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物业防盗、防火及设备检修维护方案
一、对物业管理区域内的防盗、防火的安全防范巡查
1、加强管理辖区的安全防范，配备防盗、防火设备。
2、学校的实验室、计算机房、图书馆、档案室、财会室，实行 专人负责、责任到人。
3、重点部位的负责人，应严格按照本部门规定的操作规程工作， 自觉遵守岗位职责，及时关门关窗，做好防盗工作。
4、加强设备的保养和维修工作，定期检查设备的安全和财物规 定存放的数量。
5、严禁非无关人员随意进入重点部位。
6、物业服务小组对重点部位要常巡查，勤查看、细防范，发现 问题立即处理，并及时通报有关部门。
7、定期全面检查，遇节假日增加检查次数，发现不安全因素， 及时堵塞漏洞、消除隐患。
、安全巡查、检查制度
1、学校安全检查、巡查工作要做到有计划、有步骤，巡查、检 查要有记录。
2、各岗位工作人员要坚持进行日巡查，发现隐患立即采取措施。
3、主管人员对校内重点部位的检查每周不少于一次，领导小组 成员和相关岗位人员每月各部位检查一次，每学期初、末分别进 行全面检查一次。
4、对检查中发现的隐患，能及时整改的及时整改，一时难以整 改的，要以书面形式报告教育组、教育局部门领导，并落实防范 措施，防止事故发生。
5、值班人员每天进行检查，并做好记录。
三、供电系统日常管理维护方案及应急检修方案
（一）供电系统日常管理维护方案
日常巡视保养项目
序号
项目
部位
内容
要求
1
电力 变压 器
（干 式）
外壳
1、查低压母线
2、检查壳体
低压母线不发热、无变色 外壳清洁、无染物、无放电 痕迹
温度计
1、检查是否完好
2、观察温度指示
显示正常、无损坏、温度不 超过140C
声响
监听变压器声响
发出均匀的“嗡嗡”声，无 异常杂音
变压器 室
1、检查门窗、地面、四壁
2、检查通风道、通风设施
3、检查室内照明设施
4、检查室内消防设施
无杂物、不渗水、能防止小 动物进入，干净整洁、功能 正常、通风良好、无锈蚀、 开关灯具功能正常、消防设 施功能正常
2
低压 开关 柜
柜正面
1、清扫（擦拭）柜正面
2、检查仪表指示及运行
参数
3、检查空气开关
4、检查闸门开关操作机
构
5、检查分闸、合闸指示灯
无灰尘、无污迹，仪表工作 正常，电流、电压在正常范 围，工作状况符合运行要求， 指示灯指示正常
柜背面
1、观察母线、连接点、引 出线
2、检查电度表
连接良好、接点无发热变色， 电度表铝盘转动正常
3
电容
器柜
柜正面
1、清扫（擦拭）柜正常
2、检查仪表指示及运行
参数
3、检查自动补偿器
4、检查各组电容指示灯
无灰尘、无污迹，仪表工作 正常，电流、电压在正常范 围，补偿器功能正常，指示 灯完好
柜内
1、观察电容器壳体、套管
2、检查导线及其连接点
3、检查柜内温度
电容器无膨胀、无渗漏油， 连接导线无过热变色、无热 熔现象，柜内温度不超过 45°C
4
柴油
发电 机
机身
清扫机身及周围地面
无灰尘、无杂物
控制房
1、检查信号指示
2、检查各控制形式、状态
机组处于正常备用状态，符 合运行规程要求
蓄电池
1、检查浮充电压、电流值
2、检查蓄电池液比重及
浮充电压26± 1V,浮充电流
1 ~ 2A（观察充电电流表），
序号
项目
部位
内容
要求

液位
电池液比重1.26〜1.30 （采 用吸式比重计），液位不低于 极板
冷却水 箱
检查水位
水位在正常刻度范围
储油箱
检查油位
保证储油至少能供机组运行 24小时
润滑油
检查润滑油位
润滑油位高度应在油尺有效 刻度范围内
通风
检查机房通风设施
风机运行正常、室内通风良 好
5
强电 井
强电井 室
1、检查房顶、四壁、地面、
门
2、检查室内照明设施
3、检查电缆、母线槽
无损坏、无杂物、无漏水， 能防止小动物进入，干净整 洁，开关、灯具功能正常， 无损伤、无放电痕迹、无
（二）供电系统应急检修措施

外线故障：
1、当外线故障导致甲方主供电源停电时，值班人员要检查真空
开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后， 将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。
2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸， 检查备供电源进线柜之电表和指示灯、真空开关应处准备合闸位置， 合上备供电源进线柜开关。
3、检查变压器出线柜，是否正常。
4、检查低压受电柜，并合上低压总开关。
5、向供电局调度室报告并了解外线故障情况。
内部故障：
当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地）， 非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电或备用电源的受
电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序:
1、将故障柜的真空开关退出（若引起火警，一人用手提式1211 灭火器灭火，一人向消防中心报告）。
2、将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指 示牌。
3、将低压母联合闸，保证校园设施用电。
4、向工程部主管报告故障经过和处理情况。
5、召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析 事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。
市电全停：
1、当主供、备用两路市电全停，启动发电机。
2、退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电， 并每隔15分钟检查一次发电机运行状况，如燃油量、水温等。
3、监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常， 立即退出发电机电源，恢复市电供电。
4、作好记录，及时向上级领导报告。
5、市电失压，发电机正常情况下将在15秒钟自动启动。若有异 常改用手动启动。
通知甲方：
1、供电系统紧急故障发生后应马上由工程主管预计修复时间。
2、4小时内可修复的故障，应由物业办指挥中心通知甲方。
自备发电机发电措施：
1、将发电机打在“手动”档上；
2、在有“市电供电”和“发电供电”的双回路供电中，断开“市
电供电”回路，并挂牌；
3、断开主变的低压进线开关，并退出母线，使开关与母线有明 显的断开点；
4、在退出母线后的低压进线开关上挂牌；
5、起动发电机，并多巡视，确保发电机的正常运行和可靠的供 电质量。
四、给排水设备日常管理维护方案及应急检修方案
1、给排水设备的日常管理
（1）维修工负责给排水泵的操作、监控、记录，在潜水泵启动 时观察电流、电压、并倾听有无异响。每日最少应对给排水设备巡查 一次，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水，检查水控制柜的指示 灯指示，观察停泵时水泵压力表指示并填写好《给排水巡检日记》。
（2）在正常情况下，生活泵、消防泵、喷淋泵、排污泵的选择 开关置于自动位置。
（3）生活水泵每星期轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操 作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。
（4）按照水泵保养要求定期进行维修保养。确保泵房地面和设 备外表清洁、无尘、无锈，保证泵房的通风、照明以及应急照明在停 电状态下的正常使用。
2、停水应急处理
（1）停水事故原因：
1）二次供水机房停电造成停水。
2）水箱水位低停水。
3）清水池水位低停水。
4）水泵故障停水。
5）市电、备用电源故障停水。
上述停水事故发生,应立即报公司领导、客服部。非上班时间， 全小区停水可能超过4小时，公司领导、工程、客服、秩序风部门负
责人应及相关主管到场。
（2）检查排除故障:
1）设备断电，现场检查停电原因，恢复。若不能及时恢复，应 采用临时供电措施，恢复供水。
2）检查水箱水位情况，检查水箱给水水泵及阀门，排除故障， 增加水箱储水，恢复供水。
3）检查机房内处理水泵，如水泵故障，立即启用备用水泵，组 织维修人员对故障水泵进行维修。
4）如供水设备出现严重故障超过4小时不能供水及时报公司领 导，请求自来水公司提供支援。
5）因市电、备用电源出现的停水事故时，工程部维修人员应立 即启用物业专用应急发电设备，提供电源，恢复供水。
（3）客户告知：
1）客服部及时向住户通报维修情况并做好安抚工作。
2）如停水时间较长，联系自来水公司/消防单位为急需住户提供 必要生活用水。
（一）空调系统日常管理维护方案
空调机组日常巡视保养项目
序号
部位
内容
要求
1
润滑系统
压缩机润滑轴承的油压、油位
油压、油位正常，必要时进行 放油与加油
2
冷凝器
检查冷凝器压力、饱和温度
符合设计工作情况
3
蒸发器
检查蒸发器压力
符合设计工作情况
4
冷冻水
检查冷冻水进出水温度
水温正常、进出水温度差正常
5
冷却水
检查冷却水进出水温度
水温正常、进出水温度差正常
6
压缩机电机
检查电机的压力、电流及声音
电压、电流正常，无异常声音
7
冷凝器管束
检查管束清洁及污垢
清洁、无污垢
8
水处理
检查水质
确认水质良好
9
水泵电机
检查冷冻水泵、冷却水泵电机 的电压、电流及运行情况
电流、电压正常，无异常声音， 无过热
10
冷却塔
1、检查冷却塔进出水是否正 常，水位及有无溢流
2、检查冷却塔风机运行状况
3、检查冷却水塔和水箱补水
浮球阀，系统阀门有无渗漏
进出水正常、无溢流
冷却塔风机运行正常无异常
噪声
浮球阀正常、阀门无渗漏
11
盘管风机
1、检查过滤网、给风机
2、检查电磁阀和温控开关
清洁过滤网、给风机传动部分
注油
电磁阀、温控开关正常

（二）应急检修措施
冷水机组：
1、巡查技工发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并 开启备用机组。
2、发现故障的技工将情况报告工程部主管并联系设备保养商维 修。
3、设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公 时间12小时内到场维修，并在事后作维修报告。
水泵：
1、巡查人员发现运行中的水泵异常，应马上停止该泵并开启备 用水泵。
2、发现故障的技工马上进行检查维修，可当场解决的问题马上 修复并记录在当值日记上。
3、水泵故障较严重，应马上报告工程部主管，由其安排组织人 员维修，并在事后作维修报告。
冷却水塔：
1、水塔电机故障
1）巡查人员发现运行中的水塔电机故障，应马上停止该机，转 开备用电机。
2）发现故障的技工马上进行检修，可当场解决的问题马上修复， 并记录在当值日记上。
3）属较严重的故障应马上报告工程部主管，由其组织人员维修。
并在事后作维修报告。
2、水塔穿底漏水
1）巡查技工发现水塔穿底漏水，应马上开启备用水塔，并将漏 水水塔平衡管阀关闭。
2）发现故障人员马上将情况报告工程部主管，由其组织人员修 补水塔，并在事后作维修报告。
3、水塔溢漏
1）巡查人员发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场 解决的马上修复。
2）浮球开关损坏则马上停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启 备用水塔。
3）发现故障的人员将情况报告工程部主管，由其组织人员维修 并在事后作维修报告。
管网系统：
1、主竖管道
1）工程人员发现或接报主管道漏水应马上关闭冷水机组和水泵。
2）现场用沙包拦住电缆引穿、走廊，以防水浸入二楼电房、 用户单元，并将水引入地漏，如地漏排水量不够则将漫出的水导入走 火梯。
3）用薄铁皮将裂围住并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。
4）将空调机房内管道底部排水打开排水，但要留意水泵房污
水泵抽水情况，一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水。
5）马上报告工程部主管，由其安排人员抢修并在事后作维修报
告。
2、水平管网
1）工程人员发现或接报空调水平管网漏水，应马上将事故楼层 风机房内的空调水平管阀门关闭。
2）现场用沙包拦住用户单元门和走廊以防水漫入用户单元， 将水导入地漏。
3）用薄铁皮围住裂并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。
4）马上报告工程部主管，由其安排人员抢修并在事后作维修报 告。
3、空调机房内的伸缩节
1）工程人员发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷 水机组，并按急停掣停止水泵。
2）将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水 机组。
3）报告工程部主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。
注：如闸阀关闭不严，则马上将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板 用螺栓封闭闸阀出，停止漏水后再开启机组和备用泵。
4、空调机房内的管道
1）工程人员发现或接报空调机房内管道漏水，应马上停止机组 水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。
2）用铁皮将裂包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。
3）用沙包拦住机房门以防水浸入内。
4）开启机房内对应管道底的排水排水。
5）报告工程部主管，由其组织人员抢修。
（五）知会受影响用户
事件发生后，工程部主管认为4小时内可修复的应马上通过紧急 知会甲方。
六、电气照明装置日常管理维护方案和应急检修措施
（一）电气照明装置日常维护管理
1、照明供电设备、线路定期维护保养；
2、加强日常巡视检查、维修养护，公共使用的照明指示灯具、 开关及线路要保证完好。
（二）停电应急预案
1、物业公司任何员工在接到停电通知的情况下，客户服务中心、 工程部应事先将停电线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求 等情况通知业主，并在主要出入发布停电通告；同时做好停电前的 应变工作。
2、在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，工程部应立 即确认是内部故障停电还是外部停电。若系内部故障停电，应立即派 人查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部停电，一方面要防止 突然来电引发事故，一方面致电电力局查询停电情况，了解何时恢复 供电，并将了解的情况通知客户服务中心、工程部。
3、值班人员部立即会同工程部派人分头前往各楼检查电梯运行 情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。
4、客户服务中心、工程部立即将停电情况通知校内师生，并在 主要出入发布停电通告，必要时启用紧急广播系统通知住户，要求 住户保持冷静，做好防范。
5、若突发停电时，值班人员部应协助做好校内维持好秩序，启 用应急照明灯等备用照明，疏散学生，并要注意防火，防止发生火灾。
6、安排员工到校区各主要出入维持秩序，值班人员加强值班
人员措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。
7、派人值守办公室、值班室，耐心接待师生询问，做好解释和 疏导工作，防止发生冲突。
8、详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成 的损失。
9、突发停电的预防措施：
1）工程部应经常检查应急照明和紧急广播系统，确保正常。
2）值班人员配置巡逻、检修用的电筒外，还应配置手提式应急 照明灯，并时时充电保养，保持完好。