营业厅物业管理服务制度方案.docx

营业厅物业管理服务制度方案汇编管理处项目经理根据国家法规、公司的相关管理制度、与业主签署的物业管理委托合同制定、实施项目管理计划。对公司和本物业的业主负责，使所管辖的物业区域的环境、安全、房屋及公共设施设备运转正常。1、自觉遵守公司的各项规章制度；2、制定部门工作计划和切实可行的措施，完成部门工作总结；3、以星级服务为标准，为业主提供全方位的服务；4、作好与业主的沟通、协调工作；5、协调与政府部门、公安机关等各方面的关系；6、认真贯彻落实“以人为本，星级服务”的宗旨，开展好优质服务，经常深入业主中了解情况，征求意见，改进工作，以最佳的服务奉献给业主，树立公司良好形象；7、坚持增收节支的原则，认真作好设备、设施的管理；8、严格控制材料消耗；9、负责物业管理区域的环境卫生，为业主提供整洁舒适的生产、办公环境；10、完成领导交办的其他工作任务。领班岗位职责一、遵守公司的各项规章制度，服从部门经理的指挥、调度。二、带领并监督当班人员按规定时间岗位执行任务检查当班人员的仪容、仪表，负责全体行政接待员的纪律作风和有关业务技能的培训。三、检查行政接待员是否对所有来访人员进行登记、查问。四、负责处理有关行政接待员的相关事务，重大问题向部门经理汇报。五、做好行政接待员日常工作日志。六、根据需要合理分配行政接待员，以保障会议服务。七、完成公司和部门布置的其它任务。安保员岗位职责一、严格遵守劳动纪律和公司制定的各项规章制度。二、上班时必须着装整齐佩戴齐全，精神饱满，值勤时要讲文明、讲礼貌，不刁难业主，处理问题讲原则，态度和蔼，不急不躁，不做与职责无关的事。三、认真检查出入车辆，指挥车辆按规定线路行驶，停放在指定位置，不得乱停乱放，确保通道畅通无阻，避免造成交通阻塞。四、认真履行值班登记制度，值班中发生或已处理的各种情况在登记簿上作详细记载，交接班时移交清楚，责任明确。五、值班人员未经公司领导及部门主管同意，禁止动用设备、资料以及打电话。六、对讲机的使用必须得当，在交接班时检查是否完好无损，如有损坏，明确责任，接班人员可以拒绝接收。七、服从指挥调度，忠于职守，提高警惕，做好治安保卫工作，发现形迹可疑的人或重大情况立即向部门经理汇报。八、认真学习业务，提高自身素质。九、完成公司、部门布置的其它任务。安保巡逻检查员岗职责一、遵守公司的各项规章制度，服从工作安排。二、负责对整个管辖区域进行巡逻检查，报告检查中的不安全因素，消除隐患保障安全。三、巡逻中发现可疑人员要加以询问，视情况报告领班或总值班，根据指令做好监控工作，预防各类案件发生。四、检查各部位的消防情况，消防设施是否正常，发现隐患及事故苗头时，及时摸清情况，报告相关部门予以排除，避免火灾事故发生。五、掌握各部门值班人员情况，督促其认真履行值班工作人员职责，防止内盗及外盗行为。六、掌握各层楼安全情况，及消防、报警系统配置，随时做好突发事件的应急准备。七、制止乱扔烟头，乱接电线，践踏花草等行为，积极做好消防宣传工作，配合各岗位人员，确保中房物业公司及员工的财产安全。八、完成部门经理交办的其它工作。水、电维修员岗位职责一、严格遵守公司的各项管理制度努力学习科学文化知识不断提高自身的专业技术水平。二、服从领导安排，按时、保质、保量地完成各项任务。三、坚守工作岗位，接到报修单后及时到现场修理，作好维修记录。四、上岗前清理好工具，并做好日常保管工作。五、值班员负责对更换的新旧用品清点登记，发现有误要及时检查核实。六、值班员负责白天水、电运行情况登记，夜间值班负责对水电进行全面检查，认真填写交接班记录。七、做好安全生产，防备事故发生八、完成部门经理交办的其他工作。泥、木维修员岗位职责一、严格遵守公司的各项管理制度努力学习科学文化知识不断提高自身的专业技术水平。二、负责公司所有的门、窗、水池、台面、地板、瓷砖、地砖、桌椅、餐厨具的维护修理。三、负责公司临时设施和用具的加工。四、每日工作按计划实施，加工用品按要求规格、数量执行，做到美观、精致、实用。五、作好加工材料的管理，做到节约材料，工作有序。六、做好安全生产，防备事故发生。七、完成部门经理交办的其他工作。保洁员岗位职责一、树立业主第一，信誉至上的思想。二、遵守劳动纪律和公司的各项规章制度，有事离岗须得到领班同意。三、认真做好包区卫生，包区卫生必须达到标准。为业主提供整洁、舒适的生产、办公环境，并对绿化环境进行管理。四、严格遵守仪容仪表的规定。五、按照办公室卫生标准、公共卫生标准、程序和注意事项打扫卫生。六、对业主投诉必须马上处理不得与业主发生争执。七、认真完成部门经理布置的其它任务。员工仪容仪表及行为规范一、仪容仪表1、必须经常保持个人清洁卫生，不得有体味、口味，不能吃有异味的食品。2、经常修剪指甲和洗理发，男员工头发不得盖过耳际和衣领，不准留胡须、鬓角，女员工头发必须梳理整齐，不得留披肩发、独辫子，额前刘海不得压眉不得化浓妆。3、饰物仅限于佩戴结婚戒指。4、统一穿着公司制发的工作服，着装整齐、干净，内衣下摆不得露在制服外面，工号牌佩戴在左胸前，若用领带、领结，飘带要系正。5、待人热情、友好、真诚，不卑不亢，无不礼貌行为。6、不带病、带情绪上岗，精神饱满，微笑服务。二、语言1、使用普通话交谈，熟练使用礼貌用语，做到“请”字当头，“谢”字不离口。常用“您好”、“请”、“对不起”、“不客气”、“谢谢”等。2、接电话坚持使用“您好、中房物业”。3、对业主或客人讲话要轻言细语，语言文明、不讲粗话。4、对客人的询问做到有问必答，不能说“不知道”、“不会”、“不管”、“不行”、“没有”等语言，不能以生硬、冷淡的态度对待别人。三、行为规范1、上班时间内必须坚持佩戴胸卡。2、上下班进出大门必须走指定通道。3、上班时间必须精力集中，勤奋工作，做到“七不准”：（1不准窜岗、脱岗、看书、看报、打牌、下棋、围观；（2）不准吃东西（包括口香糖）；（3）不准在物管区闲逛、骑车；（4）不准在别人的办公室内使用电话；（5）不准携带私人物品进入工作区域；（6）不准私自处理他人遗留财物；（7）不准在任何禁止吸烟场合吸烟。4、为保持环境的安静，在工作场所不得大声喧哗，说话声音要放低，走路时脚步要轻。5、上班时间内，非紧急情况不得乘坐客用电梯。6、就餐时要讲文明，排队就餐，不得争先恐后，遇客人有急事时应主动谦让；就餐时保持桌面清洁，不乱丢渣滓和杂物。7、发现公司的设施、设备有故障时应及时报修。8、坐姿要端正，站立要挺直。维修工言行规范一、衣着整齐、干净，上班着工作服和佩带工作牌。二、接听电话时，必须在电话铃声响起三次之内拿起话筒，并道声“您好，维修组”，对业主的意见做好记录，对业主提出的疑问要耐心解释，最后与业主道别时说声“再见”。三、上门维修要带齐工具，讲文明、讲礼貌，严格按照房屋维修标准和操作规程进行维修。与业主交谈时要多用“请”、“请您”等礼貌用语，维修完工后与业主道别说声“再见”。四、业主来访要热情接待，对业主提出的疑问要耐心解释，对业主反映的问题要认真听取，随时做好笔录。业主离开时要说声“谢谢您的光临”、谢谢您的宝贵意见（或建议）等文明用语。考勤制度为了保证公司生产工作的正常进行，维护工作秩序，提高劳动生产率，增加企业经济效益，特制定本制度。1、考勤归公司人力资源部门统一管理。2、公司实行8小时工作制（用餐、更衣时间除外），员工每天上下班时间由公司公布。轮班员工按轮班时间执行。3、员工必须严格遵守上、下班时间，不迟到，不早退，并提前10分钟到岗，做好上班准备。4、公司实行考勤表考勤。员工上班时，由部门经理指定人员打考勤表。每月25日部门经理将本月考勤表（有部门经理审核、签字）汇总到人力资源部。5、上班时间不准溜班、窜岗和做与工作无关的事情。6、员工不考勤者，按旷工处理。7、员工上班迟到早退1次15分钟以内扣罚工资10元，当月1月内三次，取消奖金；迟到早退1次16分钟以上按旷工半日论处。8、员工请假（含病事假、婚丧假和产假）1天以上应具书面申请。3天以内（含3天）由部门经理审批，部门经理请假由分管总经理审批，3天以上由总经理审批，经批准后方能离岗，并将假条送人力资源部存档。9、员工请假后，部门经理应在请假者的考勤表上标明时间和请假类别。10、员工假满回公司后即时向审批负责人销假。11、请假不履行书面请假手续和不履行销假手续者，均按旷工处理。12、员工考勤表上记录的出勤情况，作为部门每月核发其奖金的依据之一。13、考勤表不得自私藏匿、涂改和损毁，否则一经查实，公司将立即对责任人予以解聘。14、轮班和夜班工种上下班时间由部门安排，并报人力资源部备案。奖惩制度为了弘扬正气，表彰先进，惩治违法违规行为，保证企业生产经营活动顺利进行，树立良好的风气和企业形象，特制定本条例。一、奖励种类通报表扬、物质奖励、立功嘉奖、奖励晋级二、奖励条件1、对改进公司管理、提高服务质量有重大贡献者；2、在服务生产中创造优异成绩者；3、在对外接待中，服务工作态度好，创造良好声誉者；4、为业主提供最佳服务，工作积极热心受到业主表扬者；5、发现事故苗头，及时采取措施，防止重大事故发生者；6、为保护国家财产、他人生命财产，能见义勇为者；7、提出合理化建议，并经实施有成效者；8、拾金不昧，主动上交者；9、控制开支，节约费用有显著成绩者；10、敢于抵制不正之风，事迹突出者。三、奖励的审批权限1、通报表扬由部门经理批准，报人力资源部备案；2、物质奖励和立功嘉奖，由部门经理提名，报总经理批准，送人力资源部备案；3、奖励晋级，由部门经理提名，人力资源部审核，报总经理批准，人力资源部备案。四、过失种类1、轻微过失（1）无故迟到，早退。（2）当班时不着工作服，不佩戴工号牌；衣着不整齐，或工号牌佩戴位置不适当，佩戴结婚戒指以外的饰物。（3）当班时窜岗、扎堆聊天，看书看报，或擅自调换班次。（4）当班时嚼口香糖、吃零食。（5）非当班时私自在公司内逗留闲逛。（6）在生产、营业厅大声说话，追逐打闹，勾肩搭背。（7）工作或服务效益欠佳，达不到工作基本要求。（8）违反规定搭乘客用电梯。（9）随地吐痰，乱扔果皮，纸屑；不注意公共场所的整洁。（10）在工作现场存放私人物品11）浪费器材、水、电，不爱护公物、工具和设备等。（12）私自接受业主或来方人员的馈赠。2、严重过失（1）委托他人或代他人考勤，轮班人员下班前没有与下一班交接工作而擅自离岗；（2）不遵守门卫制度，拒绝接受安全检查或私自携物离开工作现场。（3）违反会客制度，私自携亲友或他人在公司参观或私人探访。（4）未经批准使用公司对客服务的设施和设备。（5）未经批准私配公用钥匙或打私人电话。（6）偷吃、偷喝和偷拿食物或在厨房内为自己烹制食品。（7）私自处理客人丢下之财物（包括书、报）。（8）工作疏忽大意，造成业主或来访人员的物品损失、损坏。（9）当班时睡觉或无故中途停止工作，喝酒或带有醉态、打扑克、下棋以及办其他个人私事。（10）对业主或同事不礼貌、不尊重、粗言秽语、恐吓威胁。（12）挑拨事非、乱传闲话、影响团结、扰乱公司安宁。（13 ）私自向外泄漏公司机密资料。（14 ）超越职权范围擅自做主，或无关本职事宜随便作答造成损失。（15）工作时间消极怠工。（16）不尊重上级，不服从管理。（17）发现公司物品丢失、损坏，不上报或谎报。（18）在禁烟区内吸烟。（19）无证驾驶或擅自驾驶机动车。（20）携带与工作无关的各种物品进入工作现场或携带私人物品到工作现场。（21）私自使用、移动消防设备，在消防通道堆放物品。（22）发生事故4小时不上报，重大事故1小时不报。3、重大过失（1）当月无故连续旷工3天或全年累计旷工7天。（2）接受任何形式的贿赂或向他人行贿。（3）撕毁或涂改各种原始记录、单据。（4）偷看、偷听和散布传播黄色刊物、录相、录音。（5）赌博或变相赌博，以及进行其它带有赌博性质的活动。（6）道德败坏、生活作风不正。（7）殴打他人或互相打斗、聚众闹事、煽动并参与斗殴事件。（8）危害他人，调戏或欺辱他人。（9）偷拿、骗取业主、公司或他人的财物。（10）携带或收藏其他禁品。（11）蓄意破坏或浪费公司各种设施、设备和业主财物。（12）无理拒绝接受任务，不服从正常调动经教不改。（13）受国家刑律及治安条例处罚。（14）由于自身失误或违反公司有关制度或操作不当造成事故的。五、处理及程序1、对轻微过失的处理:第1次过失：由部门经理口头警告，并罚款10元；第2次过失：由部门经理书面警告，并罚款50元；第3次过失：由部门经理最后警告，并罚款100元；第4次过失：予以解聘。2、严重过失：第1次过失：由部门经理书面警告，并罚款100元；第2次过失：由部门经理最后警告，并罚款200元；第3次过失：予以解聘。3、重大过失：立即予以解聘。4、严重违纪、违法即使未有过警告，也立即予以解聘，触犯法律的，送执法部门处理。六、处分的审批权限1、过失处罚由部门经理签发生效。2、解聘由部门经理提议，报总经理或主管副总经理批准生效，人力资源部备案。通信工具的使用规定一、使用电话的规定1、上班时间原则上不得使用电话谈私事。如确属急事需打私人电话，应简明扼要，不得超过三分钟。2、无特殊情况，不得使用长途电话，如需使用须报办公室主任或总经理批准。3、用电话谈业务，应简明扼要，以免延误他人通话。4、通话时音量放低，注意语言文明。5、接听外来电话时，应使用礼貌语言，如“您好、中房物业”，“谢谢”，“再见”等。6、通话过程中，应仔细聆听对方的讲话，并不时用“好”，“是”等话语给对方以积极的反馈。7、遇到较重要的事，应作好记录，如需汇报，应即向相关领导反映。8、放电话时应等对方结束谈话，再轻放下话筒。二、对讲机管理规定1、为进一步规范中房物业公司的管理，提高工作效率，公司对各部门经理、领班及在岗安保人员配发对讲机。2、每部对讲机编号，定人定机定电池。3、持机者每日上班到各部门经理处领取，下班时交回部门经理处，交接时检验该机是否完好，发现问题及时处置。4、持机者必须做到机不离身，不能交给其他任何人使用，如因持机者自身原因造成人为损坏，将视情节及损坏程度予以赔偿。（附：对讲机价格（含电池）参照发票）。5、未经公司批准，任何人不得将对讲机或其部件带出公司大院，违者视情况处以200元以下罚款。6、对讲机充电由相关部门负责。7、持机者在使用过程中，除讲话键和音量旋纽外，其他按键、旋纽都不得任意扳动，不得任意改换使用频率。8、对讲机天线不能私自卸下，严禁在无天线情况下，按讲话键，以免造成机内元件烧坏。9、严禁用对讲机谈与工作无关的事，严禁用对讲机互开玩笑、讲脏话，对讲机未使用时，不准随意使用其它功能键，以免发出强烈的干扰声，影响他人通讯联络，严禁用手提着对讲机绳，摇摇晃晃。10、使用对讲机呼叫时口齿清晰，用语准确简练，有礼貌，严禁大喊大叫。11、以上规定如有违犯，发现一次处罚200元以下罚款；保密制度一、公司员工应保守公司秘密。以下事项属公司秘密，未经公司领导批准，任何人不得泄漏：1. 重大的经营方针、发展方向的讨论及其决策内情；2. 经营及财务状况；3. 工资奖金方案；4. 未经宣布的人事变动；5. 拟开办或接手的项目，对外投标的项目及标书；6. 公司各种规章制度，档案文件、记录表格；7. 关于重要会议的讨论事项；8. 关于业主或租户的档案资料；9. 契约、协定或根据协商而决定的事项；10. 规定、命令中特别指定的事项。11. 其他属于秘密的事项。二、密件的使用与管理必须坚持以下规定：1. 公司密件由办公室标记密级并登记管理；2. 机要文件的制发部门应备有发文簿，文件发送至有关部门时，必须请收件人签字或盖章。3. 机要文件由机要人员传递与保存，其他人员不得私自保存密级文件。阅读与传达密级文件须在指定地点进行，不得随意扩大传阅范围；4. 因公出差人员原则上不得携带密级文件和资料，确实需要时，经总经理批准后，指定专人保管，并采取必要的安全措施。5. 不得在通信、电话、传真、电传中涉及秘密事项。不准用普通邮政传递密级文件、资料以及属于保密的物品；6. 未经发文部门许可，不得擅自复印密级文件；7. 不在不利于保密的场所谈论公司秘密；8. 不在非保密本上记录秘密，保密本由办公室统一编号、登记、发放，用完后交回办公室处理；9. 严守保密纪律，不该看的秘密绝对不看，不该问的秘密绝对不问，不该说的秘密绝对不说。10. 机要文件及其相关草案、其他无用物品的销毁，应确定一定的时间，由总经理签字后方可销毁。11. 凡违反本规定者，由总经理办公会讨论处理。洗手间清洁保养规程办公楼内一般每层都设有洗手间，洗手间是办公楼内利用最频繁，最易脏污的地方。客户不仅在洗手间内大小便，而且在洗手间梳洗化妆。因此，做好洗手间的清洁保养，也是显示办公楼清洁保养水平的重要区域。一、日常保洁项目及时冲洗便池，不得留有脏物。(2) 及时清倒纸篓、垃圾桶，保持纸篓或垃圾桶手纸不超过1/3。(3) 不断拖抹地面，做到洁净、干爽。(4) 定期擦洗云台、面盆、大小便池等卫生洁具。(5) 抹净门窗、天花、墙壁、窗台。(6 )定期消毒，喷洒除臭剂、室内清新剂。(7)及时补充洗手液、香球、手纸。二、保洁注意事项(1) 清洁洗手间时应在现场竖立“正在清洁”指示牌，以便客户注意并予以配合。(2) 清洁洗手间所用的器具应专用，使用后应定期消毒，并与其他清洁工具分开保管。(3) 保洁人员应注意自我保护，保洁时戴保护手套和口罩，预防细菌感染，防止清洁剂损害皮肤。保洁完毕，应使用药用肥皂洗手。(4) 注意洗手间的通风，按规定开关通风扇或窗扇。三、保洁基本程序(1) 准备：工作前，应备好保洁洗手间的基本清洁工具和清洁物料。(2) 冲洗：进入洗手间，首先放水将卫生洁具冲洗干净。(3) 清倒：扫除地面垃圾，清倒纸篓、垃圾桶。(4) 清洗：按照先云台、面盆，后尿池、便桶的顺序，逐项逐个刷洗卫生洁具。卫生洁具要用专用刷子、抹布、百洁布、海绵等工具配合专用清洁剂刷洗。(5) 抹净：用抹布抹净门窗、窗台、隔板、墙面、镜面、烘干机。(6) 拖干：用地拖抹净地面，使地面保持干爽，不留水迹。(7) 补充：及时补充手纸、洗手液、香球、垃圾袋等。(8) 喷洒：按规定喷洒除臭剂、空气清新剂。(9) 撤离：收拾所有清洁工具、清洁物料，撤去“正在清洁”指示牌，把门窗关好。低压配电柜保养规定一、目的确保低压配电柜的正常、安全运行。二、范围低压配电柜每年总体检查、保养。三、职责1、全面认真地检修配电柜内全部设备。2、以最少的停电时间完成检修。四、内容及步骤1、正式检修前办理工作票手续，取得部门经理批准。2、检修前一天通知业主停电时间。3、先检修勿需停变压器的部分，关掉空气开关。（1）取出抽屉柜，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有接线；触点凹凸不平部分用细铿铿平，弹簧垫片不行的应进行更换，检查主回路的铜鼻子是否接触牢固，清洁灰尘，完毕后放回配电柜中，母线合上空气开关，检查控制部分及指示部分。（2）检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用10mm2以上导线逐个把电容器对地进行放电，后检查与紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，修铿触点，用吹风机进行除尘清洁，然后合闸进行指示部分及自动补偿的调试。（3）受电柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后，用手柄摇出断路器。重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧栅有否破裂或损坏，手动调试机械联锁分合是否准确，检查修铿触头表面，检查内部弹簧、垫片、螺丝有无松动、变形、脱落，并进行清洁、除尘处理。4、母线、变电柜的检修（1）检查前操作步骤：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器，合上接地开关，并锁好高压开关柜，挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，此时发电机自动起动，检查无误后，拉开市电与发电机联锁柜中的市电隔离开关，然后对受电柜边的母排用10mm2以上导线短接并挂接地线，紧固母排螺丝，有松动的母排应拆下螺丝。(2) 检修操作步骤：母排接触处重新擦净，抹上凡士林，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异象，检查电流、电压、互感器的二次绕组的可靠性。(3) 操作完毕送电前检查测试：拆除所有接地线、短接线，检查是否留有工具在柜内，确定无误后，合上隔离开关，断开高压侧接地开关，合上运行变压器的高压SF断路器，取下标志牌，向变压器送电，然后再合上低压侧受电柜的断路器，向母排送电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关，让发电机自行停电。五、相关文件与记录1、配电柜检修工作票。2、配电柜、控制柜定期保养记录。3、设备维修记录。六、注意事项1、必须设专人监护。2、工作前必须验电。3、检修人员应对整个配电柜的电气机械连锁情况熟悉并会操作。4、检修中应详细了解哪些线路是双线供电。5、母排检修时，应对线路中的残余电荷进行充分放电。办公楼消防管理制度第一条 为保障人员生命财产的安全，保证本办公楼管理工作的顺利进行，根据中华人民共和国消防条例，根据本市高层楼宇消防，管理规定，结合本办公楼的实际情况，制定本规定。第二条 本办公楼消防管理人员由18岁至35岁，具有高中以上文化程度，身体健康，品行优良，经使用单位审查合格，并经一定的消防业务培训者担任。第三条 消防管理人员在管理处的领导和消防机关的业务指导下进行工作。第四条专职消防管理人员的职责是：1. 开展防火宣传，普及消防知识；2. 执行规章制度，进行防火安全检查，纠正消防违章，整改火险隐患；3. 监护动火作业；4. 管理消防器材设备；5. 负责管理好消防控制中心，并实行24小时监控，保证各项装置时刻处于良好状态；6. 接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防安全设施进行扑救。第五条办公楼各办公单位应实行防火责任制，各单位的经理或行政负责人、防火责任人，在消防机关和办公楼消防管理人员的指导下，负责做好各范围的防火安全工作。其职责是：1. 执行有关消防法规，落实各项防火安全措施；2. 建立岗位防火责任制度，经常考察员工防火安全工作情况；3. 督促员工管理好用火用电和化学易燃易爆危险物品；4. 定人、定时、定措施消除火险隐患；5. 定期组织检查维修保养消防器材设备；6. 积极协助公安机关调查火灾原因，提出处理意见。第六条 楼梯、走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵。第七条必须妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明设施。第八条各业主严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品。第九条 各业主在防火分区范围内装修面积在50平方米以下的，由办公楼管理处负责审核，超过50平方米的应报告消防机关审核，经批准后方可施工。装修应采用不燃或难燃材料，使用易燃或可燃材料的，必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。第十条各业主进行室内装修，需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时线路。第十一条 需要进行烧焊等动火作业的，应向消防机关提出申请，经批准后，在办公楼消防管理人员的监护下，方可作业。第十二条办公楼内商场、餐厅及各类店铺等公共场所，应设安全疏散示意图，用中文和英文加以说明。第十三条有下列情形之一的，分别情况，处单位50 0至2000元罚款，处防火责任人和直接责任人100至300元罚款：1. 占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的；2. 封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志的；3. 乱拉、乱接电器线路的；4. 擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。第十四条有下列情形之一的，责令停止作业，并分别情况，处单位1000元至3000元罚款，处防火责任人（或单位主要负责人） 200至500元罚款：1. 未办理申请审批手续即进行室内装修的；2. 室内装修所用材料不符合防火要求，不进行防火处理的；3. 未办理申报审批手续即进行动火作业的；4. 烧焊、用火、用电作业，防火安全保障措施不落实的。第十五条 擅自改变消防设施功能的，或不按消防机关发给的火险隐患整改通知书的要求进行整改的，责令停业整改，并分别情况，处单位3000至5000元罚款，处防火责任人（或单位主要负责人）300至500元罚款，处住户200至400元罚款，由此而导致事故的，依法追究刑事责任。第十六条 各业主必须服从消防机关和楼宇管理处消防工作人员的有关防火方面的管理，刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行职务的，分别情况，处有关单位负责人或直接责任人300至500罚款，直至依法追究刑事责任。第十七条 本规定自公布之日起施行。空调机房管理规定一、空调机房的日常管理工作由岗位责任人负责运行操作维护保养，非本岗位无关人员不准操作中央空调运行。二、岗位责任人应坚守岗位保证中央空调正常运行满足业主需要，严格按管理处确定的时间开机停机。三、岗位操作人员必须经常巡视检查中央空调机室内所有机电设备运行情况，每班做出日检记录及4次运行记录。四、岗位操作人员每班负责保持室内及机电设备清洁卫生，并尽力做到保持室内干燥，不准杂物乱堆放。五、岗位操作人员除对中央空调机房的机电设备进行运行操作维护保养，还要负责对冷却塔风机运行进行维护保养。六、岗位操作人员必须严格按中央空调机操作规程进行操作，不允许随意改变运行操作规程的要求规定。七、实行两班作业的岗位操作人员必须作好交接班记录并签字，在未交接班前不准擅自离岗。八、空调机在运行期间发现有不正常现象，如不制冷、压缩机不工作，风机不运转、运转噪声异常，冷却水进出口、冷冻水进出口压差太大，冷却水温度过高，冷冻水温度过低及制冷剂高低压力异常，岗位操作人员须立即报告工程班长，同时向公司工程部专业人员报告，由专业人员检查做出处理决定。九、每年在正式开机以前由工程班长组织运行组及机电维修组人员对中央空调系统所有设备和管道进行一次全面检查，试机并做出检查记录，确定是否有故障。当确认系统状态符合开机条件才能开机投入运行。十、每年冬季在停机以后，由公司工程部专业人员组织管理处工程班对空调系统主机、副机及管道进行一次全面保养或针对运行情况存在的问题进行一次检修，并做出年保养维修记录。营业厅消防管理规定为了加强消防工作，保护国有财产和广大使用人与客户的生命财产的安全，根据中华人民共和国消防条例和市府有关消防规定，特制订本规定，望各使用人与客户积极支持、互相配合、共同遵守。一、办公楼消防安全由物业管理部安保部门负责、协调，部主任是责任人，管理部全体人员都是义务消防员。二、楼内各单位按使用楼层实行防火责任制，并由各单位领导担任防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安全工作。消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针。三、各使用人与客户应指定义务消防员。防火责任人和义务消防员的职责是：1. 认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。2. 经常检查防火安全工作，特别是办公用房的安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。3. 管理消防器材设备，特别是室内消防器材，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态。安全防火通道要时刻保持畅通。4. 管理部工程设备部门负责管理好消防泵与消防电梯等，定期运转和保养，使之处于良好状态。5. 管理部安保部负责管理好消防监控中心，实行24小时监控。6. 使用人、客户与管理部定人、定时、定措施，组织制订紧急状态下的疏散方案。接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。四、楼梯走道和出口必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵。严禁在通道上停放车辆和堆放物品，办公楼防烟门应经常关闭。五、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明设施。六、办公楼内严禁经营和贮存烟花、爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品，不得在办公楼内燃放烟花、爆竹。七、办公室内烟头及火柴余烬要随时弄熄。八、遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。九、各使用人与客户进行室内装修，必须向管理部工程设备部门提出书面申请，经批准后方可动工。需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱接临时用电线路。装修应采用阻燃材料，使用易燃或可燃材料的，必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。十、需要进行烧焊等动火作业的，应向工程设备部门、安保部门提出申请。经批准后，在办公楼工程设备部门人员的监护下，持有明火操作证的人员，方可作业。十一、晚上办公楼内严禁施工，特别是动用明火。十二、发现火警，应立即告知管理部或拨火警电话119，并关闭电气闸和门窗，迅速离开工作场所，切勿从电梯逃生，应徒步从楼梯下去。十三、根据市消防管理暂行规定，有下列情形之一的，视情况处以罚款，并可处以行政处理：1. 占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的；2. 封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志的；3. 使用电炉、电热锅、电热杯等的；4. 乱拉、乱接电器线路的；5. 擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。十四、有下列情形之一的，责令停止作业，并分别情况，处单位罚款：1. 未办理申报审批手续即进行室内装修的；2. 室内装修所用材料不符合防火要求，又不进行防火处理的；3. 未办理申报审批手续即进行动火作业的；4. 烧焊、用火、用电作业时，防火安全措施不落实的。十五、各使用人与客户必须服从消防机关和管理部安保人员有关防火方面的管理，对刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督人员工作的有关人员，根据情况，或处罚款，或处行政拘留，直至依法追究刑事责任。十六、使用人与客户如对办公楼消防管理有意见、建议等，可到办公楼内投诉点书面投诉，或直接到办公楼管理部投诉。公共通道清洁保养规程办公楼内走廊、人行楼梯、电梯、手扶电梯是办公楼客户进出的公共通道。由于人员来往频繁，经常处于不间断使用状态，容易被脏污，因此，必须注意公共通道的清洁保养。一、日常保洁项目1. 清洁走廊和人行楼梯地面的垃圾、尘土。2. 抹净走廊墙壁、墙壁饰物和指示牌。3. 抹净走廊垃圾桶、花盆、消防栓等设施。4. 抹净楼梯扶手及栏杆、挡板。5. 清扫抹净电梯门、电梯厢及电梯沟槽。二、保洁注意事项1. 清扫楼梯一般是从上到下倒退着工作，要注意安全，避免跌落事故。2. 扫楼梯为主体作业，不能让垃圾、尘土等从楼梯边落下去。拖擦时，地拖不能太湿，不能让楼梯边侧面留下污水迹。3. 事先了解、确认电梯门、电梯厢、楼梯扶手所用的材质，选用相应的清洁剂。一般应先做试验后再正式使用，以防损坏腐蚀材质。4. 清扫扶手电梯时，应在停止运行时进行，以确安保全。5. 清洁楼梯时，应在楼梯使用量最少时进行，并竖立“正在清洁”的指示牌，用拉护绳拉护，以防行人滑倒跌落。三、保洁基本程序1. 走廊的保洁。(1) 先用扫帚清扫垃圾尘土，再用地拖拖地(如地毯则要吸尘)。以后视实际情况定时巡回保洁。(2) 在巡回保洁过程中，拣去花盆内的垃圾杂物。(3) 清倒烟灰垃圾桶，抹净烟灰垃圾桶，将地面拖净后，按原位摆放好。(4) 按预定顺序，依次抹净门窗、窗台、墙壁饰物、镜面、指示牌、风口、开关盒、消防栓等。2. 电梯的保洁。(1) 地面除尘去污。视电梯厢地面材质，采用相应的保洁方法。(2) 扫净及清擦电梯门表面、电梯内壁及指示板。(3) 电梯天花板表面除尘。(4) 电梯门缝吸尘、槽底清理垃圾。(5 )电梯表面涂上保护膜。3. 人行楼梯的保洁。(1) 自上而下一级一级地清扫，把垃圾从两边扫至中央或从外侧扫至靠墙的一侧，再扫到下一级。(2) 用抹布抹净楼梯扶手、栏杆、挡板。(3) 用抹布抹净墙壁饰物、窗台及门窗玻璃等。消防设备安全检查和操作规程一、烟温感报警系统1、每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，电源是否正常，各按钮是否在接收状态。2、每日检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路有否破损，并对20%的烟感探测器进行抽查试验。3、每半年对烟温感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底座端子是否牢固，并进行逐个吹烟试验。4、对一般场所每三年、污染场所一年进行一次全面维修保养，主要项目：清洗吸烟室(罩)集成线路保养检查，放射性元素镁是否完好等。二、防火卷帘门系统：1、每半月检查一次电气线路、元件是否正常并清扫灰尘。2、每月对电气元件线路检查保养一次，有无异常现象，绝缘是否良好，按照设计原理进行试验。3、每季度对机械元件进行保养检查、除锈、加油及密封。三、送风、排烟系统：1、送风：(1) 每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前大厅加压风口是否灵活。(2) 每周巡视检查各风机控制线路是否正常，可做就地及遥控启动试验，打扫机房及风机表面灰尘。(3) 每月进行一次维护保养、检查电气元件有无损坏松动，清扫电气元件上的灰尘，风机轴承加油等。2、排烟：(1) 每周巡视检查各层排烟阀、窗、电源是否正常，有无异常现象。同时对各排烟风机控制线路进行检查，就地启动试验，打扫机房及排风机表面灰尘。(2) 每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动。对排烟机轴承及排烟阀机械部分加油保养，打扫机房同时按照设计原理50%楼层实施自动控制试验。四、消火栓系统：1、每周巡视检查各层消火栓、水龙带、水枪头、报警按钮等是否完好无缺，各供水泵、电源是否正常，各电气元件是否完好无损处于备用状态。2、每月检查一遍各阀门是否灵活，进行除锈加油保养检查水泵是否良好，对水泵表面进行除尘、轴承加油，电气控制部分是否处于良好状态，同时按照设计原理进行全面试验。3、每季度在月检查的基础上对水泵进行中修保养，电动机的绝缘是否良好。五、花洒喷淋系统：1、每周巡视检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各电气元件是否完好无损，处于战备状态。2、每月巡视，检查花洒喷淋头有无漏水及其他异常现象，检查各阀门是否完好并加油保养，同时进行逐层放水检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否灵敏及启动相应的供水泵。3、供水泵月保养、季中修内容与消火栓水泵相应。六、应急广播系统：1、每周对主机、电源信号各控制信号是否正常，各控制开关是否处在正常位置，有无损坏和异常现象，及时清洗主机上的粉尘。2、切换机在每月的试验过程中，切换机是否正确地切换，检查麦克风是否正常，定期清洗磁头