文案筑地地产广东惠州博罗综合体项目前期策划报告.pptx

,深圳市筑地投资有限公司,深圳市罗湖区人民南路,3005,号深房广场,B,座,29,楼,发展商目标梳理,发展商目标,通过市场调研，确定项目客户、市场和产品定位。,目标深化,1,、土地价值最大化,2,、房产价值最大化,3,、开发利润最大化,4,、开发风险最小化,5,、项目与发展商品牌树立,核心问题,1,、怎样的产品户型设计、配比及面积大小更满足市场需求？,2,、如何通过准确的定位和合理的规划形成项目核心竞争力？,3,、如何通过挖掘产品附加值以实现销售价值增值？,4,、酒店、写字楼、商业部分如何实现销售及经营价值？,报告框架,2,项目定位,3,物业发展建议,1,项目及市场分析,4,开发步骤建议,4,筑地简介,1,、地块价值分析,地块价值分析,区位及交通分析,地块条件及四至分析,景观资源分析,SWOT,分析,内外配套分析,经济技术指标,1,、占地面积：,105829,2,、容积率：,4.52,3,、总建筑面积,478000,4,、用地性质：商住综合体,类型：酒店、写字楼,商业、住宅,项目总建面近,50,万平米，属于中大规模社区。,入户大门，博罗门户绝版好地,波特五力分析,地块价值分析,区位及交通分析,地块条件及四至分析,景观资源分析,SWOT,分析,内外配套分析,经济技术指标,博罗县中心区域,动脉联动全城，有利吸引多方客户,沿江公路的扩建开通，给博罗县区带来新的契机，博罗到惠城区车程不到,20,分钟。且四通八达的交通环境，博罗到珠三角深圳、广州、东莞等城市车程均在,2,小时内。,波特五力分析,地块价值分析,区位及交通分析,地块条件及四至分析,景观资源分析,SWOT,分析,内外配套分析,经济技术指标,项目外部配套有博罗中学、博罗体育馆，博罗商业中心街（商业东街），沿江大道；,交通、商业联动，居住价值日渐浓郁,波特五力分析,地块价值分析,区位及交通分析,地块条件及四至分析,景观资源分析,SWOT,分析,内外配套分析,经济技术指标,北,南,西 东,干净利落，视野开阔，交通便利,波特五力分析,地块价值分析,区位及交通分析,地块条件及四至分析,景观资源分析,SWOT,分析,内外配套分析,经济技术指标,自然景观资源匮乏,本案距离博罗县区较近，到中心地段仅有,3KM,，中心区域是目前博罗县核心商业区，商业网点分布密集，且由中心区延伸出的商业东街紧靠本案。,波特五力分析,地块,SWOT,分析,地块有近心优势，距离博罗县中心区域较近,本案距离博罗县区较近，到中心地段仅有,3KM,，中心区域是目前博罗县核心商业区，商业网点分布密集，且由中心区延伸出的商业东街紧靠本案。,交通优势，沿江路、惠州大道都是博罗与周边城市重要交通通道和枢纽,沿江路接壤惠城区仅,20,分钟车程，且与惠州大道连接惠州以及广惠高速的重要通道，是博罗东部过境快线。商业东街、惠州大道直通博罗中心区仅,2,分钟车程。,周边视野开阔、无建筑物遮挡、远眺山景、体育馆全景,本案三面视野开阔，体育馆近在咫尺，远看山景秀丽。本身将有很好的展示面。,本案占地,10,余平方米，有一定的规模优势，在市场中会产生较大影响力,本案占地面积,10,余平方米，可开发建筑规模近,50,万平方米，有住宅、酒店、写字楼、商业等丰富产品结构，在本区域内将是一个标杆性项目，势必给市场带来有力的冲击。,优势分析：,Strength,地块价值分析,区位及交通分析,地块条件及四至分析,景观资源分析,SWOT,分析,内外配套分析,经济技术指标,波特五力分析,地块,SWOT,分析,周边可借助的发展资源有限,本案不临水系、山景资源、市政公园绿地等，自身无直接利用的景观资源，只能靠内部塑造高品质园林景观，合理规划布局，充分利用远处山景景观。,紧靠项目周边已有住宅档次较差，不利于本案拔高和树立高品质楼盘形象,本案西面为早期住宅群体，厂房、商业、住宅混杂，外部楼体破旧，对本案出入环境带来不利影响。,周边商业氛围不浓，人口不集中，对本案商业的发展带来难度,本案离中心商业核心区域有一定的空间距离，周边居住人量以及人流有限。且三面公路均为市政大道，对人流的形成带来局限。,紧靠公路所带来的噪音影响,本案三面环路，过往车流量大，带来一定的噪音影响。,劣势分析：,weakness,地块价值分析,区位及交通分析,地块条件及四至分析,景观资源分析,SWOT,分析,内外配套分析,经济技术指标,波特五力分析,地块,SWOT,分析,机会分析：,opportunity,博罗县将推动往东部发展，本案所处的区域将成为房地产开发的热点区域,随着体育馆的落成，沿江公路的开通，将对本区域带来空间利好，对区域开发热潮带来推动作用，未来将成为博罗居住以及商业核心区域。,整个市场环境内无同类综合体项目的直接竞争，对本案的物业发展带来契机,博罗县区域内近年无同类产品的物业开发，对本案项目打造的唯一性和标杆性的树立带来一定机会的可发展空间，有望成为博罗可圈可点的博罗地标物业。,城市大发展优势，博罗未来房地发展前景看好，更多投资者将进入博罗市场,随着市政建设的不断完善，政府招商引资的步伐加大，博罗成为惠城区后花园的地位越来越明显。随着沿江公路的扩建和开通，未来将吸引更多的投资客以及高端客户群来博罗投资和居住，未来的经济发展脉搏更加有力。,地块价值分析,区位及交通分析,地块条件及四至分析,景观资源分析,SWOT,分析,内外配套分析,经济技术指标,波特五力分析,地块,SWOT,分析,威胁分析：,threat,城市绿洲、鸿隆江山的后期产品带来与本案的直接竞争威胁,城市绿洲、鸿隆江山后期高层产品的市场竞争，产品户型大致同类，且竞争项目已是成熟住宅体，居住氛围浓郁、项目内部配套相对完善带来的对比竞争。,银行对第二套房贷的控制,自今年,4,月中旬新政国十条出台，对第二套银行贷款的大幅提高和利率的提高，国政旨在严格控制多次置业贷款，而且从执行力度和决心上都是历届政策最强版，对改善性置业客户形成大幅打压。,周边中低档楼盘对客户的分流,周边中低档项目如“城市代号、榕城华庭”以其高性价比对博罗自住客户形成较大吸引力，势必将对本项目的客户分流出去。,地块价值分析,区位及交通分析,地块条件及四至分析,景观资源分析,SWOT,分析,内外配套分析,经济技术指标,波特五力分析,地块,SWOT,分析,地块,SWOT,分析小结：,从项目的竞争优势来看，本身的地段价值以及产品特点仍然比较明显，未来的面临的机会将大于可能存在的威胁。,另一方面,项目的自身缺点可以通过项目的总体规划、定位、和产品品质自身的塑造等方面来规避。,博罗县县城发展水平加快是本项目可以借助的的机会，县区发展所带来的交通建设、基础设施配套建设等等，将较大的改变博罗县现有的城市面貌。且博罗自身商业发展结构的传统化和习性将有利于项目整体的发展。,尽管未来市场仍将存在一定的竞争，差异化的定位、产品设计、开发策略及销售策略等可以使本项目脱颖而出。,地块价值分析,区位及交通分析,地块条件及四至分析,景观资源分析,SWOT,分析,内外配套分析,经济技术指标,波特五力分析,客户关心是否是我需要和渴求的产品，性价比是否够高,市场变幻莫测，究竟还有多少潜在的竞争对手，他们又会出什么招数呢,股票是房产的替代品，同时客户往往在金钱和实物之间犹疑,规划是否有特色，建筑风格和园林风格是否受到市场认可,我们自身，又如何扬长避短，出奇制胜呢,五力制衡，必须从市场和客户出发,地块价值分析,区位及交通分析,地块条件及四至分析,景观资源分析,SWOT,分析,波特五力分析,内外配套分析,经济技术指标,项目属性界定,因素,事实,界定,区域,区位现状,紧靠沿江路、商业东街末端、广汕公路,位于进入博罗县入口处，目前为中等成熟区域,四周住宅的居住档次相对不高,近城区、县城半成熟区域,规模,占地,105829,平方米,中等规模,资源,交通环境非常优越,体育馆大市政配套临近,有一定的山景自然资源辐射,无独享资源，属于县城山水资源次级区域,配套,附近中高档商业缺乏,有一定的目的设施及教育资源,基本生活配套环境欠佳,交通,博罗与外界接壤的交通门户,沿江路、广汕公路形成的交通节点,交通环境成熟,项目,项目价值分析,区域价值挖掘：,通过对博罗东区发展机遇、发展基础的的研究，我们认为博罗东区应该发挥城市价值，作为博罗,中心城区延伸带，融入博罗中心城区发展中。,发展基础,发展机遇,本案距离中心核心商业区便捷，有条件收到中心城区的辐射；,居住延伸力来看，住宅发展的方向正在向此延伸；,开发商对区域的信心、开发实力以及地块的规模效应、产品类别等优良条件使得本案有很大的操作空间。,沿江公路的开通，市政设施的完善，居住价值有待发挥应有的区域价值；,从城市发展发展理论与实践看，本区域应该依靠自身交通优势承担缓解中心区域居住功能、承担起另一个中心的作用；,本区域立足未来城市发展中承担的进步功能，奠定了本区域的城市中心带的地位。,从以往典型成功案例看，主打“城市概念、城市地标”更能发挥项目城市价值，并增加项目营销价值，城郊物业立意站位在城市层面，并承担城市功能，更易获得成功。,2,、市场分析,住宅物业,宏观市场,中观市场,微观市场,后市展望,住宅物业,酒店物业,商铺物业,写字楼物业,住宅物业,宏观市场,中观市场,微观市场,后市展望,住宅物业,酒店物业,商铺物业,写字楼物业,楼盘,物业类型,占地面积（万平方米）,鸿隆江山,别墅、高层,50,城市山麓,别墅,40,城市绿洲,小高层、高层、别墅,在建,8,万占地，总占地,200,万,城市代号,高层,3,力天博都,高层,1.1,榕城华庭,高层,10,博罗县目前在售典型楼盘,住宅物业,宏观市场,中观市场,微观市场,后市展望,住宅物业,酒店物业,商铺物业,写字楼物业,大盘备受关注，主要以大户型为主,鸿隆江山,城市绿洲,市场大盘以大户型为主：,140-150,的大三房，,160,以上的四房,高品质楼盘销售较好，总体市场均价：,3300-3500,元,/,平方米,小型楼盘以中大户型为主，价格在,3000-3200,元,/,平方米左右,住宅物业,宏观市场,中观市场,微观市场,后市展望,住宅物业,酒店物业,商铺物业,写字楼物业,7,5,6,4,2,博罗大道,商业大街,沿江路,1,序号,楼盘名称,1,奥林匹克花园,2,城市山麓,3,鸿隆江山,4,城市绿洲,5,城市代号,6,力天博都,7,榕城华庭,8,项目所在地,8,3,主要竞争楼盘,住宅物业,酒店物业,商铺物业,写字楼物业,商铺物业,宏观市场,中观市场,微观市场,后市展望,商铺物业,宏观市场,中观市场,微观市场,后市展望,住宅物业,酒店物业,商铺物业,写字楼物业,区域,商铺类型,销售价格,租金,商业东街,街铺,10000-13000,元,/,平米,30-90,元,/,平米,城市绿洲,社区商铺,6000,元,/,平米,城市代号,项目底层商业体,不售,力天博都,项目底层商业体,未发售,博罗县目前商铺情况,住宅物业,酒店物业,商铺物业,写字楼物业,商铺物业,宏观市场,中观市场,微观市场,后市展望,中园路商业街,商业街,和平路商业街,博罗县商业中心区,商业街区,业态,档次,商业东街,服饰、零售店,中,和平路,购物中心、服饰、电子,中高档,中园路,购物中心、服饰、电子,中高档,住宅物业,酒店物业,商铺物业,写字楼物业,商铺物业,宏观市场,中观市场,微观市场,后市展望,博罗县目前开发项目中无大型商业综合体，商业供应较少；,目前商业区域都是早期延续发展起来的商业街，近年无新的商业街区落成。,商业发展趋向呈往商业东街（县区东部）发展延伸态势。,发展态势,“,城市代号”项目底层商铺引进“人人乐”超市，计划,2012,年开业,住宅物业,酒店物业,商铺物业,写字楼物业,富华大酒店,银城大酒店,新世纪大酒店,帝都大酒店,富华大酒店,四星,银城大酒店,中档,帝都大酒店,中档,新世纪大酒店,中档,餐饮设施：中餐厅、西餐厅、酒吧、,休闲设施：卡拉,OK,、健身房、电玩中心,服务设施：商务会议厅、商务中心、停车场、票务服务、商场、时装店、夜总会,歌舞厅、中西餐、健身中心（桑拿）、客房于一体的酒店,餐饮设施：中餐厅、西餐厅、酒吧、,休闲设施：卡拉,OK,、健身房、电玩中心,服务设施：商务会议厅、商务中心、停车场、票务服务、商场、时装店、夜总会,歌舞厅、中西餐、健身中心（桑拿）、客房于一体的酒店,博罗县酒店较少，都为早期建设。,规模均在,10000,平米以内。,住宅物业,酒店物业,商铺物业,写字楼物业,力天博都,信合大厦,本案,目前博罗县新开发在售写字楼尽有一栋，早期开发写字楼也尽有信合大厦一栋，博罗写字楼市场供应极少。,项目,力天博都,信合大厦,销售,价格,3500,元,/,租金,35,元,/,40-50,元,/,体量,1100,1000,左右,报告框架,2,项目定位,3,物业发展建议,1,项目及市场分析,4,开发步骤建议,4,筑地简介,本案发展特征,发展战略,机会,博罗城市中心区延伸带,着眼,立足城市大发展，从现状竞争中突围,角色,通过先进规划提升形象，领导区域发展,增值,通过资源再造及产品创新自塑卖点,前瞻,突破,引领,共生,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,博罗中心城区延伸带,都市生活源动力,大规模高尚综合体社区,近心、通达、交通节点,辐射区域,项目功能,立足博罗,面向惠城、深圳、广州,辐射珠三角,打造博罗国际都市主义大盘,搭建服务博罗大发展的生活质量平台,树立博罗进步形象的新标杆,构筑博罗对话惠城的城市活力之源,如今，随着珠三角一体化加快和广深、惠地区对周边城市的辐射力进一步加强，惠州博罗已经成为惠城区城市延伸带，更是担负起“都市后花园”的使命，本案借助此定位从区域中突围而出，承担城市功能，在重塑区域形象的基础上，保有良好的市场形象。,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,整体定位,中央生活区,产品稀缺型高档社区,区位属性,独特卖点,档次占位,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,整体定位,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,博罗中央生活区,绝对领导者,区位属性,市场占位,整体定位,本案整体形象定位演绎诠释的主线,博罗地标综合体社区，都市,国际生活范本,无论何处，心在博罗,突出“博罗城脉,都市综合体,”的概念，强调综合体高尚品质的项目特征；,在博罗，无论是本地人还是外地人，城市的进步促使他们追求高质量的都市生活，“质量”被重新定义；,将家安在博罗可以享受博罗的宁静、便捷的交通网，与惠州发展的脉络同步；,绝对的“博罗中心”，惠博一体化的衔接点。,由高尚,质朴,简单到享受,自由,收藏,荣耀,内敛的逐步延伸,逐步延展我们对项目精神的诠释，赋予文化符号；（从而降低营销成本）,生活是享受的、自由的，魅力之城赋予家以自我的精神；,内敛而显成熟，高雅与大气。,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,整体定位,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,博罗首席城市综合体仅此一处,形象占位,产品属性,唯一属性,整体定位,博罗门户通达中央国际生活城,区位属性,级别占位,资源属性,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,整体定位,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,项目定位为博罗首席且唯一一处城市综合体项目，起点一定要高；,产品本身的稀缺，特别是仅一、二线城市才能见到的城市综合体，国际化生活模式的诞生，一方面是提升项目形象，另外一方面也有利于项目价值的最大化；,本案作为博罗综合体项目的领导者，是提升博罗县城市形象的展示平台，众多买家在此生活将感到极大的优越感和自豪感！也是现代化生活的极大享受，,所以我们的户型产品应该是适合居家享受的！,户型配比推导维度一：住宅定位,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,户型配比推导维度二：市场竞争,本案项目产品推出的时候，主要的竞争对手城市绿洲项目（以大户型洋房为主）、鸿隆江山（高层住宅）、力天博都（以中等户型为主）、城市代号（以中等户型为主）等。,同时，博罗本地客户买家主要以自住为主，所以中大户型是最受欢迎的。,另外，博罗区域内商铺物业、酒店物业、写字楼物业市场供应较少，而汇聚多类产品的综合体项目更是市场独有，项目产品还将对市场做相应的弥补。,因此，本案应该集中火力打造适合居家的三房、四房产品，特别是打造倍受市场追捧的,120,160,平米这个面积区间的产品。,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,市场调研：您希望购买的户型是：,需求三房、四房的客户占了,72,；超过一半的客户需求,100,160,平米的户型。,户型配比推导维度三：客户调研,市场调研：您希望购买的面积是：,市场调研：您接受的总价范围是：,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,户型配比推导维度四：自身条件,本案四面环路，自然景观资源空白，周边生活配套匮乏，独有优势就是交通资源优越，生活配套及景观资源均需项目自身打造。,本案的自身条件决定了其不可能打造博罗最高端的产品，而应该找准特色，主攻中大户型的自住型客户。,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,综上所述，建议住宅产品定位为：,高层美宅（中大户型）,户型舒适度的基本分类,根据产品舒适程度、业主再置业频次，东莞市区住宅市场的户型特征大致可以分为下述四类：,本项目重点要吸引的客户是城市型及舒适型居家的客户,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,住宅户型定位,一方面要根据市场供需结构和项目定位来配比户型结构，另一方面还要结合地块条件来调整户型配比。综合分析，建议本案户型配比为：,二房：三房：四房,=10%:70%:20%,项目户型两房和四房户型比例较少，户型结构相对单一，仅需结合不同物业从面积和户型设计上进行产品丰富，其中两房可设计成“,2+1”,户型以促进销售；而三房户型属于主导户型，总套数比例占,70%,，户型结构上进一步细分为紧凑型、舒适型、奢适型三种结构，奢适三房户型也可设计成“,3+1”,户型，从面积上来看以上三种三房户型分别代表了小、中、大三种户型，面积区间,105145,平方米，产品多样化，能充分满足不同消费者的置业需求。,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,住宅户型定位,户型结构,面积区间,建筑面积,（）,平均面积,（）,户型套数,套数,合计,比例,合计,套数比例,项目户型面积套数大致配比表,2,房,2,厅,1,卫,（,2+1,改三房）,80-95,86,3,房,2,厅,2,卫,（紧凑型）,3,房,2,厅,2,卫,（舒适型）,3,房,2,厅,3,卫,（奢适型）,4,房,2,厅,3,卫,（奢适型）,105-115,120-135,135-145,145-170,112,138,130,160,10%,15%,25%,15%,20%,10%,70%,20%,244,244,20984,40992,79820,50508,78080,366,614,366,488,合计,2444,135,330000,1712,488,2444,100%,100%,140-160,158,15%,366,57828,项目档次定位,本案将是名副其实的高尚社区而非豪宅，中高档是档次定位的核心，是外在的形象识别特征,根据项目开发策略，本案可适当导入高档产品，稳固和提升项目整体形象，实现溢价条件,小于,3000,3000-3300,3300-3600,3600-3900,3900-4500,大于,4500,榕城华庭,力天博都,城市代号,城市绿洲,鸿隆江山,城市山麓,奥林匹克花园,低档,中档,高档,别墅豪宅,本案实现价格与对应档次比较示意,本案所处空间,根据项目开发的逐步深入，,本项目客户分为近期客户、中期客户和远期客户。,前期客户定位，以自住为主，避免因投资客较多导致空置较高，难以形成浓郁的生活氛围，给后期产品带来不好的形象认知，客观上造成自住客户的排斥。,核心客户群,重要客户群,游离客户群,1,2,3,中心城区及博罗县城中高端自住置业群；,企业主、政府公务员,50%,50%,博罗县城其他私营业主及企事业单位中高管理人员及政府公务员,博罗回乡人员；,惠城区及珠三角其他投资客户,30%,20%,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,根据项目开发的逐步深入，本项目客户分为近期客户、中期客户和远期客户。,中期及后期客户定位，将以自住为主，辅以投资。随着开发的成熟，前期业主的入住和产品得到市场的认同，后期将以适当吸引投资类客户进入，如：精装酒店式公寓等产品的后期开发，住宅产品以中小为主等配备，吸引本地和外地投资客。,核心客户群,重要客户群,游离客户群,1,2,3,企业、政府高级管理人群；,养老人群,40%,当地双职工中等收入人群,珠三角及其他外来投资客,30%,30%,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,具体表现,近期客户,中期新增客户,远期新增客户,客户来源,客户职业,家庭结构,生活习惯,消费习惯,置业特点,置业倾向,客户层级,博罗县区为主，周边镇区为辅,企业主、企业高管、公务员及双职工家庭,三,/,二口之家或几代同堂,追求潮流、品味，自我，理性，讲求面子喜欢热闹、好炫耀。,满足高品质生活为核心,相对较多关注品质、档次、内涵及价格,注重质量，期待生活质量的改变,中高档为主，高档为辅,惠州、深圳客户，珠三角客户,养老、投资者,三,/,二口之家或几代同堂,用作为后花园打发假期或养老。喜欢扎堆，注重口碑效用,关注环境质量、规模、交通、服务及配套,以养生、保值增值为核心,关注项目的市场领导地主及服务品质,中高档,博罗社会精英、惠州客户,企业高管，双职工白领，政府公务员,三,/,二口之家或几代同堂,生活简约、富有格调，崇尚自由和享受，大气、内敛,感性、注重细节,择邻而居，与时俱进,易于接收项目的精神内涵，注重与自身的匹配,中高档,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,时间,项目表现点,针对客户引导策略,主流产品供应策略,近期,中期,远期,低附加值，尊贵、高品质，诠释开发理念,塑造产品及配套卖点,优质硬件的的精品工程,提出吸引中高端客户的项目发展主张,软性服务发力,成熟的客户维护体系,稳定口碑、忠诚度及美誉度,完美演绎博罗地标的社会地位及影响力,以成熟的姿态演绎更高层次的文化内涵,提出稀有、珍藏的概念,高层（中、大户型为主）,高层洋房（中大户型及大户型）,高层（大户型、中大户型、小户型及公寓）,成熟、大气,高附加值、荣耀、感性、文化内涵,总体战略,市场定位,形象定位,产品定位,客户定位,住宅价格预期,价格坐标,开发时期,4000,元,/,4300,元,/,4800,元,/,起步阶段,中期,后期,总体实现,4800,元,/,平方米销售均价,商业部分定位,商业定位建议,形象定位,目标消费群定位,档次定位,业态定位,博罗生活方式中心,Life Style Center,立足配套本案基本生活，服务整个博罗罗阳镇,活力街区,Eenrgy Street,塑造街区气氛，形成区域辐射范围影响力，集中商业作为主打形象,核心消费群（,50%,）,:,博罗县中高端居住人群,重要消费群（,40%,）：项目,3,公里范围内的中端消费居民,偶得消费群（,10%,）：博罗外来人群，包括惠州、外来镇区消费群,中档偏高,集中商业,+,街铺,连锁品牌超市（集中商业）,+,餐饮,+,零售店铺,连锁品牌超市：华润万家、新一佳、人人乐、大润发等,餐饮：中档粤菜酒楼、,KFC,、麦当劳,零售店铺：银行、服饰店、洗衣店、药店等,本项目的商业市场空间预测,常用计算方法：,国外购物中心的通常计算方式为,3,公里范围内的人均,1,1,平方米的商业面积；,国内如万达商业广场则按照,1,平方米,/,人的特点计算总面积；,考虑未来的商业发展空间，本项目按,1.1,计算。,项目,3,公里范围内常住人口在,7-9,万人左右，本项目计算指标按,8,万算；,项目,3,公里范围内现有商业面积及未来商业供应体量预计为,4,万平方米左右,计算结果：,81.1,4,4.8,万平方米,故预测本项目的市场空间为：,5,万平方米左右。,本项目的商业市场空间预测,商业发展建议,改为,2-3,层商业裙楼,主力集中商业,次主力集,中商业,删,减,删减,删减,删减,删,减,保,留,一,层,次级主力商业体氛围缩减,2/3,，改为,2,层设计，此位置增设两个单元住宅,建议删减商业面积,4,万平方米，改建住宅在,1,号位置，除入口处内铺保留，其他内部删减。,1,增设商业裙楼,商业价格预期,根据市场比较法，预计项目的商铺首层每月每平方米租金为,60,元左右,根据行业经验，设定一手投资回报率为,8,一手投资回报率,=,月平方租价,*,12,个月,本案参照投资回报价,收益还原法首层价格,9000,元,/,，建议设定在,10000,元,/,。,收益还原法,二三层价格预测：,二层物业市场价格基本为首层物业的,50%,，本项目通过空中连廊的增值作用，二层物业价格可达到首层的,60%,，即,6000-7000,元,/,平方米。,三层物业市场价格基本为首层物业的,40%,，即,4000-4500,元,/,平方米。,因此，项目入市时，商铺价格预测如下：,楼层,价格预测,首层,8000-12000元/平方米,二层,6000-7000元/平方米,三层,4000-4500元/平方米,商业价格预期,酒店部分定位,商业定位建议,形象定位,目标消费群定位,档次定位,功能定位,博罗国际生活体验中心,Life Style Center,立足博罗，服务整个深、惠、广地区,五星级国际（商务）酒店,核心消费群：会议、接待、娱乐休闲、宴会,重要消费群：旅游、商务类客户,其他消费群。,高档,会议室、多功能厅、中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、大堂吧、健身中心及,SPA,中心、停车场、洗衣房、商店等。,在本项目酒店的行政楼层可以设立行政酒廊，供行政楼层客人休息、用餐和进行商务洽谈。,中餐厅的利润较高，因此建议重视中餐厅的经营建设,酒店式公寓定位,2.,公寓（含写字楼）定位,城市首席运营体,/,财智价值发现者,智能化多功能国际型商务空间,诠释：,项目产品涵盖写字楼、商业、公寓、住宅等一系列高端产品物业类型，作为一个如此大规模、高规格的超大型建筑综合体，其本身赋予城市运营的功能，因此其形象定位要站在参与城市运营的高度来诠释本项目的高端形象，这样有助于快速提升本项目的知名度与品牌度。而本项目在处在市政府未来几年内重点建设的区域中，其增值前景相当乐观，掘金机会只留给那些有远见的发现者。,总体定位,功能定位,精英创富领袖,置业倾向,买来办公自用型；,纯粹投资以出租收益。,大型企业博罗地区办事处、博罗各行业领域知名企业（写字楼方向）；,本地各行领域中的资深名企（房地产、金融、电信、,IT,等）,有着经济、文化特权背景阶层的本地工商私营户主；本地及周边地区、珠三角投资客；（写字楼、公寓方向）,购买本小区其他物业的业主；,企业高管层、老板层、核心技术人员等；,客户定位,形象定位,户型定位,公寓,写字楼,一房：,40-50,二房：,60-80,面积区间：,60-150,5000,元,/,预期价格,4500,元,/,推广案名方向思路,案名设置原则：大气、时尚、国际化感强,案名推介：,其他：康斯丹郡、凯旋国际、假日广场,报告框架,2,项目定位,3,物业发展建议,1,项目及市场分析,4,开发步骤建议,4,筑地简介,建筑设计,户型设计,园林设计,风格,色彩,造型,细节,建筑风格借鉴之欧式类,法式风情,欧式风情,法式风情,建筑设计,户型设计,园林设计,风格,色彩,造型,细节,建筑风格借鉴之现代类,建筑风格借鉴之现代类,现代元素,简约时尚,百悦尚城魏玛风情,建筑设计,户型设计,园林设计,风格,色彩,造型,细节,外立面总体风格建议,主推：现代主义风格,备选：现代典雅风格,均要体现现代时尚元素,现代典雅风格,现代主义风格,现代主义风格,建议以下两个能够更好突出品质感的色彩搭配方向：,方向一,:,相同,/,相近色系色彩搭配,方向二,:,差异化色彩运用，冷暖对比搭配,色彩搭配采用相关色系，和谐中富于层次变化。,高端住宅,的,色彩,使用有,规律,可循,波托菲诺,香蜜湖,1,号,奥林华府,建筑设计,户型设计,园林设计,风格,色彩,造型,细节,冷暖色调的鲜明对比，既可以庄重雅致，也可以跳跃时尚,高端住宅,的,色彩,使用有,规律,可循,波托菲诺,香蜜湖,1,号,奥林华府,风格,色彩,造型,细节,建筑设计,户型设计,园林设计,主要色彩建议,洋房色调建议：,外墙：主色米黄、绛红,玻璃：主体清玻、阳台浅绿,阳台：主体玻璃、部分实墙,基座：主色沉稳深色、石或仿石高档材质,风格,色彩,造型,细节,建筑设计,户型设计,园林设计,底商部分采用鲜艳色彩，打破了沉闷的底色，时尚活泼,风格,色彩,造型,细节,建筑设计,户型设计,园林设计,基座建议,主色沉稳深色、石或仿石高档材质,架空层核心筒墙面与建筑外墙一致,风格,色彩,造型,细节,建筑设计,户型设计,园林设计,屋顶造型建议,坡屋顶,坡屋顶设计沉稳、开扬，给人大气稳重之感,建筑设计,户型设计,园林设计,风格,色彩,造型,细节,建筑设计,户型设计,园林设计,风格,色彩,造型,细节,阳台建议,主体玻璃、部分实墙,建筑设计,户型设计,园林设计,玻璃建议,主体清玻、阳台浅绿玻,风格,色彩,造型,细节,局部采用打孔铝塑板（格栅），一方面具有通风采光、隐藏空调机的功能，另一方面美化了外立面，时尚而具有现代感,类似于抽屉式的,BOX,外观，很具有符号化的特点,其它细节,：,符号化格栅,建筑设计,户型设计,园林设计,风格,色彩,造型,细节,建筑设计,户型设计,园林设计,瓷砖贴面的方式非常具有细节感,贴砖处理手法：,1,、材料：采用暖色调深浅搭配的瓷砖；,2,、贴砖方式：通过纵横两种手法，贴出变化的效果，使立面层次丰富。,其它细节,：,贴砖手法,风格,色彩,造型,细节,建筑设计,户型设计,园林设计,风格,色彩,造型,细节,建筑设计,户型设计,园林设计,风格,色彩,造型,细节,其它细节,：,空调位,天悦龙庭竖向隐蔽设置,统一，尽可能隐蔽,保证外立面的整体外观美,其它细节,：,下水管,在楼体的凹槽位上隐蔽设置,风格,色彩,造型,细节,建筑设计,户型设计,园林设计,其它细节,：,夜间灯光,另外，在面向沿江路的外立面上，考虑永久的夜间灯光字，展示楼盘名称。,风格,色彩,造型,细节,建筑设计,户型设计,园林设计,建筑设计,户型设计,园林设计,户型舒适性提升,户型性价比挖掘,户型功能弹性,户型功能细节加强,客餐厅、主卧南北通透,宽厅设计、多面采光,凸窗、露台、夹层空间,入户花园、内庭院,功能空间预留,可变空间,主卧套房、双主卧,中西厨房,面积,115-130,130-145,145-160,160-180,户型,三房二厅二卫,三房二厅二卫,三房二厅二卫,（带花园）,四房三厅二卫,四房二厅二卫,功能区,开间,进深,开间,进深,开间,进深,开间,进深,客厅,4080,4300,4300,4725,4600,4700,4600,5300,餐厅,2670,3510,2800,3200,2650,3100,3500,3800,主卧,3590,4260,3900,4540,3950,5000,4500,5100,本项目主要功能区尺度参考表：,建筑设计,户型设计,园林设计,建筑设计,户型设计,园林设计,户型功能尺度参考,强化户型核心功能配备,功能区,关键点,功能描述,入户方式,主人房配有衣帽间、洗手间：目前市场衣帽间和洗手间尺度大小有别，为体现居住舒适度，衣帽间和洗手间的空间尺度要求越来越高。,会客厅,花园,赠送面积,餐厅与厨房,一般入户方式,核心功能,保证尺度,卧室功能,核心功能,保证尺度,彰显主人身份的关键区域，强调会客厅的尺度与采光性，高配置的露台、阳台等，注意空间延展和景观面。,增值点,结合入户方式，赠送入户花园,增值点,基本功能,目前市场注重产品所带来的“益获得”，赠送面积,20-30%,左右，一方面能够实现项目溢价能力的提高，同时能更好的平衡客户心理,尺度感体现主人的生活品质最为重要,建筑设计,户型设计,园林设计,错层阳台，超大入户花园,建筑设计,户型设计,园林设计,主卧落地窗，适合观景,建筑设计,户型设计,园林设计,内花园,入户花园,入户花园计一半面积,送入户花园,紧凑型三房参考户型；,主人套房，紧凑实用；,双阳台设计；,客厅主卧朝南设计；,明厨明卫；,卧室配凸窗设计。,建筑设计,户型设计,园林设计,建筑设计,户型设计,园林设计,紧凑型三房参考户型；,主人套房，紧凑实用；,入户花园设计；,客厅主卧朝南设计；,明厨明卫；,卧室配凸窗设计。,建筑设计,户型设计,园林设计,舒适型三房参考户型；,主人套房，还有衣帽间；,入户花园设计；,客厅主卧朝南设计；,明厨明卫；,卧室配凸窗设计。,建筑设计,户型设计,园林设计,享受型三房参考户型；,双套房设计；,双阳台，双花园；,三房可变四房；,明厨明卫；,卧室配凸窗设计。,建筑设计,户型设计,园林设计,舒适型四房参考户型；,双套房设计，另设工人房；,双阳台，双花园；,四房可变五房；,明厨明卫；,卧室配凸窗设计。,建筑设计,户型设计,园林设计,180,度全弧形落地窗主人房,落地凸窗,享受型四房参考户型；,超大客厅；,豪华主卧；,配置工人房；,明厨明卫；,落地窗设计。,建筑设计,户型设计,园林设计,园林借鉴之自然类,有花有草，生活无限写意，深受客户欢迎,关键点：错落有秩、加强立体感、注重局部水系打造,报告框架,2,项目定位,3,物业发展建议,1,项目及市场分析,4,开发步骤建议,4,筑地简介,建议项目分四组团开发如图所示,