虹口区乍浦街道相连；西沿南北高架桥同天日西路街道相邻，南隔苏州河和黄浦区的外滩、南京东路街道相望，北以铁路与芷江西路、宝山路两街道为界。北站街道辖区面积1．99平方公里，有33个居委会，居民45474户，人口122890人，人口密度为61504人／每平方公里。
辖区单位：辖区内有北站警署、北站工商所、北站环卫所、闸北区房地局第一办事处、新新、山西、北站三个物业管理有限公司、海宁医院、不夜城预防保健所等。有市属企事业140多个，区属企事业单位460多个。

本区域机构设置：党群部门设有纪工委(监察室)、组织人事科、宣传科(含统战)、党工委办公室、工会、团工委、妇联、武装部；行政部门设有行政办公室(含信访办)、综合治理办公室、城市管理科、经济管理科、劳动力管理科、文教科、财政审计科(含税管办)、旧区改造办公室。
区域经济多年来一直保持区领先地位。2000年全年完成税收2687．33万元，比上年增长11．12％，其中市区级税收完成2106．39
万元，比上年增长7．2％。增长值完成11213万元，比上年增长8．8％。引进内资4100万元，引进各类企业55家，其中非公经济企业26家，完成企业改制25家。在创建文明社区的活动中，根据“安居乐业”要求，围绕“点、线、面、环”创建规划，街道开展“党建进社区，创建进家庭”争创活动，形成以党建工作带动和促进文明社区创建的鲜明特色，取得较好成效。创市级文明小区8个，区级文明小区18个，市级安全小区10个，区级安全小区14个。
2000年8月，本区域街道政务管理中心(国庆路43号)启用，面积2258平方米，内设各部门办公室，大、中、小会议室5个，近100平方米的社区政务、事务受理中心。政务中心大楼除设有常规物业管理运行系统外，还配置中央空调、全自动电话总机交换，宽带计算机局域网、大楼音响调控、多制式会议视听播放、计算机多媒体大屏幕投影、卫星电视接收端口、红外线楼宇安报警联网、大楼管理监控闭路电视布线等系统。街道还投资建立了四大中心，有融职业介绍、职业培训、岗位开发、失业保障和养老保险六大功能为一体的社会保障服务中心；有加大招商引资力度，改善招商环境的招商服务中心；有为社区居民提供教育、文娱、休闲、学习等服务的社区文化中心、社区服务中心。
三、闸北区旧区改造以及新建项目规划
根据闸北区政府规划，铁路上海站北广场、海宁路两侧的商务区、苏州河沿岸休闲居住区、以大宁绿地为龙头的中部商业文化中心、市北工业新区的二期以及北区两大物流区是闸北日后着力发展的六大重点区域。闸北区将以“三线二片”建设为抓手，力争到2010年基本完成全区的旧区改造任务，扮靓沪上北大门。
三线：即苏州河沿线4．1公里的闸北段，建成绿色景观线和环保生态型高档住宅区：海宁路沿线建成新梅太古城等一批高档住宅、商贸区；中兴路沿线以道路拓宽为突破口，带动旧区改造。
二片：即不夜城地区全部拆除剩余的二级旧里以下旧住房，促进城区功能战略性调整：宝山路街道辖区内加快实施成片旧改地块的改造建设。
上海火车站北广场改造被列为改造重点，预计总投资约100万美元。北广场改造方案由境外专业机构设计，规划中包括上海长途客运总站等，而重中之重是6条东西向的道路的改造。目前在售的和即将上市的新盘有30余个项目。
2003年闸北旧城改造项目情况，根据规划，海宁路沿线是重点区域，海宁路以北，由东向西有北站新城、安康苑、华兴新城等，总规划约有97万m，住宅：海宁路南面，有银邦花园、塘沽新城、新梅太古城和华祺苑二期等，总量约为80万m0。
闸北区新梅太古城旧区改造项目2002年12月23日正式签约启动，从而标志着闸北区新一轮旧区改造全面拉开帷幕。率先启动的新梅太古城旧区改造项目，位于闸北区曲阜路以北，海宁路以南，西藏北路以东，浙江北路以西。未来该地块上将崛起建筑面积约40万平方米的新梅太古城，集居住、商业、办公为一体。
迄今为止闸北动迁人口最多、改造地块最大的项目——“中兴城，，1日区改造工程于今年3月启动。“中兴城”位于中兴路以北，天通庵路以南，西藏路以东，宝通路以西范围内，占地约20．7公顷，规划建造50多万m0的中高档住宅。其中在中兴路、西藏路口还将建设一4万m，大型公共绿地。据悉，西地块于今年10月份基本拆平，东块动迁年内也将启动，今年年底开工建设。
四．本项目SWOT分析
a)优势
1．上海房地产指数持续39个月连续上扬，并保持良好健康的态势
2．上海目前办公用房和住宅用房比例大大低于国际各大商业城市
3．上海2010年世博会的申办成功带来的巨大商机
4．闸北区 “十五”计划重点对房地产发展提出更高的要求
5．区域内轨道交通的建设已经启动，高架道路以及主干道网络已开始施工(部分已经建成)
6．外滩源和人民广场C肋等集中商务区的形成和发展带来的联动效应

b)劣势
1． 由于历史原因，闸北区在市中心区域内被认为档次较低的区域
2．本区域内近期规划新建混合项目总量超过180万平方米
3．对于办公用房来说，周边大量规划住宅用房，使得该区域缺少纯办公气氛
4．对于住宅来说，本项目规模较小，很难增加来自创造附加值的高额利润
5．相对于新梅和其他一些公司，品牌效应弱
c)机会点
1．西藏北路拓宽带来的商机西藏北路二期拓宽工程已经启动，将建成一条北至中山北路南到中山南路双向六车道的城市中心主干道，通过西藏北路从本项目到世博会场馆区域约7．5公里。
2．轨道交通8号线连接整个上海轨道交通8号线2005年底建成通车，及时将在本项目地块旁边建一个站点，这将对住户的出行带来极大的便利。而且该线路直接连接世博会浦西、浦东场馆，这对办公用房是一个很大的优势。
3．本区域旧貌换新颜本区域原先给上海人的影响是较差的，周边到处都是危棚简屋，但规划后将建成绿色景观线和环保生态型高档住宅区和商贸区，这将为住宅用房以及商业用房的销售带来大量的人气。
4．本区域原先办公用房的客户本区域内原先有大量外省市驻沪办事机构，在本区域已经办公、居住了许多年，对该地区有一定的了解，愿意继续在本区域生活，这将是办公用房的潜在客户群。
5．本区域与其他同等区域的价格差由于各种原因，造成了目前本区域比其他同等区域的价格低，这样在规划项目逐渐启动后，会形成一个销售价格逐步上扬的走势。
6．周边大型CBD的形成带动的商机目前北外滩、外滩、人民广场、南京西路和不夜城等集中商务区的建设和成熟，本项目的地理位置正好等距离辐射这些区域，形成补充。
五．本项目产品建议
本项目整体规划布局较为合理，在西藏北路二期拓宽后对住宅没有太大的影响，而各个出入口安排也较为合理。先就产品各类型部分提出以下建议：
a)办公用房
1．纯办公房
作为纯办公房，本项目应定位中档小面积办公房
1)夕I、立面外立面设计以石材(仿石材)或深色面砖为基调，配合金属百叶等建材的巧妙结合与运用
2)．单层面积
800m2左右
3)．单元面积
50—80m’(另应当考虑两套打通的形式)
4)．层高建议
3．5 m／单层
5)．大堂形象
部分挑高8m，建筑面积800余平方米的超大精装大堂，大堂设计充分体现了宽敞、气派的空间感受，使业主及访客体会到尊贵的感觉。建筑全面引入生态大堂设计理念，使大堂巧妙地将浓郁的商务氛围和自然、轻松的共享商务空间融合在一起。热带、亚热带绿色植物点缀在大堂各个角落，使大堂呈现出一派生机盎然的景象。大堂内将设接待资讯中心、商务中心、访客休息区及咖啡厅、茶座等商务设施，使入住企业及来访客人拥有良好的洽谈环境，为入住企业提升企业形象提供了良好的条件。
6)。空调设置
办公区采用分户式中央空调，裙房商业部分采用集中式中央空调，分户式中央空调与中央空调的区别在于前者可以分产计量、单独控制，采用此种空调系统的目的在于考虑到中小公司业主员工的加班需求，即加班的业主可自主对空调进行控制。大堂及裙房部分为集中中央空调。分体式吸顶空调(见附件1)
7)．电梯数量4部电梯、1部货梯(在成本核算允许的情况下，尽量使用高速电梯，目前电梯的速度是中档办公房最大的困扰)
8)．电梯厅装修地面铺设高档大理石，墙面为贴高档大理石及夹胶玻璃，天花为铝格栅板、铝板及喷砂玻璃。
9)．公共卫生间：在每户的室内都预留了管道井，客户可以根据自己的需要来决定是否保留。在每个标准层设计了男女公共卫生间各一个。
其他配备设备及装修标准
*设员工餐厅、便利店等生活配套设施
*每户预留强电、弱电箱，配电量及信息点完全按照甲级写字楼标准配置，宽带入户
*上下水及其他管线统一管井布置
*大堂及公共部分、电梯间精装修
*销售单位为毛坯，预留洁具出口
*预留无线上网接口
*公共部分：大堂、公共走廊、电梯厅等部位精装修
*户内部分：平层户型为毛坯交房，10FT户型由开发商在户内墙预留夹层埋件，方便业主进行夹层处理。
*供水系统：变频供水系统，提供24小时热水。
*供电系统：采用双路供电系统，每个销售单元设配电箱，提供220V电源，方便客户电器设备的使用。
*楼宇自控：对写字楼内各类设备运行进行监视、控制及管理，设备包括：空调系统、给排水系统、高低压配电系统、照明系统(室内、室外)、电梯运行及送排风系统等。
*综合布线：预留数据、语音、分线箱，根据客户需求引至办公桌面。
*安防一体化系统：在写字楼大堂、各楼层电梯厅、地下车库、公共通道等处配置CCTV监控摄像机，在通往地下车库的入口、垂直电梯轿箱内，各楼层步行楼梯门等加装门禁控制系统。
*消防报警及紧急广播：在写字楼各层电梯厅，公共通道、办公间、设备机房、地下车库等设置烟感、温感报警探测器及手动报警按钮，防止火灾的发生。在写字楼各层电梯厅、公共通道、办公间、设备机房、地下车库等设置吸顶或壁挂式扬声器，遇有火情时，通知人员疏散。平时可作为背景音乐使用。
*停车场管理：采用智能化停车场自动管理系统，对进出车辆进行自动管理
*闭路电视系统：在各办公间设电视终端插座，用户可收看小区15套卫星电视节目和城市有线电视节目。
*无线通讯转发系统：在写字楼各层、电梯轿厢、地下车库通过无线通讯转发系统，可进行手机、BP机通讯。
*三表远传计量：写字楼各户用电、空调集中计量，实现统一收费或提醒用户交费。
*开水间：写字楼每层设一开水间并配一台开水炉。
2。商住两用房(全装修小面积SOHO房)
借鉴周边个案《感性达利》成功经验，《感性达利》在项目立项时也是办公性质用房，在营销上利用酒店式公寓的概念推向市场并获得成功。
1)夕卜立面
现代简洁的立面为主基调，部分采用玻璃幕墙和铝合金幕墙
2)．单层面积：800m，左右
3)．单元面积：45白65皿2(另应当考虑两套打通的形式)
4)．层高建议：3．2m／单层
5)．大堂形象：简约、现代风格
6)．空调设置：分体式空调(见附件1)
7)．电梯数量：4部电梯、1部货梯
注：其他基本同上
b)住宅用房
针对本区域其他楼盘的调查，对本项目内住宅楼的规划做到一定的差异化
1)夕，，立面：保持与办公房的统一
2)．房型配比
2房2厅75％
3房2厅20％
复式4房5％
3)．单元面积
2房2厅85--90m，
3房2厅105—115m，
复式4房160——180m2
4)。层高建议： 2．911n
5)．大堂形象：简约、现代风格
c)商业用房
1)．》L立面：保持与办公房、住宅房的统一
2)面积控制：100——250皿2／套，考虑到本项目大部分为二层商铺，可采用两层商铺内楼梯规划
3)．层高建议
一层：4．5m
二层：3．6m
六．本项目客户定位
a)办公用房
1．原本区域外省市驻沪办事机构
2．服务于北外滩、外滩、人民广场、南京西路和不夜城等集中商务区的小型公司
3．本区域购房的新住民的私营企业
4．投资客户
b)住宅用房
1．本区域原住民
2．闸北、虹口铁路以北区域客户
3．周边四川路、七浦路等商业经营业主
4．北外滩、外滩、人民广场、南京西路和不夜城等集中商务区内工作的中高层管理人员
5．外省市驻沪机构高层管理人员
6．外省市来沪经商人士
7．投资客户
c)商业用房
1．周边四川路、七浦路等商业经营业主
2．外省市来沪经商人士
3．投资客户
七。 本项目价格定位以及预计去化时间
1． 办公房
a．纯办公房
销售均价：9000／元／m2
预计去化时间约1年
达到95％销售率
b．商住两用房(全装修小面积SOHO房)
销售均价：10500／元／m2
预计去化时间约4个月
达到95％以上销售率
2． 住宅房
销售均价：7000／元／m2
预计去化时间约6个月
达到100％以上销售率
3． 商铺
一、二楼销售均价：15500／元／m2
预计去化时间约2个月
达到95％以上销售率
附件1：室外机轻便、美观、安全的小型空调器
实用新型名称：室外机轻便、美观、安全的小型空调器
摘要：本实用新型涉及一种致冷(热)功率为4至1 0 KW的小型分体式空调器，其特征为：室外机轻便、超薄、美观，防坠落，安装时可嵌入外墙免去外挂。室内机为一台常规尺寸的立柜式内机加带一至多台壁式内机，壁挂式内机与循环系统的连接均在立柜式内机上完成。全部室内机可根据主机功率按不同需要组合轮流或同时工作。
由于本实用新型的以上特点，其室外机可在外墙为玻璃幕墙的房间安装使用。更由于其经济、安全、多组合工作特性，特别适合多室多厅及高层建筑使用。
1．一种室外机轻便、美观、安全的小型分体空调器，包括一个室外机(1 8)和一个立柜式室内主机(1 7)及多个壁挂式室内机(1 5、1 6……)，其特征在于：室外机(1 8)由翅片盘管换热器(1 4)、薄型离心风机电机(1 1)、装在电机上的大口径薄型离心风机叶轮及外壳(1 0、1 3)、装在出风口内的出风导流板(1 2)、外立面装有进风口百叶(9)、出风口百叶(8)、装有与室内机连接的带阀铜管接头(3 6、3 7)以及控制、电源线组装构成。
2．根据权利要求1、所述的一种室外机轻便、美观、安全的小型空调器、其特征在于：立柜式室内主机(1 7)是由带导流板的出风口(1、4)、电气控制面板(2)、带百叶的回风口(3)、翅片盘管换热器(5)、离心风扇(6、带专用减噪罩的变频压缩机(7)、四通换向阀(2 1)、带阀铜管接头(2 2、2 3、2 7、2 9、3 1)、低压储液器(2 0)、毛细节流管(24、3 0)、供液电磁阀(2 5、2 6、2 8)和电气控电路板组装构成。
3．根据权利要求1、所述的一种室外机轻便、美观、安全的小型空调器其特征在于：壁挂式室内机(1 5、1 6)、是由相关的贯流风扇、电气电路构成。
＼冗明书
本实用新型涉及一种新型的小型空调器，特别适合于多室多厅及高层建筑内使用。现在市面上的分体空调器，由于其室外机笨重，体积大使其安装使用、保养带来诸多不便和安全隐患，由于室外机坠落而造成的人身伤亡时有发生，另外建筑物也因安装了分体空调而影响了整体外观形象。本实用新型的目的在于提供一种室外具有安全、美观、轻便，便于安装、保养的分体空调器，以本实用新型3．8KW致冷(热)功率的
室外机为例作一简介：
外型尺寸：800(高)X600(宽)X150(厚)MM
整机重量：不大于20kg
进出风口：同一个立面上。 (下进上出)
由于本实用新型室外机的以上特性其安装方式为：
1．贴外墙安装，只需两只钢膨螺栓即可。
2．嵌入外墙安装，在非承重墙墙体合适位置预留相应尺寸孔洞，由于本室外机尺寸为超薄型，安装完毕即可封闭孔洞的内墙面。这样室外机的外立面百叶与周围外墙立面在同一面上。
3．玻璃幕墙安装：在玻璃幕墙施工时，预留相应尺寸的玻璃孔洞，再利用幕墙的铝合金骨架向内制作室外机支撑框架，室外机安装完毕即可封闭支撑框架。这时室外机外立面与周围玻璃外立面在同一面上。
本实用新型的整体结构可以通过附图、附表给出的一实施例进一步说明。本实用新型有如下附图和附表：
附图1为本实用新型室内柜机的正立面示意图
附图2为本实用新型室内柜机的侧立剖面示意图
附图3为本实用新型整机系统连接示意图
附图4为本实用新型室外机的正立面示意图
附图5为本实用新型室外机的正立面结构示意图
附图6为本实用新型室外机的正立面剖面示意图
附图7为本实用新型制冷(热)循环系统原理图
附表1为本实用新型整机主要部件明细表参见附图及附表，图中室内柜机(1 7)为普通尺寸的立柜式室内机，机内下部安装了专用的减噪罩内的变频压缩机(7)，安装有与室外机及其它室内挂壁式内机进行系统连接的带阀连接件(2 2一一3 1)，安装有四通阀(2 1)和供液电磁阀(2 5、2 6、2 8)及主控电路板。机内中上部位有离心风扇(6)、换热盘管(5)、电气控制面板(2)。参见附图及附表：图中室外机(1 8)为超薄、超轻结构，机内安装有平式翅片盘管换热器(1 4)薄型大口径离心风机及叶轮壳(10、 1 1、 1 3)出风导游板(1 2)通过相应内径铜管与室机连接的带阀铜管接头(3 6、3 7)及相关的控制电源线。其正立面装有导游方向不同的出风口百叶窗(8)和进风口百叶窗(9)以保证换热进出气流不会短路。
参见附图及附表：图中室内壁挂机(1 5、 1 6)与普通分体空调室内壁挂机相同，其铜管接头(3 2、3 3、3 4、3 5)通过相应内径的铜管与室柜式机连接。本实用新型的工作原理为：当只需内柜式主机工作时，利用控制面板(2)或遥控器给出指令信号，柜式主机内主控电路板接通压缩机(7)及室外机(1 8)离心风机(6)供液电磁阀(2 5)的电源并锁定状态。这时室内机除立柜式主机工作外，其它壁挂内机处于关断状态。当需要其它壁挂式内机工作时，利用控制面板(2)或遥控器给出指令信号，柜式主机内主控电路板接通压缩机(7)室外机(1 8)壁挂式室内机(1 5、 1 6)供液电磁阀(2 6、2 8)的电源并锁定状态，这时相关的壁挂室内机工作，而立柜式室内机处于关断状态(除压缩机外)。这样就保证了整机系统的安全运行。本实作新型除室外机需另外进行工艺设计外，其余均可利用现有的分体室内柜机壁挂机制作，组装。