物业管理费的测算.docx

物业管理费的测算
测算所需的基本数据
一、物业概况
1、项目名称、
2、地理位置
3、开发商、投资方
4、项目开发进度计划
5、项目规划建设
（1）总占地面积
（2）总建筑面积
其中：地上总建筑面积、地下总建筑面积、销售面积、商铺面积、公
共建筑面积（附属用房如：设备机房、管理用房等）、住宅总户数
（3）停车泊位数
其中：地上、地下
（4）区域建筑的基本布局
物业性质及功能:如:普通住宅、公寓、商业、写字楼等
建筑结构类型；
栋数;层数;单栋（套）面积；
户型种类、数量、面积
建筑密度、
容积率、绿化率
二、设备设施基本状况
一能源 供水、供电、供气、供热方式；供应容量；计量方式；与市政部门产权 分界点
（二）设备
1、配电系统
（1）高压回路；（2）变压器；（3）高压环网柜；（4）低压配电 柜
（5）动力箱（上海华通）（6）发电机组（7）公共区域照明总功 率
2、给水系统
（1）室外给水：（2）室内供水；（3）给水设备
3、排水系统
（1）化粪池
（2）生活污水与生活废水排放方式
（3）雨水及其它废水排放方式
（4）地下室的废水及雨水汇集排放方式
（5）设计中水处理能力、用途、设备功率
（6）生活水泵、消防水泵、污水雨水泵的台数、功率
4、空调系统
5、智能化系统：
（1）安防系统设施、电视监控系统、红外监控系统、门禁系统、防 盗报警系统
（2）停车场自动管理系统（3）自动抄表系统（4）楼宇自动化 系统
（5）机房UPS系统（6）背景音乐系（8）电梯系统（9）消防报 警系统
6、通讯系统
（1）电话、宽带等数量与市政产权分界请况
（2）电视接收
卫星电视接收数量和有线电视与歌华产权分界点
7、消防设施
（1）消火栓、消防喷洒系统（2）消防水池及其他消防设施情况
8、电梯数量、品牌、电功
三、公共设施
1、道路面积
2、围墙长度
3、小区的车和人行出入数量
4、儿童游乐场
5、垃圾中转站
四、园林绿化
1、绿化面积、
2、种植物的品种数量。
3、园林景观、
4、绿化用水来源
五、开发商的特殊要
物业管理费用的构成及测算方法
项目名称
测算所需的基本依据
计算方法
测算结果
一、能源费
（一）电费

1
电费
用电度数、政府收费标准
月用电度数X电费单价/销售面积
元/平方米/月
2
水费
用水吨数、政府收费标准
月用水吨数X水费单价/销售面积
元/平方米/月
3
然气费
用气方数、政府收费标准
月用气方数X然气费费单价/销售面积
元/平方米/月
4
暖气费
受热面积、政府收费标准
受热面积X收费标准/供热时间/销售面
积
元/平方米/月
二、设备设施维修保养

（一）强电系统
维护费：厂家报价；维修材料费： 根据设备原值按年限平均法计算年 折旧，在此基础上按一定比例提取维
修材料费。
（年维保费+年维修材料费）/12月/销
售面积
元/平方米/月
（二）弱电系统
维护费：厂家报价；维修材料费： 根据设备原值按年限平均法计算年 折旧，在此基础上按一定比例提取维
修材料费。
（年维保费+年维修材料费）/12月/销
售面积
元/平方米/月
（三）给排水

1
中水处理费
年用水量、水处理单价
年用水量X单价/12月/销售面积
元/平方米/月
2
污水清掏费

（1）污水井
污水井数量、次数、收费单价
污水井数乂次数X收费单价/12月/销售
面积
元/平方米/月

（2）化粪池
化粪池容量、次数、收费单价
污水容量X次数X收费单价/12月/销售
面积
元/平方米/月
3
排水管线维护
维护费：厂家报价；维修材料费： 根据设备原值按年限平均法计算年 折旧，在此基础上按一定比例提取维
修材料费。
（年维保费+年维修材料费）/12月/销
售面积
元/平方米/月
（四）、土建
第一年只做适量的维修材料费，第二 年根据设施状况测算维修材料费
年维修材料费/12月/销售面积
元/平方米/月
（五）、工具及设备（不含
固定资产）
专业设置、工具配置标准、工具价格
工具数量X价格/12月/销售面积
元/平方米/月
三、对客服务事项
（一）清洁事项

1
垃圾清运费
清运次数/天、清运费单价/次
次数/天X单价/次X365天/12月/销售
元/平方米/月

面积

2
清洁合同
公共区域面积、市场价格元/M2
公共区域面积X价格/12月/销售面积
元/平方米/月
3
外墙清洗合同
外墙面积、市场价格元/M2
外墙面积X市场价格元/M2/12月/销售
面积
元/平方米/月
4
清洁用品及用具
垃圾车、垃圾桶等配备数量
配备数量X单价/12月/销售面积
元/平方米/月
6
灭虫灭鼠费用
灭虫灭鼠面积、市场价格元/M2
灭虫灭鼠面积X市场价格元/M2/月/销
售面积
元/平方米/月
（二）绿化费
绿化面积、市场价格元/M2
绿化面积X市场价格元/M2/12月/销售
面积
元/平方米/月
四、保安事项

（一）保安托管费
保安员人数、月工资标准
保安员人数乂月工资标准/销售面积
元/平方米/月
（二）保安用品（不含固
定资产）
保安装备配置、价格
保安装备配置数量X价格/12/销售面积
元/平方米/月

五、工资及福利费

1
职工工资
员工人数、月工资标准
员工人数乂月工资标准/销售面积
元/平方米/月
2
职工福利费
按工资的14%计提
员工人数乂月工资标准X14%/销售面积
元/平方米/月
3
工会经费
按工资的2%计提
员工人数乂月工资标准X2%/销售面积
元/平方米/月
4
教育经费
按工资的1.5%计提
员工人数乂月工资标准X1.5%/销售面
积
元/平方米/月
5
社会统筹保险

其中：养老保险
按工资的20%计提
员工人数乂月工资标准X20%/销售面积
元/平方米/月

医疗保险
按工资的10%计提
员工人数乂月工资标准X10%/销售面积
元/平方米/月

失业保险
按工资的1.5%计提
员工人数乂月工资标准X1.5%/销售面
积
元/平方米/月

工伤保险
按工资的0.5%计提
员工人数乂月工资标准X0.5%/销售面
积
元/平方米/月
X

生育险
按工资的0.8%计提
员工人数乂月工资标准X0.8%/销售面
积
元/平方米/月

补充医疗保
险
按工资的4%计提
员工人数乂月工资标准X4%/销售面积
元/平方米/月

住房公积金
按工资的8%计提
员工人数乂月工资标准X8%/销售面积
元/平方米/月

加班费
按工资的3%计提
员工人数乂月工资标准X3%/销售面积
元/平方米/月
六、行政费用
1
办公费
耗材数量、价格
耗材数量X价格/12月/销售面积
元/平方米/月
2
邮电通讯费
电话配置部数、月租、手机部数、报
销标准
（电话配置部数乂月租+手机部数乂月
报销标准）/销售面积
元/平方米/月
3
差旅费
市内交通费、人数
月市内交通费X人数/销售面积
元/平方米/月
4
业务招待费
收入、国家财政税务规定比例
年收入乂规定的比例/12月/销售面积
元/平方米/月
5
保险费

元/平方米/月

其中：财产一切险
公共区域财产保险金额、保险费率
保险金额X保险费率/12月/销售面积
元/平方米/月

团体人身意
外险
保险金额、保险费率
保险金额X保险费率/12月/销售面积
元/平方米/月

公众责任险
保险金额、保险费率
保险金额X保险费率/12月/销售面积
元/平方米/月
6
车辆费用
车辆数量
年养路费+年保险费+年油料费+年维修
保养+年存车费/12月/销售面积
元/平方米/月
7
折旧费
固定资产原值、制度规定的折旧计提
方法、使用年限
固定资产原值X95%/5年/12月/销售面
积
元/平方米/月
8
低值易耗品摊销
低值易耗金额，一次摊销法
低值易耗品金额/12月/销售面积
元/平方米/月
9
劳动保护费

元/平方米/月

其中：制服费
人数、制服标准
人数X标准/12月/销售面积
元/平方米/月

制服洗涤费
洗涤次数、单价（元/次）
年次数X单价/销售面积
元/平方米/月
10
存档费
人数、存档费标准
人数X年存档费标准/销售面积
元/平方米/月

11
修理费
按办公设备价值、一定的比例计提修
理费
办公设备X比例/12月/销售面积
元/平方米/月
12
税金

元/平方米/月

其中：印花税
应缴印花税额、税率
应缴印花税额X税率/12月/销售面积
元/平方米/月

车船使用税
车型、数量税额
数量X税额/12月/销售面积
元/平方米/月
13
审计费
会计师事务所审计报告收费标准
审计费/12月/销售面积
元/平方米/月
14
工作餐
人数、月标准
人数X月标准/销售面积
元/平方米/月
七、营业税金
1
营业税
收入、税率
年收入乂税率/12月/销售面积
元/平方米/月
2
城建税
应纳税额、税率
年应纳税额X税率/12月/销售面积
元/平方米/月
3
教育费附加
应纳税额、税率
年应纳税额X税率/12月/销售面积
元/平方米/月
八、管理酬金
收入、管理酬金比例
收入乂管理酬金比例/12月/销售面积
元/平方米/月
九、不可预见
管理费支出额、比例
管理费支出额X比例/12月/销售面积
元/平方米/月