房地产营销策划项目初步定价建议.docx

房地产营销策划项目初步定价建议

_集团旧改项目初步定价建议
一、住宅建议售价：整体均价1.8万/m2（建议装修成本标准约2500元/m2）通过与市场同类项目进行客观对比，得出的参考毛坯价格是14433元/平方米，建议装修成本2500元/平方米，根据市场经验，装修的对外报价一般可为成本价1.4倍，因此建议住宅售价约18000元/平方米含2500元/平方米成本装修。市场比较定价法计算表评价要素要素权重中海富华里领秀城格力广场二期格力广场三期__地段位置20%97.73110.00103.8096.60100景观因素15%97.33103.40110.00105.60100开发商品牌8%100.6788.0098.0098.00100商业配套15%109.6104.6097.0094.40100周边环境8%99.13100.40107.00106.00100建筑规8%100.47942.40960划户型结构8%91.07980.00960交通状况8%99.8106.0099.8094.40100物业管理5%100.3391.0099.20990社区园林5%100.33883.0098.80100比较系数1.000.990.981.02平均价格140XXXX016XXXX4500项目权重35%25%20%20%100%注：计算过程如下：（写字楼、街铺计算步骤相同）第一步：选取同类可比项目毛坯价格第二步：根据以往经验，结合项目特点确定各项目和各要素的权重系数第三步：由市场组7名成员进行评分，每项要素剔除最高分、最低分后，求平均值第四步：根据以下公式，计算出住宅的市场参考价格住宅市场参考价格=E（100/E（项目分值_要素权重）_平均价格_项目权重）=E（比较系数_平均价格_项目权重）=1_14000_35%0.99_14000_25%0.98_16000_20%1.02_14500_20_14433主要理由：项目位处拱北片区，该片区住宅供应少，稀缺地段优势突显，加上项目规模较大，且自身及邻近商业配套体量较大，对住宅有拉动作用；周边在售楼盘毛坯均价1.4-1.6万/m：精装均价1.6-1.9万/m2（带2500-3000元/m2装修）;西南向面向墓园，对住宅品质和客户心理有一定负面影响，但弁非本项目主景观面，可从规划设计上加以规避。项目周边住宅价格及基本情况一览表区域项目名称占地面积行建筑面积m2容积率开盘时间开盘均价（元/行）目前价格（元/m2）拱北岭秀城149393.158万2.9于-XXX（含800精装）仅剩余二楼二楼毛坯1于中海富华里682XXXX7713.5于-421XXXX3117（带3000高楼层：160XXXX7000装修）（带3000装修）吉大格力广场三期4131XXXX6263.11于-923XXXX3000（毛坯送空调）140XXXX5000（毛坯送空调）格力广场二期于XXX（带2500装修）尾盘价格180XXXX9000（带2500装修）数据来源：市场营销管理部调研统计
二、SOHOW建议售价：1.6万/m2（建议装修成本标准约1800元/m2）主要理由：珠海在售SOH8寓仅天朗海峰，主力面积63-99m2,目前毛坯均价约1.5万/m：但户型使用率较低，开盘以后成交滞销。虽然本项目所处地段优于天朗海峰，但此类产品市场接受度不高，故建议定价以天朗海峰为基准，弁略作下调。
三、商业
1、商铺建议售价：外街：一层4.5万/m：二层3万/m2;内街：一层2.8万/m2,二层1.8万/m2建议租金：外街：一层250元/m2/月，二层150元/m2/月；内街：一层130元/m2/月，二层80元/m2/月通过与市场同类项目进行客观对比，得出本项目一层临街商铺参考价格是43732元/平方米，由于商铺售价近年上涨势头良好，因此略作上浮，建议本项目一层临街商铺售价为4.5万元/平方米，二层及内街商铺价格在此基础上根据经验值及参照邻近项目领秀城得出。市场比较定价法计算表评价要素要素权重领秀城格力广场二期格力香樟__地段位置25%116.2598.75101.25100商业气氛14%115.0093.7595.00100目前人流单13%115.0086.25102.00100主力店拉动7%112.5087.5086.25100所临道路等级7%106.2590.00102.50100周边环境5%106.2593.75100.00100规划设计3%100.5097.00100.00100开发商品牌2%82.5095.0095.00100区域规划2%104.5097.5097.50100交通状况10%111.2595.75102.50100产品设计6%97.50101.25100.00100昭示性6%117.5085.00100.00100比较系数0.901.071.01平均价格600XXXX0035000项目权重50%25%25%100%注：街铺计算步骤与住宅相同街铺市场参考价格=E（100/E（项目分值_要素权重）_平均价格_项目权重）=E（比较系数_平均价格_项目权重）=0.9_60000_50吩1.07_30000_25吩1.01_35000_25好43
2、商场建议租金：一层220元/m2/月，二层130元/m2/月，三层70元/m2/月，四层50元/m2/月，五层50元/m2/月主要理由：临街商铺主要沿桂花北路分布，目前人气不旺，西面为恒信工业区，周边现有商业较低端，地段价值及商业氛围弱于领秀城，售价及租金参考领秀城略作下浮。商场各层租金参考其他商场租金水平。岭秀城商业售价一览表项目名称区域开盘时间主力面积售价（元/nf）备注岭秀城靠岭南XX（街铺）于1720-80m2一层沿街：均价4万；产权分割发售，业主自行出租一层内街：均价3万；二层外街：均价2万；二层内街：均价1.5万靠迎宾路（商场）于-1415-70m2一层8万-10万产权分割发售，管理合同签订9年，前3年实行返租。二层4.8万-6万三层3.7万-5万数据来源：市场营销管理部调研统计代表性街铺及商场租金一览表片区名称区域租金（元/行月）备注拱北岭秀城街铺罪岭南XX街铺一层：42直租280;92直租320;41nf,直租300租金不含管理费、水电费；负一层为XXX，三层为益健海鲜酒楼街46平方，160元/m2月铺内侧内街一楼：150m2,直租180;58直租140;90多nf,中介200二楼：40多nf,直租160老香洲1扬名广场1F:200-250;2-4F:70；该租金以建筑面积计算，部分一楼商户需再支付35元/nf月的管理费5F:58;6F:55吉大国贸购物广场1F:350-500;2F:250-350;3F:150-220该租金为商铺实际使用面积租金，需另缴每户300元/m2月的管理费，及每年5000元的商场宣传推广费数据来源：市场营销管理部调研统计
四、写字楼建议售价：靠九州大道1.8万/m2,靠岭南XX1.5万/m2建议租金：靠九州大道120元/m2/月，靠岭南XX90元/m2/月通过与市场同类项目进行客观对比，得出本项目靠近九州大道区域的写字楼参考价格为18153元/平方米；而靠岭南XX位置写字楼昭示性较差，写字楼价值相对较低，价格将作较大幅度下浮，同时目前市场中高端二手写字楼主流价格水平在1.3-1.6万/平方米之间。因此建议靠九州大道写字楼价格为1.8万/平方米，靠岭南XX写字楼价格为1.5万/平方米。市场比较定价法计算表评价要素要素权重心海州锤海环球金融中心恒和中心__地段位置40%82.00121.0095.00100区域商业氛围20%82.00115.0090.60100商业配套10%84.00104.0087.00100交通状况8%97.00102.00102.60100景观因素3%91.00111.0096.00100物业管理4%94.0097.6088.00100周边环境4%82.00115.00101.00100开发商品牌3%89.6090.6085.60100产品设计8%94.6097.6089.60100比较系数1.170.891.07平均价格135XXXX014000项目权重30%40%30%100%注：以上写字楼均为5A甲级写字楼，其中心海州为简装，具余项目仅公共部分带装修，单间为毛坯；写字楼计算步骤与住宅相同。写字楼市场参考价格=E（100/E（项目分值_要素权重）_平均价格_项目权重）=E（比较系数_平均价格_项目权重）=1.17_13500_30吩0.89_25000_40%1.07_14000_30%=18153定价原因：靠九州大道一侧的写字楼，比较岭南XX一侧，位置和展示面更优越，建议档次定位更高端，售价参考市场高端项目的价格水平；岭南XX一侧写字楼，则建议与市场中高端项目的主流价格水平持平；写字楼市场运行一直较为冷淡，租金天花板明显，难以支撑售价大幅上涨；目前珠海非甲级写字楼市场最高租金达100元/m2/月，而本项目具备地段优势，若定位为5A甲级写字楼，建议租金可上浮至120元/m2/月项目周边在售写字楼情况区域项目名称写字楼等级建筑面积销售均价（元/m2）销售时间、-刖山心海州5A甲级522XXXX0020__年12月吉大锤海环球金融中心5A甲级72652.452XXXX0020__年10月数据来源市场营销管理部调研统计珠海市XX写字楼二手售价及租金情况区域项目售价（元/m2）租金（元/m2/月）吉大粤财大厦160XXXX0085-95国际会议中心写字楼于047光大国际贸易中心130XXXX0075拱北中珠大厦XXX粤海酒店写字楼80银都酒店写字楼100名门大厦XXX新香洲1国际科技大厦19000-于090-100阳光大厦130XXXX0060恒和中心XXX-70老香洲1深圳XX银行大厦900XXXX0045太和商务中心900XXXX0043数据来源：市场营销管理部调研统计
五、酒店市场信息据不完全统计，项目地块周边一公里辐射范围内，酒店总数达46间，分布非常密集，弁且主要以中低端为主，普遍标间起价约150元/晚，价格在200元以上的酒店19间，占比约四成，主要分布在粤海中XX和迎宾南XX上。珠海市五星级酒店客房价格一览表（单位：元/晚）区位酒店开业时间普通标间海景标间散客价携程价散客价携程价拱北来魅力假日酒店20__年788XXXX8818XXX（20__年翻新）628XXXX8720XXX日酒店20__年11月668458XX酒店1988年（20__年翻新）498390XX大庆XX酒店20__年808XXXX8918中XX酒店20__年（20__年翻新）大床690双床590大床600双床550980（套房）860（套房）XX酒店20__年（20__年翻新）大床638双床588大床490双床460大床688双床638大床540双床510珠海度假村酒店1984年（20__年翻新）572478粤财假日20__年大床880、双床780酒店（20__年翻新）数据来源：调查统计和携程网数据