深圳平湖华南城运营模式深入研究(课堂PPT).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,.,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,.,*,华南城,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,.,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,.,*,2,2,深圳华南城,1,3,华南城开发成绩及商业模式解读,深圳华南城经营现状,I.,II.,III.,概况,主体工程简介,开发分期,I.,II.,III.,IV.,项目总投资,项目租售收入,项目一期,项目二期,IV.,V.,VI.,VII.,招商策略,推广策略,启动策略,关键要素总结,IV.,V.,VI.,开发历程,取地方式,盈利情况,IV.,V.,项目三期,项目配套,I.,II.,III.,IV.,V.,选址策略,产业选择,资源整合,政府扶持,创新模式,4,西安、河源、南昌、南宁,全国各地的华南城分析,1,.,【,基础资料,】,位于平湖物流基地，总建筑面积,260,万平方米，逐步发展成为立足,深圳、依托珠,三角、辐射全国、影响国际的超大规模综合商贸物流平台,n,区位：,位于深圳龙岗区平湖物流园基地，,深圳市与东莞市的交界地，奠定其采购与,需求两大基础；,n,规模：,占地,1.5,平方公里，总建筑面积,260,万平方米，总投资,100,亿。,n,经营范围：,由纺织服装、皮具皮革、电,子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专,业交易中心组成；,n,运营时间：,华,南城一期建筑面积约,50,万,平方米，,2004,年,12,月陆续投入运营。,n,香港五,大财团倾力打,造：,香港佳宁娜集,团、民生集团、建业五金塑胶厂有限公司、,力嘉国际集团及京晖国际五家公司携手创,办。他们皆为深圳市的,政协委员,，相关行,业的,资深工业家,，拥有广泛的行业网络；,4,概况,2,.,概况,【,功能构成,】,华南城是集居住、休闲、商务、物流、商业于一体的现代综合商,贸物流平台,功能,居住,商业,商务,物流,3,.,辅料,交易中 子工,业原材,心,店,主体工程简,介,五大交易中心是华南城的发展主体，对整个商贸物流城的集成化影响最大，其发,展结构如下,1,、华南城国际纺织服装及面辅料交易中心,总建筑面,积：约,43,万平方米,展示位：约,7400,个,首期建成开业面积：约,10,万平方米,主要经营：纺织原料、辅料、面料，家纺面料，,皮草，各类服装成品,及床上用品等,2,、华南城国际电子原材料及成品交易中心,总建筑面积：约,22,万平方米,首期建成开业面积：约,4,万平方米,主要经营：电子元器件,、电子工具、仪器仪表、电子材,料及辅料、电子设备、电,脑、通讯、数码产品等。,3,、华南城国际印刷纸品包装交易中心,总建筑面积：约,37,万平方米,首期建成开业面积：约,5,万平方米,主要经营：各类纸张、,材料、油墨、耗材、印刷包装设,备、配件、印刷包装成品等。,五金化,工塑,料,交易中心,4,、华南城国际皮革皮具及原辅料交易中心,总建筑面积：约,48,万平方米,展示位：约,9300,个,首期建成开业面积：约,10,万平方米,主要经营：合成,革,、制成革、鞋材、辅料、皮革五,金配件、皮革化工、缝制设备及皮具成品等,5,、华南城国际五金化工塑料交易中心,总建筑面积：约,37,万平方米,首期建成开业面积：约,8,万平方米,主要经营：五金工具、机械设备、模具磨料类，五,金饰品、配件类，化工类、塑料类等,皮革皮具原,辅料交易中,心,印刷纸品包,装交易中心,华南西苑,纺织服装原,华,丽城酒,料交易中心,会展中心,办公大,楼,仓,储,区,4,.,7,2003,年,11,月动工，,2004,年,12,月，首批商,家进驻,50,万平方米,3200,个交易展示位、两幢三,星级酒店、一,座美食广场、两幢商务办公楼的建筑，其,余配套建设陆续投入使用。,从正式开工,到一期,50,万平方米五大市场,试,运营，华南城实现五,大交易中心总体入驻,率超,95%,，一个现代化的综合商贸新城出,现在人们面前。,时间,规模,产品,效果,开发分,期,共分,2,期开发，一期启动,50,万建面，主要为五大专业市场及配套商务设施；,一期,1,1,皮革皮具,1,服装纺织,五金化工,数码广场,1,印刷制品,1,5,.,1,8,二期,2007,年,7,月动工，,2009,年，投入运营,210,万平方米,1,号交易广场、,2,号交易广场、环球物流中心,（商务办,公楼）、政府办公区、保税仓储区、,生活服务区和停车区,同时，华南城以更加惊人的速度在全国四处,开花，短短数月间，广西南宁华南城、广东,河源华南城、陕西西安华南城和江西南昌华,南城就相继大规模开工，得到各地各级政府,的高度重视。,时间,规模,产品,效果,二期主要增建,两大交易广场，并升级和完善商业、,商务和居住等功能,1,皮革皮具,数码广场,印刷制品,1,1,五金化工,2,1,服装纺织,2,6,.,阶段,配套,跟进,扬帆起航,2003,整体,规划,n,12,月,6,日，,一期,建成,，首批商家,正式,进驻华南城,总体入驻率超,95%,n,华南西苑,开工,n,华南西,苑,开盘,n,均价,5000,元,/,m2,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,周边,住宅,价格,n,11.20,华,南城开,工,奠基；,n,由香,港五,家企业,投资,60,亿,元打造,n,五大交易,展示中心、,三星,酒店,、,美食广,场、,商务办公楼,n,一,期,50,万,m2,正式,试,营业,，获得五亿,美元的,融资；,n,7,月,7,日，,二期,全面,动工,，建面超过,170,万,m2,快速发展,培育过程,角色确立,四处开发,n,二期,在主板,上市,，,获得,30,多亿,元的,融资；,n,二期规,模扩大，,更向,高端生产服,务业,延伸，成为,辐射整个华南及,东南亚地区的,“,世界工业原料,及商品展示交易,中心,”,；,n,启动深圳二期,二批,建设,；,n,启动,广西,南宁,华南,城、广东,河源,华南,城、陕西,西安,华南,城和江西,南昌,华南,城相继大规模开工,n,shopping mall,在建；,n,兰桂坊,酒吧街,投,入使用；,n,各种,餐饮、银行,陆续,进驻；,n,2011,年五星,级酒,店开建；,n,华丽城酒,店,开业,n,啤酒,广场,营业,2003,以,前,均价,2000,元,/m2,2007,年,均价,8500-9000,元,/,m2,（茗萃园）,n,华南西苑,入住,n,目前,华南,西苑均价,7000-8000,元,/m2,2009,年,均价,15000-20000,元,/m2,（御峰,园）,2010,年,均价,20000-,25000,元,/,m2,（合正,中央原著）,9,开发历,程,华南城用,380,天创造了“华南城速度”，用短短七年的时间打造成为蜚声海外，,名动珠三角的国际工业原料城，并且“华南城模式”在全国,四处开花,7,.,10,取地方,式,以物流工业用地,价格取得土地，并与政府约定,30%,物业销售，,70%,物业租赁，,以保证政府、企业和商户的利益,酒店、办公、公寓等配套只租不售；,公寓等。实际操,作中，另外的,70%,类物业出,售使用权。,目前周边土,地已上涨约,3-4,倍,其中可出售的,30%,，仅限于商业物业，,其余,可建总,楼面：,260,万平方米,保留,的,70%,包括商,业物业、酒店、办公楼、,取地方式：以物流工业用地取地，,产权,为,50,年。,取地基础信息,取地时间：,2002,年,取地总价：,3,亿元,取地条件,与政府约定三七模式：,即,，全部物业中，出售,30%,，保留,70%,。,8,.,营利情,况,华南城主,要盈利点在于物业销售。截至,2011,年,3,月，年度总收入较去年上涨,42,%,，增长迅速,亿港元,增加,16.8%,至约,15.53,亿港元。每股基本盈利,为,25.95,港仙，董事会建议每股派息,2.5,港仙。,业绩报告表示，深圳华南城在报告期内表现出色，,共就交易中,心商铺约,9.4,万平方米订立销售合同及意,向书，其中约,8.56,万平方米已签订合同,，并已算入,年度收益表。交易中心商,铺的平均售价约为每平方,米,16750,港元，较去年上升,11.7%,。,11,华南城,盈利点,物流和,配,套,服务,物,业,经营,前期，通过销售一部分物业，快速回收投资。,物业,租赁,华南城营利构,成,物业,销售,华南城营利情况,华南城,6,月,28,日晚间公告，集团截至,2011,年,3,月,31,日,止年度总收入由去年约,15.7,亿港元增加,42.3%,至约,22.34,亿港元。母公司拥有人应占溢利按年由约,13.3,9,.,3,深圳华南城经营现状,10,.,20,华南城项目总投资,项目总占地,1.6,平方公里,拿地成本,3,亿元,(,一亩地,13,万元,).,总投资,100,亿元。但由于地形复杂，山包沟壑较多，土地整理费用不菲。,11,.,20,华南城项目租售收入,销售员说辞：,09,年、,10,年销售收入为,17-18,亿。租金收入为每年,1,亿左右。预期每年递增中。,12,.,20,华南城项目一期,一期共分四大块，以纺织、皮革、电子、印刷四大原材料的三层商铺为主。,商铺面积划分：,70-80,平方、,150-180,平方、,270-300,平方，出租率,100%。,好位置,70-80,元,/,平方,/,月，差位置,30-60/,平方,/,月。租金每年递增约,10%-15%,2010,年整个市场的贸易额,800,亿（销售员说辞）,纺织,皮革,印刷,五金,13,.,20,华南城项目二期,1,号馆,33,万平方、,2,号馆,38,万平方；销售价格,13000/,平方。均为地上六层，地下二层。负二层为停车场，负一层营业。目前入住率为,30%-40%。,1,号馆,划分有奥特莱斯店,香港企业,/,台湾企业,/,三个主题。,14,.,20,华南城项目三期,三期五号馆,30,万平方是电子交易大厅在建、在售。售价,24000-25000。,投资客户为主。占,80%。,自用客户占,20%。,3,号馆,16,万平方、,4,号馆,30,万平方目前未建。,三期,5,号馆,三号馆,四号馆,在建三期五号馆,15,.,20,华南城项目配套,2,个四星级酒店已经投入运营,规划中还有两栋地超高层五星酒店,.,酒店、公寓、办公、住宅、商业等多业态并存,华南西苑,项目占地,39992,平方米，总建面,161341.25,平方米，户型以,1,房,38m2,、,2,房,73m2,、,3,房,111m2,为主，,07,年入市，,08,年交房。当时售价,5000,元左右，没有产权，只有,50,年的使用权。,底层租金,5060,元,/,平方,/,月,高层租金,70-80,元,/,平方,/,月,写字楼,住宅,16,.,20,华南城开发成绩及商业模式解读,17,.,21,华南城控股有限公司已将,深圳华南城成功的业务模式复制到中国各个拥有战略,位置的地区,包括 江西省南昌市（南昌,华南城）、广西壮族自治区南宁市（南宁华南城）,及西安（西安华南城）、广东河源（河源华南城）,18,.,南,昌,广,东,南,宁,西安,华南城,西,安,南昌,华南城,河源,华南城,深圳,华南城,南宁,华南城,届时，华南城将成为中国,乃至全球独一无二,、拥有,建筑面积,超过,3376,万,m2,。,22,全国华南城总体发展概况,华南城目前在国内拥有,5,大基地，未来全部建成后总建筑面积将超过,3376,万,m2,，成为全球首屈一指的世界综合商贸物流中心。,深圳华南城,260,万,m,2,南宁华南城,488,万,m2,河源华南城,300,万,m2,南昌华南城,428,万,m,2,西安华南城,1800,万,m,2,19,.,n,到,2011,年,6,月，一期完成交易中心商铺及住宅物业总建筑,面积,131,万平方米,，其中,会展中心,已与,2010,年,10,月投入使,用，作为“,2010,中国,东盟轻工产品展览会”，江南华,府一期建设已经完成，商贸预计,2012,年上半年投入运营。,n,总投资,80,亿元，已,列入省重大建设工程项目,。截至目前，,该项目市政道路与水系工程正在,进行土地平整,。一期目前在售住宅售价,5300。,商贸市,场预计将于,2012,年,5,月投入运营。,n,总面积约,1800,万平方米，在落实规划及前期准备工作，,预计,2012,年,6,月份一期投入运营。,商业未建，别墅先行。,规划第,一期及部分第二期建设约,22.3,万平方米别墅单位，并,已完成约,8,万平方米,的建筑面积。,新落成的,别墅,单位已于,2011,年,1,月中,开售,，约,5.02,万平方米,已订立销售合同，每平方米的售价约为,8391,元；,南宁华南城,南昌华南城,西安华南城,河源华南城,23,一期即将投入,使用,1,、,2,号交易广,场正在招商,住宅,正在销售,一期五金机电项,目正在销售,住宅项目已开盘,全国华南城总体发展概况,【,外地项目开发情况,】,外,地四家华南城中，目前南宁华南城已投入使用，河源,和西安华南城项目陆续建成销售，南昌还在前期建设阶段,20,.,24,华南城 的成功复制正是基于深圳华南城的成功发展模式。因此，以下主要以深,圳 华南城为研究对象，分析华南城的成功经验。,21,.,铁路,京九、广九线,穿基地而过；,平湖铁路货运编组,站位于,基,地中心,；,日编组,8000,车次；,原,有,16,股道，未来规划为,18,股,；,平湖编组站将升级扩容改造成,华南地区最,大,的铁路编组站，,运输,能力,成倍提高,；,高速,水官、清平、南坪、机荷高速、莞深、广,深,等十几条高速公路在华南城周围纵横交,错；,机场,香港国际,机场,1,个小时；,宝安国际机场,20,分钟；,港口码头,葵涌码头：,从华南城可直接到世界集装箱,吐吞量第一的葵涌码头；,盐田,港：,15,分钟可到,世界集装箱吐吞量第,四的盐田港；,25,【,选址策略,】,交通因素：,以平湖铁路货运编组站为中心，形成四通八达的立体交,通网络，辐射范围广泛，货物运输可至全世界,22,.,15KM,n,u,位于深圳龙岗区,平湖物流,园基地，深圳市与东莞市,的交界地,东莞市,素有“,制造业名城,”,之称，大量的工业原料需,求为华南城的发展奠定了,充实的基础。,u,平湖,紧邻龙岗大,工业区，,150,公里第,一覆盖,区有,几十,万家,制造工厂,;300,公里的,第二覆盖区囊括了珠三角,90%,以上的制造业,，这是,原材料就近采购的两个临,界点。,26,【,选址策略,】,产业因素：,与全世界制,造业发达的珠三角广阔腹地相连，,150,公里,半径范围内聚集了数十万间工厂及企业，具备强劲的原材料需求,与供给保障,23,.,纺织服装原料,由于珠三角纺织服装,原材料供给市场有限,，导致企业的原材料,都,从外省市购买,，珠,三角的纺织企业,原料,成本更高,，企业生产,过程中的创造利润环,节更少,皮革皮具原料,珠三角汇聚了,30000,多家皮革皮具企业，,形成年,需,450,亿,皮革皮,具,原材料,市场，仅华,南城,1,小时经济圈,内，,三大皮革基地深圳、,东莞、,惠州，每年就,有,300,亿,皮革原材料,和,设备需求。,五金化工塑料,珠三角是国内五金化,工塑料企业,最大的聚,集地之一,，存在着每,年,200,亿,以上，且以,10%,的速度递增,的需,求市场。目前已在广,东投产的外商投资和,来料加工,企业超过,80,000,家,印刷纸品包装,印刷、纸品、,包装行,业,需求市场,平均每年,以,18,的速度,递增，,纸张一直供不应求。,珠三角是中国印刷业,发展最快的区域,，目,前广东全省,印刷企业,超过,2,万家,，居全,国第,一位。,电子工业原料,由于,珠三角现有的物,流供应相对有限,，导,致总产值,2300,亿元的,珠三,角,电子工业，,其,8,成以上的原料都是,从,珠三角以外的地方采,购的,珠三角聚集了大量制造企业，他们,既是产品制造商，也是原料提供商，但珠三角没有统一的原材料市场，,且,采购分散、产业链条不完,整、没有大规模配套,等，而分散采购周期长、库存大、成本高。,现在珠三角的,当地企业往往直接从国内厂家购入原料，但这些厂家是分散于国内各,个城市,的，既无价格优,势又不便于质量的比较，无疑增加了企业的采购成本。,27,【,产业选择,】,珠三角对如下五种原材料需求旺盛。但供给分散，缺乏完善原材料,供应链，增加了企业的采购成本,24,.,28,佳宁娜集团,p,经营范围：,达,成集团,的全资附属公司，主要,从事酒楼酒店、食品制,造、成衣、零售,及中国,内地房地产,开发业务。,p,董事,长背景：,马介璋，,全国政协委员,、深圳,市,侨商国际联合会,会长,等,多项荣誉，,制衣商起家，,全世界设有服装生产基,地，组成以生产牛仔裤,为主兼营布匹、拉链、,纽扣等副料的香港达成,集团,民生集团,p,经营范围：,香港,首家,上市珍珠企业,，,从事采,购、加工、镶嵌、买卖,及批发分销,珍珠及珍珠,首饰,产品,业务,p,董事长,背,景：,郑松兴,，,深圳市政协委员，深圳,市物流与采购联合会会,长。,建业五金塑,胶厂,有限公司,p,经营范围：,主,要经营,厨具及塑胶家庭用品系,列，,拥有建,乐士品牌。,p,董事长,背景：,孙启烈,，,五金加工厂起家，宁波,市政协常务委员,，香港,工业,总会,副主席，香港,塑胶业厂商,会,主席,力嘉国际集团,p,经营范围：,是,一间以,生产优质,纸制产品、彩,印产品为主要业务,的国,际性集团公司,p,董事长背,景：,马伟武，,中国,包装,联合会,副会长，,香港瓦通,纸业厂商会,主,席，广东省,印刷复制业,协会,副会长，深圳市,政,协委员,金晖国际,p,董事长背景：,梁,满林，,从事,服装加工生产,起家，,现工厂遍布世界各地，,成为,香港四大丝绸制造,商,之一。深圳市,政协委,员,、深圳市,纺织行业,协,会副会长、深圳市,服装,行业,协会副会长、深圳,市,皮革行业,协会副会长、,深圳市,电子商会,副会长、,广东省,塑料工业,协会副,会长,【,资源整合,】,企业结构：,自身由香港五大实力制造商构成，具备雄厚的资金实力、,广泛的产业资源，及丰富的市场开发运作经验,25,.,华南城五位主,要创建投资者,皆为香港资深工业家，在香,港和国际市场上拥有较,广泛,的人脉关系网络,华南城,一,期开业前，现任特,首、时任香港特区政府财政,司司长曾荫权，以及四十多,个国家的驻港总领事和商务,代表机构都曾亲自莅临华南,城参观考察。,一期开业,后,，众多香港和东,南亚商会团体开始到华南城,寻找商机和进行采购。,充分利用香,港资源,2007,年,7,月，一期开业仅两,年半时间，二期建设才刚开,始，华南城就以可转换债券,形式成功引进,1.25,亿美元。,2009,年,9,月，华南城纺织服,装、皮革皮具二期首批商家,刚刚进驻，华南城又在香港,联交所主板成功上市，集资,近,30,亿港元。为深圳华南城,其余三大交易中心的二期建,设和内地华南城项目的建设，,提供了更多低成本资金。,【,资源整合,】,社会资源：,充分发挥五大集团的,关系网，整合国内外资源,充分利用国际资本,华南城注重同,各行业协会、,金融机构、中介组织、新闻,媒体、研究机构及相关,专家,学者的合作。,为国,家、省,、市及香港相关,行业协会组织提供免费办公,条件和工作人员工资补贴。,赞助各行业在华南城举办各,类活动,以最优,惠,的条件引进国家级,产品检验检测机构、研发设,计机构和财会、法律、税务、,策划、媒体等中介服务机构。,充分利,用,内地资源,29,26,.,n,2003,2006,年深圳,重大建,设项目,n,2003,2006,年深圳,首批重,点物流项目,n,深圳首批绿色通道项目,n,深圳首个旅游局挂牌的旅游重点项目,30,【,政府扶持,】,连续,4,年成为深圳市重点,建设项目，从取地到运营过程中得到政府,各相关部门的大力支持,政府对华南城的高度重视,27,.,31,征地拆迁,基础设施,行政支持,税费优惠,n,对区政府直属物流管,理机构进行改革，设置平,湖街道物流办，调动街道,办参与园区建,设的积极性。,n,以专,人服务的形,式推,进重点项目的选址和用地,手续办理。,n,通过,组织专家评,审，,解决历史遗留问题,，理顺,了国土部门,-,街道（社区）,-,物流办,-,企业的关系，,形,成四方共赢的良好局面。,n,建立基地联席会议制,度，完善园区基础设施后,续管理,办法。,n,成立,拆迁工作领导小,组，协调解决道路的征地,拆迁和,补偿等问题。,n,开设,机荷高速,华南城,出,入口。,n,原长,途汽车客运站改,造现代化客,运枢纽站。,n,规划,建设大型中长途,客运站。,增加数十条巴士路线,n,n,华南城享受政府在工,商、税务、重点物流项目,等方面的,优惠政策。,n,水、电,费按政府规定,的平湖镇物流园区最低标,准收费。,n,事业单位进驻,海,关、工商、税务、金融,（各家银行及中国银行华,南城理财中心）、检测中,心（国际检测中心等）、,人才交流中心、深圳市龙,岗区鞋业（皮革）商会等,相继在华南城设立,办公室,或分所。,n,政府机构进,驻,平,湖派出所华南城警务室，,华南城消防指挥中心，龙,岗区平湖街道综合行政执,法华南城工作室。,【,政府扶持,】,政府对华南城的支持表现在如下四个方面，其中交通道路改善和引,进政府相关部门对园区建设起到极大作用,28,.,【,创新,模式,】“,集成服务,模式,”,：,通过综合物流商贸园区、会展经济和电子商,务，实现一站采购和一站式物流配送服务，,降低了企业采购成本和交易成本,制 造业 集 成服 务 模式,综合物流商贸园区,在工业原料交易做大做强的,基础上。,根据市场需求，向产业供应,链上下游延伸，整合产品设,计、质量鉴定、策划推广、,国际贸易服务、金融财会、,税务、法律服务等供应链的,各个环节。,全面满足供应商和采购商的,各种需求，从而有效降低了,企业成,本。,32,会展经济,“,展会市场,”,是一种创新,“,展会市场,”,的展贸模式。,依托其自建的软、硬件平,台，将固定的展示交易中,心与定期的展览紧密结合。,依托现有市场，为参展商、,采购商提供展前、展中、,展后全方位服务，最大限,度降低参展商和采购商的,交易成本。,电子商务,“实体,+,网络”,依,托华南城的实体市场资,源，通过整合互联网营销,渠道，集中为企业提供网,上贸易和品牌推广服务。,为每家商户量身订做自己,的电子商务交易网站。,实现网上网下商机、,“,有,形市场与无形市场,”,的互,动结合。相当于在网上再,造一个华南城。,29,.,33,【,创新,模式,】“,集成服务,支撑体系,”,：,提供完善的金融、行政支持，建立线上,线下交易平台，降低仓储物流成本,1,建立顺畅,的交易渠道,方式：,通过会展、,供需见面会等形式,为供需双方牵线,;,搭建信息平,台，为,准确、全面的信息,服务；,效果：,商家快速找,到客户；客户快速,找到商品和服务。,5,打造电子交易平台,方式：,打造电子,交易平台，引导,并促进线上交易。,效果：,实现网上,网下商机、,“,有,形市场与无形市,场,”,的互动结合，,扩大营销渠道。,2,建立低,成本、便捷,的仓储物,流系统,方式：,通过合作,与联盟的方式，,建立低成本、便,捷的仓储物流系,供需双方提,供及时、统。,效果：,做到商品,不仅来得快，而,且去得快。,3,疏通政府关系,方式：,疏通政府,关系，推动政府,为商家提供便捷,的工商、税务、,海关、商检等服,务和优惠的经商,政策。,效果：,创设良好,的政策环境，吸,引商户入驻。,4,健全金融服务体系,方式：,通过建立、,健全信用保证和,金融服务体系。,引进工商、农业、,中国银行。,开发商提供抵押,担保和小额贷款。,效果：,保障交易,顺畅进行，防范,信用风险。,30,.,34,交易,展览展示,检测,电子商务,仓储,配送,货运,金融结算,人才培训,信息化服务,生产服务功能,生活服务功能,【,创新模式,】,功能构成：,集合生产和生活服,务功能，是一座现代化的城中之城,综合商贸物流新城集合两大服务,购物,居住,餐饮,娱乐,休闲,旅游,31,.,35,【,招商策略,】,招商渠道：,与展会公司、行业协会、运营管,理公司等机构合作，采,用相应的招商模式,运营管理公司,运营管理公司负责,招,商、,运营，双方利益,分配（如,简爱家居）,具体方,式,：开发商将某一,区域整体出租给承租方，,采取保底租金及弹性抽成,的方式,行业协会,借助行业协会的商户资源来招,商、销售，采用分销模式,开发商将某一区域以较低价格,整体卖给行业协会，协会利用,其自身商家资源进行招商，多,赚的售价由协会获得,展会公司,借展会公司的,参展方和采购方,资源造势、招商,(,如深圳品牌内衣展承包内衣,馆,),前期，开,发商,免费提供场地,办展,通过展会造势宣传，便,于招商,展会公司负责召集参展商家,和采购方，向参展方收取费,用,后期开发商收取租场费用，,例如,15,天,20,万,32,.,36,【,招商策略,】,招商方式：,以培育市场为主旨，少售多留。实行开发商与业主,共担,风险制，有利于增强商家信心，控制业态，保证经营,“,3+7”,捆绑模式,四大招商模式,1,、纯收租金：,适用于经营性散铺,.,2,、,联营扣点，收取保底租金。,适用于统一收钱，,且铺位面积在,1000,平米以上。保底租金为：,30,元,/,平米,/,月,3.,先收取保底租金，半年后采用联营扣点的方式,4,、,统一外包招商,，给招商方提成（,家具建材馆）,两大销售模式,1,、,30%,商铺出售产权返租：,仅商铺出售产权（,50,年），开发商与商户签,3,年返租合同但强制返,租,6,年。头三年按每年,8%,的回报率一次性付给商,户（或抵扣商铺售价），后三年每年按,9.2%,的,回报率一年一年支付给商户。（上述比例为第,二期，第一期返租回报率为,7%,）,2,、,70%,出售使用权：,剩余,70%,商铺和其他物业,如公寓、写字,楼等出售使用权（,50,年）,“筑巢引凤、放水养鱼,、实现共赢,”,是华南城的经营信条，具体体现在：严格控制销,售比例，确保项目经营；给于经营商户切实的优惠，,统一实行两年的免租期,33,.,37,【,招商策略,】,招商优惠盘点：,通过五大优惠方式加大招商力度，快速实现租售目,标，制造热销局势,一期开业头两年,，所有进驻商家,免租两年。二期首批商家享受同,样优惠。,免租,补贴,广告,活动,一期开业初期，统一租下周边大,片住宅，增加统一,物业管理后，,低价转租给进驻商家。,对进驻商家增,加的市场推广人员,给予一定的工资补贴。,每年投入一亿,元广告费用，进行,全球推介。,与深圳,报,业集团、,南方都市报,及新浪、搜狐等主流和新兴媒体,建立长期合作关系。,出资在华南城,内举办各类展览交,易会、采购大会、商品发布会；,组织华南城商户参加国内外各类,展销活动和相关协会活动。,华南城内设立,采购中心的国际商,家，年采购额达到,2,亿元，可给予,3,年全部免租。,奖励,费用,水、电费一律,按工业用途标准收,取，固话费用比市场价低,10,等。,一期开业初期，公交路线未开通,时，华南城自己出资租车为商家,开通到市内和各口岸、机场及各,大工业区的免费交通。,交通,34,.,【,推广策略,】,展会营销：,通过展会宣传造势，推,动市场的持续活跃，形成自身造,血系统,开发商,免费,提供场地,办展，同时,负责外围广告及物料准备；开发商不收,取费用，但要求展会公司,必须招满,商户来参展（必要时可免费提,供展位）,宣传造势,促进招商,商贸平台,引爆商机,适用于成熟、有,知名度的展会,(,工博会、品牌内衣展,),华南城在启动期及现阶段均举办大量,行业展会，成功宣传造势，引爆商机,38,，以形成,火爆之势,用以,宣传造势,展会公司负责,召集,参展商家,和采购商，并向参展方,收取费用,适用于小型、培育期的展会,展会,开发商作,为场地出租方参与展,会举办，,收取,租场费用,；由展会公司负责,招展招商,，所得收益由开发商及展会公司,协商分成,35,.,39,【,推广策略,】,工博会：,是各类展会中，规模和,影响力较大的展会，至今已举办四,届,国际工业博览会,以“原料采购,、成品交易、技术,交流、合作共,赢”为主题，每年春秋两季，与广交会同期举办。,参,展,中国国际工业设计,行,业,展,会,职,能,产品,推介,供需,洽谈,宣传,推广,36,.,爆破式品牌推广活动,近亿元,的推介费用，除了,常规的报纸、期刊、电视、,路牌、网络等,媒体,，还时,常举办,展示会、研讨会、,推介会、商业论坛,等同时,还组织专门的港澳和,海外,和行业协会建立,良好关系,吸引,行,业协,会进驻,华南城。,国家、广东省和深圳市的,15,家行业协会和两家专业杂志,社、国家级纺织检测中心同,时进驻华南城,投资人充分利用,行业关系,投资人利用深厚的,行业关,系和港澳人脉资源,内部宣,传华南城,推介,活,动,40,【,推广策略,】,品牌营造：,从品牌内涵、品牌塑造到品牌推广等一系列过程中，华,南城投入巨大的人力物力，推广过亿，达成大品牌造就大商机的成果,37,.,KPI,体,系,平台，降低时间和费用成本。成功打造服,务生产和生活的城中之城,4.,具有竞争力的运营模式,集成商贸物流模式，实现“市”的有形化和“场”的虚拟,化，无缝对接供应商与采购商的各种需求，为入驻商户创造大量商机，构建良性循环的,交易系统,5.,强势的行业资源整合,五大股东均是香港及国内闻名的大型制造业厂商，都具备丰,富的市场运营经验和相关产业客户资源,6.,品牌造势,国内外媒体推介，各,类展会活动及关系网营销使华南城在较短时间内迅,速提升知名度和影响力，建立国际形象,【,成功关键要素,总结,】,1.,珠三角产业聚集地,珠三角,众多产业集聚，为华南城提供了坚实的行业基础,2.,交通辐射面广,华南城以平湖铁路货运编组站为中心，形成四通八达的立体交,通网络，辐射范围广泛，货物运输可至全世界,3.,业态复合多元,五大主营品类,既互相独立又互为补充，为采购商提供一站式供货,38,.,3,全国各地的华南城分析,西安、河源、南昌、南宁,39,.,12,西安华南城分析,40,.,西安华南城,新筑新城,公路码头,体育运动中,心,职业技术培,综合保税区,西北医药物,流中心,通讯物流产业园,大明宫仓储物流,基地,新加坡讯通集团西安基,地,西北图书物,流城,训学院,铁路集装箱,中心站,CBD,【,选址条件,】,位于西安市东北部，国际港,务区内，周边交通便利，项目内部规划,2,条地铁线穿过,西安市东北部，国际港务区园内，是港务区最大,的一,个项目，在港务区的西南角，规划面积,10,平方公里，,是港务区的四分之一。,区位,路,108,国道,西安,-,郑州高速,公路,310,国道,312,国道,钟楼,西安经城高速,西安兰州,高速,西安,-,成都高速,三环高,速,西安咸阳国际机场,312,国道,绕城高速,交通,西安,-,包头高速公,东衔港务大道、南接北三环路、西邻灞河、北抵潘骞,路，便利的交通,，公交九公司将落户于此，地铁,1,号,线、,3,号线也将从中穿过。,13,西安,-,北京,高速公路,西安华南城,秦始皇兵马,俑,41,.,14,项目全部建成后,，可容纳入驻商户,10,万户,实,现营业额,1500,亿元至,2000,亿元,税收,50,亿元以上,可提,供创业机会,10,万个,直接就,业岗位,40,万个，间接就业岗位,100,万个,工,程,指,标,效,益,预,估,【,项目指标,】,建成后将成为中国西部经营规模最大，经营商品种类最多，,服务功,能最全的工业原辅料、商品集散中心和综合性物流中心,占地面积：约,10,平方公里,建筑,面积：,1800,万平方米,总投资：超过,200,亿元人民币,首期,建筑面积：约,400,万平方米,开工时间：,2009,年,12,月,9,日,开发,主体：香港上市公司华南城控股,与新豪德,控股联合开发建设,42,.,15,【,规划布局,】,以交易展示区为核心，配备生产和生活配套区,，打造一个超大规模,的现代综合商贸物流园,核,心区：交易展示区,1200,万平米,主要为纺织服装、电子、皮,革皮具、五金、,化工、机电、建材装修及装饰、汽车及汽车用品、,医药及保健品、农副产品与土特产、农用机械设备及配件、小商品等十二大行业门类的原材料,及产品进行展示交易,生活性服,务配套区,200,万平米,建设,城市综合体，,集学校、社区、市场、,体育场、医院等完备的功能配套设施为,一体；,生活住宅区毗邻灞河，打造大型生态居,住区。,生产性服,务配套区,400,万平米,为整个,西北提供仓储配送、第三方物流、,会展、品牌营销、研发、创意、贸易、,人力资源管理、管理咨询、金融、通讯,等各类生产性配套服务，为引进制造业,企业提供全方位的生产性服务。,现代综合商贸物流园功能构成,展示,信息,物流,品牌推广,工业旅游,交易,市场拓展,技术创新,43,.,【,现状开发情况,】,共拟分三,期建设完成。一期预计,2012,年建成使用，现开工主,体工程为交易展示中心一区,西安华南城一期概况,总投资额：,超过,60,亿元,占,地面,积：,约,3,平方公里,建筑面,积：,约,400,万平方米,建设,周期：,2009,年,2012,年,已开工项目：,招商,办公中心、交易展示,中心一区、,交易展示中心一号馆及,10,栋单体品牌馆。,开工面积：,55,万平方米,16,可入驻,商户：,2.5,万至,3,万,可实现营业额：,500,亿元,税收：,20,亿元以上,可提供创,业机会：,2.5,万,3,万个,直接就业岗位：,15,万个,间接就业岗位：,45,万个,44,.,阶段,时间,数量,第一期,2009,年,7,月,480,亩,第二期,2010,年,4,月,90,亩,第三期,2010,年,11,月,630,亩,第四期,2011,年,11,月,700,亩,合计,1900,亩,17,【,征地情况,】,共分四期征地，目前已,完成三期征地，第四期征地工作预计,2011,年,11,月底完成,征地过程完全由政府主导：,目前正在进行西安华南城,四期征地工作，计划征用,700,亩，涉及灞桥区新筑街办兰家村（,296,亩）杏园村（,300,亩）和灞桥,街办段家村（,100,亩）。该宗地于,2011,年,5,月,10,日由港务区土地局向勘界定点放线，正式启动征地。,截至目前,兰家村,300,亩被征地中，群众已签字并对付地面附着物约,260,亩，剩下近,50,亩土地，正在加紧做最后的思想工作。,新筑街办杏园村和灞桥街办段家村因村两委员会班子不健全，考虑到稳定,的因素，计划近期拉开两村的换届工作，待两委,会换届结束，力争在,11,月底将该宗地剩下,400,亩土地移交港务区管理。,征,地,明,细,45,.,【,运营模式,】,以集中商贸为,经营理念，整合,5,个华南城与,22,个豪德商贸城，建立,国内超大规模的商贸物流中心，结,合实体和网络平台，实现全球营销,全球网络在线交易平台,以华南城网上平台、全球呼叫中心、卫星,VSAT,系统、,GPS,定位系统为依托,建立，连结分布全国的,5,座华南城和,22,座豪德商贸城；,24,小时在线，为客商提供市场信息交流、网上,交易、电子配送,、信息发布、咨询、查询、交易申,报、营销支持等全面服务。,18,一站式商贸采购平台，从原材料到成品，贯穿整个产业链,深入开展行业信息交流、货物订单调配、供求形势互享、物流资源共通全方位合作，通过西安港务,区进入国际贸易平台，让生意一夜之间通达世界。,5,座,华南城、,22,座豪德城实体,与两大网络交易平台互联互通,全产业链式交易平台,全球网络在线交易平台,20,个大型商贸交易中心,50,个交易主题,涵盖现代工业全部供销门类的全产业链式交易平台,接入,全国,5,座华南城及,22,座豪