2013-07-26-海吉星批发市场总平面设计分期规划方法优秀课件.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/4/11,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/4/11,#,海吉星批发市场总平面,分期规划方法,星火六期第七组 星农建,小组成员：靳庆军 夏华 罗杰 陈楠 刘雨菁 张泉 邓科军,1,2025/4/29 周二,目标,收入,成本,利润,2,2025/4/29 周二,收益构成,销售,收益,租金收益,佣金收益,3,2025/4/29 周二,收益趋势,销售收益曲线,4,2025/4/29 周二,收益趋势,销售收益曲线,租赁收益曲线,5,2025/4/29 周二,收益趋势,销售收益曲线,租赁收益曲线,租佣收益曲线,6,2025/4/29 周二,业务分析,1,业务构成,综合配套,蔬菜商铺,水果商铺,冻品商铺,仓储等市场配套,7,2025/4/29 周二,业务分析,1,业务构成,海吉星市场,主业交易,蔬菜交易,水果交易,冻品交易,配套,区,仓储配套,综合配套,原则：,市场需求为主，新市场蔬果交易优先，老市场以满足搬迁需求为主；,需配备满足市场运营要求的仓储配套和住宿配套；,8,2025/4/29 周二,业务分析,1,、影响因素,主要业务,交易量,档位面积（开间*进深）,档位数量,仓促数量,住宿配套,9,2025/4/29 周二,业务分析,蔬菜商铺,蔬菜商铺,交易量,档位面积,开间*进深,档位数量,仓储数量,住宿配套,10,2025/4/29 周二,业务分析,水果商铺,水果商铺,交易品类,交易量,档位面积（开间*进深）,档位数量,仓储数量,住宿配套,11,2025/4/29 周二,业务分析,冻品商铺,冻品商铺,交易品类,交易量,档位面积（开间*进深）,档位数量,仓储数量,住宿配套,12,2025/4/29 周二,业务分析,业务模版,业务,品类,交易量,档位数,档位面积,停车需求,仓储需求,住宿需求,蔬菜交易区,1,5,*,8,10,*,18,1,套,水果交易区,1,5,*,8,10,*,18,1,套,冻品交易区,1,5,*,7,10,*,18,1,套,商业配合区,1,其他配套,1,13,2025/4/29 周二,规划模版,项目规划业务推导建设规模表,单体要求,交通规则,主要规划指标,单体间距,设计细节,14,2025/4/29 周二,规划模版,项目规划业务推导建设规模表,单体规划,交通规则,主要规划指标,单体间距,设计细节,结构形式,档位形式,层数,设置阁楼,档位尺寸,层高,采购通道,单体规划（长,x,宽）,单体规划,15,2025/4/29 周二,规划模版,项目规划业务推导建设规模表,单体规划,交通规则,主要规划指标,单体间距,设计细节,来货车长,采购车量,交通规则,来货车量,采购车长,是否进档,16,2025/4/29 周二,规划模版,项目规划业务推导建设规模表,单体规划,交通规则,主要规划指标,单体间距,设计细节,给排水,装修,设计细节,强弱电,消防,是否进档,17,2025/4/29 周二,规划模版,项目规划业务推导建设规模表,单体规划,交通规则,主要规划指标,单体间距,设计细节,占地面积,建筑面积,主要规划指标,18,2025/4/29 周二,规划模版,规划指标,单位,地块,1,地块,2,地块,3,总面积,备注,用地控规条件,总用地,ha,建设用地,ha,建筑密度,建筑占地,ha,道路用地,ha,绿化用地,ha,建筑限高,m,容积率,绿地率,规划指标,总建筑面积,m2,地上建筑面积,m2,蔬菜交易区,m2,水果交易区,m2,冻品交易区,m2,仓储区,m2,综合配套,m2,其他配套,m2,地下建筑面积,m2,19,2025/4/29 周二,成本模型,建筑规模,单方造价,总成本,20,2025/4/29 周二,成本模型,单方造价,土地费用,主体建安,前期费用,室外市政,公共配套,开发间接费,期间费用,21,2025/4/29 周二,成本构成,22,2025/4/29 周二,收益模型,单方收入,建筑面积,总收入,收入模型,23,2025/4/29 周二,收益模型,收入构成,销售收入,租金收入,佣金收入,管理费收入,佣金属于为后期运营收益，存在很大的不确定性，在本项目中不予考虑,；,24,2025/4/29 周二,成本模型,总收入,销售单价,销售面积,租赁单价,销售面积,管理单价,总面积,25,2025/4/29 周二,项目现金流状态,26,2025/4/29 周二,结论,结论,1,：新建市场业务需要为先,1,、新建市场以一种或者二种核心业务；,2,、需要有必要的仓储配套支撑；,3,、需要有必要的住宿配套支撑，通常商业面积与住宿面积呈,1,：,1,；,结论,2,：搬迁市场需满足老市场需求,1,、业务设置满足被搬迁市场业务要求；,2,、需要有相应的仓储配套支撑；,3,、需要有相应的住宿配套支撑，通常商业面积与住宿面积呈,1,：,1,；,27,2025/4/29 周二,结论,结论,3,：以市场需求与投资能力确定确定一期开发规模,1,、满足市场需求；,2,、具有投资能力，满足项目的工程建设开发；,结论,4,：财务需求确定租售比例,1,、资金回笼为主；,2,、兼顾项目长期收益；,28,2025/4/29 周二,案例,武汉海吉星,29,2025/4/29 周二,案例,武汉海吉星,30,2025/4/29 周二,案例,武汉海吉星,规划指标,单位,一期范围,二期以后,总面积,备注,用地控规条件,总用地,ha,56,280.00,建设用地,ha,43.20,218.20,建筑密度,建筑占地,ha,道路用地,ha,绿化用地,ha,建筑限高,m,容积率,0.76,0.76,绿地率,规划指标,总建筑面积,m2,35,167.1,地上建筑面积,m2,蔬菜交易区,m2,3.6,21.6,水果交易区,m2,3.6,15,冻品交易区,m2,1.2,1.2,仓储区,m2,6,33,综合配套,m2,5.7,17.2,其他配套,m2,14.9,77.1,地下建筑面积,m2,31,2025/4/29 周二,案例,武汉海吉星,经济技术指标表（分期）,单位,规划指标,单方造价,（元,/,单位）,功能区,（下拉列表选择）,（,1,）,规划净用地面积（分期工程建筑用地）,m2,432000,（,2,）,规划总建筑面积（分期工程项目建筑面积）,m2,350000,1,）,水果交易大厅,m2,36000,3200,交易区,2,）,m2,0,1600,交易区,3,）,蔬菜交易大厅,m2,36000,3200,交易区,4,）,冻品交易大厅,m2,12000,3200,交易区,5,）,低温库（,1,万吨）,m2,60000,2450,仓储区,6,）,食尚港,m2,0,2200,7,）,客户集中采购中心,),m2,0,2500,8,）,市场服务大厦,m2,57000,2700,市场配套,9,）,运营公寓,m2,149000,2700,配套住宅（公寓）,32,2025/4/29 周二,案例,武汉海吉星,收入预测基本参数录入,（,1,）,功能区（短租方式）,短租比例（,%,）,租金平均单价（元,/m2,）,1,）,交易区,100.00%,84000,40,2,）,仓储区,100.00%,60000,40,3,）,加工区,100.00%,0,40,4,）,中高端交易区,60.00%,0,120,5,）,综合办公区,80.00%,0,60,6,）,饭堂饮食酒店,100.00%,57000,50,7,）,配套住宅（公寓）,20.00%,149000,15,（,2,）,功能区（销售方式）,销售（长租）比例（,%,）,平均单价（元,/m2,）,1,）,交易区,0.00%,84000,6000,2,）,仓储区,0.00%,60000,8500,3,）,加工区,0.00%,0,5000,4,）,中高端交易区,40.00%,0,15000,5,）,综合办公区,20.00%,0,25000,6,）,饭堂饮食酒店,0.00%,57000,20000,7,）,配套住宅（公寓）,80.00%,149000,6500,33,2025/4/29 周二,案例,武汉海吉星,现金流量图,34,2025/4/29 周二,案例,武汉海吉星,收入预测基本参数录入,（,1,）,功能区（短租方式）,短租比例（,%,）,租金平均单价（元,/m2,）,1,）,交易区,50.00%,84000,40,2,）,仓储区,100.00%,60000,40,3,）,加工区,100.00%,0,40,4,）,中高端交易区,60.00%,0,120,5,）,综合办公区,80.00%,0,60,6,）,饭堂饮食酒店,50.00%,57000,50,7,）,配套住宅（公寓）,20.00%,149000,15,（,2,）,功能区（销售方式）,销售（长租）比例（,%,）,平均单价（元,/m2,）,1,）,交易区,50.00%,84000,6000,2,）,仓储区,0.00%,60000,8500,3,）,加工区,0.00%,0,5000,4,）,中高端交易区,40.00%,0,15000,5,）,综合办公区,20.00%,0,25000,6,）,饭堂饮食酒店,50.00%,57000,20000,7,）,配套住宅（公寓）,80.00%,149000,6500,35,2025/4/29 周二,案例,武汉海吉星,现金流量图,36,2025/4/29 周二,