仙桃满庭春MOM行销推售策略.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,报告目录,Part1,推售产品分类,Part2 2012,年推售产品概述,Part3 2009-2011,年市场回顾,Part4,本案入市价格,Part1,推售产品分类,推售分类,服务公寓,主题商街,2012,年,3,月启动,楼王系列组团,酒店、公寓和办公楼做为项目最后推出的高价值产品，项目资产压轴产品,塑造为：,资产沉淀产品,推出时间：,2016,年,12,月,货量：,130040,均价：,2.5,万,/,货值：,32.51,亿,在这个阶段，项目成本基本回收，本批产品做为利润率较高产品进行资金回笼,塑造为：,纯利润产品,推出时间：,2015,年,9,月,货量：,105600,均价：,6200,元,/,货值：,6.54,亿,景观资源和位置一般，做常规性销售产品,塑造为：,常规销售产品,推出时间：,2014,年,5,月,货量：,152000,均价：,5250,元,/,货值：,7.98,亿,拥有绝佳湖景资源，楼间距较宽，做为项目中产品价值最高的组团推出，并选择两栋景观资源最优楼栋做产品升级,上品阁产品线，奠定仙桃住宅制高点,塑造为：,楼王系列组团，,推出时间：,2016,年,10,月,货量：,6800,均价：,7200,元,/,货值,0.48,亿,景观资源不够突出，位置一般；,可在前期产品的铺垫下快速销售，并适度拉升项目价值，,塑造为：,现金流产品,推出时间：,2013,年,1,年,货量：,137800,均价：,4400,元,/,货值：,6.06,亿,首期产品，产品质量较高（,2,梯,3,户小高层），可为入市阶段打造较好的市场口碑，聚拢人气，售价可以相对较低,塑造为：,聚人气产品,推出时间：,2011,年,12,月,货量：,88889,均价：,3900,元,/,货值：,3.46,亿元,配套会所、,幼儿园，提升项目的附属价值,4,推售分期,一期一组团 聚人气产品：,6#,、,7#,、,8#,、,9#,、,10#,、,11#,、,13#,一期一组团房源入市，以低价赢得市场，聚集项目人气，为后期铺垫，其中,9#,、,11#,、,13#,以较好的景观位置和,2,梯,3,户的优势资源成为一期楼王，制造一期价格高点，塑造项目高端形象,一期二组团 现金流产品：,12#,、,15#,、,16#,、,17#,、,18#,、,23#,、,26#,、,28#,本批房源入市，应逐步提价，快速去化，活动大量现金流，达到快速回款、迅速回流资金的目的,二期 常规销售产品：,22#,、,25#,、,27#,、,29#,、,30#,、,31#,、,32#,、,33#,进行后期常规性销售，稳定项目客户群，在此基础上拓展新客户群体，奠定项目形象，在市场形成较大影响力,三期 纯利润产品：,35#,、,37#,、,38#,、,50#,、,51#,后期产品，快速提价，在项目形象和口碑已经成熟的情况下，为项目制造利润,四期 楼王系列组团：,19#,、,20#,、,21#,、,36#,、,39#,利用项目中景观资源最好的楼栋进行产品升级，打造恒温恒湿的上品阁产品系列，对项目档次、形象、价格进行大幅度拉升，制造全盘价格制高点，建议升级产品楼栋,36#,、,39#,商业先行，聚集人气，打破片区无商业、无人气的僵局。主题商街用大型商超带动片区商户进驻。,一期二组团,现金流产品,二期,常规销售产品,三期,纯利润产品,六期,资产沉淀产品,五期,主题商街,配套会所、,幼儿园,服务公寓,一期一组团,聚人气产品,四期,楼王系列组团,商业先行,打破片区发展滞后，人气不足，无发展契机的现状,利用大型商超进驻和商业进驻,借助项目对面物流中心商业,打造片区商业标杆树立城市名片,商业部分推售方针,住宅部分推售方针,MO,M,Part2,2012,年推售产品概述,主题商街,配套会所、,幼儿园,服务公寓,2012,年推售,9#,于,2012,年,12,月推出，打造项目一期价格制高点，楼王献世,11#,于,9,月推出，,11#,高价入市，,不求走量，做为一期副楼王推出,6#2012,年,3,月推出，继续走低价亲民路线,7#,、,8#2011,年,12,月推出，低价,入市，吸引人气,6,5,4,3,2,1,10#2012,年,5,月推出，价格进行小幅度提升，为后期楼王推出做铺垫,12#,、,13#,于,10,月推出，借,10,月,销售黄金期再次提升价格,2012,年,6,月，,1,号楼生活中心运营,2012,年,9,月，,2,号楼幼儿园开业,7,8,6#,7#,8#,10#,11#,9#,12#,13#,1#,2#,2012,年推售产品,2012,年共推出住宅面积,79506.04,平米，生活中心,6,月运营、幼儿园,9,月开业，主题商街于明年启动。,Part3,2009-2011,年市场回顾,2009,年土地成交情况,地块编号,竞得人,土地位置,土地面积,(,平方米,),容积率,可建建面（平方米）,土地用途,成交时间,成交价格,(,万元,),地块现状,存量,（平方米）,2012,年预计上市量,（万方）,仙地,200907,号,仙桃天下地产开发有限公司,仙桃大道北侧、宏达路东南侧、江汉自行车市场西侧,2556.44,5.0,46715.35,商业、住宅,2009-3-9,478,天下,时代广场,（已售完）,0,0,仙地,200912,号,湖北银信房地产开发有限公司,仙桃大道与昌升路交汇处东北角,9667.31,6.9,57037.14,商业、住宅,2009-5-22,6000,御景名邸,（在售）,18674,1.8,仙地,200938,号,仙桃泰基置业有限公司,仙桃市龙华山办事处沔州中学以北，解放路以北,7534.45,2.3,17728,住宅,2010-8-26,560,沔阳州花园,（在售）,12044,1,仙地,【2009】42,号,湖北雄宇置业有限责任公司,仙桃市青鱼湖路南侧，电力修造厂,18503.13,1.8,51499.49,住宅,2009-6-24,833,临江雅苑项目在售,1157,0.11,仙地,200943,号,仙桃市忆美地产置业有限公司,市仙下河以东,仙源大道以西,昌隆加油站北,12267.26,6.3,77372.5,商业住宅,2009-10-21,2400,圣淘沙国际花园,（在售）,31483.68,3.0,仙地,200953,号,湖北福泰房地产开发有限公司,仙桃市龙华山办事处沿江大道南侧,文卫路西侧,10330,4,41320,商业、住宅,2010-2-8,448,锦江国际,(,在售,),25938.29,2,仙地,200954,号,仙桃市富华置业有限公司,市解放大道北侧,3440.69,0.9,10000,商业,/,住宅,2010-1-22,412.8,望江楼,（在售）,8151,0.81,仙地,200955,号,仙桃市嘉伟置业有限公司,市大新路北端东侧,793.29,5.2,4125.1,商业住宅,2009-11-12,139,大兴公寓,（尾盘在售）,1649,0.16,仙地,200957,号,湖北超宇房地产开发有限公司,市纺织大道与仙洪公路交汇处,21333.33,4.5,75000,商服住宅,2009-12-6,962,现代,明珠新城,（在售）,19393,1.5,仙地,200958,号,余小华,仙桃市黄金大道南侧，袁市路东侧,226095.39,3.5,850000,商服、住宅,2009-12-29,16200,本案,670000,8,2009,年，仙桃土地市场成交,10,宗土地,（工业性质、乡镇成交土地除外），成交占地面积,312521.29,。可建建筑面积约,1230797.58,。,已开发,未销售,388489,，,预计,2012,年上市量,18.38,万方,。,2010,年土地成交情况,地块编号,竞得人,土地位置,土地面积,(,平方米,),容积率,可建建面（平方米）,土地用途,成交时间,成交价格,(,万元,),地块现状,存量,（平方米）,2012,年预计上市量,（万方）,仙地,201011,号,湖北现代贝祥置业有限公司,纬二路以南,纬三路以北,仙彭公路以西,钱沟路以东,31824.71,待定,2000000,商业、住宅,2010-2-6,1198.5,现代,中加科技城,（在售）,2000000,0,仙地,201012,号,湖北现代贝祥置业有限公司,纬二路以南,纬三路以北,仙彭公路以西,钱沟路以东,140271.14,商业、住宅,2010-2-6,5280.25,仙地,201019,号,仙桃市紫荆房地产开发有限公司,仙桃市干河办事处新河北路东侧,4025.25,2.3,9258.07,住宅,2010-7-30,239,凤凰城园,（已开工）,9258.07,5,仙地,201020,号,仙桃市紫荆房地产开发有限公司,市干河办事处大洪村,2526.7,3.0,7580,住宅,2010-3-23,182,暂未动工,7580,0.75,仙地,201021,号,仙桃天下地产开发有限公司,仙桃市复州大道南侧，天下地产西侧,6069.91,5.5,39222.8,商服、住宅,2010-7-30,896,天下城市星座,（在售）,24278,2,仙地,201023,号,湖北富迪实业有限公司,仙桃市干河办事处沔阳大道南侧,2972.78,3.4,10107.45,商服、住宅,2010-7-30,900,暂未开工,10107.45,1.01,仙地,201034,号,湖北天翼龙腾事业有限公司,仙桃市黄金大道南，宏达路西,19328.18,5.5,106304.99,商服、住宅,2010-5-31,2349,暂未开工,106304.99,5,仙地,201035,号,武汉银湖科技发展有限公司,仙桃市黄金大道北，钱沟路东，何李路西,68357.59,4.4,327979,商服、住宅,2010-5-31,21080,福星城,（在售）,185150.34,10,仙地,201036,号,仙桃市忆美地产置业有限公司,仙桃市黄金大道北,昌升路东,33259.17,4,132950,商服、住宅,2010-5-31,6785,忆美,翰林公馆,（即将开盘）,132950,9,仙地,201037,号,湖北新冠置业发展有限公司,仙桃市黄金大道北,昌升路东,40882.85,4,170000,商服、住宅 住宅,2010-5-31,8277,漫城林语,（在售）,152109,10,仙地,201040,号,湖北开达置业有限公司,仙桃市沙嘴办黄金大道南，致富路东,25936.24,2.4,205336,商服、住宅,2010-8-26,4670,紫金城,（已开工）,205336,7,12,2010,年土地成交情况,地块编号,竞得人,土地位置,土地面积,(,平方米,),容积率,可建建面（平方米）,土地用途,成交时间,成交价格,(,万元,),地块现状,存量,（平方米）,2012,年预计上市量,（万方）,仙地,201065,号,仙桃市阳光地产有限公司,仙桃市干河办汉宝路南，干河规划所西,8486.59,4.3,45000,商服、住宅,2010-10-18,1071,阳光田园国际,（在售）,16046.78,1.6,仙地,201083,号,湖北迈亚股份有限公司,仙桃市汉江路西侧,玉沙大道北侧,60381.47,3.0,205897,商服、住宅,2010-9-9,7145,御台公馆,（在售）,187664.02,5,仙地,201084,号,湖北迈亚股份有限公司,仙桃市沔阳大道北侧,流潭公园西侧,40807.98,2.66,134762.8,商服、住宅,2010-9-9,4508,公园世家,（在售）,134761.6,6,仙地,201088,号,仙桃市威宇房地产开发有限公司,仙桃市龙华山办事处沔阳大道北侧，昌升路东侧,10492.83,4.5,47217.73,商服、住宅,2011-7-21,1435,暂未动工,47217.73,4.7,仙地,201097,、,98,号,中国对外建设总公司,仙桃市沔阳大道北侧，钱沟路东侧,35666.12,4.5,160497.54,商服、住宅,2010-10-17,10030,暂未动工,160497.54,6.,仙地,2010149,号,熊正平,仙桃市干办绿地华庭南侧,汉南河北侧,1591.61,1.6-1.8,2864.89,住宅,2011-2-28,74,暂未动工,2864.89,0.28,2010,年，仙桃土地市场成交,18,宗土地,（工业性质、乡镇成交土地除外），成交占地面积,329689.98,。可建建筑面积约,3604978.27,。,已开发,未销售,3055133.81,待开发,326992.6,预计,2012,年上市量,73.43,万方,。,2011,年土地成交情况,地块编号,竞得人,土地位置,土地面积,(,平方米,),容积率,可建建面（平方米）,土地用途,成交时间,成交价格,(,万元,),地块现状,存量,（平方米）,2012,年预计上市量,（万方）,仙地,2011002,号,中太建设集团股份有限公司,仙桃市龙办解放大道北侧,5810.38,3.2,18593.216,商服、住宅,2011-1-28,1520,暂未动工,18593.216,1.85,仙地,2011003,号,浙江万荣股权投资管理有限公司,仙桃市干办丝宝路西侧,桃源大道南侧,64716.97,4,258868,商服、住宅,2011-1-28,19500,锦绣江山,（即将发售）,258868,6,仙地,2011004,号,仙桃市永泰置业有限公司,仙桃市干办干河路以东,汉江路以西,22865.93,3.5,80030.75,商服、住宅,2011-1-28,5900,暂未动工,80030.75,4,仙地,20117,号,湖北鸣宇房地产开发有限公司,仙桃市干河办事处复州大道南,丝宝中学东,19341.35,3.0,58024.05,住宅,2011-5-12,2090,金域城邦,（在售）,58024.05,5.8,仙地,2011012,号,湖北中和农产品大市场有限责任公司,仙桃市干办袁市路东，仙桃大道北,62825.87,2.1,131934.32,商服,(,农产品市场、酒店,),、住宅,2011-2-28,2928,暂未动工,131934.32,4,仙地,2011016,号,仙桃市城图房地产开发公司,仙桃市干河办事处仙桃大道北,汉江路东,(,市城投公司东北角,),1075.01,3.6,3870.03,住宅,2011-4-4,116,暂未动工,3870.03,0.38,仙地,2011064,号,伍常红,仙桃市龙华山办事处建设路以南、何李路以东,3220.4,3.0,9661.2,住宅,2011-7-13,553,暂未动工,9661.2,0.96,仙地,2011070,号,湖北立泰钢材城经营管理有限公司,龙华山办事处杜台路以东、黄金大道以北,188372.42,1.5,282558.63,商服,(,市场、酒店,),住宅,2011-5-30,7630,暂未动工,282558.63,6,地块编号,竞得人,土地位置,土地面积,(,平方米,),容积率,可建建面（平方米）,土地用途,成交时间,成交价格,(,万元,),地块现状,存量,（平方米）,2012,年预计上市量,（万方）,仙地,201172,号,湖北天韵置业有限公司,仙桃市干河办事处桃源大道以南、袁市路以西,51201.03,3.5,666749.75,商服、住宅,2011-5-20,6080,暂未动工,666749.75,7,仙地,201173,号,湖北天韵置业有限公司,仙桃市干河办事处桃源大道以南、仙桃大道以北、袁市路以西,53721.94,商服、住宅,6380,仙地,201174,号,湖北天韵置业有限公司,仙桃市干河办事处桃源大道以南、仙桃大道以北、袁市路以西,62272.71,商服、住宅,7400,仙地,201175,号,湖北天韵置业有限公司,仙桃市干河办事处桃源大道以南、仙桃大道以北、袁市路以西,23304.25,商服、住宅,2765,仙地,201178,号,彭格,仙桃市龙华山办事处仙源大道北侧,5562.61,5.0,27813.05,住宅,2011-10-27,880,暂未动工,27813.05,2.78,仙地,2011080,号,湖北宏教工程建筑有限公司,市沙办仙桃大道南侧，钱沟路西侧,1352.18,6.2,8383.51,住宅 办公,2011-9-14,380,暂未动工,8383.51,0.83,仙地,201183,号,湖北鑫天浩置业有限公司,干河办仙下河西，复州大道北，康湾路东,58792.18,4.5,264564.8,住宅,2011-8-9,9190,暂未动工,264564.8,2,仙地,201190,号,邬明,市干办仙桃大道南侧，丝宝路世纪雅园西侧,28449.33,3.5-4.0,113797.32,商服 商服住宅,2011-8-22,7310,暂未动工,113797.32,2,2011,年土地成交情况,地块编号,竞得人,土地位置,土地面积,(,平方米,),容积率,可建建面（平方米）,土地用途,成交时间,成交价格,(,万元,),地块现状,存量,（平方米）,2012,年预计上市量,（万方）,仙地,201192,号,熊义,仙桃市干河办事处丝宝路以东、小寺垸路以北,56754,3.0-3.5,410462.57,商服、住宅,2011-8-24,11050,暂未动工,410462.57,2,仙地,201196,号,熊义,仙桃市干河办事处丝宝路以东、小寺垸路以北,60521.02,商服、住宅,2011-8-24,11770,仙地,201194,号,仙桃市奥星房地产开发有限公司,市干河办事处丝宝路西侧，复州大道北侧,19916.33,4.5,89623.48,商服住宅,2011-8-22,3710,暂未动工,89623.48,2,仙地,2011129,号,湖北仙晟投资集团有限公司,沙办高速公路以北、钱沟路以东、玉沙南路以南,51436.26,3.8,680000,商服、住宅,2011-9-29,7970,新城壹号,（在售）,653780,10,仙地,2011130,号,湖北仙晟投资集团有限公司,沙办高速公路以北、钱沟路以西、玉沙南路以南,28483.92,6550,仙地,2011131,号,湖北仙晟投资集团有限公司,沙办高速公路以北、玉沙南路以南、刘口高架桥以西,26742.34,4770,仙地,2011132,号,湖北仙晟投资集团有限公司,沙办高速公路以北、钱沟路以东、玉沙南路以南,63433.09,11320,2011,年土地成交情况,地块编号,竞得人,土地位置,土地面积,(,平方米,),容积率,可建建面（平方米）,土地用途,成交时间,成交价格,(,万元,),地块现状,存量,（平方米）,2012,年预计上市量,（万方）,仙地,2011138,号,仙桃中鹭置业有限公司,仙桃市沙嘴办事处仙南大道以南，杨岗村搬迁小区以北，叶王路以西,34595.88,4.0,138383.52,商服、住宅,2011-10-27,2600,暂未动工,138383.52,2,仙地,2011141,号,湖北元泰房地产开发有限公司,沙办九十墩村致富路东侧,64310.83,3.0,192930.9,住宅,2011-10-13,8200,元泰未来城,（已动工）,192930.9,6,仙地,2011142,号,仙桃鸿昇置业有限公司,仙桃市工业园区铁匠湾村仙南大道南侧,16275.91,6.8,8676.18,商服、住宅,2011-11-12,1221,暂未动工,8676.18,0.86,仙地,2011145,号,仙桃市永泰置业有限公司,仙桃市干河办事处干河路以东，玉沙路以北,30950.65,3.8,11744.47,商服、住宅,2011-10-21,7800,暂未动工,11744.47,1.17,2011,年土地成交情况,2011,年，仙桃土地市场成交,27,宗土地,（工业性质、乡镇成交土地除外），成交占地面积,834659.35,。可建建筑面积约,3604978.27,。,已开发,未销售,1163602.95,待开发,2266846.79,，,预计,2012,年上市量,67.63,万方,。,上述数据显示，已批出土地完全能满足未来,2,年的市场开发需求,土地市场概况,2009,年，仙桃土地市场成交,10,宗土地,（工业性质、乡镇成交土地除外），成交占地面积,312521.29,。可建建筑面积约,1230797.58,。,已开发,未销售,388489,，,预计,2012,年上市量,18.38,万方,。,2010,年，仙桃土地市场成交,18,宗土地,（工业性质、乡镇成交土地除外），成交占地面积,329689.98,。可建建筑面积约,3604978.27,。,已开发,未销售,3055133.81,待开发,326992.6,预计,2012,年上市量,73.43,万方,。,2011,年，仙桃土地市场成交,27,宗土地,（工业性质、乡镇成交土地除外），成交占地面积,834659.35,。可建建筑面积约,3604978.27,。,已开发,未销售,1163602.95,待开发,2266846.79,，,预计,2012,年上市量,67.63,万方,。,2009-2011,年，仙桃土地市场已开发未销售面积,4607225.76,，,待开发,面积,2593839.39,，预计,2012,年上市量,159.44,万方,。,仙桃房地产市场从,09,年的,2000,元,/,至,11,年,7,月，仙桃市场达到顶峰价,3754,元,/,，但之后一路走低，,9,月低至,2768,元,/,；,市场涨幅乏力，加上限购等调控政策，从,11,年,9,月，房价开始转折走低。,2009-2011,年市场价格走势,仙桃市,2011,年,1-11,月前成交走势,从,2011,年截止,11,月的楼盘去化情况可以看出：,仙桃房价一直稳定上涨，直至,2011,年,9,月达到交易量巅峰，但成交价今年最低；,10,月之后市场交易量一路走低；,综合市场反馈来看，限购和全国房市萎靡对仙桃本地产生较大影响，走势趋向不甚乐观。,2011,年市场量价走势,仙桃市,2011,年,1-11,月前房价走势,11,月份销售走量都出现不同程度下跌，尤其是前期成交冠军福星城销售套数有所下滑。,整个市场客户观望情绪日趋严峻，部分回访客户明确表示暂时放弃购房打算，全国房价都开始下降，对未来房地产市场不看好。,项目名称,成交套数,11,月均价（元/）,促销及活动,备注,福星城,26,套,3,70,0元,目前购房优惠为购房直减,10000,元，同时老带新享受额外,1000,元优惠，,诚意登记客户优惠活动（每日前五名诚意登记客户优惠,5000,元，每日前三名到访送演出门票一张）。,8,号楼蓄客中,新城一号,28,套,3,42,0,老带新成交后送,3000,元商城购物卡，新客户减免一年物业费。,针对内部客户，推出少量,3000,元,/,特价房。,10,套特价房在售,御台公馆,9,套,4,05,0,开盘后持续销售中,2,、,5,、,15,号楼持续销售中,和合国际城,22,套,3650,开盘后持续销售，新春优惠：,2,房优惠,1.5,万，,3,房优惠,2.5,万，,4,房优惠,3.5,万,(,总价,),，另送新春大礼包（中份食用油和,5,斤袋装大米）。,二期,8,、,9,、,14,、,15,持续销售,中央华府,11,套,3660,二期加推持续销售中,11,月感恩节答谢会活动，推出,7#,、,9#,、,10#,楼,锦绣江山,待售,项目前期蓄客中，,VIP,卡会员享一万元购房优惠，登记客户还可参与新年抽奖，奖品是,10,台惠普笔记本。,暂未开盘,2011,年,11,月竞品销售情况,2012,年，仙桃市场将会在明年供应,159.44,万方住宅；,2009-2011,年成交土地，有近,260,万方住房待开发，将会在,2013,年后陆续上市；,仙桃市场交易量受房地产市场大环境影响，出现下跌；,市场成交价格也有小幅度跌落；,客户普遍观望心态，看全国房地产市场走向，期望降价,。,市场概况,Part4,本案入市价格,为使产品价格合理化，根据市场、产品、竞品三大原则综合评定本案的价格。,本案定价原则,比较定价法,(,结合本案的实际情况考虑，本次定价采用市场比较法，通过对项目各指标比较及综合测算而得出。,),目前，仙桃满庭春,MOM,项目周边板块在售项目虽多，然而在规模、品质、档次及开发商品牌价值等因素上更有借鉴价值的仅新城壹号、福星城、和合国际城及御台公馆四个项目。用市场比较法测算目标项目住宅定价如下：,通过市场比较法对目标项目与周边项目住宅产品的差异化比较，得出目标项目的评分为,86,分,.,序号,评估项目,满分,本案,新城壹号,福星城,和合国际城,御台公馆,评分,评分,评分,评分,评分,1,地理位置,8,5,7,8,6,8,2,交通状况,8,4,7,8,7,8,3,商业氛围,8,5,5,8,7,6,4,自然景观,8,7,5,6,6,6,5,项目规模,8,8,7,6,6,6,6,项目规划,8,8,7,8,8,8,7,产品品质,8,7,7,6,7,8,8,内部绿化景观,8,8,6,6,7,7,9,开发商实力,7,7,6,6,6,6,10,物业管理,7,7,6,6,6,6,11,物业设施管理,7,7,6,5,6,6,12,成熟度,8,6,6,7,6,7,13,产品类型,7,7,7,5,6,7,14,合计,100,86,82,85,84,89,15,销售价格,x,3805,3420,3700,3650,4050,评分项目,定价标准,借鉴比例,所得价格,上浮,5%,下浮,5%,高层,项目,100%,3800,3990,3838,37623610,从市场来看，整体的去化速度受政策影响，去化速度变慢；,从项目比较来看，本案的价格在,3800,元,/,平米左右；,综上所述，项目产品综合测算结果如下：,因此，本案一期住宅小高层推售价格在,3800,元,/,平米左右。,测算,以产品竞争力为价值点：,与竞品优劣势比较分析,相比较福星城续客时间长达,7,个月,，开盘当日去化,73%,；本案客户累积时间较短，客户累计时间不足，可能会影响开盘当日的成交。,从配套来看，福星城及和合国际城配套相对成熟,无论从区位、成熟度、交通等均优于本案。,注：在目前的市场环境之下，结合项目的累积客户的时间、生活的成熟性，本案目前环境不及周边竞争对手,以项目硬件支撑为促销点,:,从客源来看，,现阶段客户累积量不足，目前累积认筹客户,23,组，以现阶段的市场情况来看，预计截止到,12,月下旬日开盘累计认筹客户在,100,组以内。,从现场硬件来看，,产品推出前没有硬件支撑。样板间开盘前能现场体验，一定程度上促进客户认筹积极性及购买欲望。,从产品来看，,本次推出高层产品为市场普通产品。从推售的户型面积来看，本次主打,99-119,三房产品，相对御台公馆,190,、新城壹号,70,的产品来说，客户可选择性较小。,定价要点：,综合以上几个方面来考虑本次产品定价。,从市场比较法定价本案合理均价（底价）,:,3850,元,/,平米。,结合从市场走势、项目主力户型优势、客户累积时间及累积量、现场的硬件、周边生活的成熟性结合看来，项目组对一期一组团开盘成交均价（底价）进行修正，其修正价为,3800,元,/,平米,。,项目,优势,劣势,蓄客时间,新城壹号,城南新政府区域、区域发展前景等,配套不成熟、交通、重工业污染旁,4,个月,福星城,商业、配套、交通,景观不足,7,个月,和合国际城,交通、配套、生活成熟性,区位、产品品质不高,6,个月,御台公馆,城南新政府区域、区域发展前景、交通等,商业配套,6,个月,本案,产品舒适度、内湖、商业配套,交通、区位有抗性、配套不成熟,不足,2,个月,楼体,低 层,中 层,高 层,景观优势弱,远景,园景,高层价值曲线,本期推出的高层在整个项目中楼高最占优势，二梯三户、二梯四户的产品舒适度较高，故价格主要是由栋差、面积、楼层、景观决定。,栋差系数,栋差考虑的是每栋楼在小区内享受的景观均好性、朝向的均好性和受干扰的程度等因素。,本项目内有中心水景资源，这项和梯户比将成为在定价时影响栋差系数的重点考量因素。,7#,、,9#,、,11#,、,13#,可观中心景观，又不被车行道影响，故系数为,1,；而,6#,、,7#,背面没有建筑物遮挡，栋差系数高出,0.5,。栋差级别差为,50,元,/m,2,，根据不同的级别系数进行具体调整。,栋差,级别,栋差值,50,6,号楼,1,7,号楼,2,8,号楼,0.5,9,号楼,1.5,10,号楼,0.5,11,号楼,1,12,号楼,0,13,号楼,0.5,15,号楼,0,产品系数定价原则,户型面积系数,面积控制的合理与否直接涉及到总价的高低及客户的接受度，对于客户接受度相对较高的中户型要体现出优势。,100,左右作为目前市场主力需求面积，其系数也相应高。其次是,117,的户型，相应系数要较高点。,99-100,是小三房一卫产品，相对于,116-117,的大三房二卫户型居住舒适性略显弱势，户型系数降低,0.5,，,118-119,的户型与,116-117,户型的舒适度相似，但总价相对较高，户型系数降低,0.5.,具体而言，设置面积级别差为,50,元,/m,2,，根据不同面积所应的不同的级别系数进行具体调整。,面积,级别,面积值,50,99-100,0.5,116-117,1,118-119,0.5,产品系数定价原则,景观朝向系数,朝向差为具体每户在日照、通风、视野、私密性上的均好性。本项目为高层，主要存在东西端头以及中间单元之间的朝向差。,具体而言，朝向差级别差为,50,元,/m,2,，根据不同朝向和观景效果确定级别系数，进行具体调整。,栋号,朝向差,50,单元,1,单元,2,单元,6#,房号,01,02,03,01,02,03,系数,0.5,0,-0.5,-0.5,0,1,7#,房号,01,02,03,01,02,03,系数,0.5,0,-0.5,-0.5,0,1,8#,房号,01,02,03,01,02,03,系数,0.5,0,-0.5,-0.5,0,1,9#,房号,01,02,03,01,02,03,系数,0.5,0,-0.5,-0.5,0,1,10#,房号,01,02,03,01,02,03,系数,0.5,0,-0.5,-0.5,0,1,11#,房号,01,02,03,01,02,03,系数,0.5,0,-0.5,-0.5,0,1,12#,房号,01,02,03,04,01,02,03,04,系数,0.5,0,0,-0.5,-0.5,0,0,1,13#,房号,01,02,03,04,01,02,03,04,系数,0.5,0,0,-0.5,-0.5,0,0,1,15#,房号,01,02,03,04,01,02,03,04,系数,0.5,0,0,-0.5,-0.5,0,0,1,产品系数定价原则,楼层系数,为均衡去化，楼层差价设置较小，原则上每高一楼增加,20,元每平米；,在高层住宅中,1-6,楼是楼层最差，故比,7,楼低,30,元,/,；,顶楼基于对隔热防水的抗性，与,7,楼价格持平。,产品系数定价原则,基数,3800,栋系数,50,户型面积系数,50,朝向系数,50,楼层系数,20,确定各影响价格因素的级别系数后，根据差别和差别系数的计算公式计算每一套房的价格。,具体差别如下：,产品系数定价原则,仙桃当地项目月均去化速度为,15-20,套,/,月；,近两年当地房地产市场开发加快，在售项目增加，市场竞争压力较大；,仙桃房地产市场处于发展初级阶段，项目包装、配套、物业等均不够完善，所以在售项目受整个房地产市场环境影响，价格涨幅较为缓慢，建议本案一期入市价格不要突破客户的心理价位，以高出周边项目,10%,为宜；,市场大环境对本案销售有一定影响，但又是个突出重围,树立仙桃典型项目的机会。,市场系数定价,3800,元,/,。,市场系数定价原则,综合产品、市场、竞品建议本案一期入市价格为,市场系数定价,3800,元,/,。,综合定价,根据工程进度和去化速度，采用频繁加推来保持市场热度，同时微幅提价，实现均价的稳步上升并保持项目热销。,一期一组团,7#,、,8#,开盘，均价,3800,元,/,2012,年,12,月,2012,年,5,月,2012,年,9,月,2012,年,10,月,2012,月,3,月,一期二组团,6#,开盘，均价,3850,元,/,一期三组团,10#,开盘，均价,3850,元,/,一期四组团,11#,开盘，均价,4500,元,/,一期四组团,12#,、,13#,开盘，均价,3900,元,/,一期四组团,9#,、开盘，均价,4700,元,/,2012,年,12,月,一期推出后为保持市场热度和客户购买倾向，适度放缓提价，促进销售。,推盘节奏,7#,、,8#,各户型朝向分析,119.47,100.04,117.13,7#1,单元,A01,西南向，南北通透，较安静，拥有中心景观，,且能看到婚礼广场,A02,全,南向，采光较好，可看见湖景,A03,南向，景观视野窄，被,9#,遮挡,7#2,单元,B01,南向，景观视野窄，被,9#,遮挡,B02,全,南向采光，景观一般,B03,东南向，景观视野相对较大，南北通透,A03,B01,B02,A02,B03,A01,1,2,1,2,3,1,2,3,3,1,2,3,2,单元,1,单元,2,单元,1,单元,7#,8#,8#1,单元,A01,西南向，南北通透，景观相对较好,A02,全,南向，采光较好，景观视野比较窄,A03,南向，景观视野窄，在楼栋中采光最差,8#2,单元,B01,南向，景观视野窄，在漏洞中采光最差,B02,全,南向采光，景观视野比较窄,B03,东南向，南北通透视野相对开阔，但临,路噪音、灰尘相对较大,A03=B01,B03,B02,A02,A01,户型面积上，同样是三房户型，,A1,和,A3,二卫的设计以舒适性高于,A2,的一卫设计；,同样是三房二卫户型，,A3,比,A1,小,2,个平米，总价相对较低，室内空间舒适度几乎等同，故,A3,户型优于,A1,户型。,A2,A1,A3,7#,、,8#,各户型面积分析,7#,8#,7#,、,8#,实价表,8#,楼层,1,单元,2,单元,1,2,3,1,2,3,17,3830,3765,3740,3740,3715,3685,16,3855,3790,3765,3765,3740,3710,15,3880,3815,3790,3790,3765,3735,15A,3900,3835,3810,3810,3785,3755,13,3880,3815,3790,3790,3765,3735,12,3855,3790,3765,3765,3740,3710,11,3830,3765,3740,3740,3715,3685,10,3805,3740,3715,3715,3690,3660,9,3780,3715,3690,3690,3665,3635,8,3755,3690,3665,3665,3640,3610,7,3730,3665,3640,3640,3615,3585,6,3705,3640,3615,3615,3590,3560,5,3680,3615,3590,3590,3565,3535,5A,3655,3590,3565,3565,3540,3510,3,3630,3565,3540,3540,3515,3485,2,3605,3540,3515,3515,3490,3460,7#,楼层,1,单元,2,单元,1,2,3,1,2,3,17,3925,3900,3875,3800,3830,3850,16,3950,3925,3900,3825,3855,3875,15,3975,3950,3925,3850,3880,3900,