情境二门店开发和设计投资可行性分析.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,Click to edit Master title style,情境二,门店投资可行性分析,第1页,主要内容,投资可行性环境分析,2,投资经济评价,4,投资可行性研究,3,1,投资组成份析,3,3,第2页,学习目标,对门店投资开发可行性有全方面认识,1,能清楚描述投资开发可行性主要研究内容,2,能够完成可行性分析汇报,3,能够进行门店开发不确定性分析,4,第3页,技能关键点,投资开发可行性研究技术,设计可行性环境分析主要框架,连锁门店开发投资组成,投资可行性经济评价,第4页,引导案例,开店生财：市场调研应先行,第5页,认真阅读,;,仔细思索,;,结合学习过程。,要求,第6页,门店开发投资可行性研究,第一节,第7页,一、概念和作用,所谓门店投资项目标可行性研究就是指投资者拟投资开设一家门店，为使这一门店能够在激烈市场竞争中得以生存和发展，实现预期经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目相关自然、社会、经济、技术资料；对诸如门店开设所需资金、商业业态选择、建设规模、店址确实定等可能投资方案进行全方面分析论证；预测、评价项目建成后经济效益和社会效益。,在此基础上，综合论证项目投资建设必要性、财务上盈利性和经济上合理性，从而为投资决议提供科学依据工作。,(P36),第8页,作用,(P37),作为投资项目投资决议依据。,作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集资金依据。,作为编制设计和进行建设工作依据。,作为签署相关协议、协议依据。,作为项目进行后评价依据。,作为项目组织管理、机构设置、劳动定员依据。,作为环境保护部门审查项目环境影响依据，也作为向项目所在地政府和规划部门申请建设执照依据。,第9页,二、可行性研究基本内容,(P39),1,总论,2,宏观投资环境分析,3,地域行业概况分析,4,地域市场需求情况调查和预测,5,地域主要门店竞争情况调查分析,6,门店业态选择和经营规模分析,7,门店选址分析,第10页,8,门店卖场布局策划方案分析,9,门店经营策略分析,10,投资估算和筹资方案分析,11,经济评价,12.,门店开发可行性结论,第11页,三、门店开发可行性结论架构,架构,必要性,物质条件,技术条件,设备条件,效益预测,备选方案,提出提议,第12页,范例：,某项目市场可行性分析汇报,第13页,门店开发投资可行性环境分析,第二节,第14页,一、门店开发投资环境概念,门店投资环境就是指对在某一区域内开设门店投资这种经济活动所提供一系列要素和生产条件及相互作用统一体，包含硬环境和软环境两个方面，并含有整体性、开放性、动态性、区域性和层次性等特点。,(P41),第15页,二、门店开发投资环境类型,(P43),三种划分标准,分出不一样类型,1,按投资环境,存在物质形态,进行划分,2,按投资环境,存在范围不一样,进行划分,3,按投资环境,存在内容不一样,进行划分,第16页,第17页,三、门店开发投资环境分析内容（,P44,）,第18页,四、门店开发投资环境分析方法,“冷热”原因分析法,等级尺度法,多原因评定法,“四三三”评定法,系统功效评定法,道氏评定法,第19页,第三节,门店开发投资组成份析,第20页,一、门店开发投资组成,固定资产投资方向调整税投资,项目总投资,建设投资,建设期利息,流动资金,固定资产投资,无形资产投资,第21页,二、门店所需各类资产及其投资组成,固定资产,流动资产,无形资产,递延资产,第22页,第23页,第四节,门店开发投资经济评价,第24页,一、经济评价含义,(P57),投资项目标经济评价是采取一定方法和经济参数，对项目投资产出各种原因进行研究、分析计算和对比论证工作。,第25页,准备工作,不确定性分析,不确定性分析,确定最正确方案,国民经济评价,财务评价,方案比较,方案比较,经济评价内容结构示意,第26页,二、门店开发财务评价,第27页,（一）概念,(P58),门店开发财务评价是投资项目经济评价主要组成部分，它是在国家现行财税制度和价格体系条件下，计算项目范围内效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，分析项目标盈利能力、清偿能力等财务情况，以考查项目在财务上可行性。,第28页,（二）门店开发财务评价程序,分析财务数据,编制财务报表,计算财务效益指标,进行不确定性分析,第29页,（三）门店开发财务盈利能力分析,投资利润率,投资利税率,资本金利润率,销售利润率,投资收益率,投资回收期,财务净现值,财务内部收益率,第30页,1,、投资利润率,投资利润率（年利润总额或年平均利润总额,/,项目总投资）,100%,年利润总额年产品销售（营业）收入年产品销售税金及附加年总成本费用,项目总投资固定资产投资投资方向调整税建设期利息流动资金,第31页,2,、投资利税率,投资利税率（年利税总额或年平均利税总额,/,项目总投资）,100%,年利税总额年销售收入年总成本费用,年利税总额年利润总额年销售税金及附加,第32页,3,、资本金利润率,资本金利润率（年利润总额或年平均利润总额,/,资本金）,100%,第33页,4,、销售利润率,销售利润率（年平均利润总额,/,年平均销售收入）,100%,第34页,5,、投资收益率,投资收益率年净收益,/,投资总额,年净收益年利润额年折旧额,第35页,6,、投资回收期,投资回收期是指一个建设项目从开始投入生产年算起，到用每年净收益将初始投资全部回收时止所需要时间，其单位通惯用“年”表示。,当,T,T,0,时，项目可行；反之，不可行。,第36页,（四）门店财务清偿能力分析,固定资产投资国内借款偿还期,资产负債率,流动比率,速动比率,第37页,1,、,固定资产投资国内借款偿还期,固定资产投资国内借款偿还期是指在国家财政要求及门店项目详细条件下，以项目投产后可用于还款资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息（不包含已用自有资金支付建设期利息）所需要时间。,借款偿还期借款偿还后开始出现盈余年份数开始借款年份（当年偿还借款额,/,当年可用于还款资金额）,第38页,2,、资产负债率,资产负债率（负债累计,/,资产累计）,100%,普通来说，资产负债率,100%,时，说明项目资不抵债，视为已到达破产临界值。,第39页,3,、流动比率,流动比率（流动资产总额,/,流动负债总额）,100%,对于债权人来说，比率越高，债权人越有保障；对于项目而言，比率过高不一定是好事。,第40页,4,、速动比率,速动比率（流动资产总额负债,/,流动负债总额）,100%,速动比率是流动比率补充，表明项目每百元流动负债有多少速动资产作为支付保障。,第41页,三、门店开发不确定性分析,盈亏平衡分析,敏感性分析,风险分析,第42页,敏感性分析程序,1、选择敏感性分析指标,机会研究阶段多选用投资收益率和投资回收期指标；可行性研究阶段多选用净现值和内部收益率指标。,2、计算项目目标值,3、选取不确定性因素,设定变化范围,第43页,4,、计算敏感性强弱程度，找出敏感性原因,敏感性分析表,第44页,5,、计算敏感性指标,1,）敏感度系数,E=A/F,E,评价指标,A,对于对于不确定原因,F,敏感度系数,F,不确定原因,F,改变率（,%,）,A,当发生,F,改变时，,A,对应改变率,E,0,，表示,A,与,F,同方向改变,E,0,，表示,A,与,F,反方向改变,数值越大，敏感率系数越高,2,）绘制敏感性分析图，找出临界点,即不确定原因改变使项目由可行变为不可行临界数值。,是不确定原因极限改变，其高低与设定,基准收益率,相关。,第45页,6,、综合评价，选择可行方案,依据敏感度系数及临界点数据，按不确定原因敏感程度进行排序；,依据临界点分析不确定原因改变发生可能性；,经过分析结论，找出最敏感一个或几个关键原因，粗略预测项目可能风险。,第46页,案例,假设某企业正在进行项目可靠性研究，该项目期初投资,210,万元，预计项目服务期为,6,年，采取直线折旧，每年收入与成本均衡，企业所得税税率为,30%,，资金成本率为,10%,，各项财务指标见下表。,第47页,现金流量计算表,第48页,净现值,NPV,79.62,万元、内部收益率,IRR,22.12%,单原因分析：,1,、每年营业收入下降,10%,：,NPV,33.89,万元内部收益率,IRR,15.3%,2,、每年营业成本上升,10%,：,NPV,58.25,万元内部收益率,IRR,19.01%,3,、每年资金成本率上升,11%,：,NPV,71.33,万元内部收益率,IRR,22.12%,4,、项目服务周期下降,1,年：,NPV,50.05,万元内部收益率,IRR,18.95%,第49页,本章小节,可行性研究是任何投资所必需一项内容,作为连锁门店开发,即使有标准店铺能够借鉴,但鉴于各地不一样影响原因,这项工作一样是必经步骤,.,第50页,思索题,1,门店投资开发项目可行性研究作用有哪些？,2,门店投资项目可行性研究包含哪些基本内容？,3,门店投资开发环境分析内容应包含哪些内容？,4,门店开发应包含哪些项目投资？,5,门店开发财务盈利能力分析有哪些财务指标？,6,门店开发财务清偿能力分析包含哪些财务指标？,7,试述盈亏均衡点分析法。,第51页,Thank You!,第52页,