公园营销策划方案计划书.doc

公园营销策划方案计划书

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2020年4月19日
文档仅供参考

生态什邡·生态竹溪
竹溪生态文化主题公园
营 销 策 划 方 案

前言 - 2 -
一、 营销环境分析 - 2 -
（一） 竹溪生态主题公园基本情况 - 2 -
（二） 竹溪生态主题公园的意义 - 3 -
二、项目判断投资 - 3 -
三、项目定位及经营主题 - 4 -
（一）、生态活水 - 4 -
（二）、文化底蕴 - 4 -
四、具体营销策划 - 4 -
（一）、核心战略及营销目标 - 4 -
（二）具体营销策略（可分出三个阶段） - 5 -
第一阶段：展示期 - 5 -
第二阶段：市场开发期 - 5 -
第三阶段：市场稳固期 - 6 -
五、工作计划预案 - 6 -
六、营销预算（单位：元） - 7 -
七、方案风险 - 8 -
（一）风险 - 8 -
1.市场风险 - 8 -
2.成本控制风险 - 8 -
八、合作方式、收益预算 - 8 -
合作方式 - 8 -
（一）公益性合作 - 8 -
（二）、商业性合作 - 9 -
（三）、收益预算 - 9 -
九、园区广告位、现场包装、户外引导系统规划（图） - 10 -
十、物业管理服务标准 - 0 -
一、基本标准 - 0 -
二、公共秩序维护内容与标准 - 0 -
三、保洁服务内容与标准 - 1 -
紧急事件应对预案 - 1 -
1、火警应急处理方案 - 1 -
2、盗、抢等刑事案件应急处理方案 - 4 -
3、人员意外及伤害处理方案 - 6 -
日常管理制度和考核办法目录 - 7 -
四、考核办法目录 - 8 -

前言
什邡市地处成都平原西北部，距成都市50公里。历史悠久，人杰地灵，是闻名遐迩的四川省历史文化名城，素有“川西明珠”之称：是“三星堆”文化的核心地带，是中国佛教禅宗第八代祖师马祖道一的故里。什邡境内有秦代治水先驱李冰的陵园，有后蜀王孟昶的消夏行宫龙居寺，有“西川佛都”罗汉寺，有省级风景名胜区蓥华山，有龙门山国家地质公园，有避暑圣地“西部惊奇欢乐谷”和钟鼎寺等，是四川省重点旅游发展区；物华天宝，物产丰富是全国六大磷矿生产基地之一、“中国雪茄之乡” 和首个“中国矿泉水之乡”。同时，什
邡也是“512“。汶川大地震的重灾区， 地震什邡损失惨重。
现针对什邡竹溪生态主题公园进行营销策划。

一、 营销环境分析
（一） 竹溪生态主题公园基本情况
（暂缺）
（二） 竹溪生态主题公园的意义
在地震过后的这几年里，经过北京的援建和各方面力量的大力援助，在城市规划与建设方面，什邡的城乡有了很大的改变。地震同时改变了人们的思维模式，让人们更注重“人”，随着生活水平越来越好，人们对环境的要求也越来越高了，不断兴起的乡村生态旅游，都证明了建设生态城市是符合市民的实际需求的，是非常具有可实行性，非常具有现实意义的。
因此在把什邡建设成为生态城市，我们即要重视并大力倡导市民们一起爱护环境，提高市民的环境意识，为建设生态什邡做出自己的贡献。 
二、项目判断投资
至 2月以崭新的姿态向市民开放以来，已成为什邡市民游览、观赏、休闲的首选之地。
1、增加游园收入。公园改造后由于没有围墙，是全开放式的城市公园，将公园现有设施铺面以商业形式招商、招租…,新增广告宣传栏、市民读报栏的形式，企业冠名、赞助的方式增减公园收入。
2、展开多方面的营销工作，宣传公园形象。
3、政府支持。 汶川地震过后，公园的改造得到了市政府的高度重视，无论在财力、人力、物力，还是在政策优惠措施方面，本项目保值、增值更有保证。
4、项目成本低，增值空间大。
因此，项目增值潜力大，市场前景好，值得投资。

三、项目定位及经营主题
公园是供公众游览、观赏、休憩，开展科学文化教育活动及锻炼身体的重要场所，是改进生态环境和提高广大人民群众生活质量的公益性事业。
根据当前公园景点因此根据公园的景点特色，周边地理环境及风土文化 ，可将本次的营销活动定位为“生态什邡·生态竹溪，生态文化体验之旅”。围绕这个理念，竹溪生态文化展开相关的项目策划。
（一）、生态活水
水是生命之源，万物之源，以水为中心，为主题，结合什邡有“中国矿泉之乡”的美誉，让市民体验生命生生不息的力量。
（二）、文化底蕴
什邡有着2200多年的历史。地处“三星堆”文化的核心地带，曾经孕育出了罗光烈、廖溪楼、冯庆樾、李斗垣、吴临川、刘空凡、王心樵、杨雪湖等著名书法家。这里也是是中国佛教禅宗第八代祖师马祖道一的故里。
四、具体营销策划
（一）、核心战略及营销目标
采用实体体现营销+关系营销，让市民观摩、聆听、尝试、参与，亲身体验公园品质和性能，利用什邡传统文化、现代科技、艺术、大自然等手段来增加市民进园的感受。
（二）具体营销策略（可分出三个阶段）
第一阶段：展示期
2月开园以来，公园的新貌已经全面呈现给市民。
1.此阶段的时间预计：三个月时间。
2.此阶段针正确市场区域：什邡市区及乡镇。
3.在此情况下针对目标群：
(1)力争使公众了解公园特色及其蕴涵的。
(2)争取权威媒体、公众人物、政府代表前来感受公园并发表评论。
(3)加强广告（报纸电视、网络等）力度，创立并免费发放公园纪念册，增加活动次数，从而强化其参与意识。
(4)发展已知市民，进而扩大客户宣传面。
4.在此情况下针对中间商（公司的合作商）：
(1)提升产品展示的位置（如在合作商的门前设置展版）。
(2)与其共同在市场区间开展品牌促销活动（如画展、图片展等）。
第二阶段：市场开发期
在此阶段，宣传造势已见成效，信息都已宣传到位，市民游览量逐渐增长。
1.此阶段的时间预计：两个月时间。
2.此阶段针正确市场区域：公园较近的周边社区、街道等。
3.在此情况下针对目标群：

(1)保持群体，刺激消费。
(2)积极向还没有去过的群体展示竹溪生态文化主题公园的特色及价值。
(3)开展知识文化营销，推出爱国主义和感恩文化，并针对性的开展活动；
(4)强大的媒体版面占有率，公益类居多。
(5)争取其它旅游景点的消费者前来参观地震公园（如办联票）。
5.价格定位：灵活把握尺度，寻求有益的合作。

第三阶段：市场稳固期
在此阶段，由于前期的宣传和相关节假日的效应，市民的游览量稳固上升。
1.此阶段针正确市场区域：
建议区域为：主要区域：市区。次要区域：乡镇及临近的周边县市。
2.在此情况下针对目标群
各类企业、政府机关和银行政券机构、工厂等。
保持客户群体，刺激消费。开展各种主题营销活动。

五、工作计划预案
区域负责人：
1.维持原有市民游览量，巩固公园形象。
2.传达地震公园信息，制定区域工作计划（含宣传和活动）。
3.开展创新营销，针对所辖区域的特性进行推广宣传活动，提前报计划。
4.与工青团保持互动联系，共商公园营销工作。
5.灵活、适当利用价格变通，进行快速销售。
企划系统：
1.强化公园形象，巩固公园形象（各种宣传形式）
2.开展文化、知识营销，完成内部硬件设施（广告牌、路牌、商铺店面形象等），强调宣传导向的意义和重要性。
3.围绕销售进行宣传，辅助宣传设置活动。
4.以主题丰富的各种促销活动吸引大量客源，促进广告、商铺的招租。
5.提高获利率，提高活动质量。

固定广告
资产投入
项目名称
数量/时间
费用
备注
道路灯箱广告
20个
2万

道路灯杆广告架
100个
1万

公园导视
6个
0.5万

Logo品牌赞助柱
1-2个
5万

广告宣传
电视广告
1年
2万

网络广告
1年
0.5万

平面广告
1年
0.5万

合作商家门面X展架
100个
0.5万

广告桁架租用费
1年
1万

合计：
13万

六、营销预算（单位：元）

七、方案风险
（一）风险
每一种方案都暗含风险，如何在风险和收益之间取得平衡，是决策中的重要问题。风险分析能够帮助我们做出最稳妥的决策方案，以下是我们对本项目可能产生的风险的分析：
1.市场风险
竹溪生态文化主题公园是当前我市城区最大的公园，新开放以来市民的知晓度不高，市民接受过程可能较缓慢，出现少人来游览的风险
2.成本控制风险
本方案的预算费用较高的是：广告设施及基础设施的建设费、宣传费，如果效果不好，则会有影响总收益。
八、合作方式、收益预算
合作方式
（一）公益性合作
1.政府机关单位（宣传部、旅游局、体育局等）赞助。
精神文明建设、文化教育宣传栏设施等，展开主题活动、节日活动和经常性的活动。
2.公益组织社团开展主题宣传活动。
3.自愿者协会加入公园的爱护环境、保护城市环境活动，提高公园游园市民素质，保护设施不被破坏。
4.社区居委会，设定定期的业主活动，在联防、安全防范方面，重要社会事件、国家大事件、节日庆典等方面，主动融洽与社区居委会配合开展工作。

（二）、商业性合作
1.公园正门公园名称雕塑拍卖冠名权。
2.公园内古道路、建筑、景观（古树、塔、亭子、桥、健身广场、园子等）拍卖冠名权。（比如：长虹桥，雅香园）
3.道路指示广告灯箱、宣传栏、垃圾箱广告栏、路灯杆广告牌。
4.文化宣传活动赞助。新增读报宣传栏，文学社写生，书法家协会书法展。鸟协，观鸟展览等。马祖文化、书法之乡、矿泉水之乡的文化墙建设。
5.茶楼、棋馆、画廊、金鱼喂食区、鸽子区，文学社。
6.健身晨练区及健身器材，健身知识宣传栏。
7.儿童游乐设施招商。
8.古树、草坪的认养，近一步减低维护成本。
9.文化主题、商业主题活动的宣传推广（插入广告宣传栏、派发DM单、电视报纸合作等）。

（三）、收益预算

公益性
项目名称
费用/年（万元）
备注
政府划拨
0万

单位赞助
2万

公益组织、广告
2万

自愿者协会
1万

商业性
公园名称雕塑冠名权
5万

古建筑、景观等冠名
3万

灯箱、宣传栏广告
20万

铺面招商
40万

古树、草坪认养
2万

主题活动推广赞助
2万

设施、文化墙赞助
10万

合计：
87万

九、园区广告位、现场包装、户外引导系统规划（图）

十、物业管理服务标准
一、基本标准
1、制订较完善的物业管理方案，并按规定签订物业服务合同。
2、管理服务人员着装整齐、佩戴标志、行为规范，服务主动热情。
3、管理处主任具备二年以上专业物业管理经验。
4、管理员应90%持有物业管理工作上岗证书，特种作业员工应100%持政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
5、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。
6、公司多方面运用计算机管理(业主档案、收费管理等)。
7、采取多种形式如走访、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与5%以上员工作有效沟通，每年有效投诉处理率大于98%，每年进行一次满意度测评，有效样本覆盖大于20%，并对薄弱环节持续改进，满意率达90%以上。
8、建立较完善的档案管理制度。
二、公共秩序维护内容与标准
1、园区主要出入口及园区重点部位实行交替巡逻值班。
2、保安对园区管理区域每小时巡逻不得少于1次。
3、引导汽车有序停放，非机动车辆按规定停放区有序停放。
4、对火灾、治安、水浸等突发事件有应急处理预案。
三、保洁服务内容与标准
厂区保洁服务标准
1、门厅 全天 擦拭
2、公共通道 全天 擦拭
3、内壁墙面 1次/每周 清扫
4、园区外围装饰地面 2次/每天 清扫
垃圾的处理与收集
1、根据园区实际合理布设果壳箱、垃圾实行袋装化，并逐步实施垃
圾分类收集。
2、垃圾每日收集2次，生活垃圾做到日产日清。
3、根据园区实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫滋生及异味
产生。
4、室外垃圾箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

紧急事件应对预案
1、火警应急处理方案
1.1 当值保安员接到有关的火警报告时，应立即通报主管部门并至报警现场核复火警情况并做好救火启动准备。有关人员应记录火警时间，搜寻事发现场异常情况及做好记录；
1.2如属误报情况，现场保安员确认现场区域安全后，报呼叫中心记录并消除火警警报；
1.3如现场发现火情，保安员应立即采取如下应急措施：
l 现场保安员立即将火警情况以电话、对讲机或其它方式向呼叫中心或其它岗位保安员通报；
l 保安员在报告火情同时，拿取最近位置的灭火器材并投入救火工作。保安员在救火时，应大声通报相关区域的人员，并警告周围人员撤离危险区域或协助补救；
l 监控中心监控员按应急方案通报各岗位保安员赴现场增援；
l 当值保安在安排火场扑救同时，应及时设置火场警戒。并在火势控制后安排现场保护工作。
1.4员工在听倒呼叫中心发布危机警戒命令后，自动进行应急人力组织，并实施火警现场增援、重要部位职守工作；
1.5岗位上的保安员必须按方案内容做好各岗位警戒工作；
1.6当值最高级别人员负责成立临时指挥小组，协调火情处理应急工作；
1.7有关清洁等后勤人员根据指示进行现场减少器械搬运、现场秩序维护等协调工作；
1.8同时按规定通报管理员、物业主管及公司有关人员，通报顺序如下：
l 管理员及物业主管
l 公司主管人员
l 如喷淋泵、消防泵有启动动作，需报告消防部门。
1.9火警受控制后，由公司人员和物业主管、管理员组成专案组进行事故调查及善后工作；
1.10进行事故起因调查，并制订整改措施，追究责任者失职行为；
1.11对火警造成的损失进行拍照取证，并记录损失情况；
1.12管理员完成事故经过情况报告，由物业主管总结情况并上报公司；
1.13由公司协助向保险商申请索赔事项，并跟进办理以上工作。
1.14注意事项
l 当有关消防重点防范部位或易燃易爆危险品发生火情时，保安员应及时拨打“119”火警电话向消防部门报告，做好自身安全防范工作；
l 保安员应保持稳定情绪，安抚受惊吓人员，减少火警对正常秩序的影响；
l 发生电器类火灾时，严禁使用水或水性减灭器械进行扑救；
保安员在扑救火情时，应随时与监控中心联系并通报火情，并寻求支援，以免不可见因素导致火势失控。

处理流程：
1.

2、处警措施

2、盗、抢等刑事案件应急处理方案
2.1发生盗窃案件时，保安员应立即报警，紧急情况拨打“110”报警；
2.2管理人员在接到报警同时，应立即采取应急程序如下：
l 各岗实施应急方案，加强对进出通道的人员和车辆、物品进出管理，必要时对重点区域予以封锁，防止罪犯逃逸。
l 安排保安员驻守于被盗区域外，用隔离绳、栏将事发区域分隔，做好现场保护工作，禁止无关人员进入现场。
l 管理处安排人员对主要通道、事发区域进行安全检查，以便能及时发现可能藏匿的罪犯或犯罪索如：侵入部位、隐匿场所、赃物等。
l 封锁有关案件的任何消息，防止扩散及惊动传媒人士，从严控制人员进出，谢绝采访，并注意任何情况泄露而造成妨碍警方侦破案件。
2.3管理员在实施应急方案同时，按规定通报物业主管及公司有关人员，报顺序如下：
l 物业主管；
l 公司主管部门负责人。
2.4管理处在警方到场或罪犯控制后，应采取善后措施如下：
l 管理处尽量向警方提供帮助，按警方要求召集当值员工陈述案情经过，并提供相关工作报告、记录、录像资料等；
l 配合警方、公司认真对事件进行调查，查找起因和安全隐患，制整改措施，追究肇事者及责任者的责任，由公司和物业主管组成专案组进行事故调查及善后工作；
l 对安全隐患立即采取整改措施，并加强近期内管辖区方安全管理，防止罪案再次发生。
2.5注意事项
l 管理处员工在巡逻中若发现有门窗被撬窃时，不得擅自进入现场，以免破坏证据和痕迹，亦避免自盗嫌疑。
l 保安在巡逻中发现案犯行窃时，应立即采用安全通讯方法向呼叫中心和其它同事通报，寻求支援。在其它同事未到达时勿惊动案犯。
l 赶赴现场的保安必须携带器械，必须要时用以自卫。
l 在案件调查期间，管辖区人员进出及物品应严格仔细检查，防止有第二次赃物转移可能。
2.6处理流程

3、人员意外及伤害处理方案
3.1保安员在辖区内发现人员发生意外、受伤或急病时，应立即通知、通报上级，并拨打“120”医疗救护中心电话求助。一般情况下应安排如下求助措施。
l 尽量协助伤病者，并安置适当地方等候救护中心救治；
l 如伤病者恢复常态，可打电话通知其亲属、朋友或同事到场照顾；
l 如伤病者情势严重，万不可擅自搬动并劝其它闲杂人员不要围观。尽量将伤者隔离；
l 妥善保管伤病者财物（有必要时交警方处理），核对后交还当事人或其家属。
3.2注意事项
l 公司培训保安员发现人员受意外及伤害、急病情况、及简单的止血、创面处理等救治方法。唯有受过专业急救训练者，方可实施正规医疗，否则只可安抚病人的情绪稳定；
l 伤者因坠落伤及头、脊椎时，不可作任何移动，以免造成更严重的损害；
l 伤病者需送交医院救治的，需同时报告其它人员并跟进善后事宜。
3.3处理程序

日常管理制度和考核办法目录
1、管理处职责
2、管理处主任岗位职责
3、安管部职责
4、安管部队长职责
5、安管人员职责
6、保洁部职责
7、保洁部组长职责
8、保洁人员职责
9、档案、资料管理规定
10、消防栓的保养规定
11、管理处接待工作程序
12、管理处回访工作程序
13、安管人员仪容仪表规定
14、安管人员应急计划和措施
15、停车场管理规定
四、考核办法目录
1、管理处工作检验标准
2、管理处主任考核标准
3、安管部工作检验标准
4、安管部主管考核标准
5、保洁部工作检验标准
6、保洁部主管考核标准
7、安管人员考核标准
8、保洁人员考核标准
前期开办费
名称
数量
单价
金额
备注
办公桌
3套
800
2400

工作服装
21套
200
4200

水管
400米

1600
绿化养护用
维护工具
4套
500

文件柜
2组
750
1500

办公资料
1批
500
500

保洁工具
6套
400
2400

不可预计购置费

合计

30100

物业管理费用测算
管理成本测算：
工种/项目
人 数
人员月工资支出
物业管理员
1
2600
保安队员
8
17600
绿化员
4
7200
保洁
6
8400
工程维护
2
4800
合计

40600

结 束 语
********的物业服务是一项在“责任”中工作，在“前瞻中”开拓的事业。我公司愿用“优化管理、优质服务、优美环境、优良保障”的管理方针，提供增值服务，全面提高竹溪公园项目的有效价值链.
我公司全体员工将以赤诚美好的心灵，热情细致的服务，作为竹溪公园项目的贴心管家，和一流的品牌成为合作伙伴,与一流的生产企业共同成长,赢得业主的认同和信赖，一定能为竹溪公园项目提交一份满意的物业管理服务答卷。
愿我们的努力能在竹溪公园项目写下最亮丽的一笔！