物业单位公司运行程序文件物业管理方案的制订.docx

物业管理方案的制订
1目的
本程序规定了制定物业管理方案实施质量控制的职责、方法和要求，以保证制定的物业管理方案符合法律法规的要求和满足业主/委托方的服务需求。
2使用范围
适用写字楼管理、工业厂房管理、停车场管理、商场管理、住宅管理等方案的制定。
3相关标准要素
GB/T192-ISO924.24.5
4相关文件
4.1质量手册第4.2章质量体系
4.2《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》
4.3《深圳市建设安全文明小区五条标准》
5 职责
5.1物业管理项目小组负责物业管理方案的编制。
5.2物业管理部、沙河管理部、机电工程部、消防治安部、电梯维修中心负责提供物业管理方案的输入，参与物业管理方案的制定。
5.3总经理审核并批准实施物业管理方案。
6实施程序
6.1物业管理方案的提出

公司在新接收物业管理项目时，将制订物业管理方
案以保证满足业主（客户）的要求。物业管理方案的制订由总经理指定物业管理项目小组负责。
6.2物业管理方案的编制
物业管理项目小组在编制方案时应考虑：
a. 物业发展商的要求；
b. 业主委员会的要求（必要时）；
c. 国家/政府的法规要求。
物业管理项目小组在组织编制物业管理方案时，将要求物业管理部、沙河管理部、机电工程部、消防治安部、电梯维修中心提出与管理方案相关部分的内容。即：
a. 物业管理部/沙河管理部将提供物业维护、清洁、绿化管理的要求；
b. 机电工程部将提供有关物业机电设备的控制管理要求；
c. 消防治安部将提供有关物业消防治安的管理要求；
d. 电梯维修中心将提供电梯维护保养的管理要求。
物业管理项目小组在接收到各部门提出的要求后将进行汇总，编制成公司规范的物业管理方案。物业管理方案文件的格式参见运作程序文件格式。物业管理方案的内容将包括：
1）物业管理范围；

2）物业管理的财务预算；
3）本区物业管理的质量目标；
4）本区物业管理的组织结构和职责描述；
5）本区物业管理主要业务过程的描述：
a.物业的验收和入伙；物业的日常管理（供电、供水、供冷、清洁、绿化、保安、消防、高层电梯、物业收费管理、车辆管理、装修管理、对住户的管理）；物业管理的应急处理（自然灾害、匪警、火灾）；物业管理中部分分包项目的管理。
a. 6）本区物业的支持性业务过程描述：采购管理；标识和可追溯性管理；人员培训管理；文件和记录的管理。
a. 7）本区物业管理的质量评价和改进：内部评价（日常检查、定期大检查、内部质量审核）；外部检查（业主、客户评价、国家/政府检查评定）；质量改进。
物业管理方案的审批和发放。物业管理项目小组完成物业管理方案的编制后，将提供相关部门进行必要的审查，并根据审查意见进行必要的修改定稿。定稿的物业管理方案提交总经理进行审批。经审批的物业管理方案由物业管理项目小组控制发放。物业管理方案为公司受控文件，应在发放的文件上加盖红色受控标识，发放前有物业管理项目小组确定发放范围，发放时有接收人签字，发放的记录方式参

考程序文件CPM- OP-028 «运作程序文件的控制》。物业管理方案的修改物业管理方案编制完毕后，由原物业管理项目小组形成的物业管理处进行实施。在实施过程需修改时，由修改提出人员提出书面申请，交物业管理处主管批准后，由物业管理处进行修改。修改后的物业管理方案应提交总经理批准。修改后的物业管理方案按发放，并收回作废章节，统一销毁，作废的原件加盖“作废”章后保存一份。记录物业管理方案