房地产-产业地产N种商业模式及实操.pptx

,8/7/2024,#,“产业+地产”的几种商业模,式及实操指引,集团投资发展中心,课程目的,了解产业勾地一般操作办法,，,在大,的,框架,下,规范,近,阶段,勾,地策,略,。,针对各城市公司在勾地过程中如何,谈,判，,具,体合,作,模式,模,糊等,问,题,了解地产与产业结合的几种,合,作模,式,，熟,悉,几种,模,式的,核,心竞,争,力及,合,作条,件,以及,其,在项,目,推进,中,可 借鉴之处（政府合作层面）,针对城市公司混淆了几种模式导致,工,作界,面,混乱,，,与政,府,沟通,中,的如,何,凸显,我,们的,优,势、,选,址合 理性、产业方案等问题,了解项目一般推进方法，总,结,寻找,可,借鉴,的,经验,，,规范,化,产业,项,目推,进,策略,（,产业,项,目推,进,）,针对实际操作中，具体的推进办法,，,以及,项,目推,进,的策,略,不清,晰,、流,程,混乱,了解产业运营成本，为产业项目,测,算提,供,参考,，,为设,计,合作,方,案提,供,借鉴,（,资源,合,作层,面,）,针对与产业资源企业合作方案中，,如,何执,行,等问题,“产业,+,地产”的三种商业模式,产业小镇,通过产业资源，以较低价格获取土,地,资 源，通过产城融合提升区域价值，,同,时 兑现产业资源价值,产业新城,基于城镇化趋势，通过前期投资及,产,业 集群导入，创造价值，通过土地出,让,兑 现价值，兑现产业导入价值,产业地产,基于产业运营，通过租售、产业政,策,、风险投资多种渠道收回产业价值外溢,搭配好，求平,衡,规划好，求未,来,运营好，求创,新,目录,三、产业地产,二、产业新城,一、产业小镇,产业小镇,实质上是产业的长期运营与商住的,短,期变,现,有机,结,合，,先,进产,业,运营,与,城市,配,套的,高,效组,合,，是,解,决,政府产业诉求、产业运营现金流压,力,以及,开,发商,高,性价,比,土地,资,源获,取,难,等,问,题的,多,赢模,式,。,定义,所谓勾地，就是指土地在,正式挂牌,出,让前,，,由单,位,或个,人,对感,兴,趣的,土,地向,政,府表,明,购买,意,向，,并,承诺,产,业发,展,、基础设施等服务而,愿意支付的土地,价,格,。,源起,勾地政策,1999,年为香港,政,府首,先,采用,至,2002,年取消定期土地,拍,卖制度,乃成为唯一出让土地方式。勾地制度,引,入 大陆是,2006,年初国土资,源,部发,布,的,招,标拍,卖,挂牌,出,让国,有,土地,使,用权,规,范,提,出建,立,一种,新,的土,地,供应,运,作制 度“土地成交价格申报制度”，也即我,们,俗称,的,“勾,地,”制,度,。制,度,中提,出,“有,条,件的,地,方，,可,以建,立,勾地 制度”勾地制度是土地批租制度中,土,地的,一,种出,让,方式,。,由于,中,国实,行,土地,的,国家,所,有,制,根据宪法、土地,管理法以及实施条例、,中,华,人,民,共,和,国,城,镇,国,有,土,地,使,用,权,出,让,和,转,让,暂,行,条,例,、,招,标,拍,卖,挂,牌,出,让,国,有 土地使用权规定、招标拍卖挂,牌,出让,国,有土,地,使用,权,规范,征,求意,见稿,勾地制度具有合法性。,目的,香港勾地制度的出现是在经济危机,中,，为,了,防止,土,地流,拍,，进,一,步恶,化,土地,市,场，,采,取的,拍,前沟,通,，保,护,土地,市,场 的一种方式；我国勾地制度的存在,，,是政,府,为了,满,足,产,业,发展,、,城市,级,配套,及,其他,城,市发,展,所欠,缺,的关,键,要素,，,而 设置的一种土地出让方式。,当前空间：,（并没有统计数据，城市间差距较大，错过了就会处于竞争上的劣势,。,只要政府有诉求，就会有空间。,）,产业小镇（勾地）,产业小镇简介,合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,产业小镇的四种模式,（1）,以获取土地为核心,1,、自带产业模式,万达文,旅,城,万达模式通过强势的文旅,IP,资源平台和万达对当地就业、税收的拉动，促使地方政府主动低价和万达合作。按照 订单模式拿地，一次性谈妥底价，化整为零，分批次获取土地，而且有定向招拍挂等定制出让条件，万达在南昌,、合肥、重庆、成都、济南连续3年分批次获取土地，土地价格不变，底价成交。,2,、先住后产模式,恒大文,旅,城,恒大文旅城，在开发模式上是先开发住宅，承诺后期导入产业配套的模式。恒大在文旅方面,，,除了恒大足球，目 前尚无自身运营业态和成熟的核心,IP,资源，在售项目更多是打造硬件配套展示区来吸引客户，并没有清晰的开发 和拓展模型，未来可持续性及可复制性方面挑战较大。,产业小镇简介,合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,产业小镇的四种模式,（2）,以获取土地为核心,3,、借鸡生蛋模式,绿城农,业,小镇,绿城的理想小镇，在通,过,盘活农业用地，整合农业、健康、教育、颐养、园区服务资源，打造农,业,+,文旅,+,养老+居住复合小镇。绿城模式最大的特点在于,聚焦存量土地，轻资产操盘模式,。通过和拥有存量土地的中小房企、农 林企业和地方政府进行合作，甲方出钱出地，绿城代建或者入股的模式进行开发。,通过与与大型农业企业、林场等有大面积土地资源的合作，获得土地，同时完成小镇的产业导入。例如与成都多 利农庄合作，开发成都小镇项目；与浙江物产合作，开发杭州长乐小镇；与中大莫干山生态园开发建设公司合作,，开发莫干山观云小镇，绿城轻资产开发存量土地。包括与平安、泰康等养老保险合作，获取地方养老小,镇,项目,4,、资源合作模式,碧桂园,科,技小镇,碧桂园的科技小镇模式，通过,联合外部产业资源,进行合作，引进战略投资者来突破这个问题。,例如碧桂园进入了 中城新产业这类专业的产业运营机构，百富东方、清华科技园、优客工场等轻资产产业运营商，以及和思科这类 巨型企业签订深度的战略合作协议。通过大型企业的加持，,获得和政府在土地指标和规模上的谈判空间,，约定低 于市场价的低价和税收返还，通过和运营机构的风险共担和成就共享机制来实现长期的运营。,产业小镇简介,合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,合作空间（政府）,合作原则：,政府、卓越及产业方之间的合作，是基于三方互惠互利的基础之上，协议关键条款在自身商业模式里能,够保障稳定经营，共同实现区域经济及社会效应的提升。,对价方式：,1,.,土地设置条件挂牌，确保底价拿地；2,.,约定到手土地价格，以产业基金补贴等方式补贴土地款,；,3,.,两者 皆有。,产业价值谈判,：,1.,地价优惠小于产业投资,；2.,地价优惠等于产业投资,；3.,地价优惠大于产业投资,关键谈判指标：,土地价格、配套比例、供地节奏、土地容积率,产业小镇简介,合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,产业对价,产业投资（成本）,商住土 地价差,土地总 面积,商住配 套比例,*,产业地块 面积,产业投 资强度,*,产业投资强度数据,产业,投资强度（不含设备）,第一产业,120万以内,文化旅游,100万250万,/,亩,先进制造,250500,万,/,亩,高科技,/2.5,产,500万,/,亩,星级酒店等,10000元,/,平米,2,产业小镇简介,合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,拓展选址,选址原则,有诉求：,政府有产业诉求,有空间：,有规划有指标,有溢价：,可兑现产业价值,成熟区/建成区,夹生区/,扩展区,新区,成熟区,以城市功能为主，缺少腾挪空间，对产业诉求 不高,夹生区,多开发区、高新区等，开发空间较大，城市配,套较弱，需要大产,业,IP,提升区域整体价值,扩展区,城市规划边缘地带，政府诉求不高，有廊道机 会，是新城、超级大盘的机会点,产业勾,地,的重,点,区,域,在夹生,区,，通,过,满,足,政府产,业,诉求，充分利用新城溢价空间大的优势快,速,兑现,产,业价,值,，扩 展区可探讨特色产业大盘及ppp合作模式。,具体城市跟城市生长特点有关，多,中,心组,团,式、,向,心增 长式、离心增长式城市其合适勾地,的,区域,不,同。,产业小镇简介合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,选址流程,收集各区域数据,数据分析,溢价 空间大,土地 资源多,政府诉求强/,政策宽松,重点 区域,区域,长沙-天心 板块,长沙-岳 麓板块,。,平均地价,平均溢价,资源空间,政府诉求,政策宽松度,选定聚焦区域,关注重要参数,基准地价,1,土地,溢价率,供地节奏 风险,要求产业,2,政府,要求能级 指标要求,勾地开放 度,3,市场,房地比去化速度,产业小镇简介,合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,选址筛选案例,产业小镇简介合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,产业方案结构,宏观背景,区域政策,行业现状,产业发展路径,产业平台搭建,产业定位,区域禀赋,功能分区及配套,产业资源储备,产业方案是与政府沟通的敲门砖，方案要兼具专业性、可行性，要通过方案给政府呈现一个值得期待的愿景，方案 内容要体现出政府对经济、政绩、就业、城市形象等核心诉求。方案不能只是资源的展示，还需要有产业发展中所 需要的各类要素的准备，最好是与产业资源方一并完成这个工作。,产业小镇简介合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,产业方,案,无锡（南长）国家传感信息中心,宏观政,策,区域政策导向,行业现状,产业小镇简介合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,20,产业方案,无锡（南长）国家传感信息中心,20,区域禀赋,地块现状,产业小镇简介合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,产业方案,无锡（南长）国家传感信息中心,产业定位,产业发展原则,产业平台搭建,产业小镇简介合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,产业方案,无锡（南长）国家传感信息中心,产业发展路径容积率限定,产业功能分区确定,产业配套原则,产业小镇简介合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,产业方案,无锡（南长）国家传感信息中心,启动区产品定位,产业小镇简介合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,土地出让门槛设置,勾地过程中，可以从下列角度考虑,门,槛的,设,定，,须,充分,考,虑到,项,目特,点,、地,方,政策,、,政府,偏,好等,因,素。,土地出让相关条件设置：,企业的开,发,资质,、,设置,产,业等,资,源要,求,、通,过,信息,不,对称,设,置、,企,业的,资,金证,明,、企 业以往,的,开发,经,验,、,保证金,的,数额,、,地,价,款的支,付,时间,、,开,竣,工时间,、带,规,划方,案,出让、,开,发企,业,驰,名,商标、土地交付条件,、政府行政干预等。,1,企业资质设置条件,2,设置产业等资源要求,3,通过信息不对称设置,4,其他策略,产业类别、高端人才引进、产值及税收、专业 研究机构等,世界500强，中国50,0,强，注册资金、高新技 术企业等,产业小镇简介合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,案例：,2017年,8,月,8,日，青岛万科房地,产,有限,公,司以,楼,板,价,7550,元,/,平,方,米,拿,下,李,沧,区,青,银,高,速,东,侧,地,块,三,宗,地,，,楼,面,地,价,7550,元,/,平方米,，成交总价,37.9,亿元。出让地,块,总面,积,20.38,万平方米,，,平均,容,积率,2.46，,规,划总,建,筑面,积,50.2,万平方,米,。其,中,一宗,商,服用,地,，一,宗,商住用 地，一宗纯住宅用地。,三幅地块的配比如下,：,商,业建,面,：19.43,万平方,米,，占,比,38.71%；,城,镇住,宅,：28.01,万平方,米,，占,比,55.78%；,人,才公,寓,：2.76,万平,方,米，占 比,5.51%。,三宗地竞买条件,明,确要,求,捆绑,搭,配一,并,出让,，,且对,引,进产,业,、自,持,物业,等,有明,确,要求。,地块出让条件中规定：,1、2,、,3号三宗地块搭配供应,，,一并,出,让；,出让设最高限价，达,到,或超,过,线下,竞,售价,；,申请人可以单独申请，,也,可以,联,合申,请,；,竞得人需无偿代,建,42班小学,和,12班幼儿,园,；,竞得人副省级以上房,地,产区,域,总部,或,至少,一,个省,级,以上,金,融类,分,行落,户,；,引进一个中 国500强企,业,总部,入,驻；,竞得人须自持不低于6,万,平方,米,的物,业,；,引进落户20家,以,上中,小,微金,融,机构,；,确保每年完成税收区级留成 五亿元以上；,地块楼板价高于10000元,/,平，住宅部分,现,房销售,案例：,2017年12月13日，广州市增城区国,土,资源,和,规划,局,推出,两,宗商,住,用地,，,起拍,总,价合,计,39亿元，,出,让条,件,如下：,1、竞买人注册资金,不得少,于,50,亿,元,；2、,竞,买人,须,承诺,引,进不,少,于一,家,从,事,8k,影,视,技术,运,营及,相,关产,业,的企,业,。该,企,业总,投,资额,不,低于10 亿元，三年内每年,营业,收,入不,低,于,2,亿元,；3,、引,进,的企,业,至少,有,1,名,以上,中,国科,学,院院,士,或中,国,工程,院,院士,、,长江,学,者、,国,家杰,出,青年,科,学 基金获得者在本科技小,镇,内从,事,科技,研,究工,作,；4、竞,买,人须,承,诺引,进,与入,园,企业,产,业类,型,相匹,配,的,博,士,或外,籍,专家,50,名,以,上,在,本,科技,小,镇 内从事科技研究工作；5、,竞,买人,须,承诺,引,进,1,家,以,上从,事,8k,面,板,产业,研,发科,技,创新,类,重点,实,验室,或,博士,科,研工,作,站,；6,、,竞买,人,需提,供,广州 市增城区科技工业和信,息,化局,出,具的,竞,买人,符,合地,块,产业,类,型为,众,创空,间,、孵,化,器、,加,速器,及,超高,清8K,应用、,8k,技,术,研发,等,8k,液晶面,板,相关 产业的证明；7、携手落户,企,业以,8k,面,板产,业,为核,心,，采,用,以产,建,城、,以,城兴,产,模式,，,建成,智,慧产,业,集聚,区,，并,建,设集,“,产、,学,、研,、,商、居”为一体的科技小镇,；,此外,，,项目,建,成后,，,竞得,人,自持,企,业总,部,、科,研,办公,物,业不,得,低于,项,目企,业,总部,、,科研,办,公总,建,筑面,积,的,50%。,土地出让条件设置案例,产业小镇简介合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,勾地案例,:,恒大长沙大王山片区勾地案例,长沙,恒,大童,世,界,：,首,期,以住,宅,为主,，,产,品,涵,盖,高,层,、,洋房,、,别,墅,。,整,个项目,6000余亩土,地,，分,为,文旅,产,业和,配套,地产两,个,板,块,。,文旅产业,板,块总,占,地约,3,1,0,0,亩，,投,资,24,0,亿,元,，包括,：,恒大,童,话,世,界乐,园,、,珍,稀植,物,园,、,恒大足球,世,界乐,园,、,影,视文创基,地,、,湘,军水秀场、,温,泉小,镇,、,桐溪古镇等,其,他文旅,配,套项,目,。,项,目,规划建,设,集童话神话主,题,乐,园,、,大型珍稀植物,园,、恒,大,足球世界,乐,园,、健康颐养社,区,、影视文创基地、欧式城堡酒店、恒大精品酒店、会议会展、温泉小镇、桐溪古镇等于一体的文旅综合大盘。,产业小镇简介合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,出让条件设置：,015号地块,（110,亩）,要求竞得者需与湘江新区发展有限,公,司,签订足球世界项目,合作协议，负责投资建设499亩足 球世界项目（二区）并运营不少于20年；,016号地块,（107,亩）,竞得者同样需负责,投资建设,466,亩足,球世界项,目,（一区）并运营不少于20年；,017号地块,（23,0,亩）,则要求竞得者负责投资建设,1,2,4,亩大 型珍惜植物,园,项目（一期），并要求植物园项目须在摘牌 成功后三个月内开工，,在,2018年底竣工。,出让条件设置：,056,号地块,（258亩）,、,057,号地块,（178亩）,、,058号地块,（201,亩）,要求竞买人或其控股股东,（含直接或间接控股股东）为,世界500强企业,、,实缴注册资本不低于150亿人民币,，而且不接受 联合竞买。且均须确保2019年年底主体竣工，住宅销售限价8500元/平。,勾地案例,:,恒大长沙大王山片区勾地案例,为保证地块由产业方获,取,，政,府,在相,应,地块,设,置了,产,业、,资,质、,注,册资,本,等限,制,条件。,产业小镇简介合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,勾地项目的一般流,程,（以产业为主导的项目，流程中与产业资源,换,位）,项目推进,立项报告,项目考察与评估,投委会报告,投委会决策,董事会评审,董事会备案,结束,结束,结束,资源初步接洽,战略协议,签署,报批,正式合作协议,签署,进一步谈判,立项阶,段,立项报告经一,线总经理和区 域领导审批,集团考察项目 及一线评估市 场前景和对运 营影响,决策阶,段,投委会报告经一线总,经理和区域领导审批,各专业（财务、法律 等）参与评价和决策,产业资源对接,总部立项评审,是,否,是,初步接洽,框架协议书,签署框架协议书,报批,正式开发协议,签署,进一步谈判,政府对接,是,投资理念和,项目测算能力,风险控制能力,项目测算决定了对项目的科学评判,至,关重,要,，联,合,财务,部,，对,经,济模型 的测算把关。对项目财务核心指标,深,刻理,解,，并,转,化为,行,动方,案,（如配 套比例、租售比例、付款节奏，借,贷,安排）,全面排查风险：,协议谈判过程中，,全,面排,查,各类,风,险：,国,土规,划,风险、拆迁补偿风险、合作风险、政策风,险,等,控制风险节点,：谨慎对待协议，充,分,利用,付,款节,点,，控,制,获取,风,险,坚持尽职调查：,公司收购前，必须,进,行详,细,的尽,职,调查,工,作并,设,置相应 的防范措施,闲置风险控制：,监控土地合同执行,，,排除,复,杂交,易,操作,风,险,-对合同中开工期限、竣工期限等核,心,节点,执,行做,监,控,-对于复杂协议项目的后续执行，带,动,相关,部,门，,共,同排,除,风险,勾地团队能力模型,产业认知、规划及招商能力,产业认知有助于最快抓住政府的关,键,诉求,，,筛选,出,最适,合,勾地,的,区域，找到匹配的产业资源及组合。,能通过科学可信的经济数据、清晰,可,证的,产,业逻,辑,；帮,助,团队,提,供高质,量的产业方案。,具有丰富的产业资源，能根据政府,诉,求，,快,速对,接,相关,资,源,产业资源拓展情况（按产业分）,产业类别,对接个数,战略协议个数,战略协议企业,现代农业,1,1,华盛绿能农业科技有限,公,司,先进制造,15,6,中国电子信息产业集团,有,限公,司,（英,文,缩写,CEC）,海尔集团,机器人网,中国泰坦新能源集团有,限,公司,长沙市智能制造研究中心,新松机器人（拟签）,大健康,8,2,深圳市生命科学行业协会,北科生物,教育,/,体育,12,3,孔裔国际学校,天诚华晟(北京,),体育,投,资管,理,有限,公,司,美国全球冰集团（美国,滑,冰学,校,）,文化旅游,13,4,中信旅游集团有限公司,嘉兆国际,华鹰金石航空服务管理,有,限公司,深圳远望淦拓,金融服务,7,1,长江证券,园区运营,5,2,中电光谷,中关村东升科技园,产学研,/,协会,8,2,青岛通产伟博大数据运,营,有限,公,司,广东装饰行业协会及广,东,设计,师,联盟,酒店服务,1,1,华住集团旗下酒店,总计,70,22,对接产业资源总共70,个,，签订战略协议项目2,2,个。有如下问题需要改善：（1）当前资源,利,用率低；（2）没有基于具体项目来签订战略协议；（3）没有针对产品线聚焦几个领域。,产业资源拓展情况（按城市公司分）,产业类别,对接个数,战略协议个数,战略协议企业,上海,41,6,中关村东升科技园,天诚华晟(北京,),体育,投,资管,理,有限,公,司,中国泰坦新能源集团有,限,公司,孔裔国际学校,机器人网,海尔集团,青岛,6,4,青岛通产伟博大数据运,营,有限,公,司,华盛绿能农业科技有限,公,司,美国全球冰集团（美国,滑,冰学,校,）,华住集团旗下酒店,长沙,9,3,长沙市智能制造研究中心,华鹰金石航空服务管理,有,限公司,深圳远望淦拓,东莞,4,4,深圳市生命科学行业协会,北科生物,长江证券,广东装饰行业协会及广,东,设计,师,联盟,集团,9,5,中国电子信息产业集团,有,限公,司,（英,文,缩写,CEC）,中信旅游集团有限公司,中电光谷,嘉兆国际,新松机器人（拟签）,西安,1,0,-,总计,70,22,对接产业资源总共70,个,，签订战略协议项目2,2,个。有如下问题需要改善：（1）当前资源,利,用率低；（2）没有基于具体项目来签订战略协议；（3）没有针对产品线聚焦几个领域。,重点产业资源,产业资源名称,资源介绍,备注,中国电子集团,（电子信息产业）,是中央直接管理的国有,独,资特,大,型集,团,公司,，,是中,国,最大,的,国,有,IT,企,业,。提,供,电子,信,息技 术产品与服务为主营业,务,，是,中,国最,大,的国,有,综合,性,IT,企,业集,团,。中,国,电子,旗,下拥,有,36家 二级企业和15家控股上市公,司,，员,工,总数,逾,11万人,。集团现有近50家二级成员,公,司，拥 有14家控股,上,市公,司。,核心业,务,分布,在,涉及,国家,安全的,战,略性,、,基础,性电,子信息,产,业领域 在集成电路与关键元器,件,、软,件,与系,统,集成,、,高新,电,子、,计,算机,及,核心,零,部件,、,移动,通,信 终端与服务、电子商贸,与,工程,等,六大,业,务领,域,具有,广,泛的,影,响力,和,较强,的,竞争,优,势。2016年8月，中国电子信息产业集团,有,限公,司,在,2016,中国企业500强,中,排名,第,76位。,2017年7月12日，中国电子信息产业集团,有,限公,司,获国,资,委2016年度经,营,业绩,考,核,A,级。,提前根据项目政府诉,，,求确定对接身份,由中电事业部负责对,接,中信旅游集团,（文旅产业）,中信旅游集团有限公司,是,中信,集,团公,司,的全,资,子公,司,。依,托,中信,集,团的,旅,游资,源,和其,他,行 业的有力支持，形成了,独,特的,经,营模,式,和相,互,支持,的,集团,化,战略,联,盟及,经,营网,络,。具,体,从 事旅游资源整合和开发,、,智慧,旅,游开,发,与运,营,、出,入,境旅,游,、商,务,旅行,等,全产,业,链的,旅,游 集团。,先期由集团工作小 组负责对接，后期 成立事业部对接,嘉兆国际集团,（文旅产业）,国内一流的文旅产业运,营,商，,通,过文,旅,与新,商,业、,文,旅与,新,生活,、,文旅,与,新产,业,的创,新,组 合形成产业的协同效应,，,创造,出,主题,型,文旅,商,业综,合,体海,洋,城、,都,市家,庭,文旅,娱,乐中心,Honey,Bay（甜甜湾乐园）,等,诸多,创,新型,文,旅产,品,。在,益,阳投,产,的海,洋,城项,目,于,2017年 10月1日开业，开业当天客流量,突,破30万。,益,阳海,洋,城项,目,致力,于,打造,城,市旅,游,一体,化,生 活方式，总投资10亿，建筑,面,积9万方,，,创造,性,的将,商,业地,产,与城,市,旅游,进,行融,合,，已经 当之无愧的成为城市名,片,和城,市,地标。,先期暂由集团工作 小组负责对接,正大集团,（现代农业、文旅）,正大集团是一家以农牧,食,品、,商,业零,售,、电,信,三大,事,业为,核,心，,同,时涉,足,金融,、,地产,、,制 药、机械加工等10,多个行业领域的多元化,跨,国集,团,公司,，,业务,遍,及21个国,家,和地,区,，员 工超34万人，2017年集团销售总额500亿美元,。,正大,集,团逐,步,建立,了,从畜,禽,和水,产,种苗 到饲料、饲养、屠宰、,食,品加,工,的,“一条龙”生产经营体,系,，并,涉,足种,子,、油,脂、生化,工 程等。目前，正大集团,在,中国,的,农牧,业,投资,项,目已,达,1,20,多个。,先期暂由集团工作 小组负责对接,新松机器人,（智能制造产业）,新松机器人投资有限公,司,致力,于,智能,制,造产,业,园的,投,资建,设,和管,理,。沈,阳,新松,机,器人,自,动 化股份有限公司，是中,国,国内,机,器人,产,业的,龙,头企,业,，国,际,上机,器,人产,品,线最,全,的高,端,制 造产业集团。新松公司,以,机器,人,及自,动,化技,术,为核,心,，致,力,于数,字,化高,端,装备,制,造，,已,形 成以自主核心技术、核,心,零部,件,、领,先,产品,及,行业,系,统解,决,方案,为,一体,的,完整,全,产业,价,值 链。经过十几年的发展,，,新松,公,司已,成,为全,球,机器,人,公司,中,市值,排,名前,列,、国,内,排名,第,一 的高科技企业。,先期由集团工作小,组负责对接，后期 成立事业部对接,产业资源管理办法,（征求意见稿）,资源拓展,：,鼓励各城市公司积极拓展产业资源，,要,求各城市公司对,产,业部门设定产业,资源,战,略,协议个,数,及质量,上,业绩指,标,，必须,与,其他城,市,公司共,享,已拓产业,资,源,，,帮,助促进产,业,资源,在,各,城市公司范围内落地。,拓展奖励,：,以签订战略合作协议作为资源拓展成,功,的关键指,标,，通,过,产业资源勾地成,功,，,按,照,公司现,有,项目拓,展,勾地类,奖,励制度,申,请奖,励,。,集团各,城,市公司需,要,用其,他,城市公司,已,拓产,业,资 源的时,候,，按照公司拓,展,奖励,制,度中,的,比例,分,配给,产,业资,源,拓展,者,。,签约管,理,：为保障产业资源整体质量，如要与公,司,集团层面签订战,略,协,议,，原则上要,求产,业,资,源在其行,业,领域,处,于领先地,位,，与,公,司品牌具,有,对等,地,位,。其他城,市,公司已经签订的,产,业资,源,，,五,年,内不得,与,其本身,及,其控股,的,其他公,司,再重复,签,订战略,协,议,，但可,与,控股,该,产业资源,的,企业,签,订,战,略,协议。,为,更好地,管,控好产,业,资,源,，,后,期签订,产,业战略,资源,，必须,统,一模,板,，必须要,经,过集,团,法 务审,核,，并优先鼓励拟,发,展产,业,方向,产,业资,源,。,备案管理,：战略协,议,签订,后,，将,签,署文,件,扫描,版,发至,投,资发,展,中心,产,业投,资,部进,行,备案。,各城市公司、城市更新,集,团及,中,电事,业,部将,项,目信,息,通过,邮,件发,送,至集,团,投资,发,展中,心,产业,投,资对,接人以,及handy,，,并,抄送,集,团投,资,发展,中,心总,经,理。,评,判先,后,依据,为,备案,邮,箱接 收邮件显示时间先后。,资,源对,接,人为,其,他城,市,公司,提,供了,产,业资,源,，需,与,投资,发,展中,心,产业,投,资部 进行报备。,资源包项目,：,对于城市公司需要使用多个产业资,源,的项目，落地区,域,公司制定好规范,统一,的产业政策，,可对资源,中,的龙,头,企业,制,定一,事,一议,通,道,，,并,保,证,政,策,执,行,规,范,可,控,。,龙头,项,目拓展,：,鼓,励与,高新,技,术,、,上,市公,司,、,国,有企,业,等产业,大,IP,合,作，鼓励在有标,的,项 目基础,上,，成立合作开,发,平台,公,司。,2,产业地产市场化运作机制：产业综,合,体、,产,业小,镇,、产,业,新城,3,全球性产业资源汇聚网络,4,卓著的创新服务平台,坚持“客户优先”原则，为产 业发展打造创新服务平台,搭建双创资源平台，激发区域 经济原动力,积极对接产业圈层资源，营造,产业生态圈,5,完善的城市持续运营体系,坚持“产业优先”理念，构建集团产业 资源汇聚渠道,打造三大资源库（城市发展、产业集群,、促进体系），全链条促进产城发展,践行四维创新（平台、金融、产业、城 市），系统化构建创新生态系统,坚持“以人为本”，打造生产生,活便利、宜居宜业的卓越小镇,形成,生态智慧,的规划体系,实现,产城融合,的建设体系,打造,提升价值,的运营体系,愿景及业务模式,-,OUR,VISION,AND,BUSINESS,MODEL,愿景：世界级产城融合,综,合服,务,商,1,发展理念,坚持以高端产业集群集聚为抓手，坚持以卓越,生,活为目的 坚持以科技创新驱动为内核，坚持以世界级城,市,运营为,愿,景,业务模式,一个理念,一个机制,三大保障,附录：卓越集团产业地产蓝皮书（,另,附文,件,）,产业,为基,先进制造业,资产运营,大健康,大教育,文化旅游,高科技产业,教育 服务,酒店 服务,金融 服务,园区 运营,社区 配套,物业 服务,产城融合,产业发展：城市,可,持,续发,展,的,基,础,，,经济提升与就业,创,造,城市提升：高端,社,区,、顶,级,酒,店,、奢,华,商办、产城一体化,先进制造,文化旅游,资产运营,大健康,高端社区,奢华商办,发展模,式,-,OUR,DEVELOPMENT,MODELS,A,产业综合体,B,特色小镇,C,产业新城,高科技产业为先导,重点布局城市核心区,打造城市中心产业高地,整合特色产业资源,重点布局城市群周边及二,、三线城市,打造区域特色产业集群,以一二级联动开发为核心,导入产业资源及城市配套 要素,全面提升区域价值,产品线,-,PRODUCT,LINE,自有产业资源：,教育集团、资管集团、城市更新公司、金,融集团,控股参股产业资源：,中国电 子科技、协鹏装配式、中海南,软件园、,跨界资源整合,：,中国电子集 团、中信文旅集团、嘉兆国际,、新松机器人,、,自有产业资 源,A,控股参股产 业资源,B,跨界整合产 业资源,C,通过三大渠道，打造以产业为基地的,产,业综合体,/,产业小 镇,/,产业新城,产业导入渠道,-,INDUSTRIAL,CHANNEL,“2+3”,产,业,发,展,体,系,中信旅,正大集团,四季酒店,嘉兆国际,法国雅高国际,北大医疗,哈佛医学院,中信医疗,葆康乐,微医,北师大附中,北外附属中学,斯坦丁国际,孔裔国际公学,威雅公学,中国电子集团,新松机器人,康硕集团,丝科集团,中电光谷,中国泰坦,华盛绿能,OVU,创客星,先进制造,高科技,文化旅游医康养教育,教育产业,资产管理,金融服务,物业服务,自有产业资源基础,金融合作,规划研究资源,高科技联盟,产业圈层,支撑资源平台,通过自有产业资源为基础，,整,合,支,撑,资,源，,围,绕,行,业龙,头,，,构,架“2+3”的,产,业体系,城 市 配 套 支 撑,主 导 产 业,社区教育,国际教育,学前教育配建学校,商业管理,股权投资,酒店管理,园区运营,卓越,E+,商务,资产收购,资产证券化,产业投资,CWAD,智联壹号,CWAD,FM系统,卓越O+平台,产业发展体系,-,INDUSTRIAL,DEVELOPMENT FRAMEWORK,几点要求,各城市公司需重视产业勾地,模,式，,勾,地项,目,一般,是,当地,政,府的,一,把手,工,程，,在,城市,公,司,内部也要由一把手推进。各城市公,司,对所,辖,区域,进,行研,判,，如,有,勾地,空,间，,需,招募,相,关 团队，做好引进资源及利用产业资,源,进行,勾,地工,作,。,已设立产业勾地部门的城市,公,司需,要,对团,队,及个,人,有战,略,资源,、,签约,项,目的,业,绩指,标,上 的要求，团队要有完备的管理机制,及,工作,推,进方,略,。,认真研究所辖城市政府产业,诉,求及,选,址分,析,，对,所,辖区,域,思路,产,业勾,地,的工,作,开展,研,究,城市公司有项目需要产业资,源,介入,的,时候,，,需要,提,供项,目,的具,体,情况,【,勾地,空,间、,土,地,资源规模、周边市场情况（房价、,去,化速,度,、配,套,等）,】,，尊,重,产业,资,源，,同,时有,利,于 决策（后期由集团统一模板）。,各城市公司把已经签订了产,业,资源,的,介绍,文,件发,到,投资,发,展中,心,，以,备,公司,层,面共,享,及 蓝皮书的更新。,各地政府对于产业的诉求及对产业地产的态度不一、各个城市空间格局也各有不同，这就需要各城市公司认真研究。在研究分析的 基础上，形成针对性的勾地策略，探讨积累产业资源的措施。请城市公司产业投资部门认真研究，获取详实准确的信息及数据基础 上，提出切实可行的探讨方案，并制定相应的三年规划目标。需从如下几个方面进行研究：,一、城市对产业小镇或产业综合体产品态度 二、政府对产业的诉求,三、产业勾地项目的一般决策流程,四、城市公司业务范围内主要勾地出让地,块,/,勾地典型案例1（如有）五、勾地区域选择,六、勾地策略选择 七、产业资源整合,八、产业勾地三年度目标,城市公司产业勾地思路,研,究,目录,三、产业地产,二、产业新城,一、产业小镇,PPP,的概述定义及现行立法对,PPP,模,式,的分类,4,2,委托运营,O&M,Operations,&,Maintenance,政府将存量公共资产的运营维护职责委托给社会资本或项目公司，,社会资本或项目,公司不负责用户服务的政府和社会资本合作项目运,作方式。,政府保留资产所有权，只向社会资本或项目公司支付委托运营费。,合同期限一般不超过8年。,管理合同,MC,Management Contract,政府将存量公共资产,的,运,营,、维护及,用户服,务,职责授权给社会资,本,或项目公司的项 目运作方式。政府保,留,资产所有,权,，只向社,会,资,本,或项目公司支付管理费。管理合,同通常作为转让-运营-,移交的过渡,方式，合同期限一般不超过,3,年,。,建设-运营-移交,BOT,Build-,Operate-Transfer,由社会资本或项目,公司,承担新建项目设,计,、融,资、建造、运营、,维,护和用户服务职 责，合同期满后项,目资,产及相关权利,等,移,交,给,政,府,的项目运作方式。合同期限一般,为,20-30,年。,建设-拥有-运营,BOO,Build-Own-Operate,社会资本或项目公司,拥有项目所有权,，但必须在合同中著名保证公,益性的约束条款，一般,不涉及期满移交,。,转 让-运 营-移 交,TOT,Transfer-Operate-Transfer,政府将存量资产所,有权,有偿转让给社会资,本或,项目公,司,，并由其,负,责运营、维护和 用户服务，合同期,满后,资产及其所有权等,移交,给,政,府的项目运作方式。合同期限一,般为,20-30,年。,改建,-,运营,-,移,交,ROT,R,ehabil,i,t,ate-,O,p,e,r,at,e,-,Transfer,在,TOT,模式基础上，增加改扩建内容的项目运作方式。,PPP（Public-Private,Partnership）：,我国现行法,规,政策,中,所称,的,“政,府,和社,会资本合作”,。,发源于,20,世纪,80,年,代的,英国,，,主,要应,用于英国供排水、道路,交,通、,医,疗卫,生,、教,育,等基 础设施建设等领域。,本质上是一种公共产,品,的,非,传,统,提,供,机制,，,是政,府,提供,模,式相,对,应的,替,代,性的,基础设施和公共服务,的,支付方式。,根据财金,【2014,】,113,号文，现行的,PPP,模式有以下几种运行模式：,PPP的概,述,-PPP,适,用范围,4,3,根据国办发42号文、财金76号文、财金,113,号等规范性文件规定以及具体项,目所涉及的领域、行业、类型可以看出在现 有立法上采用的是“列举,+,概括”,的模式。政府与社会资本合作,（PPP）,模式的适用范围主要如下表所示：,采用ppp模式的项目应具备的,属,性：,1,、具备公用属性且适宜,市,场化,提,供；,2,、周期长、投资体量大,项目领域,项目行业,主要项目类型,2017年ppp项目累计签约额,基础设施,市政设施,供水、供暖、供气、污,水,、垃,圾,处理,及,地下,综,合管,廊,等,