房地产基础及开发流程培训.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,-,感谢聆听,-,房地产基础及开发流程培训,中国土地制度,概念科普,PART1,：房地产基本概念,中国土地制度：土地所有权定义,社会主义公有制,全民所有制（国有土地）,:,土地属于国家,集体所有制（集体土地）,:,土地属于集体,；,集体土地使用权,不得,出让、转让,或者,出租,用于非农业建设,土地所有权：,指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有,占有、使用、收益和处分,的权利；,土地所有权可分为：,国有土地和集体土地；,土地使用者,国 家,土地使用权,(,一定年限,),土地使用权出让金,(,提前支付,),土地使用权出让由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,中国土地制度：国有土地使用权出让,招标方式（提出底价，公开招标）,拍卖方式（价高者竟得）；,协议方式（如,200,250,万,/,亩）,挂牌方式（发布挂牌公告，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人。）,一般而言，国有土地不可以自由买卖，只能通过正规渠道交易；,房地产定义,用地面积、建筑面积,容积率,绿化率,建筑密度,塔楼,用地红线,建筑红线,道路红线,低层,多层,高层,超高层,概念科普,房地产定义：,房产和地产的总称（又被称为不动产）。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种,权益（权益：使用、收益、转让）,。,有三种存在形态：,即土地、建筑物、房地合一。,地产,房产,房地合一,概念科普,1,：房地产定义,用地面积：,建筑或建筑群实际占用的土地面积,，包括室外工程,(,如绿化、道路、停车场等,),的面积，其形状和大小由用地红线加以控制。,建筑面积：,总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。,概念科普,2,：用地面积、建筑面积,时代,mall,项目的用地和占地面积是多少呢？,容积率,=,用地面积,地上总建筑面积,概念科普,3,：容积率,算容积率时，地下车库等,地下建面是不计容,的；,容积率越高,，单位土地成本越低，,房屋成本越低,。,容积率越低,，,舒适度相对越高。,地下建面是不计容,江湖传言，看图就懂了,举个,栗,子,概念科普,4,：绿化率,概念科普,4,：绿化率,绿化越高,业主：居住越舒适,开发商：用于回收资金的面积就越少,绿化率一般不得低于,30%,；,40%,左右能保证居住舒适；,大于,50%,就能称为公园；,建筑密度,建筑基底总面积,建设用地总面积,一块地为,10000,平方米，其中建筑底层面积,3000,平方米，这块用地的建筑密度就是,3000/10000=30%,。,建筑密度一般不会超过,40%-50%,，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。,举个,栗,子,概念科普,5,：建筑密度,形式：,主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。,通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。,基本形式：,传统的塔楼形式有,十字形,、,井字,型和,品型,塔楼。,概念科普,6,：塔楼,优点：,建筑密度较高，故房价相对较低；,结构强度高，抗震性好；,居高望远，视野开阔,形式：,板式楼是楼盘布局的一种形式，特点是每户住宅都能够,南北相通,，从外观看，板楼建筑的长度明显大于宽度。,两种类型,：,1.,长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；,2.,单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼，我们常见的单元住宅就是属于这种。,概念科普,7,：板式楼,优点：,1.,节约土地资源，房价较低。,2.,户内分隔墙基本都可以拆改，便于改造。,3.,结构强度高，抗震性好。,4.,居高望远，视野开阔。,用地红线,道路红线,经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。,道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。,建筑红线,建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。,概念科普,8,：用地、建筑、道路红线,概念科普,7,：低层、多层、高层、超高层,低层建筑,多层建筑,超高层,高层建筑,高度小于或等于,10,米的建筑。,高度大于,10,米，小于或等于,24,米的建筑。,高度大于,24,米的建筑。,高度超过,100m,的为超高层建筑；,35,超高层,18,17,16,15,14,13,高层,12,11,10,9,8,7,6,5,多层,4,3,2,低层,1,低层：,小于,10m,超高层：高度超过,100m,高层：高度大于,24m,多层：大于,10m,，小于,24m,PART2,：房地产市场,房产分类,地产项目类型,基本物业类型：房产分类,酒店,商铺,住宅,公寓,写字楼,按照功能用途：,居住用房（住宅、公寓等）,商业用房（商铺、酒店等）,办公用房（写字楼）,工业用房（研发楼、厂房、仓库）,其他（行政用房、教育用房等）；,住宅,商铺,公寓,写字楼,按档次分：超甲级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼,用地性质分：商务办公楼、研发用房、生产用房,住宅按照高度分：低层、小高层、高层和超高层等,住宅按照容积率分：别墅、洋房、高层,公寓（属于特殊的住宅形式）：,居住式公寓、商务公寓、酒店式公寓等,按照类型：住宅底商、商业街、购物中心、专业市场等,酒店,按照用途：商业性酒店、度假型酒店、经济型酒店等,基本物业类型：物业类型细分,一般而言，每类房产都有很多的细分，根据划分的维度不同，有不同的划分方法；本报告就讲一些简单的概念帮助大家理解；,住宅,、公寓傻傻分不,清楚？,公寓：一般为,商业用地,住宅：,住宅建设用地,住宅公寓差异：用地性质问题,居住用地：,70,年,工业用地：,40,年,教育、科技、文化卫生、体育用地：,50,年,综合或其它用地：,50,年,商业、旅游、娱乐用地：,40,年,PS,：由于用地性质不同，,公寓水电费按商用标准计算，住宅水电费按民用标准计算,。（这样说来，公寓的水电必然会贵一些哦）,公寓：,不能落户、无学位,住宅：,可以落户，且有学位,住宅公寓差异：落户学位问题,PS,：一般而言，住宅不仅可以落户还享有学区房政策，但是商业性质的公寓房，却不能落户和享有学位。,公寓：首付,50%,住宅：首付,30%,PS,：一般,KFS,宣传的,0,首付，一成首付等宣传，其实质也是首付,30-50%,，只是一种,KFS,自己补贴资金的促销行为。,住宅公寓差异：首付比例问题,公寓：,产权,40,年,住宅：产权,70,年,由于土地归国家所有，因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占的土地使用权。,我们常说的,40/70,年产权，指的是,土地的使用权为,70,年,。也就是说：即使年限到期了，只要补缴地价后这房子还是可以继续使用。,住宅公寓差异：产权年限问题,除此之外,对于日照、购买政策、交易税费都要不同的规定；,一般而言，如果考虑交通、生活配套及教育等因素，居住当然更加划算，但是投资的另当别论。,住宅公寓差异：其他相关问题,商业,地产,旅游地产,产业地产,养老地产,地产项目主要分类,地产项目类型：项目分类,目前，大多项目都不是以住宅、写字楼、商业等单一物业形态，,而是多种物业的组合,；,地产项目一般而言是,以项目的核心业态作为划分依据,。,比如：以商业为主导的项目，则被认知为商业地产，以住宅为主导的业态，被认知为住宅地产，以产业园和工业园为主的，则被认知为产业地产,地产项目类型,地产,类型如何,界定？,地产项目类型：商业地产,定义：商业地产,顾名思义，以商业用途为主的地产，故又名做商铺地产。,商业地产一般以商业（购物中心、领里中心、商业街等）、写字楼、酒店等商业物业为主，辅以住宅、公寓等，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。,一般而言,，写字楼的用地性质为商业性质，所以也被归类于商业地产的范畴,。,万达广场,华润万象城,地产项目类型：旅游地产,定义：,即旅游房地产，就是,以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式,。,旅游地产包括：,休闲度假村、运动村、产权酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、民俗度假村，所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游地产。,迪斯尼,万达文化旅游城,利川土家红公社,地产项目类型：产业地产,产业地产：,是指以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。,产业地产的形态：,城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等。,和,写字楼的区别：,最主要差别是产业地产的用地性质为工业用地（,M,），而写字楼的用地性质为商业,（,C,），,除此之外，对于建筑,层高，标准层层高，里面以及购买企业资质都有不同要求。,深圳高新园：研发,李朗珠宝产业园：研发,+,生产,富士康：生产,项目性质：商业地产,产,品类型：,购物中心,+,专业市场,+,住宅,+,写字楼,时代,mall,半岛国际,夷城客栈,基斯顿创投,项目性质：旅游地产,产,品类型：,项目性质：办公地产,产,品类型：,写字楼,+,底商,项目性质：住宅地产,产品类型：,住宅,+,底商,地产项目类型,PART3,：房地产,开发流程,项目前期阶段,项目实施阶段,34,项目论证,土地获取,项目,定位,方案,设计,施工,图设计,项目开工,样板区开放,项目,开盘,项目前期阶段,项目前期阶段节点,35,完成标志：,1,、项目可行性研究报告（公司）,2,、国有土地使用权证（国土局）,3,、建设用地规划许可证（规划局）,项目前期阶段,项目论证,土地获取,项目定位,方案设计,施工图设计,项目开工,样板区开放,项目开盘,36,项目论证,土地获取,项目定位,方案设计,施工图设计,项目开工,样板区开放,项目开盘,完成标志：,项目定位报告（公司）,控制要点：,通过市场调查，项目地块的优区域环境分析，结合企业自身资源优势，确定开发项目的物业业态，界定和研究目标客户群体，挖掘和分析目标客户群体的现实需求和潜在需求，运用创造性思维对项目进行市场定位，拟定初步开发方案，进行投资风险收益分析，整合企业资源，决定最终开发方案和开发模式。,项目前期阶段,37,项目论证,土地获取,项目定位,方案设计,施工图设计,项目开工,样板区开放,项目开盘,主要内容：,1,、市场定位、客户定位、产品定位、价格定位,2,、经济测算,3,、项目发展报告：开发计划、项目考核指标初定、资金流,项目前期阶段,38,项目论证,土地获取,项目定位,方案设计,施工图设计,项目开工,样板区开放,项目开盘,完成标志：,1,、建筑方案设计通过（公司）,2,、方案文本报规通过（规划局）,3,、项目投资概算（公司）,项目前期阶段,39,项目论证,土地获取,项目定位,方案设计,施工图设计,项目开工,样板区开放,项目开盘,控制要点：,1,、项目资源利用最大化；,2,、项目成本得到有效的控制,3,、确保项目高效科学的施工。,主要风险：,方案设计质量把控、设计单位履约能力,项目前期阶段,40,项目论证,土地获取,项目定位,方案设计,施工图设计,项目开工,样板区开放,项目开盘,完成标志：,1,、施工图最终蓝图完成（公司）,2,、建筑工程规划许可证（规划局）,3,、目标成本审核通过（公司）,4,、项目预算审核通过（公司）,项目前期阶段,41,项目论证,土地获取,项目定位,方案设计,施工图设计,项目开工,样板区开放,项目开盘,主要流程：,方案设计,施工总平图,单体图,全套蓝图,目标成本,项目预算,总平审查,规委会召开,规划放验线,单体审查,建筑工程规划许可证,项目前期阶段,42,项目论证,土地获取,项目定位,方案设计,施工图设计,项目开工,样板区开放,项目开盘,完成标志：,1,、建筑工程施工许可证（建设局）,2,、项目开工（公司）,3,、样板区开放（公司）,项目前期阶段,43,项目论证,土地获取,项目定位,方案设计,施工图设计,项目开工,样板区开放,项目开盘,主要流程：,1,、项目开工,施工总平图,建筑工程规划许可证,开挖图,全套蓝图,图审通知书,总包、监理单位招投标,安监备案,质监备案,消防审查等,施工许可证,土地移交,场地打围,三通一平,基础开挖,护壁施工,项目开工,项目前期阶段,项目论证,土地获取,项目定位,方案设计,施工图设计,项目开工,样板区开放,项目开盘,主要流程：,2,、样板区开放,样板区选址确定,样板区方案设计,样板区单位确定,样板区开放,样板区实施,交付验收,项目前期阶段,45,项目论证,土地获取,项目定位,方案设计,施工图设计,项目开工,样板区开放,项目开盘,完成标志：,1,、预售许可证（房管局）,2,、项目亮相（公司）,3,、项目开盘（公司）,项目前期阶段,46,项目论证,土地获取,项目定位,方案设计,施工图设计,项目开工,样板区开放,项目开盘,预售许可证办理所需资料,企业营业执照,企业资质证书,国有土地使用权证,建设用地规划许可证,年度投资计划,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,公用基础设施配套证明,前期物业备案证明,形象进度达到预售条件,房屋面积预测报告,商品房网上销售数据录入合格证明,银行监管协议,项目总平面图,项目前期阶段,47,项目论证,土地获取,项目定位,方案设计,施工图设计,项目开工,样板区开放,项目开盘,确定推盘策略,确定外部资源,确定项目推广定位,确定项目核心识别系统,项目亮相,准备销售道具,准备联动工具,确定项目亮相方案,意向客户签约,项目前期阶段,48,项目论证,土地获取,项目定位,方案设计,施工图设计,项目开工,样板区开放,项目开盘,销售内部资料准备,客户积累,价格体系确定,交付标准确定,项目开盘,合同准备,销售道具准备,银行协议签订,媒体推介,项目前期阶段,49,项目前期阶段小结,项目前期阶段小结：,核心工作：,项目定位、方案设计、预售许可证获取,关键性节点：,五证的获取、样板区开放,最主要影响因素：,1,、拆迁影响项目启动时间；,2,、定位报告、规划设计质量导致工作出现反复；,3,、报规报建工作推进缓慢；,4,、设计单位履约能力。,50,项目实施阶段,项目,开工,主体,封顶,外墙,拆架,园林景观施工完成,规划,验收,内控,交房,项目实施阶段,项 目 全 过 程 营 销,项目前期阶段节点,51,主体施工,抹灰及地面找平层,移交二装施工单位,安装设备招标,确定机电设备安装单位,安装施工,二装设计,确定二装施工单位,二装施工,项目开工,主体封顶,外墙拆架,园林景观施工完成,规划验收,内控交房,外立面深化设计,确定外立面施工单位,外装施工,外墙拆架,景观设计,确定景观,施工单位,景观施工,竣工验收,项目实施阶段,52,项目开工,主体封顶,外墙拆架,园林景观施工完成,规划验收,内控交房,完成标志：,1,、主体结构封顶（项目部）,2,、项目主体验收（质监站）,主要过程控制节点：,1,、施工至预售许可证条件,2,、二装设计完成，二装单位确定,3,、安装单位确定、设备供货,4,、外装深化设计完成，外装单位确定,5,、景观方案设计、施工图设计完成,项目实施阶段,53,项目开工,主体封顶,外墙拆架,园林景观施工完成,规划验收,内控交房,完成标志：,1,、外架拆除完成（项目部）,2,、工作面全部移交园林（项目部）,主要过程控制节点：,1,、抹灰及地面找平层完成、二装施工启动,2,、安装进度与现场保持一致,项目实施阶段,54,项目开工,主体封顶,外墙拆架,园林景观施工完成,规划验收,内控交房,完成标志：,1,、园林景观施工完成（项目部）,2,、所有内外装工程全部完成（项目部）,主要过程控制节点：,1,、水电气、消防施工进度,2,、消防验收、人防验收,3,、小区主要出入口施工,4,、成品保护,项目实施阶段,55,项目开工,主体封顶,外墙拆架,园林景观施工完成,规划验收,内控交房,完成标志：,1,、取得规划验收合格证（规划局）,2,、所有工程验收整改完成（项目部）,主要过程控制节点：,1,、房屋面积竣工测绘,2,、甲方分户验收,3,、质监验收,4,、移交物业,5,、规划验收,项目实施阶段,56,项目实施阶段小结：,核心工作：,项目管理,关键性节点：,主体结构封顶、景观施工单位入场,最主要影响因素：,1,、各部门协同；,2,、各施工单位交叉施工、工作面交接、资源协调；,3,、工程质量；,4,、方案优化、设计变更。,项目实施阶段小结,国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设用地工程许可证,预售（销售）许可证,住宅质量保证书,住宅使用说明书,五证：,两书：,总结：五书两证,五证贯穿整个房地产开发过程，五证的获取是项目最终要的核心节点，也是房地产开发商在预售商品房时必须具备的法律凭证和批准文件,谢谢您的观看,!,THANKS,FORWATCHING,