物业管理基本制度与政策分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第二章 物业管理基本制度与政策,10/2/,1,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第1页,第一节 法基本知识,一、法概念,法是阶段矛盾不予调和产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权强制力来确保实现各种社会规范总称。,普通法中心内容财产、协议和侵权。,10/2/,2,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第2页,二、中国现行法,(一)宪法,国家根本大法，由国家最高权力机关经由特殊程序制订和修改，综合性地要求国家、社会和公民生活根本问题，含有最高效力一个法。,10/2/,3,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第3页,(二)法律,这里所指法律，是指狭义法律，即指由全国人大及其常委会依法制订、要求和调整国家、社会和公民生活中某首先带根本性社会关系或基本问题一个法，其地位和效力低于宪法而高于其它法，是法形式体系中二级大法。,10/2/,4,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第4页,(三)行政法规,行政法规是指由国务院依法制订和变动，相关行政管理和管理行政事项规范性文件总称。行政法规效力低于宪法和法律，高于地方性法规和规章。,10/2/,5,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第5页,(四)地方性法规（自治条例、单行条例）,地方性法规是由省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会依据本行政区域详细情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触前提下，作为地方司法依据之一规范性法文件总称，效力不超出本行政区域范围。,10/2/,6,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第6页,(五)行政规章,行政规章是相关行政机关依法制订、关于行政管理规范性法文件总称，可分为部门规章和政府规章两种。,10/2/,7,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第7页,三、法分类,(一)国内法与国际法,国内法是指国内有立法权主体制订、其效力范围普通不超出本国主权范围法律、法规和其它规范性文件。国际法是由参加国际关系两个或两个以上国家或国际组织间制订、认可或者缔结，确定其相互关系中权利和义务，并适合用于它们之间法，其主要表现形式为国际条约。,10/2/,8,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第8页,(二)实体法与程序法,按法所要求内容，又可分为实体法和程序法，实体法普通是指以要求主体权利、义务关系或职权、职责关系为内容法，如民法、刑法等。程序法通常指以确保主体权利和义务得以实现或确保主体职权和职责得以推行所需程序或手续为主要内容法，如民事诉讼法、刑事诉讼法等。,10/2/,9,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第9页,第二节 物业管理法制建设,一、确立城市新建住宅小区物业管理新体制,建设部于1994年3月23日，以部长令形式颁布了城市新建住宅小区管理方法（以下简称方法），确立了城市新建住宅小区物业管理新体制，为我国房屋管理体制改革指明了方向。,10/2/,10,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第10页,二、开展全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)评选工作,1995年，建设部印发了全国优异物业管理住宅小区标准及相关考评验收工作通知（建房1995120号）。在全国开展了“全国优异物业管理住宅小区”考评验收工作。,1996年8月，建设部下发了关于全国城市物业管理优异住宅小区(大厦、工业区)达标方法通知(96)建房字第008号，将争创“全国城市物业管理优异住宅小区(大厦、工业区)”达标活动纳入建设部日常管理工作。,205月，建设部又下发了关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及相关考评验收工作通知（建住房物2000008号，以下简称通知）。,全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)评选工作开展，有力地推进了物业管理规范化运作。,10/2/,11,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第11页,三、建立物业管理从业人员持证上岗制度,为了全方面提升物业管理从业人员素质，规范物业管理行为，1996年9月，建设部人事教育劳动司、房地产业司共同下发了关于实施物业管理企业经理、部门经理，管理员岗位培训持证上岗制度通知（建教培199641号）。通知要求，从1997年开始对物业管理企业经理、部门经理和管理员实施岗位制度。从1999年1月1日起，应全部实施持证上岗。,10/2/,12,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第12页,四、建立物业管理企业资质管理制度,1999年10月31日，建设部印发了物业管理企业资质管理试行方法（以下简称试行方法）通知。建设部要求物业管理企业按照试行方法要求申请企业资质等级，等级划分为一、二、三和暂时资质四种。并要求，未经主管部门进行资质评定并取得对应资质证书企业不得从事物业管理业务。,10/2/,13,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第13页,五规范物业管理服务收费行为,(一)城市住宅小区物业管理服务收费暂行方法,1996年2月9日，国家计委、建设部联合下发了关于城市住宅小区物业管理服务收费暂行方法通知(计价费1996266号.,10/2/,14,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第14页,（二）、物业服务收费管理方法,为了深入规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业正当权益，依据中华人民共和国价格法和物业管理条例，国家发展和改革委员会会同建设部，于2011月15日联合公布了物业服务收费管理方法（发改价格20031864号）。该管理方法自年1月1日起执行，1996266号同时废止。,10/2/,15,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第15页,(三)物业服务收费明码标价要求,207月19日，国家发展和改革委员会会同建设部，下发了关于物业服务收费明码标价要求(发改价检【2004】1428号)。制订此要求目标是为了深入规范物业收费行为，提升物业收费透明度，维护业主和物业管理企业正当权益，促进物业管理行业健康发展。该要求自2010月1日起实施。,10/2/,16,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第16页,六、建立住宅共用部位共用设施设备维修基金制度,1998年，建设部、财政部联合印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法通知（建住房1998213号）。第213号通知包含了以下内容：,（一）、维修基金适合范围,（二）、相关定义,（三）、维修基金缴交,（四）、维修基金使用,（五）、监督管理部门,（六）、纠纷和处理,（七）、罚则,10/2/,17,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第17页,七、建立物业管理企业财务管理制度与税收政策,（一）、物业管理企业财务管理要求,1998年1月1日起施行物业管理企业财务管理要求（财基字19987号，以下简称财务管理要求要求:“除本要求另有要求外，物业管理企业执行施工、房地产开发企业财务制度”,。,10/2/,18,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第18页,（二）关于物业管理企业执行房地产开发企业会计制度相关问题通知。,年1月5日，建设部转发了财政部关于物业管理企业执行房地产开发企业会计制度相关问题通知。（财会字199944号）通知要求，物业管理企业会计核实，应在房地产开发企业会计制度基础上，再按照“物业管理企业会计核实补充要求（试行）”执行。,10/2/,19,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第19页,（三）、国家税务总局关于物业管理企业代收费用相关营业税问题通知,1998年12月15日，国家税务总局下发了关于物业管理企业代收费用相关营业税问题通知（国税发1998271号），通知要求：物业管理企业代相关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租行为，属于营业税“服务业”税目中“代理”业务，所以，对物业管理企业代相关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金，房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得手续费收入应该征收营业税。,10/2/,20,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第20页,八、制订普通住宅小区物业管理服务等级标准,为了提升物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿消费观念，促进物业管理规范发展，依据国家发展与改革委员会会同建设部印发物业服务收费管理方法，中国物业管理协会制订了普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)，(以下简称标准)，并于年7月6日印发。,10/2/,21,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第21页,九、与物业管理服务活动相关其它规章,(一)关于住宅装饰装修要求,(二)关于住宅安全防范要求,(三)关于商品住宅实施两书要求,10/2/,22,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第22页,第三节 物业管理条例,年6月8日，国务院颁布了物业管理条例（国务院令第379号，以下简称条例）。条例颁布，是我国物业管剪发展历史上一件含有里程碑意义大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展新时期。,10/2/,23,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第23页,一、条例立法过程,一是，搜集相关资料，了解国内外物业管理立,法情况。,二是，开展立法调研，掌握第一手材料。,三是，进行教授论证，研讨立法中难点问题。,四是，广泛征求意见，以求彰显民意。,10/2/,24,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第24页,二、条例立法四个标准,一是，物业管理权利和财产权利相对应,标准。,二是，维护全体业主正当权益标准。,三是，现实性与前瞻性有机结合标准。,四是，从实际出发，实事求是标准。,10/2/,25,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第25页,三条例确立七项制度,(一)业主大会制度。,(二)业主条约制度。,（三）物业管理招投标制度。,(四)物业承接验收制度。,(五)物业管理企业资质管理制度。,(六)物业管理专业人员职业资格制度。,（七）住房专题维修资金制度。,10/2/,26,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第26页,四条例包括八个问题,（一）关于业主和业主大会,（二）关于前期物业管理,（三）关于物业管理服务,（四）关于物业服务协议,（五）关于物业服务费用,（六）关于物业使用和维护,（七）关于物业共用部位、共用设施设备,专题维修资金,（八）关于法律责任,10/2/,27,Edited by Q.L.Wang,物业管理基本制度与政策分析报告,第27页,