友谊商城改造项目建设可行性研究报告.docx

目录
目 录1
第一章总论1
1.1项目名称1
1.2项目建设单位1
1.3可研报告编写单位1
1.4可研报告编制依据2
1.5研究范围内容2
1.6项目概况2
1.7研究结论及建议6
第二章背景及必要性7
2.1项目提出的背景7
2.2项目建设的必要性9
第三章需求分析11
3.1xx市宏观商业市场特点分析11
3.2xx市零售业市场发展趋势与前景分析11
3.3项目区市场调研及分析12
3.4项目SWOT分析13
第四章建设地址及建设条件15
4.1建设地址15
4.2项目建设条件15
4.3项目地配套条件17
第五章总体方案设计20
5.1发展目标20
5.2发展定位20
第六章建设方案设计23
6.1设计依据23
6.2改造内容23
6.3 土建方案24
6.4设备方案27
6.5公用辅助工程30
第七章节能41
7.1设计依据和标准41
7.2能耗指标计算分析42
7.3节能措施和效果分析43
7.4节水和水资源利用44
第八章环境影响分析45
8.1环保设计依据45
8.2环境质量现状45
8.3建设期环境影响分析及防治46
8.4运营期环境影响分析及防治48
8.5环境影响评价49
第九章 劳动安全与消防50
9.1安全卫生50
9.2消防51
第十章 项目实施管理与招投标54
10.1项目实施管理54
10.2项目招投标55
10.3项目建设工期与实施进度安排60
第十一章 组织机构与人力资源配置61
11. 1组织机构61
11.2人力资源配置62
11.3人员培训计划63
第十二章投资估算与资金筹措64
12.1投资估算编制依据64
12.2总投资估算64
12.2.2资金筹措67
第十三章财务评价68
13.1财务评价依据68
13.2财务评价基础数据68
13.3财务评价指标的计算69
13.4不确定性分析71
13.5财务评价综合结论72
第十四章风险分析74
14.1风险分析概述74
14.2项目风险的防范对策75
第十五章社会效益分析78
15.1改变城市面貌，提高城市品位78
15.2改善投资环境，配合经开区发展步伐78
15.3吸纳就业人，缓解城市就业压力78
第十六章结论与建议80
16.1研究结论80
16.2建议80
第一章总论
1.1项目名称
xxxx改造项目
1.2项目建设单位
项目承办单位：xxxx
xxxx成立于xxxx年，分为地上x层、地下x层，是以（全客层、 全品类、多功能）为定位的大型时尚百货商店。全方位满足顾客购物、 餐饮、娱乐等各种需求，商城将引进5多个国内外时尚品牌，涵盖: 黄金珠宝、化妆品、手表、国内外名品服饰、皮鞋、皮具、家居家电 等多种商品类别，除此之外，商城还规划了约30%的经营面积，作为 餐饮、美食广场、院线、时尚长廊等特设配套项目，打造一站式的消 费体验。
xxxx遵循“以人为本。最求卓越”的经营理念及高档优质的商 品，打造古城标杆性商城。
1.3可研报告编写单位
编制单位：xxxx
资质等级：xxxx
发证机关：xxxx
证书编号：xxxx
法定代表人：xxxx
1.4可研报告编制依据
1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；
2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要》；
3、《国内贸易发展“十二五”规划》；
4、《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
5、《xx市总体规划》
6、项目建设单位提供的背景资料；
7、项目调研收集的有关资料；
8、《可行性研究报告》编制委托书。
1.5研究范围内容
本报告的工作内容是对xxxx改造项目进行可行性研究，具体从 项目建设的背景及必要性、市场分析、改造地址和建设条件、项目改 造方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机 构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算 及资金筹措、社会效益分析等方面分别进行研究，论证项目实施的可 行性。
1.6项目概况
1.6.1建设地点
本项目位于xx市xxx区，内负二至九层区域，项目紧临xxx，
位于xx市的核心商业区内，区位良好，交通极为便利，设施完备， 地理位置优越。
1.6.2改造内容及规模
本项目为xxxx改造项目，项目拟对xxxx内负二至九层楼层进行 改造，项目原用地面积7304.60平方米，原建筑面积52544.07平方 米。本次改造新增建筑面积3887.72平方米，其中新建地下一层超市 3145.34平方米；接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层46.7 平方米；新建一层至七层货梯165平方米；接建一层至六层东北角 434.34平方米。
改造后面积为56431.79平方米，含消防系统、空调系统、供电 系统、弱电、电梯、内部装饰、外装饰及保温、水源热泵等。
包括负一层超市，车库、负二层机房及人防、一至八层商业区、 九层电影院功能区块，主要建设内容包括：
1、新建地下一层超市3145.34平方米
2、接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层46.7平方米； 新建一层至七层货梯165平方米；接建一层至六层东北角434.34平 方米。
3、地下负二层至地上九层商业及超市区的装修装饰工程。
4、购置本项目建设所需设备主要包括超市、储藏设备、运输设 备、冷冻设备等共计948台（个、套）。
本项目建成后，将形成营业面积56431.79 m2的经营规模，涵盖 百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美
食广场、折扣店等业态的购物中心。
主要技术经济指标表
项目
单位
指标
建筑栋数
栋

建筑层数
层

规划建设总占地面积

总建筑面积（含地下部分）

建筑高度
M

容积率
%

地下停车位
个

建筑密度
%

商业比例
%

项目改造前与改造后主要布局情况和改造主要内容
楼层
建筑面积（）
层高（m）
改造前布局
改造后布局
改造内容
地下2层

地下1层

1层

2层

3层

4层

5层

6层

7层

8层

9层

合计

1.6.4项目建设期限
根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初 步安排为x个月，即xxxx年x月~ xxxx年x月。
1.6.5投资估算及资金来源
本项目估算总投资为xxxx万元，其中建设投资xxxx万元，建设 工程其他费为xxxx万元，不可预见费为xxxx万元，铺底流动资金投 资xxxx万元。项目所需资金全部为企业自筹。
1.6.6财务评价结论
本项目正常运营后，年平均新增销售收入xxxx万元，年平均总 成本费用xxxx万元，年平均利润总额xxxx万元，年平均上缴所得税 为xxxx万元，年平均净利润xxxx万元，年平均销售税金及附加xxxx 万元。
项目全部投资财务内部收益率分别为x% （所得税前）和x%（所 得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为xx万元（税 前）和x万元（税后）；投资回收期分别为x年（所得税前，含建设 期1年）和x年（所得税后，含建设期x年）。
项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析 和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。
1.7研究结论及建议
本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够带动我 市大型商业综合体的发展，大大改善人民的居住环境，改善社会条件， 改善投资环境，推动商业发展及城市建设，项目经济和社会效益分析 显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。综上所述，本项目是可 行的。
建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相 关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入 运营，给企业和社会带来更多的效益。
第二章背景及必要性
2.1项目提出的背景
进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由 原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和 规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国 内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了 10%以上的增 长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的 市场。
2.1.1符合国家各项规划要求
2011年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展 规划，其中关于商贸业提出优化城市综合超市、购物中心、批发市场 等商业网点结构和布局，xxx省随即发布“十二五”规划，指出加快 城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、中小超 市等社区商业发展。把推动服务业大发展作为经济转型升级的主攻方 向，拓展新领域、发展新业态、培育新热点，推进规模化、品牌化、 网络化经营。面向民生、面向生产、面向农村，大力发展物流、金融、 信息、研发设计等生产性服务业，加快培育旅游、文化、会展等现代 服务业，运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业，打 造一批现代服务业聚集区，不断提高服务业的比重和水平。
同年，国务院出台《国内贸易发展“十二五”规划》，《规划》 指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商业网点规划制定和 实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局， 形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。
《XXX省“十二五”商务发展规划》则提出在大中城市建设若干 特色鲜明、带动效应强的美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务业集 聚创新街区；形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加强信息 管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流通方式，促进服务 业自主品牌发展。
2.1.2符合国家产业政策要求
2011年，国家发改委发布了《产业结构调整指导目录（2011年 本）》，其中商贸服务业第5条“商贸企业的统一配送和分销网络建 设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。
综上所述，本项目的建设是对国家及省级政策的积极响应，是对 XXX省大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保障商 业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具有良好 的产业和政策背景。
2.1.3拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱
在拟建项目1.5km范围内，能对其产生一定竞争的xxxx，鉴于 本项目主要针对高端人群，与本项目目标客户相异，拟建项目的建筑 体量远远大于一般中小型商场的规模，定位档次与管理水平也相对较 高，其辐射能力和吸引能力将远远超过现有商业，因此，本项目建成 后将会进一步扩张项目单位在经开区的竞争实力，促进企业的可持续 发展。
2.2项目建设的必要性
2.2.1促进经开区零售商业的升级调整
从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合 型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；70年代，零售 业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助 家庭用品中心、DIY等业态相继发展；进入80年代，大型购物中心 等在世界范围内兴起。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额 的一半以上，从业人员超过10万。同时，购物中心以其集购物、 休闲、观光、文化于一体的经营模式与完善的辅助服务设施而风靡欧、 美、日本及东南亚等国家。从我国十多年来的零售业发展轨迹来看， 20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态是百货 商店。自1995年以后，大型百货商场普遍滑坡。20世纪90年代中 期开始，超市成为主力业态。22年，中国整个零售市场的份额中， 大型综合超市已经占到了一半以上。90年代中期至末期，购物中心 初露端倪。所谓购物中心(shopping mall)就是由开发商规划，统 一管理，拥有大型的核心店和充足停车场，能满足消费者的购物需求 与日常活动的商业场所。90年代中期至末期，我国大城市出现了一 批购物中心，虽然这些购物中心与欧美购物中心有一定的差异，但是 基本具备了购物中心的特征，具有吃、喝、玩、乐、购等综合功能。 从北京、上海新建的商服设施看，大多采用的是购物中心。
纵观xxxx地区市场，近几年来，经济不断发展，人增加迅速， 但超级市场、购物中心等配套设施严重匮乏，经济的快速发展与低下 的配套设施之间的矛盾越来越突出，与此同时，沃尔玛、家乐福、大 润发等国内外大卖场纷纷看准时机登陆xxxx。xx市的零售市场正面 临着重大整合。在这场商业大战中，主角是以连锁经营为主要组织方 式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售业态，但作为目前比较 先进、未来将是主流的购物中心却相对缺乏。本项目的建设则恰好填 补了这个市场空白点，以xxxx强大资金实力、品牌号召力、丰富的 市场运作经验以及该项目本身的巨大影响力，该项目将产生显著的示 范和带动作用，促进开发区零售商业市场的国际化和深层次的整合。
2.2.2成为企业新的经济增长点
xxxx在国内市场上具有较高的知名度，特别是在购物中心上更 是享誉度甚高。目前xxxx已经在多个城市采用购物中心的模式发展 建设，成果显著，本项目即为xxxx庞大发展计划中的一个，是一个 纯商业性质的“Shopping centre”式的购物中心，该项目不仅能使 项目单位加快市场开发的速度，同时也能促进开发区零售业的良性、 快速发展。可见，该项目的建设无论是对xxxx还是对开发区都具有 重要的战略意义。
第三章需求分析
3.1xx市宏观商业市场特点分析
3.1.1经济综合实力增强
据xx市统计局有关资料显示，2012年地区生产总值1010.3亿 元，按可比价格计算，比上年增长10.3%。人均地区生产总值54405 元，按可比价格计算，比上年增长10.5%。全年社会消费品零售总 额283.8亿元，比上年增长15.8%。全年进出总额9.1亿美元， 比上年增长18.8%。全年公共财政预算收入110.2亿元，比上年增 长10.0%。全年城镇居民人均可支配收入22259元，比上年增长 14.3% ；农村居民人均纯收入11183元，比上年增长13.6%。
3.1.2居民消费观念发生改变
随着经济发展水平与居民可支配收入的提高，刺激了人们的消费 需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。根据统计数字， 2012年xx市全年社会消费品零售总额283.8亿元，比上年增长 15.8%，其中食品、饮料烟酒、服装鞋帽、日用品、体育娱乐用品均 较上年有所增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温 饱型消费向心理满足型消费进行了转移。
3.2xx市零售业市场发展趋势与前景分析
按照xx市政府提出的建设特大型城市和进一步扩大对外开放， 强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，结合目 前国内商业市场发展状况，今后xx市总的商业零售业发展趋势将会 重点发展连锁经营、物流配送、代理制等现代化营销方式，而各类商 贸新型业态，综合性仓储超市，多位一体的购物中心将成为实现流通 方式的主角。
因此，在“建设大市场、发展大贸易、搞活大流通”的我国流通 产业发展总体目标指引下，xx市商业将向多格局、多层次的商业服 务体系和形式多样的商业经营方式的方向发展。随着城镇居民人均可 支配收入的提高，零售业所面对的将是一个日益成熟，具有较高松散 性和流动性的消费群体，这使得零售市场发生巨变，消费内容逐渐多 元化、消费层次逐渐复杂化、购买行为逐渐理性化，这些变化都需要 零售企业树立科学、整体的营销观念，而购物中心、这种商业业态采用 现代化的组织管理和合理的物流分配，使营业工作快捷准确，减少了 中间环节，加快了购物的快捷性、便利性，市民可一次性购买到所需 的生活用品，适应了社会的快节奏发展，大大方便了人们的生活，使 人们在追求生活情趣，追求精神享受的同时，在购物和消费中获得全 方位消费体会与感受。所以，购物中心的潜力巨大，前景乐观，并将 越来越受到人们的欢迎。
3.3项目区市场调研及分析
3.3.1区域发展现状
本项目坐落在xx市xxx区的商业中心，商业场所集中，己逐步 形成商圈，且该区周边新建小区较多且均逐步成熟，人逐渐呈现集 中化、密度大趋势，居民收入在XX市平均水平以上，消费潜力较大、 需求明显。
3.3.2区域商业发展趋势
XXXX地处西关商贸区，该区纳入了 XX市XXX区制定的“xxxx（白 塔）中央商贸商务聚集区发展规划”的设计，该规划中的XXXX （白 塔）中央商贸商务聚集区，地处XXX区的黄金地带，规划面积约10 平方公里，区域内人约XXX万。
到2015年末，规划规划聚集区内有批发零售企业约2980家、住 宿餐饮企业460家，金融保险企业56家，房地产企业40家，文化旅 游企业50家，信息IT企业90家，商业服务企业70家，教育科技企 业约83家，稳定从业人员792人。区域内商贸业收入约1亿元， 实现上缴税金9. 1亿元，固定资产投资58亿元。
3.4项目SWOT分析
3.4.1 优势（Superiority）
1、周边人密集、购买力强，商业环境较好；
2、专业经营策略提供商超前的经营理念；
3、周边商业氛围很好，经营环境优越；
4、项目超大规模及自助完善的配套设施；
5、该店处于经开区最核心地段，地理位置优越；
6、项目的区位地理条件较好，紧邻新运大街和民主路，交通便
捷，形象好。
3.4.2 劣势(Weakness )
1、所在区域地处传统商业区，且距离xxxx较近，竞争压力大；
3.4.3 机会(Opportunity)
该项目是我是规模最大、配套设施最完善、经营理念最新、经营 模式最灵活的Shopping centre，目前区域内其它购物中心无法与之 抗衡，在此平台上项目本身需进一步完善发展，使xxxx处于区域商 业领袖地位，成为xx市地标性商业项目。
3.4.4 威胁(Threat)
1、多个商场短期内依占市场份额
xxxx等商场短期内在xxxx居民心目中仍占据一定的地位，这些 使xxxx进驻xxxx消费者心理市场还需短暂的时间和过程。
2、城市发展后带动商业竞争激烈
在xx市经济不断发展的大环境下，区内各购物中心将各显其能， 调整产业结构，争夺消费群体。
第四章 建设地址及建设条件
4.1建设地址
本项目位于xx市xxx区，内负一至七层区域，项目紧临xx路, 位于xx市的核心商业区内，区位良好，交通极为便利，设施完备， 地理位置优越。
图4-1项目区域位置图
4.2项目建设条件
4.2.1区域概况
本项目所在地位于xx市核心商业圈xx商圈。xx商圈位于xx
市xxx区，除了拥有悠久的历史及浓厚的商业氛围，更是集商业、旅
游、文化于一体的黄金地段。
商城位于商圈核心地位，xx市新运大街和民主路两条主要大街 的交叉处，多条公交线路在此交汇，距离XX市火车站、客运站只需 5分钟路程，交通便利。
4.2.2社会经济状况
2012年，在市委、市政府的正确领导下，全市上下深入贯彻落 实科学发展观，牢牢把握“稳中求进、稳中求快”的总基调，积极应 对复杂多变的国内外经济环境，全力实施五大发展战略重点工作攻 坚，抢抓机遇，开拓创新，扎实工作，全市经济保持平稳较快增长， 城乡人民生活不断改善，各项社会事业取得新的进步。
全年地区生产总值1010.3亿元，按可比价格计算，比上年增长 10.3%。其中，第一产业增加值63.3亿元，增长5.2% ;第二产业 增加值638.4亿元，增长11.1% ;第三产业增加值308.6亿元，增 长9.7%。生产总值三次产业构成比例为6.3: 63.2： 30.5。人均地 区生产总值54405元，按可比价格计算，比上年增长10.5%。
全年社会消费品零售总额283.8亿元，比上年增长15.8%。按 城乡分，城镇消费品零售额266.0亿元，增长15.6% ；乡村消费品 零售额17.8亿元，增长18.1%。按行业分，批发业零售额20.4亿 元，增长40.6 % ;零售业零售额224.4亿元，增长14.4% ；住宿业 零售额1.1亿元，增长30.0%；餐饮业零售额37.9亿元，增长12.6%。
全年进出总额9.1亿美元，比上年增长18.8%。其中，出 总额6.0亿美元，增长16.9% ；进总额3.1亿美元，增长22.6%。 在出总额中，按贸易方式分，一般贸易出 5.0亿美元，增长 53.3% ；加工贸易出 0.9亿美元，下降45.6%。按经济类型分， 国有企业出 0.6亿美元，下降50.3% ;外商投资企业出 1.2亿 美元，下降16.4% ;私营企业出 4.1亿美元，增长72.0%。
全年公共财政预算收入110.2亿元，比上年增长10.0%。其中， 各项税收79.0亿元，增长7.2%。在各项税收中，营业税15.6亿元， 增长1.4% ;增值税8.4亿元，下降28.2% ;企业所得税8.4亿元， 增长5.8%。
全年城镇居民人均可支配收入22259元，比上年增长14.3%; 农村居民人均纯收入11183元，比上年增长13.6%。
4.3项目地配套条件
4.3.1交通条件
1、道路条件
本项目位于xx市新运大街和民主路两条主要大街的交叉处通达 度良好。
2、公共交通条件
项目周边有公交站点X个，线路xxx路车均设有站点。
项目周边所处的公交系统辐射面较大，强大的公交辐射能力保证 了较高聚客能力，为商城运营创造较好外部环境。
4.3.2自然环境条件
1、气象特征
xxxx居辽东半岛北部腹地，西南边陲距渤海岸70公里，东南边 界距黄海岸1公里，宏观气候受海洋影响较大，全年气候温和、湿 润、四季分明。春季回暖快，温暖少雨，多西南风，蒸发量大，日照 时间较长，易春旱。夏季炎热多雨，盛行东南风，湿度大，降水集中， 时遇北方气流，多有强对流天气。秋季降温缓慢，多晴朗天气，凉爽 湿润，具有“一场秋雨一场凉，三场白露一场霜”之特点。冬季寒冷 期较长，降水较少，严寒干燥，时遇寒潮北风雪。
xx市地处北温带，属大陆季风性气候，根据xxxx气象台提供的 气象资料，该地区气象条件为年平均气温8.4C。极端最高气温38C。 极端最低气温-33.7C。冻土层厚度1.26m。冬季主导方向为西北风、 北风；夏季主导风向为东南风、南风。历年年均降水量为737.1mm。
2、地形地貌特征
xx市地处辽东低山丘陵与辽河平原的过渡地带，其地貌类型齐 全，分异规律清楚，层状地貌典型，地貌分区规整。自东南部边界白 云山到西北部界河（浑河）畔，地势由高到低，从中山、低山、高丘 陵、低丘陵、台地到平原，层次分明，海拔由千米以上到50米以下， 依次跌落，构成了东南高，西北低的同向倾斜缓降地势。界临岫岩、 凤城和本溪县，境内水泉乡是xxxx地区最高点，大黑山是境内第一 高峰，海拔1181米；最低点是界临海城市、台安县和辽中县的唐马 寨和穆家镇。
3、地质
xxxx地区分布面积较广的地质现象，西部近下辽河平原区第四 系地层以河流冲积相为主，并且极为发育，其厚度由山前向西逐渐加 大，山前区平均地层厚度约70余米，至沈（阳）大（连）公路一带 逐渐加大到近百米，至浑河边缘其厚度增至3米左右。xxxx东部 山区第四系地层不甚发育，只沿汤河、兰河河谷呈条带状分布。其成 因主要有冲积、冲洪积、坡洪积及风积、冰碛等类型。
项目选址处由于缺乏工程地质、水文地质勘察资料，暂时无法对 场地进行定量描述。
4、地震
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-21）xxx省区划一 览表，项目所在地抗震设防烈度为7度，覆盖层度7-8米，无地震液 化土层，属建筑抗震有利地段。设计基本地震加速度值为0.15g，设 计地震分组为第二组。
4.3.3公用设施条件
1、供水条件
本项目生活用水由xx市供水管网供水直接接入。
2、供热条件
项目建成后，由商城安装中央空调进行集中供热。
3、供电及电讯
通讯便捷，实现移动通讯无缝隙覆盖，电力充实，文化、娱乐、 购物、餐饮等服务业配套发展，有线电视传输网覆盖全项目区。
第五章总体方案设计
5.1发展目标
1、形成xxx区内包含业态最齐全、种类最多样的集百货店、零 售型专业店、专卖店、特色超市、特色餐饮美食广场、折扣店等于一 体的大型商城。
2、商城具有综合购物特征的区域购物中心。
5.2发展定位
5.2.1主题定位
汇聚时尚、实现品牌先导、倡导生活新方式的一站式购物中心
(Shopping centre)。
其内涵包括：
1、引入购物中心，商场内将集购物、餐饮、休闲娱乐功能于一 体，实现多种业态的组合，满足多种的消费需求。让人们在同一个地 方就能享受到吃、喝、玩、乐以及购物等“一站式”的乐趣。
2、新型的商业空间布局，提倡休闲型的购物形式，提升消费理 念，打造时尚生活的新标准。
3、通过地下一层特色超市的品牌带动，吸引更多的品牌店进驻 购物中心，而且在品牌引进上具领导性，并形成自身对品牌的强大号 召力。
5.2.2商业业态定位
鉴于xxxx在经营超市领域以及在管理方式上处于国内领先地 位，并具有多年丰富的经验，本项目定位为一站式购物中心(Shopping centre)，内含主要商业业态为百货店、零售型专业店、专卖店、特 色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等。
5.2.3目标市场定位
以独具特色的商业运作和智能化、科学化的商业管理，顺应市场 的呼唤，引领xxxx时尚消费潮流。
5.2.4功能定位
为符合本项目的主题定位及业态组合，即要集合购物、餐饮、美 食广场、院线、时尚长廊等服务功能于一体，本项目将划分为百货区、 特色超市区及休闲娱乐区三个功能区块，既满足娱乐休闲和服务功能 的融合，也可以体现项目与众不同之处。
楼层商品意向表
楼层
商品定位
地下
一层
该内部位特色超市、超市外部为（面包房、茶庄、烟酒、花点）
一层
换装品、黄金珠宝、名表、女人屋、化妆超市等
二层
女鞋、儿童、水吧等
三层
少女装、少女文胸、手机数码、配饰、搜货街等
四层
淑女装、内衣、女包、咖啡店、西式简餐、搜货街等
五层
男装、男鞋、男包、男士用品等
六层
运动、户外、床品、家具、小电、厨具、特卖场、会员专区
七层
美食广场、主体餐厅
八层
主体餐厅、影院大堂
九层
影院

第六章建设方案设计
6.1设计依据
1、《民用建筑设计通则》(GB 50352 — 25)；
2、《民用建筑节能设计标准》(JGJ 26 - 95 );
3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB567-97 );
5、《公共建筑节能设计标准》(GB5189 - 25 );
6、《供配电系统设计规范》(GB 552 );
7、《建筑照明设计标准》(GB 534-24 );
8、《建筑采光设计标准》(GB533-21 );
9、《建筑设计防火规范》(GB516-26 );
10、《室外给水设计规范》(GB513-26 );
11、《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116 — 98 );
12、《建筑照明设计标准》(GB 534 — 24 )。
6.2改造内容
本项目为xxxx改造项目，项目拟对原京都购物中心、内负二至九 层楼层进行改造，项目原用地面积7304.60平方米，原建筑面积 52544.07平方米。本次改造新增建筑面积3887.72平方米，其中新 建地下一层超市3145.34平方米；接建一层北侧96.34平方米；接建 二层至七层46.7平方米；新建一层至七层货梯165平方米；接建一 层至六层东北角434.34平方米。
改造后面积为56431.79平方米，含消防系统、空调系统、供电 系统、弱电、电梯、内部装饰、外装饰及保温、水源热泵等。
1、新建地下一层超市3145.34平方米
2、接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层46.7平方米； 新建一层至七层货梯165平方米；接建一层至六层东北角434.34平 方米。
3、商业及特色超市区的装修装饰工程。
4、购置本项目建设所需设备主要包括超市、储藏设备、冷冻设 备等共计948台（个、套）。
本项目建成后，将形成营业面积56431.79m2，的经营规模，涵 盖餐饮，美食广场，院线、时尚长廊等特色配套项目，打造大型商业 综合体。
6.3 土建方案
本项目土建方案主要为地下负一层增加3145.34平方米，接建一 层北侧96.34平方米；接建二层至七层46.7平方米；新建一层至七 层货梯165平方米；接建一层至六层东北角434.34平方米，合计 3887.72平方米。以及超市、商业区、院线区域装修装饰工程，总建 筑面积 56431.79m2。
6.3.1建筑造型及风格
总体上，商城这样公共式购物场所，它几乎面向社会各个层面的 人群，因此风格上很少采用较个性化的设计，本项目占据地面9层， 外立面装修应从成本的角度和功能实用性的角度出发考虑，以简洁为 主调，功能性为主导。
6.3.2结构设计
本项目为京都商城已有建筑，该栋建筑采用钢筋混凝土框架剪力 墙结构形式，塔楼为剪力墙结构，裙楼为框架结构，建筑结构抗震设 防类别为乙类，抗震设防烈度为8度，设计使用年限为50年。
6.3.3室内装修
本项目土建内容主要为超市区及百货区的装饰装修工程，具体包 括：
1、墙体及顶棚
本项目墙体与顶棚表面要求平整、不起尘、不眩光、便于除尘以 及减少凹凸面，因此，建筑材料为非燃烧体及非有机复合材料，对内 墙角不做特殊处理，顶棚及墙体采用抗静电型合成树脂乳液涂料涂 抹，黏结强度0.70Mpa。
2、地面
本项目地面要求平整光滑、无裂缝、接严密、无颗粒无脱落， 并能耐受清洗和消毒，因此，地面采用瓷砖及水磨石地面，并磨光、 打蜡，保证地面平整。
3、窗户
为保证商场采光均匀度不小于0.7,设计窗地面积比为1/6。选 用具有良好气密性的双层塑钢平开窗，窗框材料为钢质型材。
4、门
考虑商场人流进出及夜晚密闭要求，安全门选用具有极高抗压能 力及抗空气泄露能力的玻璃自动门，开启方向向室外开启。
5、照明
本项目为有窗商场，照明灯具的选型应选用外型表面光滑，凹凸 面少不易积灰，容易清扫且不宜产生静电材料制成的灯具。在满足照 度要求外，灯具的选型和布置主要还应考虑室内气流流型，因此，本 项目照明采用三基色荧光粉的丁8型（36W）灯管，吸顶安装，灯具的 布置采用断续光带型，并与空调风等统一安排。
根据商场的特殊性，应当设置安全出标志灯，照度51x，疏散 照明选用“常明灯”方式。
在商场西侧、东侧、南侧等处设置备用照明，按比例均匀布置， 其照度不低于一般照明的10%，备用照明电源采用与正常照明的供电 干线自配电室的低压屏上（或母线上）分开的方式。
6.3.5节能设计理念
本项目的设计中充分考虑到节能的前期引入：设计中尽可能采用 自然通风与自然采光，可以采用被动式阳光房，吸收能量。在建筑装 修材料的选用上，采用高效高强环保的生态材料,采用热阻性能好的， 密封性能好的材料。
6.3.6无障碍设施
考虑本项目为大型购物中心，因此设立无障碍设施，主要包括低 位收银台、低位公用电话、无障碍洗手间、紧急呼叫按钮及无障碍电 动坡道等，并于购物中心入处设立无障碍指示牌，在保障残疾顾客 方便安全的同时，体现购物中心的人性化特征。
6.3.7配套设施建设
本项目设有休息设施给顾客，为使到这些休息场所被有真正购物 消费意向的人士所使用，杜绝闲杂人停留在商场内，影响消费者的购 物心情，建议这些休息场所分两种设置：第一种是与水吧、咖啡店结 合主要设在首层、二层、三层、四层、六层，体验有偿休息。第二是 在各层设置少量的椅子以供有需要的人士稍作休息之用，。
配备足够的公共卫生间和茶水间（或直饮水机），方便客户和商 户的使用。
6.4设备方案
6.5.1选型原则
1、标准化原则
所选择的设备必须遵循国际、国家行业建设标准。
2、安全性原则
准确理解国家相关法律法规对内外网、安全等级保护的规定，合 法合理地设计安全措施。所选购的设备必须符合安全性和稳定性要 求，产品自身的具有相当的安全性，不能够使用有缺陷或者存在安全 漏洞的产品；产品自身需要具有稳定性，能够满足长时间、大工作量 的稳定运行需求。
3、适应性原则
所选购的产品应具备一定的灵活性来适应项目建设中的各种变 化。
4、可管理性原则
所选设备方便集中监管、配置，可以提供统计信息和故障检测手 段。
5、技术先进性原则
满足项目建设需要的前提下，要求其性能指标保持先进水平，突 显绿色、无污染概念。
6、其他
设备购置应按照先进性与经济性相结合，适用性与适度超前性相 结合，数量配置合理，质量安全可靠，经济价格可行的原则进行选择。
6.4.2设备选型
本项目拟购置设备主要包括超市、储藏设备、冷冻设备等共计 948台（个、套）。
设备购置一览表单位：万元
序号
设备名称

数量
单位
单价（万元）
金额
1
商城设备
客梯

部

货梯

部

轴流风机

台

箱式风机

台

扶梯

部

2
冷冻设备
离心式制冷机

台

风机管

台

水泵

台

风柜机

套

3
电脑系统
POS

台

UPS2AH

台

扫描枪

把

服务器

台

客户机

台

打印机

台

软件点

个

电子称

个

4
购物卡系统
电脑

台

写卡器

个

终端

个

软件点

套

5
防盗系统
检测天线

支

解码板

块

6
监控系统
电脑

台

摄像机

部

控制器

块

8
收银台
收银台

台

快捷收银台

台

9
UPS不接断后 备电源
服务器

套

POS收款机

套

10
购物设施
购物车

辆

购物篮

个

11
散货柜

项

12
货架

项

13
合计

6.5公用辅助工程
6.5.1道路交通
楼内交通：结合本项目功能设计的特殊性，楼内交通采用垂直交 通设计。
区内交通：通道树型交通体系，通过地下层、地下夹层、地上层 的有机规划，将本项目的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同 时又与城市街道、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统 有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。
6.5.2暖通系统
本项目设计为集中空调采暖，通风换气次数10次，温度夏季< 28°C,冬季》18°C。室内需维持正压，室内相对湿度6<70%。
1、室内设计参数
具体室内设计参数详见表6-2所示。
表6-2冬夏空调温度及湿度控制
名称
温度(度)
相对湿度(%)
新风
m /h •人
照明
W/
人员密度
/人
夏季
冬季
夏季
冬季
卖场区
27
18
<65
--
20
20
4
办公区
26
20
<65
--
20
20
5
滞货区
--
12
<65
--
--
--
--
2、空调通风设计
(1) 空调系统冷热源
① 本设计空调系统冷热源选用燃气型漠化锂吸收