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高校物业重点部位能源管理措施
学校能源以及其它资源损耗设施主要集中学院的办公区域、教学区域和生活区域。通过有力的管理措施，降低能源和水资源损耗，是节能降耗管理的重要途径。为了节能降耗方案的完整性，在这里将各个主要环节的管理要点阐述如下。
（一）教室的管理
制定严格的教室管理员的节能降耗管理职责奖惩制度，并制定出照明、电扇、空调、茶水等用电设备以及洗手间用水的管理、使用规定。
要求教室管理员密切配合教学管理部门，合理地安排教室开放的数量和时间，最大程度地提高教室的就座率。教室管理员应经常对教室进行巡视，在白天教室光线充足并满足教学条件时关闭照明；劝导学生尽可能的集中上晚自习；适时地根据教室人数调整照明数量；作到教室无人时及时关灯、关电扇；加强节假日时对教室供电的管理。对教学楼、实验楼、计算机楼、信息中心等楼宇洗手间供水设施进行监督，发现跑、冒、漏水现象，及时通知工程技术部维修处理。
（二）运行设施的管理
工程技术部在供水、供电等设施设备进行运行管理时，要加强水、电管网和线路的巡查和维护，减少跑、冒、滴、漏和损耗；加强对供水设施、补水设施、管道循环泵等设施运行状态的巡视。如有频繁启动时应立即检查管道是否出现了跑、冒、滴、漏情况。根据设施状况，拟定相关设施进行节能降耗技术改造方案，经学院审批后进行施工改造。
（三）园林绿化用水控制
绿地用水禁止使用漫灌方式，严禁使用消防栓等设施。在条件许可情况下，对绿化灌溉设施进行改造，增加喷灌、管渗设施，强化绿化用水科技技术应用。
绿化用水实行单独计量。根据绿化面积核定用水指标，对于非正常超标用水责任人，根据制度进行处分。
在认真调研基础上，考虑中水综合利用工程建设方案。充分利用校区沟渠、湖泊以及合理建设蓄水池，对雨水、空调冷凝水进行收集，强化湖泊水质管理，充分利用中水资源，最大限度节约用水。
（四）空调使用管理
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(1) 对空调的安装、使用实行报批制度。
对于非规划拟装空调，采取安装审批制度。安装空调单位必须向学院节能办公室提出申请，说明用途、安装地点、容量、资金来源等，批准后方可安装使用
。
(2) 制定空调使用制度，严格要求无人时不开空调，开空调时不开门窗，开启空调应将空调预定在26C及以上。
(3) 应根据校区作息时间安排空调的开放，实行上班推迟半小时开机，下班提前半小时关机。
(4) 夏季来临时，工程技术部对空调房间，锁死部分窗户并加装缝合胶，预留部分窗用于对流换气。
(5) 所有大型机房应根据就座率调整开启空调的数量。
(五) 电梯的使用管理
(1) 除办公楼外，信息中心的电梯仅供货运以及重要客户来访参观使用。
(2) 合理调配电梯的使用。原则上单体楼只运行一部电梯，减少电梯频繁启动和空走。
(3) 宣传教育学生原则上不使用电梯上下，特殊情况除外。
(六) 路灯管理
所有道路的路灯必须加装光控装置，管理部门应根据季节变化调整光控感应装置。应根据实际情况(如放假期间、后半夜、不同的路段)间隔地开启路灯；学院将有选择地对部分道路的路灯进行节能技术改造。
草坪及建筑物轮廓景观灯，仅在节假日、校内重大活动日及新生报到期间开放，并进行节能技术改造。
(七) 洗手间用水管理
所有男洗手间小便池必须加装红外线控制器，尽量做到一位一控的方式。便池改成缓冲截门；取消高位水箱；所有照明开关改成声、光控开关。
(八) 办公区域的水电管理
加强用电设备的管理。办公区域设立考察计量表，根据负荷大小及其利用率确定用水、用电指标。公共区域与办公区域指标分别设置。办公区域内，电脑在
2 /10没有使用的情况下尽量设置为节能模式或休眠状态，尽量减少电脑、打印机、复印机、传真机等办公设备的待机时间。饮水机即用即开，所有用电设备长时间不使用时及时关闭，下班时关闭电源。
（九）图书馆管理
（1）加强宣传教育工作。对图书馆所有工作人员进行节能培训。
（2）合理开放晚上阅览室灯光数量。在座位就座率不高的情况下，引导学生相对集中就座，关闭空位上面的灯光。适当减少书架上面的灯光。闭馆后，只保留必要的照明和计算机房的电源，其它照明全部关闭。
（3）严格控制白天开启室内照明灯具的数量，作到自然光照度满足阅读条件时不开启照明。
（4）闭馆前30分钟关闭中央空调，根据室内人数、温度随时调整空调温度。
（十）教学楼的水电管理
原则上所有的教学楼、实验楼都要安装水电计量表。
高耗能实验室（信息与网络管理中心、图书馆机房及环境科学、工程学院水处理实验室等），具备安装条件的，也要安装计量表，作为考查之用。
各系、部为教学楼内各教学场所的责任单位，要求各部门对非教学实验时间的大型实验室的空调使用实行严格控制，根据学院制定的水电用量指标进行使用管理。对于超标使用的单位进行使用检讨审核，对于不当使用进行纠正，对于故意浪费的行为进行处分。
（十一）会馆及礼堂水电管理
对会馆礼堂加装水、电考查表，确定水、电指标。
会务服务人员应根据使用规模、时间、季节及时调整场内照明、空调温度和开放时间，尤其要加强上下水的巡视和检查力度。
对非学院组织的活动及校外使用场地，根据学院审批意见，收取相应的水电费用。
（十二）学生公寓的管理
负责对所有学生公寓的水、电进户安装计量表，由节能降耗办公室根据住宿
3 /10人数、类别，确定每栋公寓的水电指标，该指标数根据季节变化略有调整。禁止在公寓内使用高耗能电器，不鼓励学生在公寓内使用电脑；每间公寓电脑同时使用数量最多不得超过四台。逐步对学生公寓用电进行技术改造，使所有房间具有用电可计量、可保护，违章用电可识别等功能。待条件成熟时，可规定每间公寓的水、电指标，对学生公寓实行量化管理。对学生违章用电的处罚另行规定制度。公寓管理员应动态分析学生人均月消耗的水、电数量，并上报节能降耗办公室
。
（十三）学生餐厅的管理
对所有餐厅的水、电进户加装计量表。节能降耗办公室根据就餐人数、规模、营业额，结合学院的实际情况，确定水、电、气（蒸汽、天然气）的指标。要求餐饮中心对月耗能情况进行效能分析，并指定责任人。根据规定的就餐时间、就餐人数和季节的变化随时调整大厅照明、电扇、空调的开启时间和数量；控制高耗能炊具的使用；外包窗不得使用高耗能炊具；鼓励使用节能产品。
（十四）洗浴、洗涤的管理
要求浴室及洗涤中心安装水、电、蒸汽计量表。浴室及洗涤中心在设备选型时应充分考虑节能效果。运行管理部门要定期（每月）对消耗的水、电、气等资源进行成本核算，对人均消耗量要定期进行分析，并将结果报节能降耗办公室。
（十五）教师公寓的水电管理
除安装进户总表外，原则上应一户一表。不能安装分表的，应按户数根据总表指数均摊，单价按照地方对学院的收费标准执行。单身职工宿舍安装空调的，由房管部门根据其容量另行加价收费。禁止在单身职工宿舍以任何形式安装、使用淋浴用热水器。
（十六）基建施工的水电管理
大型基建项目，水指标由基建处负责单独申请，使用时要严格控制。其它小型基建项目，采取就近原则，挂表计量，按计量指数收费；不能装计量表的，审计部门要在结算时按相关规定扣除水电费用。基建、审计部门在工程决算审计完毕后，将工程消耗的水电量（或费用）通报给节能降耗办公室。
（十七）开水房的水电管理
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原则上，校区内开水房仅对校区内工作、学习、生活的师生员工开放，其他人员不得进入校区打开水。门卫有权对携带打开水器具进入校区的人员进行劝阻。条件成熟时，学院将逐步实行刷卡打开水。
（十八）经营场所的能源管理
所有经营场所的水、电必须安装计量表。不能单独安装计量表的，要根据其负荷的大小额度确定其水、电的指标。指标内的，实行全额收费；对超出指标的部分按当地的有关政策实行加价收费。对隶属各责任管理的经营部门，由各责任单位负责计量表的抄报和费用缴纳，节能降耗办公室将不定期对其计量装置进行复查。如学院因用水超出指标被加价罚款，各用水部门应按比例承担其中的份额。部分承担服务性质的经营单位，学院按实际情况适当核减其相应的耗能指标。
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第三节技术降耗措施
一、合同能源管理
1、合同能源管理概念和本质
70年代中期以来，一种基于市场的、全新的节能新机制一"合同能源管理"在市场经济国家中逐步发展起来，而基于这种节能新机制运作的专业化的"节能服务公司"（在国外简称ESCO，在国内简称EMC ）的发展十分迅速，尤其是在美国、加拿大和欧洲，ESCO已发展成为一种新兴的节能产业。
EMC是一种基于"合同能源管理"机制运作的、以赢利为直接目的的专业化公司°EMC与愿意进行节能改造的客户签订节能服务合同，向客户提供能源效率审计、节能项目设计、原材料和设备采购、施工、培训、运行维护、节能量监测等一条龙综合性服务，并通过与客户分享项目实施后产生的节能效益来赢利和滚动发展。
合同能源管理机制的实质是：一种以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能投资方式。这样一种节能投资方式准许用户使用未来的节能效益为工厂和设备升级，以及降低目前的运行成本。能源管理合同在实施节能项目投资的企业（用户）与专门的盈利性能源管理公司之间签订，它有助于推动节能项目的开展。在传统节能投资方式下，节能项目的所有风险和所有盈利都由实施节能投资的企业承担；在合同能源管理方式中，一般不要求企业自身对节能项目进行大笔投资。
2、节能效益分享型合作模式
节能改造工程前期投入由合同能源管理专业服务机构支付。
合同期内由节能改造带来的节能收益，由学院和合同能源管理专业服务机构按照合同约定比例分享。
合同期满，节能设备及长期收益全部归学院所有。
3、合同能源管理基本流程
第一步、选择合同能源管理专业服务机构，签订实施项目意向书；
第二步、合同能源管理专业服务机构工程技术人员考察学院现场，提出项目的技术措施及风险分析，编写可行性研究报告和项目实施计划；
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第三步、可行性研究报告和项目实施计划经学院节能降耗办公室认可并学院审核批准后，谈判合同条款并签署合同；
第四步、合同签署后，合同能源管理专业服务机构工程技术部进行安装施工调试运行工作；
第五步、项目正常运行后，合同能源管理专业服务机构工程技术部每月派人计算节能效益；学院依约支付款项。
二、变频控制技术改造
风机水泵类设备负载多是根据满负荷工作需用量来选型，实际应用中大部分时间并非工作于满负荷状态，由于交流电机调速很困难。常用挡风板、回流阀或开/停机时间，来调节风量或流量，同时大电机在工频状态下频繁开/停比较困难，电力冲击较大，势必造成电能损耗和开/停机时的电流冲击。
采用变频器直接控制风机、泵类负载是一种最科学的控制方法，当电机在额定转速的80%运行时，理论上其消耗的功率为额定功率的（80%）3，即51.2%，去除机械损耗电机铜、铁损等影响。节能效率也接近40%，同时也可以实现闭环恒压控制，节能效率将进一步提高。由于变频器可实现大的电动机的软停、软起，避免了启动时的电压冲击，减少电动机故障率，延长使用寿命，同时也降低了对电网的容量要求和无功损耗。
通过变频改造，可以达到以下节能目标：
1. 采用变频器控制电机的转速，实现了电机的软启动，避免了对电网的冲击，降低了设备的故障率，延长了设备的使用寿命，节电效果显著。
2. 电机将在低于额定转速的状态下运行，减少了噪声对环境的影响。
3. 具有过载、过压、过流、欠压、电源缺相等自动保护功能及声光报警功能。
4. 变频控制可使设备运转状态灵活多样，可完全实现自动控制，且可与其它自控装置进行电气联锁，实现的自动保护及计算机控制。
**物业进驻后，将根据学院设备设施具体情况，编制设备设施变频控制改造工程实施方案，经学院审核批准后予以实施，最大限度为学院节约能耗资源。
三、其他节能技术改造措施
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1、公共洗手间可安装感应节水龙头。洗手间安装流量节水龙头，适当控制
水流量就可以节约1/3水量。
2、中水回用。学院可将部分废水回收，经沉淀过滤处理用于浇灌绿地、洗车、降温……
3、国外不少单位都有雨水收集系统。经处理再利用，不让资源白白流掉。
4、对各个部门各个区域分别用水表计量。积累数据根据使用率额定合理的用水量，是最佳节能降耗方式之一。
5、建立维修巡检制度，发动员工养成良好习惯，加强对水电油气跑冒滴漏的巡检，杜绝长明灯长流水。据检测，国内一般企业由于跑冒滴漏造成的浪费在5%-10% 。
6、凝结水回收。蒸汽变成凝结水，水温仍达70 C-80C。每吨凝结水约含6公斤轻油燃烧的热量。一家中型餐厅一年可回收凝结水近50吨。
7、采用新型节能光源。节能灯价格虽比传统的白炽灯高数倍，但发光效率高4 — 5倍，使用寿命长8 —10倍，经济上完全可行。学院如全部采用节能灯照明,至少可节电70%以上。况且节能灯的光谱色度现在已接近白炽灯，并不影响氛围的烘托。
8、各类标识指示灯、夜灯可采用发光二极管LED灯，每一个耗电不到1瓦。
9、走廊过道、消防楼梯宜采用定时感应节能灯，防止出现长明灯。夜间只有人前面的几盏灯是亮的，人过灯灭。夜间清场后，仅留安全用照明。白天则全部关闭。
10、采用智能节电调压开关系统。会议厅、多功能厅、宴会厅等往往装有数百个灯泡。此系统可根据日照条件和需要营造的氛围调节电压和照射度。可节电20%左右。
11、组合式灯具可采用多开关分组控制。根据需要选择不同的照明模式。
12、在工程设计规范中，对耗电大户：制冷机组、水泵、电梯、锅炉、风机等普遍留有30%的富余功率。在运行中一般存在“大马拉小车”的现象。采用变频系统，可根据温度和负荷的变化调节电机的转速频率。一般可节电30%-50%，动力电是耗电的大头，不到两年均可收回设备的投资。
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13、因地制宜利用屋顶、墙面安装太阳能电池板，为学院提供补充电源。
14、户外可采用太阳能路灯、草坪灯、泛光灯、灯光指示牌等。
15、日本有采用太阳能停车棚。既可为车辆遮荫免于暴晒，减少车子开空调的能耗和空气污染，又为学院提供电源。此类做法在技术上不存在问题，关键在于理念。
16、将空调的温度设定在28C。鼓励师生夏季脱去西装领带，着短袖便衫。既能减少10%的空调耗电，又能大大减少患空调病的概率。
17、电脑在开机时耗电最大，对机器的损耗也最大。暂时不用时，可设置为节电休眠状态，可节省50%的耗电量。
18、每年至少清洗一次空调。不仅可以降低4%-5%的能耗，也可以防止霉菌和军团菌在管道和通风内滋生，污染室内空气。分体式空调每周清洗一次隔尘网，可省电20%左右。
19、采用喷灌、滴灌、管渗等先进灌溉技术，可以大幅节约绿化用水。
20、如果是单层窗可贴透明反射膜或防晒膜，以提高隔热隔音效果。据检测单层玻璃贴膜可阻隔70% — 80%的太阳能。夏季平均可节省20% — 30%的区域空调耗电。
第四节非技术节能降耗措施
节能降耗工作涉及到学院各个单位和部门，涉及到学院师生学习生活的各个场所和各个环节，是一项长期细致的工作，需要大力宣传和推广，需要技术更新和改造，需要强化管理。
**物业进驻后将专门编制《节能降耗常识手册》，用于学院师生节能降耗知识宣传使用，也便于发动全体师生，对照生活学习的各个细节，发现问题，立即反映，以便避免由于管理疏忽而造成的不应有的损失。其核心内容除了宣传一些节能常识性技术外，主要是倡导一种新生活理念和生活方式。
1、打造“节约型学院”是一种世界观。
信奉“简洁是美的；节俭是美的；适合是美的；生态是美的”的理念。不仅能洁身自好贯彻在实践中，而且能自觉把学院作为阵地影响社会，积极参与社
9 /10会环保节约活动，树立公益形象。
2、倡导绿色消费。学院应树立社会责任感，提倡把节约作为生活方式。采用生动活泼的多样形式营造节约氛围。如印发小册子、生动号、温馨提示、细节处理等。
3、学院节约的成效关键在于管理者、服务者、消费者之间的互动效益，否则会被误解为学院为降低成本的单边行动。成功与否在于学院能否以生动的形式引起客人的共鸣和参与。
4、不提倡互寄贺卡。不仅造成人力、物力、财力的浪费，而且4张卡就是一棵树。
5、节约纸张。采用无纸化办公。用纸可采用正反面。
6、有利用价值的旧电脑、家具、床上用品等，可相互转让或捐给贫困地区，以循环利用。
7、废电池的回收。一节废电池可以永久污染数十平方米的土地和水源。
8、实行垃圾分检。将纸张、瓶罐、金属、有机物分检。分别回收处理或就地转化为沼气、肥料、生物能源等以循环利用。学院可以因地制宜加入大循环或利用小循环。回收一吨废纸可以少砍17棵大树，生产8公斤好纸。每生产一吨纸所消耗的能源相当于生产一吨钢铁的能耗。回收一吨玻璃可节约6公斤矿砂和1公斤燃油。回收一吨塑料可节约6 — 8公斤石油。
9、空调室外机安装的朝向、位置、遮阳，直接影响到耗电量。应根据学院室外机位置状况，拟定遮阳改进措施。
10、管理是从计量、统计、分析的基础工作开始的。加强对学院的各项能耗、物耗数据的积累和分析。与单位面积经营效益、人均能耗物耗等等的核算，加强对各部各楼面的额定考核。
11、房间的能耗70%是通过墙体损失，30%是通过门窗散失。夏季学院门上应有隔音隔热的密封条。即可减少30%的损耗。
12、洗衣房如能将脏棉织品浸泡20分钟再洗，既容易洗净又节水省电。
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