工业园物业服务公众制度方案.docx

工业园物业服务公众制度方案
（一）、精神文明公约
1、自觉遵守国家法律及《市民行为道德规范》，做遵纪守法公民。
2、所有人员互相尊重、互相关心、互相帮助、和睦相处。
3、不搞封建迷信，不参与赌博、色情活动，不吸毒、贩卖毒品，不将违禁品黄色淫秽的书刊、画片等带进本工业园区，不参加非法团体组织集会。
4、讲究公共卫生，不乱丢垃圾、瓜壳、纸屑、烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不饲养禽兽，不在公共场所弃置及堆放杂物，共同维护公共卫生。
5、爱护公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施。
6、爱护花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪。
7、加强安全防范意识，认真做好防盗防火工作。
8、积极参与公益活动，热心福利事业，尊重妇女，爱护儿童，关心帮助残疾人。
9、积极维护工业园区形象，提出合理化建议，积极配合管理处的各项工作，为将工业园区创建成物业管理示范项目而努力奋斗。
（二）、安全防范管理规定
为提供优质保安服务、保障工业园区的公共设施及人员生命财产安全，特制定本规定。
1、工业园区安全治安保卫工作由工业园区物业管理处协助辖区派出所完成。管理处工作人员有权对违反工业园区管理规定的行为进行检查、纠正。
2、物业管理处的职责和权利
① 、严格执行国家治安条例，密切配合公安机关维护工业园区公共设施及人员生命、财产安全。
② 、实行封闭式的安全管理办法，保安人员24小时值班巡逻，处理所有紧急事项。
③ 、负责本区域的机动车辆、摩托车、自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行。

④ 、夜间门岗负责出入登记等工作。贵重、大件物品离开本区域，须查验委托单位出具的《物品搬出放行条》方予放行。（根据现场实际情况或注明或省略
）
⑤ 、对不遵守制度的人员，应进行劝阻、制止，情节严重者移交有关部门处理。
3、工业园区严禁下列行为：
① 、严禁非法携带、存放枪支弹药，非法储存、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险品。
② 、严禁非法制造、贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具。
③ 、严禁非法吸毒、贩毒、嫖娼卖淫，制造、销售各类毒具或聚毒。
④ 、禁止窝藏各类犯罪分子。
⑤ 、不得利用房间为盗窃活动提供方便。
⑥ 、禁止制造、复制、出售、出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品。
⑦ 、未经批准不得擅自改装、破坏正常供电线路。
⑧ 、不得损坏、移动消防器材、标志，挪用消防水泵。
⑨ 、不得故意损坏区域内各种公共设施、设备。
有上述行为，物业管理处有权按《治安管理条例》予以纠正，情节严重交公安机关处理。
4、工业园区经营人员职责和义务：
① 、遵守国家有关法律、法规和本工业园区的各项规章制度。
② 、具备足够的安全意识，积极配合物业管理处保安人员，搞好工业园区的安全保卫工作。
③ 、勇于制止、举报破坏本区域治安隐患的人和事，并协助物业管理处处理
。
④ 、正确作用电子智能化系统，保证有关治安报警设施的完好及有效使用，并勇于承担自己造成的相应事故责任。
（三）、消防安全管理规定
为了加强工业园区的消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，根据国家有关消防法律、法规制定本规定。
1、本规定由物业管理处和工业园区所有人员共同遵照执行。
2、工业园区的防火工作，依据“预防为主，防消结合”的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督。
3、工业园区的防火管理实行分工负责制，由产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施。
4、物业管理处的防火工作职责：
① 、宣传消防法律、法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育；
② 、制订防火管理制度，并监督保障实施；
③ 、定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面采取相应保障措施；
④ 、保证公共区域疏散通道的畅通；
⑤ 、定期对辖区公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其处理良好备用状态；
⑥ 、正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防范；
⑦ 、领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练；
⑧ 、严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放；
⑨ 、组织人员补救初期火灾，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。
5、工业园区经营人员的消防职责和义务：
① 、遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器
；
② 、不得随意堆放、晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾；
③ 、室内不得存放超过0.5公斤的汽油、酒精、香蕉水等易燃品；
④ 、严禁占用、堵塞任何消防通道、楼梯走道、天台出品或其他疏散，严禁在楼道、天台进行喷油漆的危险作业；
⑤ 、严禁损坏、盗用消防设施、器材，挪用消防设施及消防水源，严禁封闭或损坏安全疏散标识、事故照明设施及消防标志；
⑥ 、遇强雷天气，尽量关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾；
⑦ 、发生火灾时，应及时告知物业管理处或拨打119，并关闭电闸，迅速离开现场。使用楼梯走廊逃生遇烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖在面部，免受烟雾熏晕；
⑧ 、学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火警及时报警，积极扑救；
⑨ 、发现他人违章用火、用电、用电焊、气焊或有损坏消防设施、器材的行为，应及时劝阻、制止或向物业管理处报告；
⑩ 、所有人员必须服从消防机关和物业管理处有关消防方面的管理、监督，不得刁难、辱骂或以暴力、威胁手段妨碍消防工作人员执行公务。纵火者，将依法追究刑事责任。
6、物业管理处或房屋产权单位需要改变的用途时，其防火安全必须符合国家有关法规要求，并经市消防主管部门审核同意，方可使用。
7、在执行灭火救灾任务中受伤、致残或牺牲的人员其医疗、抚恤待遇及其养伤期间的生活费用，由发生火警的肇事者按照国家有关规定给予补偿。
8、凡违反本规定的，物业管理处可根据有关法律、法规及有关规定报请消防主管部门进行处理。
（四）、道路及车辆管理规定
为了加强区域内交通管理，维护交通秩序，根据交通有关法规，特制定本规定：
1、各类车辆在本区域行驶停放，须遵守下列规定：
① 、遵守交通管理规定，爱护道路、共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路面路牌及各类标志等公共设施；
② 、机动车辆在本区域行驶，时速不得超过安全标准，严禁超车；
③ 、车辆停放应服从管理人员指挥，在规定位置停放，注意前后左右车辆安
全;
④ 、车辆停放后，必须锁好，并调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负；
⑤ 、不准在行车道、消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道；
⑥ 、不得在区域任何路段试刹车、练习驾驶，有滴漏机油等必须清洗干净；
⑦ 、除执行任务的消防车、警车、军车、救护车外，其它车辆一律按本规定执行。
2、停车场管理规定
① 、服从安管员指挥，严格按照标识有序行驶及停放；
② 、工程车、履带式车辆不得驶入停车场；
③ 、不得损坏车场设施，正确使用停车卡，对冲关者一律严惩；
④ 、严禁运载剧毒、易燃物品、枪支火药和其它危险物质的车辆进场；
⑤ 、车辆有滴漏机油等现象必须立即清洗干净；
⑥ 、车辆停放后，自觉锁好车门，贵重物品不得放于车内；
⑦ 、管理处对车辆只提供车位及对车辆秩序进行管理。停车场内的车辆如有遗失，管理处只负责协助车主进行调查，并协助车主向保险公司索赔；
⑧ 、凡无行驶证的车辆和未办理保险手续的车辆遗失，由车主自行负责处理
。
（五）、工业园区设备安全运行制度
1、机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由专业技术人员实施，维修人员须持相应的操作证、上岗证。
2、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录
。
3、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。
4、值班员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修。
5、设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。
6、维修设备时，应准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。
7、在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。
8、做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。
9、供配电设备房必须具备灭火器材。
（六）、智能控制中心管理规定（根据现场实际情况）
1、智能控制中心实行专职人员全日值班负责制。
2、信息值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报主管，遇到重大问题迅速上报管理处主任。
3、控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按相关“应急措施”处理，如属误报应进行复位，并记录在《智能控制值班记录表》中
。
4、智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动、手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在《智能控制值班记录表》中。
5、智能控制设备出现故障时，值班员应填写《智能控制设备维修申报表》，并立即通知客户服务中心、以调度专业技术人员进行维修。
6、智能控制中心内的电话属专用报警、调度联系电话，任何人不得占用而影响工作信息传送。
7、智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，中心内配备便携式灭火器和常用灭火器械。
8、严禁外人进入智能控制中心，如因工作需要必须经消防主管批准，未经许可，中心工作人员不得接待任何来访者。
（七）、消防给水设备保养制度
消防给水设备是有效扑灭火灾的重要设备，设备是否保持良好预备状态，关系到客户的生命及财产安全；为此，维修人员每月必须对消防设备定期做好保养工作，确保设备完好。
1、每月对消防给水设备做好维护保养工作
① 、检查紧固控制柜电气节点、触头有无氧化现象，柜内有无积尘、蜘蛛网等异物；
② 、检查进出水阀门开、关状态，阀门不能出现滴水，保持阀门处于正常开启状态；
③ 、检查加压泵泵轴是否滴水（滴水每分钟不超过20滴），对泵轴填料做适当调整，使其保持正常；
④ 、检查所有紧固体螺栓是否有松动、锈蚀并做适当调整，使其保持正常；
⑤ 、泵轴及时添加润滑油，使其保持转运灵活等。
2、启动检查消防泵加压是否可靠
① 、转换开关是否在自动位置；
② 、打开排水阀门观察压力表指示，压力降至一定范围时，消防泵是否安全启动；
③ 、消防泵安全运行5分钟，关闭排水阀，观察压力表达到正常压力值时，消防泵是否停止运行；
④ 、如发生消防泵不能安全启动、运行，保养人应及时报告主管，由主管组织相关人员进行处理。
3、保养结束后，将转换开关置于“自动”位置，清扫设备卫生，做好保养记录。
（八）、中央空调设备巡视管理制度（根据现场实际情况）
1、中央空调开机成功后，为了保证空调系统的良好运作，值班员每隔4小时巡视一次中央空调机组，巡视的主要部位包括：
① 、检查电压表指示是否正常，正常情况为380V ±10% ；
② 、检查三相电流是否平衡、是否超过额定电流；
③ 、检查油压表是否正常，油压的正常范围1〜150pa ；
④ 、检查进出冷却水温度进水温度＜35 T，出水温度＜40 °C）；
⑤ 、检查进出冷冻水温度冷冻水进水温度＜0〜18C，温度6〜8 C）；
⑥ 、主机运转过程中是否有异常振动或噪音；
⑦ 、冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常；
⑧ 、检查管道、阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好；
⑨ 、检查控制柜各元件运作是否正常，有无异常的气味或噪声；
⑩ 、各种标识工具是否完好等。
2、值班员巡视中发现设备有缺陷存在时，立即通知维修部主管。维修部主管分析缺陷后，联系相关技术人员处理，如缺陷较严重时，可按操作程序停机，并通知相关人员，说明情况。
3、值班员对巡视的情况认真做好记录，如设备故障正在处理时，未经维修部主管同意不准离开。
4、为了防止意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管理，任何人不准私自配钥匙，下班时，将钥匙及巡查记录交给接班人，交班人与接班人严格按交接班制度执行交接手续。
（九）、电梯巡视监控管理制度
为确保电梯安全、可靠运行，电梯管理员负责对电梯设备的统一管理，并监督值班人员执行：
1、值班人员每日对电梯机房、轿厢、井道、底坑等主要部位巡视一次，根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》。
2、巡视时按以下内容认真巡视检查：
① 、曳引机是否有噪声、异味，是否烫手，轴承螺栓是否松动；
② 、减速箱的油位、油色是否正常，连轴器是否可靠；
③ 、指示仪表、指示灯、各继电器运作是否可靠；
④ 、变压器、变频器、电抗器等是否过热；
⑤ 、制动器、曳引轮、曳引绳、限速器等是否正常；
⑥ 、通讯设施、标示牌、盘车手轮、开闸板手等求援工具是否放在指定位置
；
⑦ 、电梯运行有无振动，开关门是否顺畅，底坑限速器是否正常等。
3、巡视中发现不良情况时，值班人员应及时报告电梯管理员，由电位管理采取措施进行调整。如果问题严重则应联系公司评定合格的电梯维修保养公司进行处理，必要时可切断电源暂停使用电梯。
4、值班时发现电梯有缺陷存在时，必须及时处理，缺陷未处理好不得擅自离开，监控缺陷处理的进度，并积极配合维修人员处理完毕缺陷，并做好记录后方可离开。
（十）、水泵房运行操作规程
1、水泵房为工业园区工作、生活、消防供水控制中心，设备工作是否正常直接关系到所有人员的生活及安全问题。运行操作人员必须将设备的安全运行放在首位。
2、水泵的运行操作
① 、运行前应检查进出水泵阀门是否打开；水池内储水是否充足；泵的转运是否灵活等等；
② 、泵的填料部分允许有少量滴水（10~20滴/分钟），如出现大量滴水，应做适当调整。各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧相应的螺栓。
③ 、供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水；
④ 、水泵及其它设备的巡视检查应认真仔细，做到检查项目不遗漏，并做好记录。
3、泵房卫生
① 、泵房内每日交班前进行清扫，每星期彻底打扫一次，管道、阀门、水泵及控制柜周围不允许有蜘蛛网和积尘；
② 、泵房内、水池井盖周边应保持清洁，人离开时，房门必须上锁。
4、发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不允许交接班。
（十一）、水泵房运行注意事项
1、值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到“三勤”勤听声音、勤看仪表、勤测温表）。
2、启动水泵时严格按《水泵操作程序》进行；“手动”启动次数不应连续超过3次，排污泵不允许空载运转。给水泵在“手动”位置运行时间不允许过长
3、监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号、仪表指示是否正常，确认是否在正常压力状态。
4、注意电动机发热、通风情况，经常保持电机周围的清洁，及时排除泵坑积水。
5、水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否正常。如储水不在规定范围内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记录。
6、发生下列情况之一者应迅速停止运转，必要时切断电源检查原因，消除故障后方可运行。
① 、电流突然升高超过允许范围时；
② 、水泵有不正常声音或发出强烈振动时；
③ 、电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时；
④ 、压力表突然升高或降至不正常范围时；
⑤ 、水泵轴承和电动机温度超过允许范围时；
⑥ 、水泵无水空转或反转时；
⑦ 、危及设备或人身安全时。
（十一）、水泵房运行注意事项
1、值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到“三勤”勤听声音、
勤看仪表、勤测温表）。
2、启动水泵时严格按《水泵操作程序》进行；“手动”启动次数不应连续超过3次，排污泵不允许空载运转。给水泵在“手动”位置运行时间不允许过长
。
3、监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号、仪表指示是否正常，确认是否在正常压力状态。
4、注意电动机发热、通风情况，经常保持电机周围的清洁，及时排除泵坑积水。
5、水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否正常。如储水不在规定范围内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记录。
6、发生下列情况之一者应迅速停止运转，必要时切断电源检查原因，消除
故障后方可运行。
① 、电流突然升高超过允许范围时；
② 、水泵有不正常声音或发出强烈振动时；
③ 、电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时;
④ 、压力表突然升高或降至不正常范围时；
⑤ 、水泵轴承和电动机温度超过允许范围时；
⑥ 、水泵无水空转或反转时；
⑦ 、危及设备或人身安全时。