第十章房地产开发投资项目案例分析.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,10,章 房地产开发投资项目案例分析,租售房地产开发项目案例分析,房地产投资项目可行性研究案例,10,1,租售房地产开发项目案例分析,10.1.1,市场分析和需求预测,市地处华北平原，是中南某省重要的工业城市之一，市区人口约,60,万人，面积,187,平公里。,10,1,租售房地产开发项目案例分析,市,1949,年市区面积仅,3.4,平方公里，人口约,3.6,万人。各类房屋总建筑面积,72,万平方米，常住市区的,4 800,户贫苦市民，人均居住面积不足,2.5,平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草灰棚房就有,9 700,余间人口，除此之外无房可住的不计其数。,市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后在党和政府的领导下，城市建设规模得到了前所未有的发展，,1998,年人口达到了,529,万人，其中非农业人口达到,105,万人，各类房屋建筑面积增加了,14,倍。党的十一届三中全会以来，城区住宅大幅度增长，,10,多年来，住宅建设投资平均每年以,18%,的速度增长，人均居住面积有了明显的增加，一大批破旧、低矮棚户房得到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约，加上住宅建设历史欠账太多，,市的住房供求矛盾依然十分突出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。,10,1,租售房地产开发项目案例分析,根据,市统计年鉴,（,1998,）显示，缺房户数,8 000,户，其中人均居住面积在,4,平方米以下的住房困难户,3 000,户，随着城市人口的增长，今后每年还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央提出的到,2000,年城镇居民每户拥有一套经济实用住房、从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距还很大。,10,1,租售房地产开发项目案例分析,从全市商品房市场看，,1998,年全市商品房竣工面积,19.24,万平方米，实际销售,14.66,万平方米，预售,1.89,万平方米，空置,4.97,万平方米，实际销售总金额达到,9 831,万元，总体情况比较理想。随着国家扩大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商品房和商业办公用房销售前景良好。,10,1,租售房地产开发项目案例分析,据,1997,年调查资料显示，项目附近的事业单位和企业缺房户约有千余房，虽然有些企业先后集资建了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需求。随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省城镇停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市场的兴旺。,10,1,租售房地产开发项目案例分析,10.1.2,建设指导思想,根据建设部有关城市建设的法规及,市总体规划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，并按照,“,统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地,”,的原则，综合提高经济效益和社会效益。,10,1,租售房地产开发项目案例分析,10.1.3,建设内容和规模,小区占地,8.78,公顷，总建设面积,15.7,万平方米，其中，一期工程建设面积,3.4,万平方米已经竣工发售。,北小区项目属二期工程，建筑面积,12.3,万平方米，拟建,6,层条式楼多栋，建筑面积,3.1,万平方米，占地,5 683,平方米；少量营业用房，建筑面积,1 320,平方米，占地,726,平方米；楼群中部布置,3,栋,26,层点式楼，建筑面积,9.1,万平方米，占地,3 850,平方米。,10,1,租售房地产开发项目案例分析,10.1.4,规划选址,北小区位于,市区东北部，南临东风路，西面与乡政府和乡医院相临，北靠建设路，中部偏东有学院路自南向北纵向穿越，将小区分为两部分。区内临建设路处现在建设路小学、水文队、银行等单位，其余均为菜田。该地块南北长,300,米，东西宽约,180,米，呈矩形状，自然地势南高北低，平均海拔高程,71.50,米左右，最大高差约,0.3,米，地势较为平坦。,10,1,租售房地产开发项目案例分析,10.1.5,规划与住宅布局,由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心设置在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站等设施组成，并采用空间划分和限定的手法，组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、协调搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局，使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施沿周边布置，既丰富了城市道路和沿街景观，又给小区的建设开发创造了有利条件。,10,1,租售房地产开发项目案例分析,小区住宅以六层条式为主，适当点缀点式住宅，条式住宅布局采用周边式布置，三两栋为一组，组合成若干个半公共空间，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小区的管理。依据小区道路的分隔与围全，小区分为,4,个组团，即南部的两个居住组团，北部的公建组团和学院路东的组团。以南部两个居住组团形成小区的基本居住单元。小区的主要入口有,3,个，分别面向建设路、东风路和学院路。在学院路的主要入口处设置新置新村标志，增强小区的识别性。同时，小区的平面布局综合考虑了日照、通风、防灾、消防等要求，日照间距为,1,：,1.2,。,10,1,租售房地产开发项目案例分析,10.1.6,小区绿化,为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境，小区绿地按照集中、分散结合布置、除小区小心绿地外，在零星地块见缝插绿地进行建设，利用道路与景观调节小区气候，方便居民，美化环境，使人们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目的美好心情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园林小品，形成景色宜人、生机盎然的园林景观。,10,1,租售房地产开发项目案例分析,10.1.7,方案设想,北小区住宅方案设计主要考虑了,“,功能,”,、,“,舒适,”,、,“,美观,”,、,“,采光,”,、,“,通风,”,及,“,结构上的安全经济,”,等因素，在经济适用方面上功夫，以满足不同家庭户型结构的需要。方案设计的原则是：,1,坚持,“,住得好、分得开、放得下、买得起,”,的设计原则；,2,坚持,“,节地、节能、节材,”,的设计原则：尽量采取小面宽、大进深等有效手法；在节能方面主要在墙体厚度和材料上、门窗尺寸选型、屋顶保温等采取一些行之有效的措施。,10,1,租售房地产开发项目案例分析,10.1.8,实施进度计划及计算期,计划,2000,年,10,月开始施工，建设工期为,3,年。项目计算期为,6,年。,10.1.9,用款计划,用款计划见表,10-1,。,项 目,金额（万元）,1,2,3,土地费用,420,100%,前期工程费,28,100%,基础设施建设费,10,100%,建筑安装工程费,9 917,10%,33%,57%,公共配套设施建设费,96,63%,33%,4%,开发间接费,管理费用,99,33%,33%,33%,销售费用,99,17%,50%,32%,开发期税费,367,41%,33%,26%,其他费用,183,55%,33%,12%,不可预见费,449,33%,33%,3%,表,10-1,用 款 计 划 表,10,1,租售房地产开发项目案例分析,10.1.10,投资估算,本项目总投资为,12 391,万元，其中土地费用,420,万元、前期工程费,28,万元、基础设施建设费,10,万元、建筑安装工程费,9 917,万元、公共配套设施建设费,96,万元、管理费用和销售费用各,99,万元（按建筑工程工程费的,1%,计）、开发期税费,367,万元、其他费用,183,万元、不可预见费,449,万元及财务费用,772,万元组成。详见表,10-2,。,序 号,项 目,总 投 资,估算说明,1,开发建设总投资,12 391,1,1.2,3,1.4,5,1.6,7,1.8,9,1.10,11,1.12,土地费用,前期工程费,基础设施建设费,建筑安装工程费,公共配套设施建设费,开发间接费,管理费用,销售费用,开发期税费,其他费用,不可预见费,财务费用,420,28,10,9 917,96,99,99,367,183,449,722,2,经营资金,3,项目总投资,12 391,3.1,3.2,3.3,开发产品成本,固定资产投资,经营资金,12 391,表,10-2,项目总投资估算表 单位：万元,10,1,租售房地产开发项目案例分析,10.1.11,资金筹措,项目总投资,12 391,万元。其中项目资本金,3 000,万元，分两年等额投入；商业银行贷款,3 891,万元，,3,年的贷款比例分别为,12.4%,、,35.6%,和,52%,；不足部分拟由预售房款解决。详见表,10-3,。,序号,项 目,合计,1,2,3,4,5,6,1,总投资,12391,1 983,3 824,6 119,233,155,78,1,1.2,3,1.4,5,自营资产投资,自营资产投资借款建设期利息,自营资产投资方向调节税,经营资金,开发产品投资,其中：不含财务费用,财务费用,12391,11669,722,1983,1968,14,3824,3754,70,6119,5947,172,233,233,155,155,78,78,2,资金筹措,12391,1 983,3824,6119,233,155,78,表,10-3,投资使用计划与资金筹措表 单位：万元,2.1,2.2,2.3,2.4,2.5,2.6,2.6.1,2.6.2,2.6.3,资本金,预售收入,预租收入,其他收入,其他,借款,固定资产投资长期借款,自营资产投资人民币借款,自营资产投资外币借款,房地产投资人民币借款,自营资产投资建设期利息借款,经营资金人民币借款,3 000,5 501,3 891,3 891,3 891,1500,483,483,483,1500,941,1383,1383,1383,4 094,2 025,2 025,2 025,233,155,78,续表,10-3,投资使用计划与资金筹措表 单位：万元,10,1,租售房地产开发项目案例分析,10.1.12,贷款条件,年利率,5.85%,，按单利计息，宽限期,3,年，,3,年等额还本。,10.1.13,税费率,税费率见表,10-4,。,税费项目,税费率,税费项目,税费率,营业税,5,公益金,5,城市维护建设税,7,法定盈余公积金,10,教育费附加,3,任意盈余公积金,0,企业所得税,33,不可预见费,4,房产税（按租金）,12,土地增值税,30,、,40,、,50,超率累进,表,10-4,税费率表 单位：,%,10,1,租售房地产开发项目案例分析,10.1.14,销售与出租计划,小区项目高层、多层住宅和部分营业用房计划在,4,年内全部出售。住宅楼从项目开工第,2,年开始预售，分期付款，按,20%,、,70%,和,10%,分,3,年付清。出租房第,4,年开始出租，出租率第,4,年为,80%,，以后各年均为,100%,。各类房屋销售计划见表,10-5,。,年份,类型,2,3,4,5,高层楼房,40,40,20,多层楼房,30,30,30,10,营业用房,30,30,40,表,10-5,房屋销售计划表 单位：,%,10,1,租售房地产开发项目案例分析,根据,市近期相同房地产项目的售（租）价和居民购买力的预测，计划,小区高层住宅售价,1 800,元,/,平方米，多层住宅售价,1 250,元,/,平方米，营业用房一半出售，售价,3 500,元,/,平方米。售房加权平均价为,1 670,元,/,平方米。营业用房另一半出租，租价,1000,元,/,年,平方米，建设期出租房不预租。,10,1,租售房地产开发项目案例分析,10.1.15,财务分析,1,分析依据,建设部发布的,房地产开发项目经济评价方法,，中国计划出版社出版，,2000,年。,10,1,租售房地产开发项目案例分析,2,盈利能力分析,项目在计算期内经营收入,20 671,万元，可获利润,4 954,万元，扣除所得税、公益金、公积金后还有,2 821,万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为,1 137,万元，所得税为,1 635,万元，土地增值税为,2 202,万元，合计缴纳税金,4 973,万元。和项目业主投入的资本金,3 000,万元相比，在,6,年内项目盈利和缴纳税金的绝对额是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。详见表,10-6,表,10-8,。,序号,项 目,合 计,1,2,3,4,5,6,1,售房收入,20 486,1 557,7 005,7 133,4028,763,1.1,1.2,1.3,可销售面积,(,平方米,),平均售价,(,元,/,平方米,),销售比例,(%),122 660,100,45898,1696,37,45898,1 696,37,27764,1632,23,3100,1250,3,2,经营税金及附加,1 127,86,385,392,222,42,2.1,2.2,2.3,营业税,城市维护建设税,教育费附加,1 024,72,31,78,5,2,350,25,11,357,25,11,201,14,6,38,3,1,3,土地增值税,2 202,163,732,754,454,99,4,商品房销售净收入,17 158,1 308,5 888,5 987,3352,622,表,10-6,售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元,序号,项 目,合 计,1,2,3,4,5,6,1,租房收入,185,53,66,66,1.1,1.2,1.3,可出租面积,(,平方米,),单位租金,(,元,/,平方米,),出租率,(%),528,1 000,80,660,1 000,100,660,1 000,100,2,经营税金及附加,10,3,4,4,2.1,2.2,2.3,营业税,城市维护建设税,教育费附加,9,1,3,3,3,3,租金净收入,175,50,62,62,4,净转售收入,44,44,注：由于表中有效数字是四舍五入取整，但计算过程中仍然保持足够的有效位数，可能造成表中合计数与各年数字之和不等，在各年数字绝对值小于,1,时，用,“,”,表示，以后各表同。,表,10-7,租房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元,序号,项 目,合 计,1,2,3,4,5,6,1,经营收入,20 671,1 557,7 005,7 186,4 094,829,1.1,1.2,1.3,商品房销售收入,房地产租金收入,自营收入,20 286,185,1557,7 005,7 133,53,4 028,66,763,66,2,经营成本,12 348,948,4 266,4 328,2 384,423,2.1,2.2,商品房经营成本,出租房经营成本,(,摊销,),12 341,7,948,4 266,4 326,2,2 381,3,420,3,3,出租房经营费用,31,9,11,11,4,自营部分经营费用,5,自营部分折旧、摊销,6,自营部分财务费用,7,经营税金及附加,1 137,86,385,395,225,46,8,土地增值税,2 202,163,732,754,454,99,9,利润总额,4 954,360,1 622,1 700,1 020,251,表,10-8,损益表 单位：万元,10,弥补以前年度亏损,11,应纳税所得额,4 954,360,1 622,1 700,1 020,251,12,所得税,1 635,119,535,561,337,83,13,税后利润,3 319,242,1 087,1 139,683,168,公益金,法定盈余公积金,任意盈余公积金,166,332,12,24,54,109,57,114,34,68,8,17,14,加,:,年初未分配利润,205,1129,15,可供投资者分配的利润,205,1 129,2 098,581,143,16,应付利润,2 821,2 098,581,143,A,方,B,方,C,方,2 821,2 098,581,143,17,年末未分配利润,205,1 129,续表,10-8,损益表 单位：万元,10,1,租售房地产开发项目案例分析,项目全部投资内部收益率（所得税前）为,28.8%,，在预期可接受内部收益率为,20%,时，项目净现值为,781,万元，项目投资回收期为,3.8,年。资本金内部收益率为,39.2%,，项目净现值为,909,万元。详见表,10-9,和表,10-10,。,商品房投资利润率,=,利润总额,/,总投资,100%,=4 954/12 391,100%,=40%,商品房资本金净利润率,=,税后利润,/,资本金,100%,=3 319/3 000,100%,=110%,序号,项 目,合 计,1,2,3,4,5,6,1,现金流入,20 714,1557,7005,7186,4094,873,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,1.6,1.7,售房收入,租房收入,自营收入,其他收入,回收固定资产余值,回收经营资金,净转售收入,20 486,185,44,1557,7005,7133,53,4028,66,763,66,44,2,现金流出,17 395,1983,4192,7772,1952,1182,316,2.1,2.2,2.3,2.4,2.5,2.6,2.7,2.8,固定资产投资,(,含方向税,),开发产品投资,经营资金,自营部分经营费用,出租房经营费用,经营税金及附加,土地增值税,所得税,12 391,31,1 137,2 202,1 635,1983,3824,86,163,119,6119,385,732,535,233,9,395,754,561,155,11,225,454,337,78,11,46,99,83,表,10-9,财务现金流量表（全部投资）单位：万元,3,净现金流量,3 319,-1 983,-2 635,-767,5234,2 912,557,累计净现金流量,-1 983,-4 618,-5 384,-150,2 762,3 319,4,所得税前净现金流量,4 954,-1 983,-2 516,-231,5795,3 248,640,累计所得税前净现金流量,-1 983,-4 499,-4 730,1066,4 314,4 954,计算指标 所得税前 所得税后,内部收益率（,FIRR,）,28.77%19.5%,财务净现值（,NPV,）,781 -45,投资回收期（年）,3.82 4.05,基准收益率（,ic,）,20%20%,续表,10-9,财务现金流量表（全部投资）单位：万元,序号,项 目,合计,1,2,3,4,5,6,1,现金流入,20 714,1 557,7 005,7 186,4 094,873,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,1.6,售房收入,租房收入,自营收入,回收固定资产余值,回收经营资金,净转售收入,20 486,185,44,1 557,7 005,7 133,53,4028,66,763,66,44,2,现金流出,17 395,1 500,2 808,5 747,3 249,2 478,1613,2.1,2.2,2.3,2.4,2.5,2.6,2.7,资本金,预售,(,租,),收入用于开发产品投资,自营部分经营费用,出租房经营费用,经营税金及附加,土地增值税,所得税,3 000,5 501,31,1 137,2 202,1 635,1 500,1 500,941,86,163,119,4 094,385,732,535,233,9,395,754,561,155,11,225,454,337,78,11,46,99,83,表,10-10,财务现金流量表（资本金）单位：万元,2.8,2.9,2.10,2.11,2.12,长期借款本金偿还,流动资金借款偿还,短期借款本金偿还,借款利息支付,偿还其他应付款,3891,1297,1297,1297,3,净现金流量,3319,-1500,-1252,1258,3937,1615,-740,4,累计净现金流量,-1500,-2752,-1493,2444,4059,3319,计算指标,内部收益率（,FIRR,）,39.16%,财务净现值（,NPV,）,909,基准收益率（,ic,）,20%,续表,10-10,财务现金流量表（资本金）单位：万元,10,1,租售房地产开发项目案例分析,3,清偿能力分析,按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从第,4,年开始分,3,年等额偿还本金，每年还,1 297,万元；借款利息每年照付，总计付利息,722,万元。详见表,10-11,。,序号,项 目,合计,1,2,3,4,5,6,1,长期借款偿还,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,年初借款本息累计,本金,建设期利息,本年借款,本年应计利息,本年还本付息,还本,付息,年末借款本息累计,3891,722,3891,722,483,14,14,14,483,483,483,1383,70,70,70,1866,1866,1866,2025,172,172,172,3891,3891,3891,233,1530,1297,233,2594,2594,2594,155,1452,1297,155,1297,1297,1297,78,1374,1297,78,2,房地产投资人民币借款,2.1,2.2,2.3,年初借款本息累计,本金,建设期利息,本年借款,本年应计利息,3891,722,483,14,483,483,1383,70,1866,1866,2025,172,3891,3891,233,2594,2594,155,1297,1297,78,表,10-11,长期借款还本付息估算表 单位：万元,2.4,2.5,本年按约定还本付息,还本,付息,年末借款本息累计,3891,722,14,14,483,70,70,1866,172,172,3891,1530,1297,233,2594,1452,1297,155,1297,1374,1297,78,3,还本资金来源,7,178,4273,5205,4253,3.1,3.2,3.3,3.4,3.5,3.6,上年余额,摊销,折旧,利润,可利用售房收入,其他,7,7,171,178,4095,2976,2229,3908,345,4,偿还等额还款本金,1297,1297,1297,5,偿还长期贷款,本金能力,7,178,2976,3908,2956,6,长期借款偿还期,(,年,),6.00,续表,10-11,长期借款还本付息估算表 单位：万元,注：有效利率为,5.98%,。,10,1,租售房地产开发项目案例分析,4,资金平衡分析和资产负债分析,在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债率是比较低的，资产负债率最高时（第,3,年）仅,47%,。因此从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。资金平衡分析和资产负债分析详见表,10-12,和表,10-13,。,序号,项 目,合计,1,2,3,4,5,6,1,资金来源,27605,1 983,4 440,9030,7186,4094,873,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,1.6,1.7,1.8,1.9,1.10,1.11,1.12,商品房销售收入,房地产租金收入,自营收入,自营资产长期借款,自营资产经营资金借款,房地产投资借款,短期借款,资本金,其他,回收固定资产余值,回收经营资金,净转售收入,20 486,185,3 891,3 000,44,483,1 500,1 557,1 383,1 500,7005,2025,7133,53,4028,66,763,66,44,2,资金运用,24 107,1 983,4 192,7772,5346,3059,1755,2.1,2.2,自营资产固定资产投资,(,含方向税,),自营资产固定资产建设期利息,表,10-12,资金来源与运用表 单位：万元,2.3,2.4,2.5,2.6,2.7,2.8,2.9,2.10,2.11,2.12,2.13,2.14,2.15 2.16,房地产投资,(,含利息,),经营资金,自营部分经营费用,自营部分财务费用,出租房经营费用,经营税金及附加,土地增值税,所得税,应付利润,自营资产长期借款本金偿还,自营资产经营资金借款偿还,房地产长期借款本金偿还,偿还其他应付款,短期借款本金偿还,12 391,31,1 137,2 202,1 635,2 821,3 891,1983,3824,86,163,119,6119,385,732,535,233,9,395,754,561,2098,1297,155,11,225,454,337,581,1297,78,11,46,99,83,143,1297,3,盈余资金,3 498,248,1258,1840,1034,-883,4,累计盈余资金,248,1507,3346,4381,3498,续表,10-12,资金来源与运用表 单位：万元,序号,项 目,1,2,3,4,5,6,1,资产,1 983,5 107,8 219,5 964,4 770,3 498,1.1,1.1.1,1.1.2,1.1.3,1.1.4,1.2,1.3,1.4,流动资产总额,应收帐款,存货,现金,累计盈余资金,在建工程,固定资产净值,无形及递延资产净值,1 983,1 983,5 107,4 859,248,8 219,6 713,1 507,5 964,2 618,3 346,4 770,389,4 381,3 498,44,3 454,2,负债及所有者权益,1 983,5 107,8 219,5 964,4 770,3 498,表,10-13,资产负债表 单位：万元,2.1,2.1.1,2.1.2,2.2,2.2.1,2.2.2,2.2.3,2.3,2.3.1,2.3.2,2.3.3,2.3.4,流动负债总额,应付帐款,短期借款,借款,经营资金借款,固定资产投资借款,开发产品投资借款,负债小计,所有者权益,资本金,资本公积金,累计盈余公积金,累计未分配利润,483,483,483,1 500,1 500,1 866,1 866,1 866,3 242,3 000,36,205,3 891,3 891,3 891,4 328,3 000,199,1 129,2 594,2 594,2 594,3 370,3 000,370,1 297,1 297,1 297,3 473,3 000,473,3 498,3 000,498,比率指标,资产负债率,(%),流动比率,(%),速动比率,(%),24,37,47,43,27,续表,10-13,资产负债表 单位：万元,10,1,租售房地产开发项目案例分析,5,敏感性分析,将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方向变动,10%,，则全部投资内部收益率将分别下降至,20.1%,和,17.7%,，净现值分别下降至,12,万元和,-206,万元，投资回收期则增加到,4.0,和,4.1,年。预售款回笼进度相对较不敏感。最不敏感 的因素是租房价格，这是因为计算期只有,6,年，而且是从第,4,年才开始出租，租房收益占整个项目收益的比重较小。详见表,10-14,和图,10-1,。,序 号,项 目,变动幅度,（,%,）,全部投资（所得税前）,内部收益率（,%,）,净现值,（万元）,投资回收期,（年）,0,基本方案,28,8,781,3,8,1,开发产品投资,+10,20,1,12,4,0,-10,39,2,1 550,3,6,2,售房价格,+10,39,7,1 769,3,6,-10,17,7,-206,4,2,3,预售款回笼进度,+10,31,4,942,3,7,-10,24,1,398,4,1,4,租房价格,+10,28,8,787,3,8,-10,28,7,775,3,8,表,10-14,敏感性分析表,80,60,40,20,0,-20,-40,-30,-20,-10,0,10,20,30,40,FIRR,（,%,）,1,2,3,4,5,敏感性因素变动（,%,）,1,售房价格；,2,预售款回笼进度；,3,租房价格；,4,基准收益率；,5,开发产品投资,图,10-1,敏感性分析（全部投资、所得税前）,10,1,租售房地产开发项目案例分析,6,临界点分析,临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析，假定投资者期望的内部收益率为,20%,，在这种情况下，开发产品投资的临界点为,13 651,万元，下降,1 260,万元；平均售房价格的临界点为每平方米,1 538,元，下降,132,元；土地费用的临界点为,1 580,元，增加,1 160,万元；售房面积的临界点为,108 377,平方米，减少,14 253,平方米。详见表,10-15,。,敏感因素,基本方案结果,临界点计算,内部收益率（,%,）,28.8,期望值,20.00,开发产品投资（万元）,12 391,最高值,13 651,售房价格（元,/,平方米）,1 670,最低值,1 538,土地费用（万元）,420,最高值,1 580,售房面积（平方米）,122 660,最低值,108 377,表,10-15,临界点分析表,10,1,租售房地产开发项目案例分析,10,1,16,评估结论,该项目符合国家产业政策和发展方向，小区房屋销售价格适中，预计工程完工后，销售前景会令人满意。项目的实施将对,市的建设和改善居民居住条件和居住环境起到积极作用。项目内部收益率达,28.8%,，,6,年内上缴各类税金总计达,4 973,万元。具有良好的社会效益和经济效益，且具有较强的抗风险能力。项目选址适宜，总平面布置和方案设计合理，从技术方面看项目亦可行。项目主要经济技术指标见表,10-16,。,序号,名 称,单 位,数 据,备 注,1,1,1,2,项目设计规模,房地产开发产品总建筑面积,商品房销售,高层住宅楼,多层住宅楼,营业房,出租房,营业房,平方米,平方米,平方米,平方米,平方米,平方米,123 320,122 660,91 000,31 000,660,660,1,2,3,4,项目经济数据,开发产品投资,其中：财务费用,资金筹措,其中：资本金,借款,预售房款,经营收入,经营税金及附加,万元,万元,万元,万元,万元,万元,万元,万元,12 391,722,12 391,3 000,3 891,5 501,4 134,227,年平均,年平均,表,10-16,主要经济技术指标表,5,6,7,8,9,总成本费用,利润总额,所得税,税后利润,土地增值税,万元,万元,万元,万元,万元,2 476,991,327,664,440,年平均,年平均,年平均,年平均,年平均,1,2,3,4,5,6,7,8,9,财务评价指标,商品房投资利润率,商品房投资利税率,商品房资本金净利润率,全部投资内部收益率（所得税前）,全部投资内部收益率（所得税后）,全部投资投资回收期（所得税前）,全部投资投资回收期（所得税后）,资本金内部收益率,长期借款偿还期,%,%,%,%,%,年,年,%,年,40,0,67,1,110,6,28,8,19,5,3,8,4,0,39,2,6,0,建设期起,续表,10-16,主要经济技术指标表,