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,*,土 地 法 学,法学院教学课程,1,第六章 土地使用权划拨与出让,第二节 土地使用权出让,本节主要内容：,一、土地使用权出让,二、土地使用权出让与划拨的区别,三、土地使用权出让的程序,四、土地使用权的出让方式,五、土地使用权出让合同,上海双塔,北京国贸三期,以上的高档建筑用地使用权，,能否全部通过划拨的方式取得？,对于不能的，将如何取得？,根据,城市房地产管理法,第,7,条的规定，土地使用权出让是指：国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,一、土地使用权出让,（一）概念,土地管理法,第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。,但国家并不完全对土地进行实际的占有、利用，而是实现使用权与所有权的分离。,创设财产权,（二）理解,1,出让是让渡使用权的行为，不影响或改变,国家的土地所有权。,2,出让人的单一性和受让人的广泛性,在土地使用权出让法律关系中，一方当事人是土地所有者，即国家，由国家授权地方人民政府土地管理部门来代表，称之为出让方；,特定,另一方是土地使用者，可以是境内外公司、企业经济组织和个人，,称之为受让方。,不特定,3,出让是土地使用权转移的特殊方式,宪法（,10.4,）与土地管理法（,2.4,）土地使用权发生转移的行为统称为,“,转让,”,。,但出让与转让同属于使用权转移的方式，分别是国家垄断,土地一级市场,在法律上的反映和,土地二级市场,中所发生的法律行为和法律关系。,（三）特征,1.,期限性,根据,出让转让条例,第,12,条，土地使用权出让,最高年限,按下列用途规定：,居住用地,70,年；工业用地,50,年；教育、科技、文化、卫生、体育用地,50,年；,商业、旅游、娱乐用地,40,年；,综合或者其他用地,50,年。,土地管理法,第,55,条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的单位，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。,2.,有偿性,与划拨土地使用权的明显区别,3.,权利行使的相对任意性,4.,本质是民事法律行为,二、土地使用权出让与划拨的区别,民事行为,行政行为,有偿、有期限,无偿、无期限,相对任意处置,流转限制,两种不同的取得方式：,三、土地使用权出让的程序,（一）拟订出让方案,（新增建设用地的出让）,市、县人民政府土地管理部门应会同城市规划和建设部门、房产管理部门等共同拟定。基本内容：位置、面积、用途、年限、出让方式等。,编制,土地使用权出让合同,（草约）,向有批准权限的上级人民政府地政部门预报,（二）审批,1.,审批权限,原规定：耕地,1000,亩以上、其他土地,2000,亩以上，由国务院批准；耕地,3,亩以下、其土地,10,亩以下，由县级人民政府批准。,土地管理法,（第,45,条），征地时的审批权限如下：,基本农田；,基本农田以外的耕地超过,35,公顷,的，由国务院批准,其他土地超过,70,公顷,的，若征用基本农田以外的耕地,35,公顷以下，其他土地,70,公顷以下的，则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,2.,正式报批,根据拟定的方案和相关部门的审批材料,（三）组织实施,出让方案经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府对土地管理部门组织实施。,出让方与受让方签订,出让合同,，,60,日内支付出让金，,然后办理登记，领取,国有土地使用证,。,（四）备案,东方（集团）总公司出于家电行业效益滑坡,考虑，为提高效益和解决企业下岗职工的安置问题，该公,司未经批准将其位于王城东街,60,号的国有划拨土地（批准,用途为仓储用地）,14000,平方米改作经营性用地，并于,2001,年,6,月正式动工建设,“,金碧辉煌圆环娱乐城,”,，,该项目工程于,2003,年,5,月竣工，目前已投入经营。,案例分析：,请问：东方公司的行为属何种性质？,应该如何处理？,四、土地使用权的出让方式,出让与转让条例,第,13,条、,房地产管理法,第,12,条规定：,土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。,出让方式：国有土地的产权代表采用一定的形式和,程序将国有土地的使用权确认给土地使用者。,（一）协议,是指土地使用权的,有意受让人,直接向作为,出让方的土地所有者,提出有偿使用土地的愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。,政府或政府委托,土地管理部门选择,（二）招标,是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，,竞投,某宗地块的土地使用权，由招标人,择优,确定土地使用者的出让方式。,（三）拍卖,是指土地使用权出让人在指定的时间、地点，利用公开场所，就所出让的土地使用权,公开叫价,竞投，按,“,价高者得,”,的原则，确定土地使用权受让人的方式。,（四）挂牌出让,实例：,2005,年,8,月,25,日，哈药集团千手佛房地产开发公司以,7400,万元的价格，竞拍购得友谊路,505,号地段,5038.7m,2,土地,平均地价为,14500,元,/m,2,，创下哈尔滨市土地最高价。,10800,元,/m,2,（,2003,年）,11700,元,/m2,（,2004,年）,“,超白金,”,地段,!,其他城市的土地使用权拍卖价格更是高得惊人！,五、土地使用权出让合同,土地使用权,出让人,与土地使用权,受让人,之间就土地使用权出让有关事,项所达成的、明确相互间权利义务关,系的协议。,（一）概念,国家,（二）特征,1,兼有民事合同和行政合同的双重属性,2.,出让合同标的的特殊性,3.,是严格的要式合同,（三）订立的原则,1,遵守国家法律、法规和政策,2,符合土地利用总体规划和城市规划要求,3,坚持平等、自愿、有偿,（四）土地使用权出让合同的主要条款,1,双方当事人的名称、住所；,2,所出让土地的位置、四邻界至、,面积等自然状况；,3,土地使用期限，即出让期限；,4,出让金的数额及给付方式；,5,土地使用规则；,6,违约责任；,7,双方认为应约定的其他方式；,8,纠纷的解决方式；,9,订立的地点、日期,（五）当事人的权利义务,出让方权利：,继续享有土地所有权；,监督检查权；,收回土地使用权；,依法解除合同权；,请求违约赔偿权；,提起仲裁或起诉权。,出让方义务：,按合同约定提供土地使用权；,提供必要支持；,保证受让方权利不受干涉。,受让方权利：,合同届满后可,续期，并重新,签订合同,作为民事合同，双方权利义务对等。特别的在于：,受让方义务：,在让合同签订后的,60,天内,全部出让金，否则出让方,有权解除合同，并请求违,约赔偿。,思考题：,结合本节课的案例，总结划拨土地使用权如改变土地用途需要经过哪些程序？,试对土地使用权出让的不同方式进行比较。,预习：通过出让取得的土地使用权怎样转让？,同学们再见！,