酒店项目财务分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,*,谨呈：红星集团,CRIC,CHINA/,AUG,，,。,红星美凯龙酒店项目财务分析汇报,酒店项目财务分析报告,第1页,第一章 天津项目酒店可行性研究,酒店项目财务分析报告,第2页,1.1 市场分析宗地域位,市中心区域,红星天津项目,4.5km,天津筛选案例及本案位置图,市中心区域,综合体案例,红星项目,区位：,位于河东区，,离市中心仅,4.5km,。,交通：,项目位于,津滨大道南侧,，东西各有,立交桥作为地面交通枢纽,，有,规划,4,号线,在项目北侧经过。,气氛：,与,万达广场组成两大城市综合体,，大幅提升区域商务环境和居住环境。,万达广场,宗地位于天津市河东区主干道旁，周围交通发达，与万达广场组成一个新区级中心。,3,酒店项目财务分析报告,第3页,1.1 市场分析宗地属性,宗地是一个由住宅、商业、家居中心、办公等形态组成经典综合体项目，体量大，可塑性强，影响力广。,地块总指标,总用地面积,206600m,2,总建筑面积,881281m,2,总地上建筑面积,657536m,2,地块分类指标,多层、高层住宅,194749m,2,家居广场,143430m,2,购物中心,150000m,2,商铺,8642m,2,办公,34000m,2,LOFT,公寓,34000m,2,酒店式公寓,31623m,2,酒店,30000m,2,新天地步行街,28000m,2,地下商场,71971m,2,机动车库,199064m,2,多层住宅,高层住宅,购物中心、商业,酒店、,LOFT,公寓、步行街,立交桥及规划四号线,主干道津滨大道,家居中心,酒店式公寓,4,酒店项目财务分析报告,第4页,1.1 市场分析宗地总结,仅以宗地区位条件和属性条件来看，是具备打造高星级酒店可行性。,紧邻市中心，位于主干道旁，交通便捷,未来将成为区域级中心，商务气氛提升,宗地体量大，是经典城市综合体项目,具备打造高星级酒店基础,5,酒店项目财务分析报告,第5页,1.1 市场分析城市概况,天津是中国四个直辖市之一，是北方主要沿海经济城市和历史文化名城。,天津是中国四个直辖市之一，市中心距北京仅137公里。,天津市位于环渤海经济圈中心，是中国北方最大沿海开放城市，拥有中国第四大工业基地、第三外贸港口。,，天津GDP达7501亿，有1200万常住人口，城镇居民人均可支配收入到达21430元。,天津含有上千年人文历史，拥有多个人文景点和三个国家级自然保护区。,经济指标,天津,北京,上海,GDP,（亿）,7501,12153,14901,常住人口（万）,1200,1972,1921,城镇居民人均可支配收入（元）,21430,26738,28838,天津,北京,重庆,上海,经济圈,直辖市,天津,6,酒店项目财务分析报告,第6页,1.1 市场分析城市资源：商务资源,天津拥有成熟商务环境和发达产业园区规划，商务资源十分丰富。,商业办公：,全市超万平方米以上大型商贸设施已经有,128,个,。,非公有制,商贸经济快速发展,，已占到全市商贸经济总量,70%,以上。,全市拥有办公楼,182,个，其中有,甲级办公有,56,个,，占,31%,。,产业园区：,开发区级别,开发区名称,投资结果,国家级开发区,天津经济技术开发区,外商投资企业,4815,家，全球,500,强企业中，共有,76,家在天津开发区投资，投资项目达,158,个。,天津滨海高新技术产业开发区,包含华苑科技园、滨海科技园、南开科技园、武清科技园、北辰科技园、塘沽科技园六部分。,地域级开发区,11,个区县级开发区,高新技术开发区,经济技术开发区,7,酒店项目财务分析报告,第7页,1.1 市场分析城市资源：旅游资源,天津拥有多个重点风景区和自然保护区，旅游资源十分丰富。,旅游资源：,天津旅游资源十分丰富，含有,数十个中大型旅游景点,。,其中,5A,级旅游景区,2,个,，,4A,级旅游景区,10,个,。,拥有,3,个国家级自然保护区,。,国家级景点：,景点类别,旅游景点名称,国家级自然保护区,古海岸与湿地国家级自然保护区,蓟县中上元古界地层剖面国家级自然保护区,八仙山国家级自然保护区,国家级风景名胜区,盘山风景名胜区,天津古文化街旅游区津门故里,国家级风景名胜区,国家级自然保护区,蓟县国家级自然保护区,八仙山国家级自然保护区,盘山风景名胜区,古海岸与湿地国家级自然保护区,古海岸与湿地国家级自然保护区,八仙山国家级自然保护区,8,酒店项目财务分析报告,第8页,1.1 市场分析城市高星级酒店分布,天津高星级酒店市场比较成熟，五星级酒店当前有,20,家，主要集中在滨海新区和市中心河西和平区域中。,高星级酒店市场：,天津拥有三星以上酒店,共,93,家,。,其中,五星级酒店,20,家,。,四星级酒店,46,家,，三星级酒店,27,家,。,五星级酒店市场：,五星级酒店主要分布在滨海新区、河西区、和平区。,区域,汇总,滨海新区,5,河西区,4,和平区,4,南开区,2,华苑地域,1,蓟县,1,宝坻区,1,东丽区,1,河东区,1,总计,20,滨海新区,和平区,河西区,9,酒店项目财务分析报告,第9页,1.1 市场分析城市高星级酒店运行,天津五星级酒店平均市场价格约为,944,元,/,天，平均出租率约为,51%,。,酒店名称,区域,星级,价格（元,/,天）,平均出租率,天津京津新城凯悦酒店,宝坻区,5,930,60%,天津瑞湾酒店,滨海新区,5,641,55%,天津天宝国际酒店,滨海新区,5,498,60%,天津滨海假日酒店,滨海新区,5,800,45%,天津泰达国际酒店,滨海新区,5,737,50%,天津万丽泰达酒店,滨海新区,5,1763,40%,天津滨海圣光皇冠假日酒店,东丽区,5,966,60%,天津君隆威斯汀酒店,和平区,5,1265,40%,天津日航酒店,和平区,5,932,55%,天津莱佛士酒店,和平区,5,1205,45%,天津滨江万丽酒店,和平区,5,1180,45%,天津天诚丽笙世嘉酒店,河东区,5,966,60%,天津新桃园酒店,河西区,5,718,55%,天津金皇大酒店,河西区,5,794,55%,天津瑞金花园别墅酒店,河西区,5,1180,40%,天津喜来登大酒店,河西区,5,1196,40%,天津赛象酒店,华苑地域,5,603,60%,天津金泽大酒店,南开区,5,678,55%,天津泰达国际会馆,南开区,5,892,45%,天津亿豪山水郡国际度假酒店,蓟县,5,944,60%,累计,944,51%,10,酒店项目财务分析报告,第10页,1.1 市场分析区域概况,本案坐落于河东区中心位置，是天津经济中心战略东移主要区域。,河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地,40,平方公里,。现有居民,73,万人,，河东区是天津发源地之一，是市区连接滨海新区前沿，是实现,天津市经济中心战略东移要地,。,河东区建设成当代,商务商贸物流基地,、,直沽文化旅游基地,、,城市工业示范基地,。河东区,GDP,增加连续保持在,20%,以上,。,河东区还将借助海河开发、建设滨海新区有利时机，,着力发展商贸物流和当代服务业,，并规划了,五区三带,建设。,五区,即围绕楼宇比较集中大王庄地域、新开路地域、大直沽旅游商贸区、津滨大道、天钢地域五个商业聚集区，发展商贸、物流、当代服务业。,河东区,红星天津项目,河东区街道划分,11,酒店项目财务分析报告,第11页,大王庄,新开路,津滨大道,天钢,大直沽,1.1 市场分析区域资源,河东区拥有多个城市旅游景点、五大规划商业聚集区和一家五星级酒店，区域资源比较丰富。,红星天津项目,天妃宫遗址,荐福观音寺,海河公园,全国三大妈组庙宇之一天妃宫遗址，荐福观音寺和海河公园已成为天津旅游热点。,天诚丽笙世嘉酒店,天妃宫遗址,荐福观音寺,海河公园,五大商业聚集区,主要景点及五星酒店,红星本案,12,酒店项目财务分析报告,第12页,1.1 市场分析区域高星级酒店运行,河东区高星级酒店平均市场价格约为,633,元,/,天，平均出租率约为,51%,。,酒店名称,区域,星级,价格（元,/,天）,平均出租率,天津天诚丽笙世嘉酒店,河东区,5,966,60%,天津世纪泰豪酒店,河东区,4,398,60%,天津财富豪为酒店,河东区,4,535,45%,累计,633,55%,天津世纪泰豪酒店座落在河东区迎宾大道卫国道上，是一家欧式建筑格调高档酒店，毗邻市中心商业区，紧靠快速路，直达天津机场，空港工业区，火车站，天津国展中心，地理位置优越，交通便捷，四通八达。,天津财富豪为酒店是一家位于河东区津塘路上高档酒店，毗邻河西繁荣商贸区、小白楼、国展中心、北京京津高速，东临京塘高速，交通十分便利。,天津世纪泰豪酒店,天津财富豪为酒店,天津天诚丽笙世嘉酒店,天津天诚丽笙世嘉酒店是由美国卡尔森酒店管理一家高星级标准筹建酒店，拥有各种不一样类型客房，周围有五大道、古文化街、静园等景点以及滨江道购物中心。,13,酒店项目财务分析报告,第13页,1.1 市场分析总结,经过对于宗地了解、城市及区域情况研究，宗地完全具备打造五星级酒店可行性。,五星级酒店,四星级酒店,天津市,/,河东区情况,匹配星级,城市指标,城市属性,国家经济中心、直辖市、国际旅游城市,经济发达城市、计划单列市、一线旅游城市,直辖市,五星级,国民生产总值,国民生产总值大于亿,国民生产总值大于,1000,亿,7500,亿,五星级,居民人均收入,居民人均收入大于,10000,元,/,年,居民人均收入大于,5000,元,/,年,12639,元,/,年,五星级,市区人口总数,市区人口总数大于,800,万,市区人口总数大于,500,万,1115,万,五星级,区位指标,区域整体成熟度,该区域整体成熟,该地域整体较为成熟,区域整体较为成熟,四星级,区域交通条件,道路交通发达，附近有轨道交通站点,道路交通较为发达,主干道经过，有轨道交通站点,五星级,区域配套条件,周围有商务及高端住宅配套,周围有基本商务及住宅配套,本身有高端商务及居住环境,五星级,市场指标,区域客流量,日人流量大于,7,万,日人流量大于,3,万,当前日人流量4万，未来约8万,四星级,区域酒店入住率情况,高于,50%,高于,50%,50%,五星级,区域酒店分布情况,非五星级酒店集聚地,非四星级酒店集聚地,区域内当前星级酒店未饱和,五星级,具备打造五星级酒店可行性！,14,酒店项目财务分析报告,第14页,1.2 财务评定酒店投资评定,依据酒店建筑面积,3,万推算其各项成本费用，其静态成本为,34869,万元。,序号,成本项目,土地单价（元,/,）,总成本（万元）,酒店投资（假设前提）,土地费用,1423,元,/,(4269),前期费用,800,元,/,(2400),建造成本,5000,元,/,(15000),内装费用,3500,元,/,(10500),设备费用,700,元,/,(2100),开业筹备费用,200,元,/,(600),累计,-,(34869),指标,值,单位,酒店总建筑面积,30000,酒店占地面积,6000,15,酒店项目财务分析报告,第15页,1.2 财务评定酒店溢价评定：对住宅溢价,酒店对于住宅溢价率为,6%,；高层溢价,900,元,/,，洋房溢价,1200,元,/,。,评定原因,高层公寓（销售）,洋房（销售）,权重,基础分值,酒店溢价分值,权重,基础分值,酒店溢价分值,区位原因,城市能级,5%,100,100,5%,100,100,区域位置,10%,100,100,10%,100,100,交通便捷,10%,100,100,10%,100,100,环境气氛,10%,100,130,10%,100,130,配套设施,10%,100,100,10%,100,100,整体原因,建筑面积,10%,100,100,10%,100,100,物业类型,10%,100,100,10%,100,100,服务品质,10%,100,120,10%,100,120,品牌影响,5%,100,120,5%,100,120,住宅原因,住宅品类,10%,100,100,10%,100,100,住宅建面,10%,100,100,10%,100,100,办公原因,办公品类,0%,100,100,0%,100,100,办公建面,0%,100,100,0%,100,100,商业原因,商业品类,0%,100,100,0%,100,100,商业建面,0%,100,100,0%,100,100,评分修正,100%,100,106,100%,100,106,价格修正,价格,15000,15900,价格,0,21200,16,酒店项目财务分析报告,第16页,1.2 财务评定酒店溢价评定：对住宅溢价,酒店式公寓和,LOFT,可看作是住宅，所以酒店对于这两类溢价率一样为,6%,，溢价,900,元,/,。,评定原因,酒店公寓（销售）,LOFT,公寓（销售）,权重,基础分值,酒店溢价分值,权重,基础分值,酒店溢价分值,区位原因,城市能级,5%,100,100,5%,100,100,区域位置,10%,100,100,10%,100,100,交通便捷,10%,100,100,10%,100,100,环境气氛,10%,100,130,10%,100,130,配套设施,10%,100,100,10%,100,100,整体原因,建筑面积,10%,100,100,10%,100,100,物业类型,10%,100,100,10%,100,100,服务品质,10%,100,120,10%,100,120,品牌影响,5%,100,120,5%,100,120,住宅原因,住宅品类,10%,100,100,10%,100,100,住宅建面,10%,100,100,10%,100,100,办公原因,办公品类,0%,100,100,0%,100,100,办公建面,0%,100,100,0%,100,100,商业原因,商业品类,0%,100,100,0%,100,100,商业建面,0%,100,100,0%,100,100,评分修正,100%,100,106,100%,100,106,价格修正,价格,15000,15900,价格,15000,15900,17,酒店项目财务分析报告,第17页,1.2 财务评定酒店溢价评定：对办公溢价,酒店对于办公溢价率为,8%,；办公溢价,1200,元,/,。,评定原因,办公（销售）,权重,基础分值,酒店溢价分值,区位原因,城市能级,5%,100,100,区域位置,10%,100,100,交通便捷,10%,100,100,环境气氛,10%,100,120,配套设施,10%,100,120,整体原因,建筑面积,5%,100,100,物业类型,10%,100,100,服务品质,10%,100,120,品牌影响,10%,100,120,住宅原因,住宅品类,0%,100,100,住宅建面,0%,100,100,办公原因,办公品类,10%,100,100,办公建面,10%,100,100,商业原因,商业品类,0%,100,100,商业建面,0%,100,100,评分修正,100%,100,108,价格修正,价格,15000,16200,18,酒店项目财务分析报告,第18页,1.2 财务评定酒店溢价评定：对商业溢价,酒店对于销售商业溢价率为,9%,，商业溢价,1350,元,/,；租赁型溢价率为,5.5%,，租金溢价,0.275,元,/,/,天。,评定原因,底商（销售）,购物广场（租赁）,商业街（租赁）,权重,基础分值,酒店溢价分值,权重,基础分值,酒店溢价分值,权重,基础分值,酒店溢价分值,区位原因,城市能级,5%,100,100,5%,100,100,5%,100,100,区域位置,10%,100,100,10%,100,100,10%,100,100,交通便捷,10%,100,100,10%,100,100,10%,100,100,环境气氛,10%,100,120,10%,100,120,10%,100,120,配套设施,20%,100,120,20%,100,110,20%,100,110,整体原因,建筑面积,10%,100,100,10%,100,100,10%,100,100,物业类型,5%,100,100,5%,100,100,5%,100,100,服务品质,10%,100,100,10%,100,100,10%,100,100,品牌影响,5%,100,120,5%,100,110,5%,100,110,住宅原因,住宅品类,0%,100,100,0%,100,100,0%,100,100,住宅建面,0%,100,100,0%,100,100,0%,100,100,办公原因,办公品类,0%,100,100,0%,100,100,0%,100,100,办公建面,0%,100,100,0%,100,100,0%,100,100,商业原因,商业品类,10%,100,120,10%,100,110,10%,100,110,商业建面,5%,100,100,5%,100,100,5%,100,100,评分修正,100%,100,109,100%,100,105.5,100%,100,105.5,价格修正,价格,15000,16350,价格,5,5.275,价格,5,5.275,19,酒店项目财务分析报告,第19页,1.2 财务评定酒店溢价评定：对车位溢价,酒店对于办公溢价率为,2%,；车位租金溢价,0.2,元,/,个,/,天。,评定原因,车位（租赁）,权重,基础分值,酒店溢价分值,区位原因,城市能级,0%,100,100,区域位置,0%,100,100,交通便捷,15%,100,100,环境气氛,0%,100,100,配套设施,20%,100,110,整体原因,建筑面积,20%,100,100,物业类型,15%,100,100,服务品质,5%,100,100,品牌影响,5%,100,100,住宅原因,住宅品类,5%,100,100,住宅建面,5%,100,100,办公原因,办公品类,0%,100,100,办公建面,5%,100,100,商业原因,商业品类,0%,100,100,商业建面,5%,100,100,评分修正,100%,100,102,价格修正,价格,10,10.2,20,酒店项目财务分析报告,第20页,1.2 财务评定酒店对销售型物业溢价评定,酒店对销售型物业总体溢价约为,30348,万元。,物业类型,（销售）,建筑面积,（）,价格,（元,/,）,溢价价格,（元,/,）,溢价率,溢价,（元,/,）,溢价总值,（万元）,高层公寓,139138,15000,15900,6.0%,900,12522,洋房,55611,0,21200,6.0%,1200,6673,底商,8642,15000,16350,9.0%,1350,1167,办公,34000,15000,16200,8.0%,1200,4080,酒店公寓,31623,15000,15900,6.0%,900,2846,LOFT,公寓,34000,15000,15900,6.0%,900,3060,累计,303014,-,-,-,-,30348,21,酒店项目财务分析报告,第21页,1.2 财务评定酒店对经营型物业贴现溢价评定,酒店对经营型物业总体溢价贴现约为,31270,万元。,现金流入,757,525,购物广场租赁所得（,+,）,663,016,车位租赁所得（,+,）,17,623,商业街租赁所得（,+,）,96,854,现金流出（税前）,(380,738),土地取得价款（-）,(30,558),开发前期费用（,-,）,(4,935),建安工程费用（,-,）,(79,565),配套费用（,-,）,(16,931),期间费用及相关税费,(103,468),经营税费（,-,）,(145,282),现金流,376,786,现金流入,718,860,购物广场租赁所得（,+,）,628,451,车位租赁所得（,+,）,17,532,商业街租赁所得（,+,）,91,805,现金流出（税前）,(373,345),土地取得价款（-）,(30,558),开发前期费用（,-,）,(4,935),建安工程费用（,-,）,(79,565),配套费用（,-,）,(16,931),期间费用及相关税费,(103,468),经营税费（,-,）,(137,888),现金流,345,516,酒店对经营型物业溢价,=,溢价后折现,-,溢价前折现,=,31270,万元,溢价前现金流量总计,溢价后现金流量总计,注：贴现率按照,8%,进行计算。,22,酒店项目财务分析报告,第22页,1.2 财务评定酒店替换收益（办公）,用办公替换酒店所取得销售收益为,25638,万元。,年份,说明,累计,假设前提,1,2,3,土地费用,1423,元,/,(4269),(4269),前期费用,350,元,/,(1050),(1050),建安成本,3500,元,/,(10500),(10500),配套费用,700,元,/,(2100),(2100),内装费用,1500,元,/,(4500),(4500),期间费用及相关税费,0,管理费用,(410),(410),不可预见费用,(410),(410),销售费用（营销推广费）,销售所得*,4%,(2188),(2188),营业税及附加,销售所得*,5.565%,(3044),(3044),交易印花税,销售所得*,0.05%,(27),(27),交易手续费,销售所得*,0.03%,(16),(16),土地增值税（预征）,销售所得*,1%,(547),(547),销售额,54699,54699,累计,(15819),(6600),48057,25638,23,酒店项目财务分析报告,第23页,1.2 财务评定酒店营运收益,酒店总收益为,28231,万元。,年份,说明,年收益,序号,酒店经营收益（假设前提）,(1),有效毛收入,(,客房,),客房套数*空置率*租金*,360,天,4050,(2),有效毛收入,(,餐饮、会务等商业设施,),商业面积*单位面积租金（假设,10,元,/,平米,/,天）,1440,酒店经营成本（假设前提）,维修费,总建面*,2.5%*2500,元,/,(188),保险费,总建面*,0.25%*8500,元,/,(64),营业税及其附加,（,2,）*,5.55%,(80),推广费,（,1+2,）*,4%,(220),营业成本,(,客房,),（,1,）*,30%,(1215),营业费用,(,客房,),（,1,）*,25%,(1013),经营者利润,(,客房,),（,1,）*,8.5%,(344),年收益,2367,依据年收益,2367,万元,/,年标准，取,8%,资本化率，以,40,年为年限可计算得出：,酒店总体收益为,28231,万元,。,24,酒店项目财务分析报告,第24页,1.2 财务评定总结,综合收益指标,算法,值（万元）,酒店投资额,-,（,34869,）,销售型物业溢价,+,30348,持有型物业溢价贴现,+,31270,酒店替换性物业（办公）收益,-,（,25638,）,酒店营运收益,+,28231,累计,29342,25,酒店项目财务分析报告,第25页,1.3 综合评定结论,酒店对于整体综合影响包含定量和定性两方面影响，综合来看选择开发酒店更有益处。,定量影响,定性影响,酒店对于整体综合影响,扩大项目影响力,酒店本身收益,客房收益,广告收益,运行收益,酒店溢价影响,对住宅溢价,对办公溢价,对商业溢价,扩大企业著名度,扩大区域影响力,吸引高素质客流,增加政府税收,活跃区域气氛,增加商业客流,与办公相互影响,为企业积累客户,增加业内声望,选择开发酒店,!,26,酒店项目财务分析报告,第26页,第二章 昆明项目酒店可行性研究,酒店项目财务分析报告,第27页,2.1 市场分析宗地域位,市中心区域,综合体案例,红星项目,区位：,位于西山区，,离市中心仅,4.7km,。,交通：,项目位于,滇池路旁,，是通往城区主干道，来往人流大，对项目营销能起到一定带动作用。,气氛：,项目位于滇池板块,城市生态复合片区,，为当前房地产开发烧点区域。,宗地位于昆明市滇池路主干道，滇池板块是紧邻中心城区城市生态复合片区，是房地产开发热点区域。,红星昆明项目,第壹城,4.7km,昆明筛选案例及本案位置图,28,酒店项目财务分析报告,第28页,2.1 市场分析宗地属性,宗地总建面积大，由各种业态组成，周围配套完善，人流量较大，具备打造酒店宗地条件。,地块总指标,总用地面积,248587m,2,总建筑面积,759050m,2,地块分类指标,商业占地,51035m,2,住宅占地,114876m,2,容积率,3.22,绿地率,33.3%,建筑密度,31.67%,29,酒店项目财务分析报告,第29页,2.1 市场分析宗地总结,仅以宗地区位条件和属性条件来看，是具备打造高星级酒店可行性。,紧邻市中心，位于主干道旁，交通便捷,城市生态复合片区，房产开发热点区域,宗地体量大，是经典城市综合体项目,具备打造高星级酒店基础,30,酒店项目财务分析报告,第30页,2.1 市场分析城市概况,昆明是西部主要枢纽城市，历史悠久，旅游资源极为丰富。,昆明是云南省省会城市，其GDP占全省三分之一。,昆明是中国面向东南亚开放门户枢纽，国家级历史文化名城，我国主要旅游、商贸城市，西部地域第四大城市，仅次于成都、重庆、西安。是滇中城市群关键圈。,昆明是全国首批历史文化名城之一，拥有2200多年建城史，滇池地域拥有30文明史。,昆明为全国十大旅游热点城市，首批进入中国优异旅游城市行列。,经济指标,昆明,天津,上海,GDP,（亿）,1809,7501,14901,常住人口（万）,628,1200,1921,城镇居民人均可支配收入（元）,16496,21430,28838,重庆,上海,经济圈,主要城市,昆明,天津,昆明,31,酒店项目财务分析报告,第31页,2.1 市场分析城市资源：商务资源,昆明含有两大且均是全省唯一经济技术和高新技术开发区，商业办公在全省已属发达。,商业办公：,全市,购物中心有,9,家,，主要集中在三市街商圈。,全市拥有办公楼,18,个，其中有,甲级办公有,12,个,，占,67%,。,产业园区：,产业园区共有两个，全部为,国际级开发区,。,开发区名称,投资结果,昆明经济技术开发区,云南省唯一国家级经济技术开发区，将打造十亿元企业，汇聚百亿元产业，总产值到200亿元，达1000亿元。,昆明高新技术开发区,云南省唯一国家级高新区，以新材料技术、生物技术、环境保护技术等产业为重点，累计引进项目1770个，引进资金340亿元。,高新技术开发区,经济技术开发区,主城区,32,酒店项目财务分析报告,第32页,2.1 市场分析城市资源：旅游资源,昆明拥有数百个重点旅游景点，风景优美，旅游资源十分丰富。,旅游资源：,全市有各级政府,保护文物,200,多项,，有石林世界地质公园、滇池、安宁温泉、九乡、阳宗海、轿子雪山等,国家级和省级著名风景区,，还有世界园艺博览园和云南民族村等,100,多处重点风景名胜,。,10,多条国家级旅游线路,，形成以昆明为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体旅游体系，旅游业继续呈增加态势。,重点旅游景点,石林世界地质公园,滇池,九乡,大观楼,云南民族村,石林世界地质公园,九乡,滇池,大观楼,云南民族村,石林世界地质公园,九乡,石林世界地质公园,33,酒店项目财务分析报告,第33页,2.1 市场分析城市高星级酒店分布,昆明依靠旅游业使得星级酒店行业发展较为成熟，其中五星级酒店主页分布在市中心区域。,高星级酒店市场：,天津拥有三星以上酒店,共,69,家,。,其中,五星级酒店,11,家,。,四星级酒店,31,家,，三星级酒店,27,家,。,五星级酒店市场：,五星级酒店主要分布在盘龙、官渡、五华。,区域,汇总,盘龙区,5,官渡区,2,五华区,2,宜良县,1,西山区,1,总计,11,官渡,盘龙,五华,西山,34,酒店项目财务分析报告,第34页,2.1 市场分析城市高星级酒店运行,昆明五星级酒店平均市场价格约为,1020,元,/,天，平均空置率约为,50%,。,酒店名称,区域,星级,价格（元,/,天）,平均空置率,昆明君乐酒店,五华区,5,777,60%,昆明翠湖宾馆,五华区,5,1052,40%,昆明绿洲大酒店,盘龙区,5,453,60%,昆明世纪金源大饭店,官渡区,5,551,55%,昆明天恒大酒店,盘龙区,5,400,60%,昆明邦克饭店,盘龙区,5,569,55%,昆明湖景酒店,西山区,5,757,55%,昆明柏联,SPA,温泉度假酒店,宜良县,5,4577,30%,昆明佳华广场酒店,官渡区,5,670,50%,云南震庄迎宾馆,盘龙区,5,700,45%,昆明安宁温泉心景花园酒店,盘龙区,5,718,45%,累计,1020,50%,35,酒店项目财务分析报告,第35页,2.1 市场分析区域概况和资源,西山区拥有昆明最多公园，景观资源丰富，拥有滇池湖岸线景观带，配套齐全，居住适宜。,西山区位于昆明市西面，全区总面积,791,平方公里,，城市建成区面积,42,平方公里，有,100,多个住宅小区,，总人口达,100,余万,。,西山区境内山川秀美，风景名胜、古寺名园甚多，有西山、棋盘山、观音山、卧云山、大观楼、白鱼口等著名旅游景点，大小,17,个公园,、,300,余户农家乐,，是昆明公园最多主城区。,境内,90,余公里滇池湖岸线和,12,平方公里滇池草海水域组成了一道亮丽生态风景线。昆明市含有标志性建筑,金马碧鸡坊,、中国十大日用具批发市场之一“,螺蛳湾,”，昆明城市最大开放式森林广场,碧鸡公园,等一大批城市人文景观。,西山,景区,滇池路,红星昆明项目,金马碧鸡坊,螺蛳湾,碧鸡公园,昆明湖景酒店,滇池温泉花园国际大酒店,五大商业聚集区,主要景点及高星酒店,红星本案,云天花苑酒店,怡景园度假酒店,36,酒店项目财务分析报告,第36页,2.1 市场分析区域高星级酒店运行,西山区高星级酒店平均市场价格约为,475,元,/,天，平均空置率约为,55%,。,酒店名称,区域,星级,价格（元,/,天）,平均空置率,昆明湖景酒店,西山区,5,757,55%,昆明滇池温泉花园国际大酒店,西山区,4,395,55%,昆明云天花苑酒店,西山区,4,310,60%,昆明怡景园度假酒店,西山区,4,439,50%,累计,475,55%,昆明滇池温泉花园国际大酒店坐拥滇池，邻伴西山，毗邻驰名中外云南民族村，风景如画，景色怡人。主要为泰式格调，装饰典雅，相关配套设施齐全。,昆明云天花苑酒店是国际四星级标准全资花园式酒店，酒店占地,62,亩，绿化面积达,60%,以上，环境优雅、静谧，是昆明市区少有休闲度假酒店。,滇池温泉花园国际大酒店,昆明云天花苑酒店,昆明湖景酒店,昆明湖景酒店是依靠滇池高尔夫球会附建一家精品型酒店，座落在著名滇池国家旅游风景区内，面朝漂亮滇池，与西山隔水相望，三面是景色怡人高尔夫球坪。,昆明怡景园度假酒店,昆明怡景园度假酒店总占地,135,亩。位于环境优美、空气清新度假胜地,滇池之滨。与著名旅游景区,云南民族村、西山森林公园、滇池高尔夫会所毗邻，北连市区。,37,酒店项目财务分析报告,第37页,2.1 市场分析总结,经过对于宗地了解、城市及区域情况研究，宗地完全具备打造五星级酒店可行性。,具备打造五星级酒店可行性！,五星级酒店,四星级酒店,昆明市,/,西山区情况,匹配星级,城市指标,城市属性,国家经济中心、直辖市、国际旅游城市,经济发达城市、计划单列市、一线旅游城市,省会城市,五星级,国民生产总值,国民生产总值大于亿,国民生产总值大于,1000,亿,1700,亿,四星级,居民人均收入,居民人均收入大于,10000,元,/,年,居民人均收入大于,5000,元,/,年,9617,元,/,年,四星级,市区人口总数,市区人口总数大于,800,万,市区人口总数大于,500,万,600,万,四星级,区位指标,区域整体成熟度,该区域整体成熟,该地域整体较为成熟,区域整体成熟,五星级,区域交通条件,道路交通发达，附近有轨道交通站点,道路交通较为发达,主干道经过，有轨道交通站点,五星级,区域配套条件,周围有商务及高端住宅配套,周围有基本商务及住宅配套,本身有高端商务及居住环境,五星级,市场指标,区域客流量,日人流量大于,7,万,日人流量大于,3,万,当前日人流量4万，未来约8万,四星级,区域酒店入住率情况,高于,50%,高于,50%,60%,五星级,区域酒店分布情况,非五星级酒店集聚地,非四星级酒店集聚地,区域内当前星级酒店未饱和,五星级,38,酒店项目财务分析报告,第38页,2.2 财务评定酒店投资评定,依据酒店建筑面积,3.3,万推算其各项成本费用，其静态成本为,38339,万元。,序号,成本项目,土地单价（元,/,）,总成本（万元）,酒店投资（假设前提）,土地费用,1423,元,/,(4679),前期费用,800,元,/,(2640),建造成本,5000,元,/,(16500),内装费用,3500,元,/,(11550),设备费用,700,元,/,(2310),开业筹备费用,200,元,/,(660),累计,-,(38339),指标,值,单位,酒店总建筑面积,33000,酒店占地面积,6000,39,酒店项目财务分析报告,第39页,2.2 财务评定酒店溢价评定：对住宅溢价,酒店对于住宅溢价率为,6%,；住宅溢价,660,元,/,。,评定原因,住宅（销售）,权重,基础分值,酒店溢价分值,区位原因,城市能级,5%,100,100,区域位置,10%,100,100,交通便捷,10%,100,100,环境气氛,10%,100,130,配套设施,10%,100,100,整体原因,建筑面积,10%,100,100,物业类型,10%,100,100,服务品质,10%,100,120,品牌影响,5%,100,120,住宅原因,住宅品类,10%,100,100,住宅建面,10%,100,100,办公原因,办公品类,0%,100,100,办公建面,0%,100,100,商业原因,商业品类,0%,100,100,商业建面,0%,100,100,评分修正,100%,100,106,价格修正,价格,11000,11660,40,酒店项目财务分析报告,第40页,2.2 财务评定酒店溢价评定：对办公溢价,酒店对于办公溢价率为,8%,；办公溢价,1120,元,/,。,评定原因,办公（销售）,权重,基础分值,酒店溢价分值,区位原因,城市能级,5%,100,100,区域位置,10%,100,100,交通便捷,10%,100,100,环境气氛,10%,100,120,配套设施,10%,100,120,整体原因,建筑面积,5%,100,100,物业类型,10%,100,100,服务品质,10%,100,120,品牌影响,10%,100,120,住宅原因,住宅品类,0%,100,100,住宅建面,0%,100,100,办公原因,办公品类,10%,100,100,办公建面,10%,100,100,商业原因,商业品类,0%,100,100,商业建面,0%,100,100,评分修正,100%,100,108,价格修正,价格,14000,15120,41,酒店项目财务分析报告,第41页,2.2 财务评定酒店溢价评定：对商业溢价,酒店对于商业溢价率为,9%,；商业溢价,2250,元,/,。,评定原因,商业（销售）,权重,基础分值,酒店溢价分值,区位原因,城市能级,5%,100,100,区域位置,10%,100,100,交通便捷,10%,100,100,环境气氛,10%,100,120,配套设施