房屋及公用设施设备维修养护计划.docx

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房屋及公用设施设备维修养护计划一、维保管理我公司对房屋建筑本体、公共部位、公共配套设备和设施加强日常养护和维修管理，并定期记录在相应表格中。（1）房屋建筑本体及公共部位每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水、落水管等；每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。（2）供配电系统建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。 1 /15 （3）弱电系统操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。（4）给排水系统及其配套设施增压泵、给水设施等饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格并有健康合格证，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每6个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；每日填写水泵运行记录，建档备查；每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门 2 /15定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。排水设施楼面落水管落水等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面检查更换1次；每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。（5 ）道路、停车场（车棚、车库）及配套设施加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施; 保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。（6）智能化安保系统（1）每日进行系统检查，确保系统始终处于正常、安全运行状态。日检：系统外观：前端、终端传输线路信号日常检查记录；软件测试。例检：系统外观：前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录；软件测试。监检：对日常维护工作、例检工作进行监督，对其工作成果进行测评。制定维护计划 3 /15 小修计划：根据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修计划中修计划；根据季检记录及报告，年检记录及报告制定每年一次的中修计划。大修计划：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修计划。保安人员负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁中央监控室及设备表面；每次交接班时检查监控设备系统，发现异常情况立即报告管理服务中心并迅速联系专业维修保养单位处理，同时立即采取人工保安补救措施。（7）电梯运行与管理 1、电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。（1）保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。（2）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。（3）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于5%。（4）制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号15分钟解救乘客、排除设备故障。（5）使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。（6）按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。 4 /15 (1)养护的基本原则 **小区房屋本体和公共设施维修、养护由管理处维修服务中心主管，并配备专业人员负责实施。管理上采用综合性管理和专业化管理相结合的方式。专业化管理与社会化协作相结合。管理处维修中心的管理范围为房屋本体和公共设施的日常保养和维修，房屋主体的小修及机电设备中修以上的工程分包给专业公司，维修服务中心负责对分包工程实施监理和检查。分系统、按类别建立房屋和实施的基础工程资料、维修技术档案以及设备设施运行和维修的管理制度。按年、季、月分别制定物业维修养护的作业并组织实施，每年分别拟定设施和房屋本体大修计划。坚持预防性为主的计划维修保养制度。按日、周、月、季、年确定各类别和内容的维修和保养；严格执行维修保养的运作程序和作业规范。通过预防为主的计划维修保养实施，延长设备修理间隔期，保证小区设备设施不应有的磨损、老化的损坏。 (1)物业维修养护的组织实施方案房屋承重及抗震结构部位巡检对象养护维修方案与要求质量标准 ♦每周对屋架、柱、梁、沉降缝、装饰区域的墙与顶棚巡查一次发现问题，即时处理、维修。 ♦每周对室外钢结构件进行一次目测检查发现问题，及时处理、维修。 ♦每年对房屋基础进行一次巡查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。 ♦及时了解各办公使用区域内有无白蚁情况。 ♦由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程部按房屋修缮规定实施维修。如局部受损较重，应请专家会诊后，提出方案，委托专业公司设施。 ♦每二年对室外钢结构进行一次敲铲、除绣、油漆。 ♦屋架、柱、梁、檀条等在巡查时对损坏变形严重的需加固、补强或拆换，以确保钩件的承载力。 ♦基础不均匀沉降，影响上部机诶构，倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地进行加固。 ♦安全、正常使用、功能完善。 ♦建筑物白蚁防治标准，房屋修缮标准。 ♦有关工程施工技术规范。 ♦除绣处需显出金属光泽，油漆、底漆、面漆各两道。 6 /15 房屋外墙巡检对象养护维修方案与要求质量标准每周对大理石、玻璃、铝板、台阶、雨蓬巡查一次。 ♦对台阶，雨蓬每月检查、每季养护一次。 ♦墙体、台阶、雨蓬无裂缝、不开裂、不松动、不剥落。 ♦无鼓、无脱、无渗水、整洁统一，功能完善 O ♦房屋修缮标准。 ♦有关工程施工技术标准。房屋屋顶巡检对象养护维修方案与要求质量标准每季对隔热层、防水层破损造成屋面渗漏、避雷带脱焊、间断、屋面积水检查一遍，发现问题及时维修。 ♦屋顶、外墙面每月检查一次。 ♦对隔热层每季度进行一次检查，确保完好无损，屋面无渗漏。 ♦每半年检查一次伸缩缝，在台汛季节来临之前必须检查一次。 ♦要求对屋面泄水沟每月进行一次检查清扫，确保泄水畅通。在台汛季节，每周检查清扫。 ♦无积水、无渗漏。 ♦隔热层完好无损。 ♦避雷带无间断。 ♦房屋修缮标准。道路巡检对象养护维修方案与要求质量标准由维修服务专中心业维修工按项目每天检查一遍，随坏随修。 ♦每年对局部损坏严重、修补多次地路面、道牙、人行道板进行整修。 ♦平整、无坑洼、无积水、无缺损 ♦路面修缮质量标准。 ♦人行道铺设修缮标准。沟渠池井巡检对象养护维修方案与要求质量标准由工程部专业维修工按作业规程每周检查一遍,发现问题及时维修。 ♦每半年对井壁脱落修理一次。 ♦每年对井盖编号刷 ♦井盖无缺损，完好率达1%。 ♦流水畅通，井内无积物， 7 /15 漆一次。井壁物脱落。 ♦每年汛期前对井内♦井盖上标志清晰。堆积物清理一次。楼内设施巡检对象养护维修方案与要求质量标准 ♦每周对地面、墙面、天花板、门窗、梁柱、楼梯踏步、扶手目测检查一次，发现问题及时解决。 ♦对地面、踢脚线、踏步每季检查一次。 ♦对墙面、天花板、天窗、扶手每月检查一次。 ♦门窗应开关灵活，不送动，不漏风；木装修应牢固、平整、美观，接缝严密。 ♦地坪应平整、牢固、安全、无倒泛水。水泥地面不起沙、不空鼓、不开裂。 ♦油漆粉刷要求不起壳、不脱落、无绣迹、色泽均匀，尽量与原色一致。对铁、木构件应进行周期性地油漆保养。停车场巡检对象养护维修方案与要求质量标准由工程部专业维修工按相关维修规程每天检查一遍，随坏随修。每年对局部界石进行一次修整。 ♦平整、无积水、无缺损 ♦路面修缮质量标准。 ♦绿地修缮标准。变配电系统一一低压开关柜（如有供电部门管理则我司予以配合）巡检对象养护维修方案与要求质量标准 ♦检查闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器等。 ♦检查接触器、继电器、指示灯和按钮。 ♦检查主接线、二 ♦接触器、继电器、指示灯和按钮等元件全面检查、清洁，每月一次。 ♦检查主接线、二次接线、接地线，每月一次。 ♦开关柜内设备齐全完整固定，盘面油漆完好。 ♦二次接线与电器设备或端子连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。 ♦接地线连接应紧密牢固。 ♦操作部分应灵活，接点和机械闭 8 /15 次接线、接地线。 ♦检查操作部分。 ♦表计校验每半年一次。 ♦接线桩紧固接地测试，每年一次。锁地动作应正确。 ♦闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。 ♦接触器和继电器完好，面板指示灯和按钮完好。变配电系统一一楼层电机设备巡检对象养护维修方案与要求质量标准 ♦检查灯具、开关、插座和照明配电箱。 ♦检查层面配电间。 ♦照明电源柜检查、除尘，每月一次。 ♦元器件清洁检查，每月一次。 ♦标识、指示灯检查，每月一次 O ♦接头紧固、接地测试，每月一次。 ♦灯具、开关、插座和照明配电箱等安装牢固。 ♦开关有效，接地可靠。 ♦照明线路绝缘符合规程要求，接线头不外露。变配电系统一一设备房配电巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查电源柜、控制柜。检查双电源切换箱。检查控制箱手动和自动操作。检查柜内元件（接触器、继电器、指示灯和按钮等）。检查模式指示屏。电源柜、控制柜检查、除尘清扫，1次/月。元器材清洁、检查，1次/月。自动、手动功能检查，1次/月。双电源切换箱功能检查，1次/月。标识检查，指示灯检查，1次/月。接头紧固、接地测试，1次/年。开关柜设备齐全完整固定，盘面油漆完好。二次接线与电器设备或端子连接应牢固，捆扎排列整齐，标志清晰齐全。接点线连接应紧密牢固。操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。接触器和继电器完好，面板指示灯和按钮完好。模拟屏指示与开关实际位置相符。 9 /15 变配电系统一一防雷接地装置巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查接地线。检查接地体焊接。接地体、接地线接头紧固，1次/年。接地测试，1次/年。检查接地电阻值小于。。接地线平直、牢固，无高低起伏和弯曲现象。接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。变配电系统一一机房环境巡检对象养护维修方案与要求质量标准保持机房、配电柜环境清洁。检查机房工具及消防器材。机房、设备全面清扫， 1次/月。无积尘、积水、油渍。无杂物和易爆、易燃物品设备油漆齐全，无锈蚀现象。机房工具放置整齐。消防器材完好且在有效期内。给排水系统一一供水渠巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查水泵运行；检查阀门、避震接头、压力表、止回阀。检查控制箱元器件。检查接地装置、防护罩。每月检查、清洁一次，检查其运行情况、流量、扬程等主要参数，电机绝缘测试，电流检测。每季进行润滑加油、捉漏保养。每年作大保养一次，保养范围；全面检查、轴承清洁加油、泵体润滑油更换、必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈、所有螺丝以及避震器磨损度。每月一次检查保养绿化给运行主要参数符合出厂要求。管道上的各阀门、躲震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活。运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象，机械轴封无漏水,盘根轴封滴水不成线。电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠。接地装置、保护罩等安全可靠、无缺损，电机绝缘大于0.5Q，接地电阻小于4Q。绿化给水设备工作正常，无漏水。 10 15 水设备及露天设备井、阀门井、水表井。给排水系统一一水箱管道及附件巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查进出阀门。检查溢水管，排污阀。检查水箱盖。检查管道、水箱外观。各水位控制器、信号传感PLC程序控制器等每月进行全面检查，确保设备正常运行。原水箱、生活水箱、中间水箱每年清洗二次，并进行水质化验。每年一次压力表校验。管道中所有的减压阀门、压力表等附件每年保养一次，捉漏加油。外围、外露管道每年整理、油漆一次。过滤器每季清洗一次。水质良好。各浮球阀自动启闭灵活、可靠。各进出阀门起闭活络有效，无渗漏。溢水管畅通，箱底排污阀良好。减压阀畅通完好，减压阀压力表、旁通阀齐全。个管道设备等无锈蚀，无渗漏。压力表读数准确。给排水系统一一给水处理巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查过滤器、控制阀、压力表、指示器。检查正、反流程。检查消毒装置，必要时更换。每周一次执行反流程清污。每月一次检查控制阀、压力表、指示器，清洗过滤器。各水过滤器运行正常，经处理水质符合卫生防疫标准，软化水质达标。过滤器控制阀完好，切换正常，压力表有效。消毒装置有效。电梯系统曳引机（监督电梯维保公司按下列标准执行）巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查主机运行、每月一次曳引机，制动器及开关主机运行正常，速度平稳可冷却风机。。靠。检查减速和润滑每季一次曳引绳，绳头组合，限冷却风机正常、有效，无异油位、制动器。速器钢丝绳。常声。 11 15 每季一次导向轮，对重轮，对重导轮。每年一次导轮，轿顶轮。减速和润滑良好，油位正常油质清彻。制动器完好、可靠电梯系统导轨导靴巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查导轨表面润滑情况。每年一次导轨及紧固件。每年一次对重缓冲距。连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。导轨润滑良好，油杯、油毡齐全。各导轨表面无重大锈蚀。电梯系统底坑巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查照明、积水每月一次地坑卫生。每月一次地坑安全开关，照明开关及灯。每月一次缓冲器油质油量及开关。无积水、渗漏、线路受潮。照明、插座完好。急停检修开关有效。缓冲器正常、符合规定要求。电梯系统安全系统巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查厅门及轿门安全连锁开关。检查警铃，对讲机，电话每月一次限速器断绳开关及涨紧装置。每月一次限速器检查。每月一次安全触板，光电保护及其它门保护每季一次补偿链、绳、补偿轮及悬挂装置，开关。每季一次各限位开关，换速开关，极限开关。每季一次测速装置。每季一次安全窗开关，安全钳开头，轿顶安全钳齐全，安装位置正确，性能灵活可靠。限速开关可靠，动作灵敏。各安全开关齐全、性能可靠、有效。各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。 12 15 急停开关完好，性能可靠有效。检修及运行状态正常。照明及检修箱。每季一次感应器及井道信息装置。每季一次安全钳，超载装置。电梯系统轿厢厅门巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查按钮、照明、通风机。检查手动、自动操作、应急对讲。检查轿门开闭、轿厢平层。检查指示灯，到站钟。检查召唤按钮。每二周一次层门锁，锁紧装置，手动开锁装置。每二周一次警铃电话。每月一次开门机。每月一次轿门上下坎，滑轮，门刀，轿门链。每月一次轿顶卫生。每月一次指层灯。每月一次层门滑轮，滑块，强迫关门装置，层门上下坎。每月一次按钮。每年一次消防开关。内部按钮齐全完好，信号登记有效。照明完好，通风机运转平稳，无异常声。手动、自动操作运行正常。应急对讲完好可靠音质清晰。超载报警正确可靠。轿门开闭平稳，时间适中。轿箱长、短行程的平层精度符合要求。消防系统消防泵及增压泵巡检对象养护维修方案与要求质量标准 ♦检查阀门、避震接头、压力表、旁通阀。 ♦检查运行情况。 ♦检查电气控制和各元件。 ♦检查接地装置、防护罩。 ♦检查管道、设备观外。 ♦每季一次检查、保养消防水泵、恒压泵、加压泵机械部分，工作压力。润滑部位加油。 ♦每季一次绝缘性能测试，接地保护测试，运行电流测试。 ♦每季一次控制柜内清扫，检查面板标志符合要求、指示信号、按钮、开关、仪表计盘等保持良好。 ♦每季一次消防泵、恒压泵、加 ♦消防泵、赠压泵运转平稳，流量、扬程等主要参数符合出厂要求。 ♦管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活。 ♦消防泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。 13 15 压机泵启动试验：检查消防泵启动、出水、流量、压力；手动、自动启、停水泵功能（模拟检查）,主备泵切换功能。检查运转信号、反馈信号正确无误；恒压装置上、下限设定值检查、调整。 ♦电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。电机绝缘值大于0.5M Q接地电阻小于4Q。 ♦水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。 ♦管道设备等无锈蚀、无渗漏。消防系统一一消防结合器、消火栓巡检对象养护维修方案与要求质量标准 ♦检查各层消防栓箱及附件。 ♦检查启动报警按钮。 ♦检查顶层消防栓出水压力。 ♦检查消防结合器。 ♦检查户外立式消防栓。 ♦检查消防进水环网，阀门。 ♦每季一次检查、保养消防水泵结合器：外观检查接、附件完整、无渗漏、闷盖齐全；安全阀、放水阀检查、清除水绣；阀门加注润滑油、保持阀杆灵活自如；检查防腐并刷油漆。 ♦每月一次消防栓箱外观检查、保养。 ♦每半年一次消防栓按钮动作检查指示信号检查：模拟启泵功能；屋面消费栓检查，出水动,静态压力测试。 ♦每季一次室外消防栓检查、保养：开启大小闷盖、放掉绣水清除杂质。 ♦每年一次管网系统和管路附件检查、保养，末端使用装置试验，明管部分防绣刷漆。 ♦消防结合器齐全、有效，无泄漏。安全阀、放水阀无水绣；阀门润滑油、阀杆灵活自如 O ♦各层消防栓箱及附件完整；箱内设备齐全、水枪、水带完好无损；卷盘转动自如。消防栓无锈蚀滴漏、接垫圈完整无老化、阀杆加润滑剂，开启自如。 ♦各层消防栓出水压力符合要求。 ♦启动报警按钮完好、性能可靠。 ♦户外立式消防栓齐全有效，开启灵活。 ♦消防进水环网畅通，阀门便于操作，警示标牌的完整，阀门、止回阀、排气阀启闭自如,无滴漏现象，末端试水装置、压力表等设备良好。 14 15 电子门警系统巡检对象养护维修方案与要求质量标准铃声检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不良则应整修处理；通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。室内要听到铃声。对讲系统检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。能对讲。闭门器检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；检查开锁电磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如有问题则应重新接好线头或更换电磁线圈；检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、可锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。楼下总门开关正常。电源状况检查桥式整流二极管是否损坏，如损坏则应更换同规格二极管；检查电源变压器是否烧坏，如烧坏则应更换同规格的变压器。主机有电源。 15 15

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