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房地产开发企业信用评级内容及其标准
一、企业素质
主要考核三类，17项指标，共10分。
（一）人员素质
主要考核2项指标标准分3-3分。
1、领导素质
主要考核六项指标，共2分。
（1）年龄结构：标准分0.2分
分别按人年龄档次评价领导班子年轻化要求。
评分标准：标准年龄档次40岁以下（含40岁），低于标准年龄档次评满分；
40岁（不含40岁）50岁按80% （ 0.16分）评分；50岁以上按70% （ 0.14分）评分。
注：评分计算公式，按年龄档次及人数比例评分。
（在多个成员情况下，此项得分可为所有成员得分的平均值。以下类似情况同样处理。）
（2）文化程度：标准分0-3分
分别按人文化程度学历评价领导班子文化水平知识化要求。
评分标准：标准学历本科以上，达到本科以上学历评满分；大专学历按80%（0- 24分）评分；中专（高中）学历按70%（ 0.21分）评分;其他按60%（ 0.18
分）评分。
注：计算公式，按文化程度学历及人数比例评分。
评分标准：评为较好评满分；评为好评。・24分;评为一般评0.2分。
B、经营决策能力标准分0.2分
领导层有经营管理技能，善于决策，善于处理企业内外各种关系的经营决策能力。
评分标准：评为较好评满分；评为好按80%（ 0. 16分）评分;评为一般按60%（012分）评分。
C、团结合作情况标准分0.2分
企业领导层应具有较高的政治觉悟和政策水平，有较强的事业心和干劲，有高尚的道德品质和以身作则的良好作风，达到团结合作好的领导集体。
评分标准：评为较好评满分；评为好按80%（0.16分）评分;评为一般按6。%（012分）评分。
2、员工素质
主要考核五项指标，标准分L3分。
（1）年龄结构标准分0. 2分
分别按年龄档次评价员工队伍年龄结构状况。
评分标准:标准年龄档次40岁以下（含40岁），低于标准年龄档次评满分;40岁（不含40岁）50岁按80% （0.16分）评分;50岁以上按70% （ 0.14分）评分。
注：计算公式，按年龄档次及人数比例评分。
（2）文化程度标准分0.3分分别按文化程度学历评价员工队伍文化水平状况。
评分标准：标准学历本科以上，达到本科以上学历评满分；大专学历按80%（0.24分）评分；中专（高中）学历按70%（ 0.21分）评分;其他按60%（ 0.18分）评分。
注：计算公式，按文化程度学历及人数比例评分。
（3）技术职称标准分0.3分
分别按专业技术职称评价员工队伍专业水平状况。
评分标准：标准专业技术职称高级，达到高级职称评满分；中级按80%（ 0.24分）评分:初级按60%（ 0.18分）评分。
注：计算公式，按技术职称及人数比例评分。
（4）专业年限标准分0.3分
分别按专业年限评价员工队伍专业水平状况。
评分标准：标准专业年限20年，达到专业年限标准评满分；10 20年（不含20年）按80%（0.24分）评分；5 10年（不含10年）按70%（0.21分）评分;5年以下，按60%（ 0.18分）评分。
注：计算公式，按专业年限及人数比例评分。
（5）本职年限标准分0.2分
分别按本职年限评价员工队伍工作能力。
评分标准：标准本职年限为10年以上，达到标准年限评满分；5-10年（不含10年）按80%（ 0.16分）评分；3-5年按70%（ 0.14分）评分；3年以下按60%（0.12 分）评分。
注：计算公式，按本职年限及人数比例评分。
（-）管理素质
主要考核二项指标标准分2. 5分
1、制度建设标准分L5分
以岗位责任制为中心各项管理制度，主要包括:思想政治工作制度、计划管理、生产管理、技术管理、质量管理、设备管理、成本管理、财务管理、经济核算、信息管理等制度，使生产经营有条不紊的进行。
评分标准：制度健全评满分；基本健全按80%（0.8分）评分;制度建设一般，
按60%（0.6分）评分;无制度不评分。
2、制度实施标准分1.5分
制定的各项管理制度要扎扎实实地进行，贯彻到生产经营活动中，思想政治工作中,做到人人有岗，人人有指标，事事有计划，事中有控制，事后有考核的分级管理责任制。定期作好经济活动分析，加强财务监督，肯定成绩，揭露矛盾，分析原因，提出措施，进一步提高企业管理水平。
评分标准：制度实施较好评满分；制度实施好按80%（L2分）评分:制度实施一般按60%（0.9分）评分。
（三）生产状况
主要考核四项指标，共4.2分
1、设备状况标准分0.8分企业各种施工机械设备、生产设备、运输设备、化验实验以及非
生产性固定资产等设备，做好维护保养工作，使设备处于优良状态，更好地为生产经营服务。
评分标准：设备完好率为1%，达到标准值评满分；80 99%评0. 3分，70%-80%（不含80%）评0.2分。设备利用率为90%,达到标准值评满分70%
89%评 0. 3 分;60 70%（不含 70%）评 0.2 分
2、技术力量标准分0.8分
企业要建立健全技术管理机构。有一支较高专业技术人员队伍，从事于施工（产品）质量管理、设备与工具管理、制度建设与落实、技术发展规划、计划制定、科技研究、技术开发等工作。要配备科研设施及科研经费。
评分标准：评为很强评满分；评为强评0.6分;评为一般评0.4分。
3、工艺技术水平标准分0.8分
企业的施工（产品）工艺技术水平，制造工艺技术水平，是否采用新技术、新设备、新工艺、新材料，达到技术上先进、经济上合理、生产上可行；产品性能、质量、经济效益和各项经济技术指标达到国内同行先进水平或国际水平。
评分标准：评为国际水平评满分，评为国内先进水平评0.6分，评为一般评0.4分。
4、经营实力标准分1分
企业开发产品质量合格率、优良品率及获奖情况（省优、部优等）、品牌知名度、市场占有率。
评分标准：主要评价评分：1、开发产品质量合格率为1%,达到标准值评满分，低于标准值，按比例扣分。2、工程优良品率为
50%,达到标准值评满分，低于标准值，按比例扣分。
5、资质等级标准分0.8分
经中华人民共和国建设部核定房地产开发企业资质等级为：一级企业、二级企业、三级企业、暂定级企业。
评分标准：核定一级房地产开发企业评满分，二级房地产企业评0. 7分，三级房地产开发企业评0. 6分,暂定级企业评0. 5分。
二、资产质量
主要考核四项指标，共20分。
1、资产负债率（6）
=负债总额X1%
全部资产总额
评分标准：综合考虑（1）负债率70%以下，（2）好于同行业平均水平，
（3）能提高权益收益率，并且不影响企业信用，评满分，高于标准值，按每升1个百分点扣0.3分。
提示：
（1）该项指标最佳表现为：A、能如期偿还债务。B、举债能成比率的增加利税总额。C、能承担中等以上风险。
（2）该项指标衡量企业利用债券人提供资金进行经营活动能力，并非越低越好，只要资金利润比同期银行存款利率高得多，负债率高些不是坏事。
（3）该项指标反映债权人提供的资金安全程度和企业承担风险的能力，所以比率不宜太高。比率太高，影响企业筹资能力。流动负债率超过70%,可能承担惩罚性贷款利息。全部资产负债率大于1%，表明企业已资不抵债达到破产的警戒线。
（4）全部资产中，固定资产比重大的企业负债率宜低些。
（5）要对资产的质量和负债结构进行具体分析。
2、资本保值增值率（6）
一期末所有者权益总额以
-AJLUU先
期初所有者权益总额
评分标准：在保值基础上，高5个百分点，评满分，低于标准值,按比例扣分。
提示：
（1）该项指标主要反映投资者投入资金的完整性和保全性。
（2）1%的通货膨胀率为资本保值；高于全国综合物价指标数为资本增值。
3、固定资产净值率（4）
=固定资产净值XI。。％
固定资产原值
评分标准：标准值7。％，达到或超过标准值，评满分，低于标准值，按比例扣分。
4、长期资产率（4）
，长期资产总额
所有者权益+长期负债
评分标准：标准值80%,达到或超过标准值，评满分，低于标准值，按比例扣分。
提示：企业形成长期资产时，要综合平衡流动资产的比率，为使
资金适应于生产经营活动正常支付的能力。
三、经营管理
主要考核六项指标，共2。分。
1＞经营收入增长率
一本年经营收入+上年经营收入1八八以
一#"-—上年经营收入
评分标准：标准值l。%,达到或超过标准值，评满分，低于标准值，按比例
扣分。
开发产品销售率
_开发产品销售成本xi/八八以
-入 JLUU%
期初开发产品成粕本期已完工开发产品解
评分标准:标准值80%,达到或超过标准值,评满分，低于标准值，按比例扣分。
3、存货周转率
注：平均存货成本=（期初存货成本+期末存货成本）4-2
评分标准：标准值5。。%,达到或超过标准值，评满分，低于标准值，按比例扣分。
提示：该项指标衡量企业销售能力和分析存货库存状况。存货周转率越高越好，说明企业经营效率高，库存存货适度。反之，说明企业采购量或产品积压，要及时分析处理c当然，存货周转率在不同行业之间可能有较大的差别，财务分析忖要将本企业与同行业的平均数进行对比，以衡量其存货管理的效率。
4、应收账款周转率（3）
-全年销售收入+其他业务收入x50%乜1nnoAJLUU%全年平均应收账款余额
4 .评分标准：标准值6%,达到或超过标准值，评满分，低于标准值，按比例扣分。
注：
（1）应收账款平均余额=（期初应收账款余额+期末应收账款余
额）2
（2）应收票据平均余额=（期初应收票据余额+期末应收票据余
额）2
提示：该项指标是对应收账款、应收票据的流动程度及考察流动资金被他人站用状况。
购货款承付率
X1%
期初应付账款+本期购货款-期末应付货款本期购货款
评分标准：标准值95%,达到或超过标准值，评满分，低于标准
值,按比例扣分。
提示：
（1）该项指标衡量企业对供货单位的信用程度。
（2）如果应付货款期末余额较大，应分析是协议应付还是违约应付。
协议应付是正常的商业信用。
6、全部流动资金周转次数（4）
一营业收入总额+其他业务收入v1八八3

全部流动资金平均余额
注：全部流动资金平均余额二（期初全部流动资金余额+期末全部流动资金余额）
2
评分标准：标准值4次，达到或超过标准值，评满分，低于标准值，按比例扣分。
提示：
该项指标衡量企业流动资金使用效率，反映企业经营活跃程度。
四、经济效益
主要考核五项指标，共17分。
1、经营利润率（3）
二利润总额X1%
经营收入净额+其他业务收入总额
评分标准：标准值1昨,达到或超过标准值，评满分，低于标准值,按比例扣分。
提示：该项指标反映企业销售收入的获利水平。
2、成本费用利润率
二利润总额X10。%
营业成本费用总额
注：营业成本费用总额=营业成本+其他业务支出（成本）+营业费用+管理费用+财务费用
评分标准：标准值25%,达到或超过标准值，评满分，低于标准值,按比例扣分。
提示：该项指标反映企业投入产出水平。
3、利润增长率（3）
一本期利润一上期利润总额*.记〃
一上期利润总额一X1OO%
评分标准：标准值15%,达到或超过标准值，评满分，低于标准值,按比例扣分。
提示：该项指标反映企业经营成果提高状况，要注意分析利润增长是改善经营管理的成果，还是价格变动的作用。
⑷
净利润X1%
实收资本
4、资本收益率
评分标准：标准值15%,达到或超过标准值，评满分，低于标准值,按比例扣分。
提示：该项指标是企业运用投资者投入资本获得收益的能力。
5、总资产报酬率（3）
-利润总额+利息支出vi
/X1UU70
平均资产总额
注：平均资产总额二（期初资产总额+期末资产总额）+2
评分标准：标准值10%，达到或超过标准值，评满分，低于标准值,按比例扣分。
提示：该项指标是衡量和评价企业运用经济资源创造利润能力。企业的总资产报酬率越高，表明资产运用效率越好，企业的盈利能力越强。
五、偿债能力
主要考核五项指标，共25分。
1、流动比率（4）
一流动资产X1%
一流动负债
评分标准：标准值13。%,达到或超过标准值，评满分，低于标准值，按比例扣分。
提示：
（1）该项指标衡量企业流动资产在短期债务到期前，可以变为现金用于偿还流动负债的能力。要求企业的流动资产在清偿流动负债以后有余力维持经营活动的资金需要，不是越高越好。
（2）超储积压物资过多，滞销成品占压资金过多影响资金流动。
（3）市场疲弱，金融环境紧张，虽流动比率较高，信用状况也会趋降。
2、速动比率（3 ）
逑动资产
=流动负债X1%
注：速动资产二流动资产一存货一待摊费用
评分标准：标准值80%,达到或超过标准值，评满分，低于标准值,按比例扣分。提示：
该项指标是对流动比率的补充，衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。对应收账款要作具体分析，规格质量上有商业纠纷的应收账款，代销售账款变现速度可能慢些。
3、 利息支付倍数（6）
一利润总额+利息支出
利息支出
*
1%

评分标准：标准值4%，达到或超过标准值，评满分，低于标准值，按比例扣
分。
提示：该项指标是衡量企业偿付利息的能力。
4、贷款偿还率（6 ）
，偿还贷款总额
八JLUU为
期初逾期贷款+本期到期贷款总额
评分标准：标准值10。％，达到或超过标准值，评满分，低于标准值，按比例扣分。
提示：
（1）该项指标衡量企业对金融债权人的信用程度。
（2）借款是否逾期，要以借款合同与账面记录相对照。
（3）准予展期的借款不算逾期。
5、利息支付率（6）
=已付利息X1%
应付贷款利息
评分标准：标准值1。。%,达到或超过标准值，评满分，低于标准值，
按比例扣分。
六、发展前景
主要考核四项指标，共8分。
1、宏观地位（2）
企业所在行业的宏观经济地位，发展趋势，以及企业在同行业中所处地位。
评分标准：标准值，行业产业政策列为：优先发展企业评满分，扶持企业评L5分，维持企业评1分。
2、竞争能力（2）
企业的产品质量、销售价格、市场占有率、经济效益、新产品开发等竞争能力。
评分标准：按照上述规定，评为较强评满分，评为强评L5分，评为一般评1分。
3、企业发展规划（2）
企业发展规划全面，目标明确，措施得力，实施办法已落实。
评分标准：达到有规划并已实施，评满分，有规划尚未实施，评1分，无规则不评分。
4、效益预测（2）
预测评估时（期）下一年度：
（1）经营收入增长率＜0,4）
一预测经营销售收入
一J.UU70
基期经营销售收入
评分标准：标准值15“,达到或超过标准值，评满分，低于标准值,按比例扣分。
（2）利润增长率（0.4）
=预测利润总额义1oo%基期利润总额
评分标准：标准值15%,达到或超过标准值，评满分，低于标准