重庆龙湖地下车库优化研究(课堂PPT).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,重庆龙湖车库优化研究,车位面积优化,车位配比优化,车库层高优化,重庆龙湖地产研发部,2009.6,1,前言,根据目前重庆龙湖各项目建设情况看，车库建设规模达到项目总规模的,20-25%,，车库建造成本占项目总建造成本的,20%,左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。,本研究旨在通过对重庆龙湖过去几年的项目中车库建设状况的回顾、总结，找出一些有利于降低车库成本的共性方法，从而提高项目利润率。,2,车位面积优化,车位配比优化,车库层高优化,3,目前关于车位大小的政策规定：,设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定；,在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。实际操作是,20%-30%,。,车位面积,优化,4,车型 尺寸（长,/,宽,/,高）轴距,Polo 3916/1650/1465 2460,飞度,3845/1675/1535 2450,派力奥,3763/1615/1440 2373,骊威,4178/1690/1565 2600,奔奔,3525/1650/1550 2365,天语,X4 4135/,1755,/,1605,2500,C2 3878/1676/1438 2443,QQ 3550/1495/1530 2340,富康,4071/1702/1425 2540,F3-R,4325,/1705/1490 2600,乐骋,3896/1660/1499 2480,骐达,4250/1695/1535 2600,威志,3855/1680/1500 2425,高尔,3895/1648/1415 2468,标志,206 3873/1673/1435 2443,常见两厢车尺寸表,车位面积,优化,“,小车当道,”即将来临,国家信息中心统计，两厢车在基本型乘用车中的销售比例已经占到,40%,。在,2009,年，这个比例还将扩大。,5,小型车,+,微型车的组合,利用好各种柱网和边角空间。,可以适应多种柱网尺寸。,详：汽车库建筑设计规范,JGJ 100-98,车位设计控制尺寸：,垂直停车：,2400 x5300(,小,),，,2200 x4500,（微）,平行停车：,2400 x6000(,小,),，,2200 x5500,（微）,车位面积,优化,6,小型车单车位面积约,35-38m,2,个，最经济柱网为,7.8x8.1,米；,微型车面积约,25-28m,2,个，最经济柱网为,7.2x7.3,米。,（注：柱大小按,600 x600,计）,车位面积,优化,7,按重庆规划管理条例：住宅每,100,平米配车位,0.6,个，公建每,100,平米配车位,0.7,个，单车位以,35,平米计，以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的,25-30%,。也就是说，车库建造成本将占总建造成本的,30%,左右。,微车位的综合单车位面积约为,25,平,/,个，如将车库总车位的,30%,变为小车位，车库面积将减少,10%,，车库减少成本将占到总建造成本的,2-3%,。,据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率,25%,，在有土地增值税的情况下，每减少,1,元建造成本可以增加约,0.46,元的净利润；如无土地增值税，則每减少,1,元建造成本可增加约,0.75,元的净利润。,结论：,公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型公寓车库）配比,20%-40%,的微车位。,车位面积,优化,8,案例 一,睿城,B,区车库睿城原总车位,957,个，后更改车库报建为,922,个，减少,35,个。减少部分为无产权商区车库，实际销售车位反增加,44,个。,取消商区车库后的沿街商业，利用建筑后退道路的间距，在后期改做地面停车，约,100,个，满足商业需要。,商区车库,79,个，,3000m2,地面停车位,洋房、高层区集中车库,地面停车位,车位面积,优化,9,案例 一,睿城,B,区车库,在洋房区公共车库小型车,+,微型车的组合，在不增加面积的情况下，有效利用了边角空间，增加了,44,辆的销售车位，满足规划要求。,车库面积为,19400m,2,。车位数量由,558,辆，提高到,602,辆。单车位面积由,34.8m,2,/个，减小到,32.2m,2,/,个。节省约,8%,的车库面积。,微型车位,小车位,睿城,B,区车库平面,车位面积,优化,10,案例 二,MOCO,中心车库,MOCO,中心车库，原有,810,辆地下车位，原,3,号楼为写字楼，面积,8600m2,17,层，,4,号楼为住宅，面积,52000m,2,，,45,层；后,3,号楼、,4,号楼功能互换，调整为,3,号楼为住宅，面积,11000m,2,，,25,层，,4,号楼为写字楼，,35,层，面积,46000m,2,，导致车位配置提高，需增加,59,个停车位。,1,号楼,2,号楼,3,号楼,4,号楼,车位面积,优化,11,案例 二,MOCO,中心车库MOCO,中心车库，原有,810,辆地下车位，通过布置入微型车位，在不改变车库面积、结构、设备管线的情况下，有效利柱网，增加了,59,辆车位。节约面积约,2500,平米。小车位比例约,30%,。车库总面积,24000,，总车位数,869,个。平均单车位面积,27.8m,2,/,个。,微型车位,小车位,K17,地下四层平面,车位面积,优化,12,车位面积优化,车位配比优化,车库层高优化,13,车位配比,优化,一个小区应该配置多少车位？,虽然合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲：,车位价格和成本基本打平，多做车位将,冲淡销售利润率,；,车位往往在交房后才销售，这将,降低内部收益率,14,车位配比,优化,关于车位配比，政府有规定，但不假思索就按规定配，有问题。,问题如下：,高端业态（别墅、洋房）,-,不够（户均,2,辆车，甚至更多）,低端业态（小户型）,-,多了（大多使用公共交通）,商业,+Soho -,需综合平衡（商业少了，,soho,多了）,分析：,我们应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府规定。,15,回顾重庆公司标准：,别墅：每户,2,辆,+,访客车位,住宅 每,100,平米,0.6,个,洋房：每户,1.21.5,辆 同上,高层：每户,0.5,辆 同上,回顾重庆地区政府标准,：,车位配比优化,业态 户均建筑面积 户均车位 政府规定户均车位,高端东桥郡联排）,220m,2,/,户,2,辆,1.3,辆,高端（悠山郡洋房）,137m,2,/,户,1.2,辆,0.9,辆,低端（,MOCO,小户型）,65m,2,/,户 尽量少,0.4,辆,住宅车位,16,回顾重庆地区政府标准,：,住宅 每,100,平米,0.6,个，商业 每,100,平米,0.7,个,车位配比优化,商业,+soho,车位,后工项目商区：持有商业,24,万平米，其上的,SOHO,约,20,万平米。,按政府标准，应建车位,2880,个；其中商业,1680,个，,SOHO 1200,个。,注：,soho,报建为住宅，实际使用为办公。,结论：综合性项目，应根据不同业态对车位需求，合理分布车位数和车位等级。,我们认为，车位数和等级应向商业倾斜，同时减少,SOHO,区车位数和等级。（北城天街,12,万平米，,700,个车位，常常爆满。）,后工项目总图,17,车位配比,优化,龙湖产品的配置标准，是与客户需求匹配的。,市场良好时，客群等级高，高配置可获得高溢价。,市场疲软时，客群等级降低，其需求也降低。过高的配置，将成为项目的负担，带来销售和收益的压力。,一个大的项目会持续多年，当市场由良好转变为疲软时，,我们的市场定位，应随之而变。,18,车位配比,优化,结论：,多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标准配置。,项目修建性详细规划报建、方案报建时的技巧性处理由此相当重要，以便为后期可能的调整留下空间：,地下车库面积 适当多写；,地下车位数量 按最低要求写。,随时回顾待建车库是否符合预期市场需求，不符合则调整。,19,案例 一,悠山郡三期车库,车位配比,优化,悠山郡三期车库平面,优化一：,洋房原配置每户,1.2,个车位，调整到每户,1,个。,高层调整到政府标准。,优化二：,高层区增加地面车位,150,个。,成果：,车库由最初设计的,62300,平米，减少到,40000,平米左右。（含洋房赠送地下室）,节约当期成本支付约,3000,万。,悠山郡三期总平面图,20,案例 二,睿城车库,车位配比,优化,商区车库,优化前平面,优化后平面,组合拳,实现车库面积优化,方法一：,洋房每户,1.5,个车位，调整到每户,1.2,个。,商区车库取消。,方法二：,以小型车,+,微型车的组合，增加车位，补齐报建车位数。,成果：,取消商区地下车库，减少车库面积约,3000,平米。,节约成本,450,万。,21,车位面积优化,车位配比优化,车库层高优化,22,车库层高,优化,合理的设计，可降低车库综合成本约,200,元,/m,2,。,23,车库层高,优化,影响车库层高的,4,个因素：,柱网,：跨度直接影响梁高；,顶板荷载,：覆土厚度与其直接相关，是影响梁高的主要因素之一；,机械通风设备,：风管、风机会占到,4001000,的空间；,管线布局,：管线交叉点、管线重叠点，影响局部净高。,24,合理的柱网跨度,顶板覆土深度控制,车库管线综合,车库自然通风排烟,车库层高,优化,可有效降低设备层高度,200,左右,使车库管线整洁、富有逻辑美,避免混乱交叉导致净高不够,可有效降低高度,400,左右,减少设备安装成本、运营成本,可有效降低梁高,大幅降低结构含钢量,直接减少顶板侧壁防水面积,有效控制梁高,应首先满足高效停车要求,25,覆土,1500,，机械通风，不做管线综合；,覆土,600900,，自然通风，做管线综合；,车库层高,优化,层高,42004500,净高,2200+,管线,9001000+,梁,10001200,层高,31003200,净高,2200+,管线,200+,梁,700800,通 过 优 化,26,车库层高,优化,柱距,7,米，覆土,900,，自然通风情况下的车库层高情况,柱距,8,米，覆土,1200,，机械通风情况下的车库层高情况,27,车库层高,优化,覆土厚度对,绿地率,计算的影响,(,重庆市,),：,种植土层深度指种植土的实际深度，不包括架空平台屋顶板、防水层和排水层构造厚度，其中防水层和排水层总厚度一般按,30,厘米计算。具体按以下办法折算冲抵：,1,种植土层深度大于,1.5,米的，按实际植物种植面积的,100,冲抵集中绿化面积；,2,种植土层深度大于,1.0,米、小于,1.5,米的，按实际植物种植面积的,60,冲抵集中绿化面积；,3,种植土层深度大于,0.4,米、小于,1.0,米的，按实际植物种植面积的,20,冲抵集中绿化面积。,28,室内地坪与车库结构顶板高差 对,景观,的影响：,600,高差：高大乔木种植现,土球,，下凹,水体,难做，难塑造地形，,室内外高差,处理困难，土层内不能走,重力管,。对景观设计的限制很大，基本只能中间一条路，两边起坡堆土种树。,参考项目：蓝湖郡湖东,3,组图，蓝湖香颂。,车库层高,优化,1000,高差：可少量塑造,地形,，高大乔木基本不现,土球,，土层可走短距,重力管,。景观设计有一定空间。,参考项目：东桥郡，江与城别墅。,1500,高差：塑造,地形,易，土层可走,重力管,。景观设计有充足发挥空间。,参考项目：水晶郦城，紫都城。,29,车库层高,优化,不同覆土厚度对,单层车库,结构成本的影响,覆土,1,米与覆土,1.5,米比较，钢含量节省,20%,，,约,16kg/m,2,，每平米土建造价减少,70-80,元。,层高每降低,100,，每平米土建造价减少,8-10,元。,30,车库层高,优化,自然通风,不做机械排风排烟系统：,1,、至少节约,400,左右层高，结构成本减少,3040,元,/,平米，约占车库土建成本,2.5%,；,2,、节省机械排风排烟系统，设备成本减少约,12,元,/,平米，约占车库土建成本,0.8%,；且节约了后期设备运行维护费用；,3,、减小住宅地下室和地下车库之间的高差，优化室内空间。,东桥郡室内外高差,300,，入户平顺方便。,悠山郡合院地下室高差,1800,，需通过室内楼梯入户。,车库,车库,车库,31,车库层高,优化,管线综合 可有效降低,设备层高度,：,MOCO,中心设备层，规矩、高效,32,车库层高,优化,结论：,1,、覆土层结构高差，在满足绿地率计算规则的前提下，最佳厚度为,1.0,米,。,2,、别墅集中车库，应尽量合理布置排烟井（口），实现,自然排烟通风,。,3,、车库必须做,管线综合,，避免出现最不利点。,33,案例 一,睿城车库,车库层高,优化,睿城项目总平面,优化一：,顶板开洞，变大车库为若干小车库，变机械通风为自然通风别墅区）,节约风管约,400,高空间。,34,案例 一,睿城车库,车库层高,优化,优化二：,覆土由,1500,降为,600900,，结构梁高由,10001100,变为,700900,。,成果：,别墅区车库层高,3.1,米，洋房高层区车库,3.7,米；,成本节省约,100,万。,35,案例 二,悠山郡二期车库,车库层高,优化,悠山庭院洋房效果图,优化一：,覆土由,1500,降为,900,，结构梁高由,10001100,变为,800900.,优化二：,管线综合，优化最不利点，减少,200,左右层高。,成果：,洋房区车库层高由,4.2,米减小到,3.7,米。,36,案例 三,江与城别墅车库,车库层高,优化,江与城,原山,控制一：,别墅区覆土控制在,700900,。,控制二：,管线综合，优化最不利点。,控制三：,自然通风,成果：,别墅区车库层高由最初设计的,4.0,米减到,3.2,米。,37,谢 谢,38,