医院日常物业管理服务方案.docx

医院日常物业管理服务方案
1.1 客户服务
为提高管理绩效，降低运行成本，（XX）医院的日常沟通、接待及会务工作、重大参观活动的协助、楼层监管和档案建立、文化建设工作拟统一由物业下设的物业服务中心负责，并选择一专多能的人员担当服务中心工作，其岗位设置与人员配置如下：
★客服部经理：全面负责本部门的管理，服务目标的实施，工作计划和优化方案的制定与审定、员工业务培训与考核、重要事务的处理与紧急事务指挥，以及对外关系的协调等工作。对上受物业经理考核，对下负责对下属五个管理小组进行监管与考核。
★前台接待服务：设前台服务员4人，负责来访人员的咨询、引导、接待服务，来访接待信息的传递与收集，展示（XX）医院服务形象。
★人事行政：设人事行政1人，员工招聘、入离职手续的办理、培训管理、行政负责服务文化建设、建章建制工作。
★质检组：物业经理任组长，物业其它部门部长任组员，并在物业服务中心设专职督察员2名，负责所有岗位服务质量的监督、评审等工作，确保服务质量的优质高效。
工作流程标准化
为保障接待及日常服务工作的正常运行，我们对各项工作都制定
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了详细的工作流程，力求实现工作标准化、流程化、高效化。
★细分工作目标、明细工作职责
针对客户服务管理内容及性质，我们首先对客户服务客服中心接待岗、中心调度岗、会务助理等岗位进行工作分析，其次再针对具体岗位工作内容进行细分，将会务助理工作内容进一步细分为，重要会务接待、一般会务接待、培训会务接待等，以确保岗位职责及工作内容准确到位，为实现工作标准化、流程化奠定基础。
★严控输入输出、流程规范到位
我们把每项工作从接到工作指令开始到工作完成结束都当作一次输入输出。在具体的输入输出流程中，首先，我们将在突出关键控制点的基础上都制定详细的工作原则及考核标准，要求工作重点突出、有章可循，考核有据可依、公平公正。其次，我们注重体现将服务零缺陷的管理理念，将同类物业的管理经验优化、固化到流程内，将持续改善的客户满意渗透到流程里。使得整个流程在一个计划、执行、检查、改进的闭环中运行。第三，在流程中对工作中需要和其他部门进行垂直沟通的环节要求衔接到位，如中心调度岗在接到投诉后如何垂直向医院领导、部门部长等汇报，实现无缝连接，避免出现管理盲区。
★制定工作标准、管理科学高效
客户服务管理作为一种软性服务，给客户最初的感知往往从规范的工作标准中获得，针对每个岗位、每项可以细分的工作，我们都在
第2页共115页可以科学考核的基础上按照工作时间、区域、内容、责任人、工作步骤等制定详细的工作标准，以实现工作的可控性、标准化。我们致力于把客户服务接待工作标准潜移默化为员工日常工作的习惯，达到员工企业理念和自我行动的心行同步。
服务质量监控考核的动态管理
做好三个控制
首先，事前控制：在规范员工工作标准、培训员工工作流程的基础上，明晰每位员工工作职责，熟悉个人工作权限，以保证客户服务工作的高起点性，顺利实现第一次就把正确的事情做对的零缺陷服务目标。其次，事中控制：在工作期间，严格按照既定的工作要求、服务标准、考核措施等开展客户服务管理工作，同时做好与各部门的协调沟通、品质监管、检查考核，及时各类突发事件，保障客户服务超越客户满意度指票，将服务零缺陷做到实处。第三，事后控制：认真对照相关管理目标，服务内容、标准、流程，就客户服务管理工作的完成情况进行总结，进行日检、月检和绩效考核，定期开展服务质量评审，及时进行客户回访，案例分析，以改进工作方式、方法，更好的为客户服务。
实行360度全员参与
针对内外衔接无缝化的保障措施，做好物业服务中心部门内部监控、员工相互监管、个人自检等客户服务部协助物业做好对各项工作的全员监控，凡物业员工都有义务和责任对其他部门的工作情况进行
第3页共115页监督，发现不足，则有责任报于物业服务中心协调处理。同时也将客户服务管理工作透明化，实行360度考核制度，接受来自医院领导、公司领导及其它各职能部门的监督。
坚持动态监控改进
考虑到工作的持久时效性，物业服务中心将实行监控动态化，针对工作中的客户需求变化，我们通过采取不断对照需求找差距、发动员工找隐患、模拟客户挑毛病、内审外查揭问题、追溯差错查成因、专业分析寻根因等措施，不断改进我们的客户服务，完善流程、标准，达到动态监控改进目的。
服务信息反馈保障体制
为形成行业专业竞争优势，利用资源整合的方式，注入了更多的物业管理服务集成商元素。我司将协助（xx）医院项目导入客户服务中心服务模式，以统一标识、统一服务流程、统一服务标准并通过“客户服务中心”集成所有服务项目，省去纷繁芜杂的中间环节，为客户提供“一站式”服务，成为客户排忧解难的终点站和品牌服务的连锁店；客户服务中心的“前台”在受理客户需求后，依托强大的服务平台和完善的技术支持，通过后台的系统运作在最短的时间内为客户提供满意的服务；客户服务中心的“后台”工作分为两个方面：一是在最短的时间内提供已有的服务产品（或履行与客户约定的物管专业服务）；二是及时有效地策划新的服务产品。凡是能为“前台”提供服务支持的，我们都纳入“后台”的范畴，包括专业团队建设、服务提
第4页共115页供商选择、作业流程优化、专业团队间的关系协调等等。“前台”与“后台”让物业的品牌价值和服务品质得以具体实现，是物管服务机构的缩影。我们依托强大的服务平台和完善的技术支持，以专业管理服务为核心，着眼于人文社区的理性培育，在保证和提升物业价值的同时，密切关注客户需求的点滴变化，建立动态创新的服务体系，从而实现物业服务品质的升华。
服务信息来源
客户满意度调
x^B 查
走访机制°
来源，’K7
- — —― -— ― -- ~
客户末电未访
服务信息处理过程控制
★弄清三个环节：客户服务服务人员要同时面对终端客户需求、上游领导要求以及同级沟通协调三个环节的工作内容。在具体的工作中，物业服务中心将从把准外部医院患者需求标准着手，把医院患者的需求转化为物业上下游努力的目标，同时对照目标识别自身不足，提升短板弱项，在最短时间内，实现并超越医院患者及医务人员的需求。
★关注三个衔接点：我们深知客户管理服务是一项日常化、琐碎的系统工程，作为调度中心，客户服务的每项工作都和其他分工明确
第5页共115页的职能部门发生着千丝万缕的联系，客户服务中心将发挥对各部门监控职能，重点关注工作对接、要求每项工作在对接时必须明晰相关责任人及责权利关系。确保整个客户服务工作及各项工作，事事有人管，时时被监管。
客户服务保障措施
根据（xx）医院物业的特点以及客户管理服务的要求，我们客户服务的保证措施可以归纳为“构建高素质队伍、细化工作流程、实现医务人员、看病患者、物管企业三满意的目标”。
专业化服务队伍
来电来访服务流程
★来电来访接待
住户通过电话或来访，客户服务部接到报修后，立即填写《工作任务单》，同时派遣专业工作人员赶到现场。其它相应人员待命，一旦需要支持迅速补位现场。到达现场抢修人员应做到态度和蔼礼貌、严守操作规程。任务完成后，再由客户服务部对服务情况进行定期回访调查。
★来电来访投诉处理流程图
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客户需求信息
受理
明确客户信息及需求，
判定责任部门
客服部记录客户信息并下发《工作任务单》
监控中心/指定人员受理晚班服务需求并派单、跟进，次日白班交接给客服部

能否及时安排
10分钟内，客服部
回复并调整服务否
时间；紧急情况
下，责任部门主管
领导10分钟到达
现场
服务人员带齐必备工具.
10分钟内到服务现场 *
责任部门主
管处理，重
新安排服务
人员
服务完成后请提出需求人员在《工作任务单》上签字确认
客服部进行回访不满意
满意
《工作任务单》归档

★紧急维修流程图

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投诉服务管理方案
凡来电、来访投拆时，接等人员都要认真倾听，做好记录，并做
出相应的答复，然后将内容报告有关部门。
★投诉流程图
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1.2 工程运彳能隹修削艮务
管理原则
预防为主防消结合
科学结合规范应用
安全高效多重保障
1.2.1房屋建筑的日常维修及养护
1.2.1.1房屋建筑主要管理内容与要求及养护计划
1）屋建筑主要管理内容与要求
（1）由机电工程部负责房屋建筑的全面管理与维护，保洁部、保安部等协助检查和申报需要维修的项目；
（2）以养护为目的，以维修为手段，确保维修养护的及时性,发现问题及时处理、消除隐患；
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（3）每一年度的房屋建筑养护计划由机电工程部负责制定，报（xx）医院批准实施，机电工程部负责将年度保养计划分解落实到每
个季度、每个月和每一个人，实行目标责任管理；
（4）严格按照房屋建筑养护计划、相关规定与标准开展房屋建筑管理和维修养护工作；
（5）机电工程部每日安排专人对（xx）医院物业区的房屋建筑进行一次巡查，并汇总检查所发现的问题，保洁部、保安部当值人员负责所属区域内的房屋建筑的检查，并做好登记与上报工作；
（6）检查中发现的问题，若不能及时处理，应做好标识，及时汇总报机电工程部值班员，调度相关专业人员处理，重大维修项目或遇突发事件，应及时报机电工程部部长安排处理；
（7）机电工程部设立24小时值班，接到维修申请应于5分钟内赶到现场处理，处理完毕应及时回访，超过24小时无法维修的项目，应及时告知医院（含本单位员工）其原因，并将维修计划与方案告知对方；
（8）遇台风或暴雨，机电工程部应及时组织和通知相关人员检查门窗，加固设施，疏通下水道、雨水井等，做好防风防雨和排水工作；
（9）阴雨潮湿天气，机电工程部应组织人员加强防潮防霉变等工作，及时给一些易受潮湿天气影响的设施涂防霉菌药或上其它防护剂；
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（10）机电工程部负责每月组织专业人员对房屋建筑的完好等级进行检测和评定，对当月的维护情况包括维修合格率等进行总结，写出分析报告，制定出下一月的管理和维护措施与目标；
（11）房屋装修管理由机电工程部全面负责，保安部协助对消防等安全进行监管和巡查；
（12）机电工程部部长为维护作业安全第一责任人，
（13）房屋建筑维修养护实施过程中使用的材料应不含蒽、酚、苯、萘等易挥发物质，不得使用严重污染环境和危害人体健康的材料，机电工程部工程师为维修材料的验收责任人；
（14）机电工程部负责对房屋建筑维保单位进行监督和检查，包括沟通与协调；
（15）与运行和维护相关的资料由机电工程部负责收集和保管，报管理处备案。
2）房屋建筑维修养护计划（发现问题立即处理）
房屋建筑维修养护计划表1
序
号
项目
时间次
数
内容
要求

地基基
1
础
半年一
次
1、检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降；2、检查基础有无开裂、破损、勒脚有无破损
完好、无异常
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每季一
次
适时安排白蚁的防治和消杀工作，上门走访，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁
无蚁害
每年一
次
检查房屋基础结构性能是否完好以
及地基沉降总量情况
完好、无异常

承
重
2
结
构
梁
每季一
次
检查有无变形、裂缝、腐蚀
完好
每年一
次
检查整体结构性能是否完好
完好
板
每季一
次
检查有无弯曲、变形、裂缝、腐蚀
完好
每年一
次
检查整体结构性能是否完好
完好
柱
每季一
次
检查有无倾斜、变形、裂缝、腐蚀
完好
每年一
次
检查整体结构性能是否完好
完好
承重
墙
每季一
次
检查有无孔洞、裂缝、腐蚀
完好
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每年一
次
检查整体结构性能是否完好
完好
金属
构造
每季一
次
检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、
锈蚀
完好
每半年
一次
对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处
理
外观完好
每年一
次
聘请专业人员或机构分析金属结构各部件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力
符合相关标准
备注
1、台风暴雨等恶劣天气时将对金属结构和支撑体系进
行适时检测；
2、台风暴雨后将对金属结构的检查，根据检查的结果
进行必要的维护；
3、对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，委托专家进行分析、计算，拟订
维修方案，由甲方审批

非承重3墙
每月一
次
检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化
等缺陷
完好

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每年一
次
检查墙体结构性能是否完好
完好

1、清扫、冲洗屋面，特力U是采光天棚的清洁；

2、检查雨水有无堵塞，发现异常及时疏通；
无杂物、

3、检查屋面有无积水；
无积水、

防水
每周一
次
4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、
脱边，发现异常即时修复；
4、发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏
防水层
和避雷
网等完

的，及时修复或更换；
好，无异

屋
4
涂
层、
采

5、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及
时补焊
常

面
每月一
给不锈钢避雷网上不锈钢油
无锈蚀

光
次

等现象

玻
每季一
油漆圆钢避雷网
漆层完

璃
次

好

1、全面修补隔热层板，重新勾缝；
接缝严

每年一
次
2、检修屋面防水层；
3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况；
密，无开
裂、缝隙

4、检查伸缩缝嵌填油膏是否完整
和脱胶
现象
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备注
每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的状况，及时更换破损的玻璃、接缝密封胶，解决老化、渗漏等问题

楼地面
每季一
次
1、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破
裂；
2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理；
3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料；
4、对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理
5、给木地板打蜡（由保洁部协助）
平整完好、无空鼓和破裂，大理石和木地板等表面光洁、无明显杂色和污渍
每年一
次
检查楼地面结构功能的完好性
完好

楼梯
每周一
次
给不锈钢扶手上油抛光
表面光
洁、无锈
迹
每半年
一次
1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时
修复；
完好
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2、补换损坏的地砖；3、修复空鼓的地砖
每年一
次
1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网；
2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更
换
完好

1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱，

发现异常及时修复；

每周一
次
2、检查公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥
落，发现异常随时处理；
3、检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是
完好

公共通7

否完好，发现异常及时处理

道

每半年
一
1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时
修复；
2、补换损坏、空鼓的地砖
完好

每年一
2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更
换；
完好

内
涂
料、
每月一
1、检查、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分；
2、处理内墙面变色现象；
完好，墙
面无变

墙
石土
次
3、处理内墙面局部渗漏；
色、脱

面
质块
4、更换破损的石质块材
皮、起
泡、渗漏
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材

等现象
每季一
次
处理内墙面大面积渗漏
无渗漏
每年一
次
雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨
水侵入
无渗漏

外
墙
面
喷涂
饰
面、
玻璃
每周一
次
1、修补涂料饰面破损、脱落部分；
2、更换破损的外墙饰面玻璃；3、清洗外墙
面饰面人为造成的污染部分
外观完好，洁净、无破损、脱皮等现象
每半年
一次
1、结合外墙清洗作业，检查外墙面的状况；
2、处理外墙面变色现象，检查并加固外墙金
属构件
完好、外
观洁净
每年一
次
1、雨季时期对窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入；
2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，及时制定方案批甲方审批时行局部翻新，以防止渗漏面积扩大
无渗漏
备注
1、注意天气报告，遇台风暴雨天气，及时发布信息，
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提醒客户关好、锁好门窗；
2、外墙清洗使用绿色环保型清洁剂；
3、更换外墙饰面按原设计要求进行
0
1
吊顶
每周一
次
检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时
修补
完好，无
破损
每月一
次
加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复
外观完好，无渗漏现象
1
门窗、卷1
闸门、自
动门
每月一
次
1、检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽；2、给门转轴或磨擦磨损部位加润滑油；
3、（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈
完好，门、窗等
转动灵活，金件部件无锈蚀等现象
每半年
一次
更换门窗的易磨损部件
牢固、完
好
2
1
防盗网
每年一
次
除锈油漆
无锈迹、
漆面完
好
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3
1
地下室
每周一
次
检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、
脱落和渗漏水等现象，发现问题及时修复
完好，无
渗漏水
等现象
房屋建筑维修养护计划表2

序
号
项目
时间
次数
内容
要求
1
路面路
基
每周一
次
1、检查路面有无积水；
2、检查道路路面有无起壳、空鼓、
裂缝；
3、检查路基有无塌陷
完好，无积水
2
灯箱广告、标识牌
每周一
次
1、检查背景灯具完好情况，即坏即
修；
2、检查金属支架、广告标识牌有否
松脱、锈蚀现象；
3、检查广告标识牌字迹是否清晰、
有无污迹、脱落、损坏等
完好、牢固，
无安全隐患，
金属架、板等
无锈蚀现象，
广告标识牌字
迹清晰、无污迹、脱落、损坏等现象
每季一
检查灯箱线路有无漏电、短路烧毁现
完好，无漏电、
短路烧毁等现
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次
象
象
每半年
一次
1、油漆金属支架、线管等；
2、检查灯箱线路有无老化现象
同上，线路绝缘良好，金属支架、线管等漆面完好，无
锈迹
3
停车场
（库）
每日一
次
1、检查路面有无积水；
2、检查停车场地面有无起壳、空鼓、
裂缝；
3、检查车道灯有无损坏；
4、检查行车指示标志是否正常
路面、地面完好，无积水，车道灯完好，行车标志清晰，正确
每月一
次
1、检查停车线、行车指示线是否清晰、完整，限速牌、指示牌是否齐全、完整；
2、检查挡车器是否正常
交通设施完好，停车、行车线路指示清晰、完整，限速牌、指示牌等配备齐全。
4
沟渠池
井
每周一
次
1、检查沟、渠有无堵塞现象，如有
异常及时疏通；
2、检查雨水篦有无异常
无堵塞现象，
排水畅顺，雨
水篦完好
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每季一
次
1、检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污；
2、检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复；
3、检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复；
4、给井盖及雨水篦刷漆；
5、检查井盖完好程度
设施完好，无缺损，井底和池底无沉积物，排水畅顺，井盖及雨水篦无锈蚀等现象，防护漆完好
5
雕塑、
建筑、
小品
每周一
次
1、全面清洁；
2、检查有无破损，如有异常及时修
复；
3、检查有无乱刻乱划现象
洁净，完好
6
连廊
每周一
次
保证畅通和结构完好
通畅，完好
每年一
次
油漆护栏
外观完好，无
脱皮，锈迹等
现象
7
公用标
志设施
每周一
次
1、保证标识清晰、无污迹、无脱落、
无破损，发现异常及时修复；
设施完好、牢固，标识清晰、
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2、检查牢固程度，如有松脱，及时
恢复
无污迹、无脱落、无破损等现象
每半年
一次
检查完好程度，发现问题及时修复
完好、无缺损
8
垃圾中
转站
每周一
次
检查有无损坏，发现问题及时修复
设施完好，无
破损
9
地下管
道
每半年
一次
1、刷漆管道、管网支架；
2、检查管网固定情况；
3、检查或更换损坏、老化或腐蚀的
严重管网
完好，无锈蚀
等现象

照明系统主要管理内容与要求及养护计划
1. 照明系统主要管理内容与要求
(1) 机电工程部维护人员负责每天巡视检修移动物业区内各楼层照明电气控制箱，分支母线插接箱和室内外照明灯具。清洁员、安防员、楼层助理负责所辖区域内照明灯具的检查，发现问题及时报机电工程部值班室调度员安排电工进行维修，并及时关闭不必要的照明设备；
(2) 及时、优先维修重要公共通道、办公室、大门、道路路灯
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等重要部位的灯具；
(3) 高空维修照明系统应做好安全可靠的保障措施；
(4) 定时检查照明线路电压情况，对经常易坏的灯具的线路应注意测量其电流、耐压和绝缘性能，针对性找出原因，解决问题；
(5) 定期组织人员对电控箱接线端螺丝进行紧固、调整、除锈等维护；
(6) 做好照明材料损耗合理性分析，为选材提供依据，减少照明灯具的故障率，降低器材消耗，节约成本；
(7) 定期检测照明灯亮度，合理调整亮度，根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间，及时关闭照明灯，节约用电。
2. 照明系统养护计划
照明系统养护计划表
项目
时间
次数
内容
要求
照明灯具
每日一次
1、检查路灯、景观灯、应急照明灯、电梯轿厢灯、通道灯亮灯、门牌灯、设备房照明亮灯、餐厅照明亮灯、地下室照明灯等亮灯率；
2、检查外观是否完好，有无异声和异味；
3、检查灯具的亮度、均匀度、眩光度、频闪度，如有异常，马上处理；
4、及时更换损坏的照明灯具和开关等
洁净、明亮、完好，无明显频闪，无异味，开关灵活，正常，无安全隐患
每周一次
1、清洁照明器具卫生；
2、检查玻璃灯罩有无破损、金属灯架有无松脱现象、灯、灯栅有无损坏；
3、检查外观是否完好，有无异常响声
线路和灯具完好、接头牢固、接触良好，工作正常，净洁，
第23页共115页

和异味；
4、检查灯具的亮度，照度均匀度、眩光度、频闪度的变化和供电电压等情况；
5、检查开关是否灵活正常，有无松脱、破损等现象；
6、检查灯具进线绝缘性能，接头是否牢固、接触是否良好，有无破损、短路、烧焦、过热等现象
无锈蚀、发黑、漏电等现象，光照度均匀，无明显频闪，开关灵活，正常
每月一次
1、重复以上内容；
2、调整照明器具亮度，节约用电；
3、更换过热、故障配件，避免短路现象；
4、根据季节和要求合理调整灯光工程的开机时间；
5、检查日光灯启辉性能
6、检查灯管发光亮度是否接近失效；
7、检查灯具固定是否牢固，电极接触是否良好；不带电部份的绝缘性是否良好；
8、检查感光控制器功能
同上，照度均匀，亮度适宜，灯具附件、线路等无过热等异常情况，照明灯具平均使用寿命符合国家相关标准或出厂标准和，日光灯启辉正常、感光控制器灵敏度适当
每年
1、灯具灯座接触性能检查；
2、测量线路绝缘性能，更换或加补护套管；
3、检查线路温度，检查线路有无老化现象，更换不良线路；
4、检查开关是否灵活可靠；
5、清除钠、汞、碘钨灯等特种灯高能灯附近的杂物和积灰
设施完好、洁净，灯具灯座接触，无锈蚀，线路绝缘性能良好，开关灵活可靠
照明电源控制箱检查
每周一次
1、检查进线主电缆温度是否过高，负荷有无超出电缆额定值，线路有无老化等现象；
2、检查接地铜器板螺丝紧固性；
3、检查、清洁电箱卫生；
4、检测漏电开关功能；
5、检测空气开关可靠性；
6、检查控制箱（柜）有无异味；
洁净、完好，无异常响声和异味，绝缘性能良好，线路和器件无过热等现象，漏电开关工作正常，空气开关等工作
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7、检查射灯镇流器温度；
8、检查电箱门；
9、检查电箱标识是否完好、清晰
可靠，电箱标识正确，完好
每月一次
1、重复上述内容；
2、检查分支线接线端接触与牢固情况；
3、检查接线排色泽；
4、填写照明电箱设施检查卡；
5、检测照明时间控制器参数设置和工作状况
同上，记录完备，照明时间控制器设置正确
每季一次
检查、更换时间控制器电池
电池电量充足，无漏液等现象
线管、灯箱、灯架、灯杆
每月一次
1、检查线管、灯箱、灯架、灯杆有无破损、松动和锈蚀等现象；
2、检查线管、灯箱、灯架、灯杆有无漏电、烧毁等现象
3、加固线管、灯箱、灯架和灯杆，修补漆面，给灯具支架机械部位作润滑保
养等
设施完好，漆层完好、牢固，绝缘良好，无漏电、锈蚀等现象，机械部份润滑良好
每年
一次
1、重复以上内容；
2、油漆灯具线管、灯箱、灯架和灯杆，作防腐性保养
同上

给排水设备运行维护
1. 给排水设备主要管理内容与要求
(1) 给排水设备的管理和维护由机电工程部负责。给排水设备的巡视与供配电设备的巡视同时进行，每班六遍；
(2) 检查设备的运行状态、水压、电机启停工作状态；检查设备设施的有无积尘、脱漆、生锈、杂音、异味和跑、冒、滴、漏水等现象，保证给排水系统正常运行；
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（3 ）及时填写水泵运行记录、巡视记录，按月统计水耗数据和电能消耗数据，发现问题报部门部长或机电工程师组织维修人员处理;
（4）积极协助（xx）医院合理安排用水和实施节水计划，遇限水、停水预先通知用户；
（5）按维护保养计划定期对消防水泵、喷淋泵等进行试泵和例行保养；
（6）每天对水池（箱）和给水管道等进行一次检查，做好水箱的封闭措施，保障水箱及周围环境整洁，发现问题及时采取措施予以检修或通知卫生防疫部门协助处理；
（7）每天抽查污水井、雨水井一次，重点场所污水井、雨水井每天检查不少于一次，发现排水堵塞或不畅及时清理，遇大雨天气，增加检查的范围和频次，保障室内外排水、排污系统通畅；
（8）每月一次检查水池水位控制设备，保证溢压阀、闸阀、浮球阀等控制阀工作正常，灵活可靠，避免溢水事件发生。给重点场所水池加装二级防溢水装置提高可靠性；
（9）每季对水池（箱）进行清洗，消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染，每半年送水样至江门水质监测站检测一次，确保水质符合国家卫生标准。操作人员健康合格证齐全；
2. 给排水系统维护保养计划
给排水系统维护保养计划表
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项目
时间
次数
内容
要求
生活泵、-排污泵
每天
一次
1、清理机房卫生，保持水泵设备房、排污泵机体卫生清洁；
2、观察电压、电流，水位、水压等指示是否正常，运行时有无异声、异味（每2小时一次）；
3、检查盘根处滴水是否符合规范，如不规范，应及时处理；
4、检查水位高度指示是否清晰；
5、巡查发现故障或故障隐患应及时处理；
6、记录运行数据和情况
设-常常异味象
备清洁，
，水位等
，显示清
常杂音、
，无泄#
，记录完
工作正指示正晰，无
^无异洞等现备
每月
1、重复上述内容；
2、擦拭机体，去尘、除锈、刷保护漆，给水泵、各阀门、接头和减压阀加黄油；
3、检测水泵供电线路绝缘性能，控制台开关及其线路情况；
4、检查和消除水泵跑、冒、滴、漏水等现象；
5、给停用的水泵作起动、加黄油等保养
同一和」漏线j制'
上，泵体基架等无电等现象路绝缘良系统工作
、管道锈蚀、•；供电好，控正常
半一每年次
1、检测电机轴承等工作状况，如有异常，应更换轴承；
2、给泵体及管道、阀门除锈刷漆；
3、紧固柜内线路接头螺母，清扫柜内灰尘等
无
好
触
积尘、润滑良，线头紧固、接良好
供
水、一
排污管网
每周
一次
1、检查外观是否完好，有无堵塞和冒、滴、漏现象；
2、检查闸阀，观察供压力表是否正常；
3、阀门开启位置是否正确，标示是否清晰
供水压力正常，阀门开启位置正常、无堵塞或跑、冒、滴、漏现象，标识正确、清晰
每季
一次
1、重复上述内容；
2、清理管道内的杂物，疏通排污管道。
3、检查闸阀开启、关闭是否灵活
4、有无跑、冒、滴、漏现象。
5、抄读水表数值
标识清晰，完好，阀门开关灵活，管道无堵塞或跑、冒、滴、漏现象，正确抄取水表读数。
每半年
1、重复上述内容；
2、管架全面检查和整修；
管;
漆控'
道和支架牢固，面完好，阀门和制器开关灵活，
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一次
3、给管道和支架除锈刷漆；
4、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常；
5、清洗管道内部、作防腐处理；
6、检查、更换各类阀门标示，标注管内水流方向；
7、给各类阀门丝杆上油作防锈处理。
功能完
识正确
属部件
二好，各类标&、清晰，金卜无锈迹。
水池水箱
每周
一次
1、检查外观是否完好，有无跑冒、滴、漏现象，箱及透气管防虫纱网是否完好；
2、打开排污阀排污；
3、检查进水浮阀并作手动进水试验；
4、观察水质情况，检测水的PH值和含氯量；
5、检查水箱、水池盖板是否完好和上锁
完好，无泄漏，防虫网、盖板完好，水质清澈、无杂物，水质合格，PH值等正常，进水浮球阀动作正常
每月
一次
重复上述内容；
按规定比例按时投放消毒药品
同上
每年
清洗
两次
1、提前24小时通知（xx）医院相关部门做好储水准备；
2、准备潜水泵、应急照明灯或手电筒、扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、防护眼镜、罩、胶手套；
3、提前关闭水池进水闸阀，排放干水池；
4、清洗消毒：铲出水池内泥沙及各种沉积物，用扫把或尼龙刷把水池顶部、四周墙壁、底部反复刷洗直至干净为止；用扫把或尼龙刷醮取1： 100的灭菌净水溶液依次反复刷洗消毒水池，之后用清水反复冲洗水池，排出消毒水溶液；
5、用干净的瓶子从水池中取500ml水送市卫生防疫站进行检测；
6、工作结束后应完整、规范、清晰地填写《水池清洗消毒记录》
金属件池内^积物，格，由合格证完备
卜无锈迹，水E泥沙及沉水样检测合防疫站开具三明书，记录
给水井、雨水井污水井
每周
一次
1、检查井盖是否盖严、完好；
2、开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净；
3、检查井盖铸造字迹是否清晰、正确
完好，牢固，无明显透迹，铸字清晰、正确，无安全隐患，井底无污物，排水畅通
每半年
一次
1、重复上述检查；
2、清理污泥，疏通下水管道；
同上
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3、给各类并盖及金属构件刷漆

空调供冷、供暖、新风、排风系统运行维护
1、主要管理内容与要求
（1）中央空调系统由机电工程部负责管理和日常维护，每天按（xx）医院规定的时间表开停；
（2）根据（xx）医院物业中央空调系统的特点，制定好相应的维修养护计划，做好维修养护工作及相关记录；
（3）在中央空调使用前十天应对冷冻机组的各部件进行检查（加油、更换干燥剂、检查节止阀开关是否灵活、有无渗漏、清洗冷凝器、清洁设备、检查膨胀水箱的浮球阀是否正常等）；
（4）在空调使用季节，由机电工程部负责安排人员对中央空调运行实行二十四小时三班制监控和管理。每班巡视空调设备二次，通过闻、看、听、摸等办法及时掌握和发现设备潜在故障；
（5）及时清除设备现场的杂物，保持设备和场地清洁；
（6）通过观察监视设备，掌握空调设备运行状态。注意空调运行有无三漏现象，有无异声异味。发现问题及时报部门部长和维保单位组织人员维修处理；
（7）每年定期对空调设备进行维护保养（测量蒸发器进出水温和压力；制冷剂系统检漏、补充制冷剂；测量压缩机温度、测量压缩机三相电流平衡性；检查保护开关；紧固电线接头螺丝；测量电机绝
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缘性能；调整微电脑控制设定值；检查清洁电器控制柜等），并进行水质化验、过滤网清洗、水管加防垢剂、更换风机盘管电机和水泵电机轴承或加注新黄油；
（8）严冬季节，作好室外冷却机组的防寒措施；
（9）检查各种空调阀门温控设施是否良好，分析空调能源消耗情况；
（10）做好《空调日运行记录》、《空调机组巡视检查记录》、《空调维修记录》、《空调保养记录》的填写；
（11）及时统计空调设备易耗材料，做好易耗材料的采购和贮备。
（12）在保证办公、教学等场所温湿度适宜的情况下，做好中央空调降耗节能工作。
2、维修养护计划
维修养护计划表
项目
时间
次数
内容
要求
空调机t£维护
每年供冷季节启动机组前
1、检查制冷剂液位和油面；
2、检查冷凝器和变频压缩机状况；
3、检查和测试所有运行控制和安全控制功能•
。；
4、检查调整微电脑控制中心的设定值；
5^启动机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参数；
6、检查空调系统有无泄漏；
7、根据运行记录，分析处理机组问题
系统完好，设定值符合要求；冷剂液位和油面在要求范围；系统试运行正常，无异常
运行期间
执行下列维护计划
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主机
每日一次
1、检测和调校空调制冷机组的运行参数；
2、检查空调供电系统、控制系统、保护装置、开关及线路的工作状况
每周一次
1、擦试主机、清洁卫生；
2、检查主机工作状况，加注润滑油等；
3、检查空调系统有无泄漏
每月一次
1、重复上述操作；
2、给主机作防锈等养护
冷却冷冻泵
每天一次
1、检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象；
2、检查冷却、冷冻泵工作状况，泵体盘根处滴水是否符合要求
电压、电流等正常，盘根无漏水；电机和泵工作正常
每季一次
1、检查联轴器及盘根的使用情况；
2、转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭
联轴器、阀门灵活
每年一次
1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油；
2、检测电机接地电阻，并记录；
3、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值；
4、更换水泵轴衬套，重新加装填料；
5、泵壳、泵体除锈刷漆
外观良好，润滑良好，阻值符合要求
冷却塔
每天一次
1、检查水阀浮球阀是否正常；
2、观察电流、电压及布水器的运行情况
电流、电压正常，阀门工作正常
每月一次
1、重复上述检查。
2、加药进行水质处理。
3、检查电机皮带是否正常。
4、清洗冷却塔塔体。
皮带松紧正常，水质防锈处理合格，冷却塔清洁、外观良好
维修养护计划表（二）

项目
时间次数
内容
具体要求
冷却塔
每年一次
1、用500v摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MQ，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0. 5M Q以上时则应拆修电机线圈；
2、检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承；
3、检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮