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房地产开发报建流程
　　一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。
　　第一部分，房地产开发公司的准备工作
　　在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
　　第二部分，行政审批部分
　　根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。
　　一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
　　1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
　　2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
　　4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
　　5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
　　6、规划部门办理项目选址意见书。
　　二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、人防办进行人防工程建设布局审查。
　　2、国土资源局办理土地预审。
　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
　　4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
　　5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
　　三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
　　1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
　　2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
　　3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
　　4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
　　5、国土资源局进行用地预审。
　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
　　7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
　　8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
　　9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
　　四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、公安消防支队进行消防设计审查。
　　2、人防办进行人防设施审查。
　　3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
　　4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。
　　五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、建设单位办理施工报建登记。
　　2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
　　3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
　　六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
　　开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：
　　1、以下证明材料：
　　(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
　　(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
　　(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
　　2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
　　3、工程施工合同;
　　4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
　　七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
　　2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
　　3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
　　4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
　　第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
　　1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
　　2、开发商应提交材料：
　　(1)申请书;
　　(2)企业营业执照;
　　(3)用地证明文件或者土地使用权证;
　　(4)建设用地规划许可证;
　　(5)建设工程规划许可证;
　　(6)施工许可证;
　　(7)房屋竣工验收资料
　　(8)房屋测绘成果;
　　(9)根据有关规定应当提交的其他文件。
　　以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
开发报建员的工作内容
1、熟悉申请办理“两证一书”的程序以及文件、图纸等资料的收集准备工作，了解建筑物周围的环境及“三通一平”的情况。按照建设工期的要求，积极办理好各阶段的报建手续。
2、协助科长做好项目的可行性研究、立项和设计评审、审查的对外联系、接待工作以及施工过程中的设计变更处理。
3、了解所报项目的总图设计、工程内容和审批单位的具体要求。催办工程项目的立项、审批等落实情况。
4、做好报建项目费用的减免工作和有关设计施工的报建协调工作。
5、负责联系工程项目竣工后，规划、消防等专业部门的验收签证工作。
6、负责有关报表的填写、上报，及时向档案、资料员移交工程报建的完成资料。
7、完成领导交办的其他工作。
注：
“两证一书”是对中国城市规划实施管理的基本制度的通称，即城市规划行政主管部门核准发放的建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，根据依法审批的城市规划和有关法律规范，对各项建设用地和各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，使其纳入城市规划的轨道。根据《城乡规划法》，城镇规划管理实行由县规划建设行政主管部门核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的制度，简称“一书两证”。
《建设项目选址意见书》是将计划管理与规划管理有机结合的成功经验的总结。城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。
目的：①是城市规划行政主管部门审核建设项目选址的法定凭证。②是土地部门提供土地，计划部门项目立项的依据。③设计任务书（可行性研究报告）报请批准时，必须附有城市规划行政主管部核发的选址意见书。
《建设用地规划许可证》是建设单位向国土资源行政主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是保证城市土地合理使用，防止和减少违法占地的有效措施。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府国土资源行政主管部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由国土资源行政主管部门划拨、征用土地。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。
核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
“两证一书”的办理：
一、 选址意见书只是划拨的土地才办；
二、 关于办理建设用地规划许可证所需资料
1 、经过按程序审批的该地块的详细规划（由具有规划资质的编制单位出图）
 2 、发改委立项，只需写个报告，批了就行了
 3 、项目的环境影响评价审批（环保局）
 4 、与国土局签订的土地出让合同
 5 、地块的红线图。应由有测绘资质的单位出具现状图，在现状图的基础上画红线图，可以是规划科直接画。
三、关于建设工程规划许可证所需资料
 1 、申请表及申请报告
 2 、申请人身份证明及经办人法人委托书，法人身份证，组织机构代码，开发资质；
 3 、经效验的土地使用权属证明及宗地图
 4 、经效验的建设用地规划许可证复印件及红线图
 5 、经批准的规划条件（拿投标书时里面有几个数字），土地出让合同
 6 、经批准的修建性详细规划，定位图，竖向图。（一般由市长审批，定位图、竖向图在详细规划中）
 7 、需要相关行业主管部门审查的审批意见（发改委、环保局、图审办、人防）
8、经批准的建设项目单体设计方案和立面效果图
 9 、建设工程规划咨询报告（有资质的规划咨询中心出具）
 10 、全套施工图一份（含总平面图）及电子文档

房地产开发报建知识
一、什么叫做房地产
是房产和地产的统称。
二、 土地使用权的概念
1、 行政划拨方式（政府，土地使用权，无偿，使用者）
2、 地产转让方式（买卖、赠与等）
3、 政府出让方式：
1） 招标：
招标就是指在一定范围内公开货物、工程或者服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序从中选择交易对象的一中市场交易行为。
招标的方式：①公开招标；②邀请招标
招标代理：
招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。
招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供服务的社会中介组织。
招标出让程序：
A. 市国土局制定出让土地招标方案，报经市政府批准发布招标公告；
B. 有意投标人到指定地点购买土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其他有关文件；
C. 市国土局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题；
D. 投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金，并将密封后的投标书投入标箱；
E. 市国土局组织有关部门组成评标委员会，主持开标、评标、决标工作；
F. 对有效标书进行评审，市国土局向中标者发出中标证明书，未中标者由市国土局退还保证金；
G. 中标者在规定时间内与市国土局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门签订土地出让合同，并缴纳定金；
H. 中标者按合同规定支付全部出让金后，到市国土局办理土地使用权登记，领取土地使用证。
2） 拍卖：
拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
拍卖方式的特点：
①通过拍卖的形式进行买卖而转移拍卖标的物；
②最高应价者获得标的物；
③拍卖行业具有中介服务性质。
拍卖方式的程序：
A. 市国土局制定出让土地拍卖方案，报经市政府批准后，发布拍卖土地公告；
B. 市国土局向竞争者提供土地使用合同书文本，土地使用规划及其他有关文件；
C. 验证竞买者资格，发放标牌；
D. 市国土局主持拍卖竞买，简单介绍拍卖地块情况，宣布拍卖起价；
E. 竞买者举牌应价；
F. 竞买获胜者按土地出让合同规定，在付款时限内向市国土局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金；
G. 竞买获胜者付清全部土地出让金后30日内，到国土局办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用证。
3） 挂牌
挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在制定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让方式的特点：
①公开公正公平
②时间长，允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争
③操作简单，便于开展工作
④有利于土地有形市场的形成和运作。
土地挂牌出让的程序：
A. 发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点；
B. 出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场勘探；
C. 受理竞买申请：在挂牌公告规定时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明、法定代表人身份证复印件办理竞买申请，缴纳竞买保证金；
D. 审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信记录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动；
E. 挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价，更新现实挂牌报价；
F. 揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竟得与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金；
G. 公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。

（三） 关于土地
一、 土地分类：
A、 按照开发利用：生地和熟地；
B、 按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
C、 按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套设施所占用地）、商业服务用地（各种商店等占用的地）、工业用地（独立设置的工厂等用地）、仓储用地（指国家、省及地方的储备、中转等用地）、市政公共设施用地（自来水厂、供热中心等用地）、交通用地（公路、铁路、民用机场）、绿化用地（公园、动物园、植物园等）、特殊用地等；
D、 按照国家土地利用总体规划制度分：农用地、建设用地和未利用地。
二、 怎么体现土地的所有权和使用权？
土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1） 土地使用权出让年限：
A、 居住用地70年；
B、 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
C、 商业、旅游、娱乐用地40年；
2） 土地使用年限到期后如何处理：
A、 国家有权无条件的收回该土地；
B、 建筑主体经质控部门检验后不属危房：
C、 项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
三、 房地产市场
A、 一级市场：以土地为主体（亦称土地市场、土地交易市场）；
B、 二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）；
C、 三级市场：房屋在消费市场的在此流通，包括：买卖、抵押、转让、租赁（二手房）；
四、 零散的名词概念
1、 生地：是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，一般该类土地离城镇较远，无市政基础设施，未开发利用。
2、 熟地：是指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。
3、 三通一平：水通、电通、路通和场地平整。
4、 七通一平：水通（给水通和排水通）、电通、路通、讯通、气通、暖通、邮通和场地平整。
5、 飞地：又称插花地，指土地所有权人或者使用权人的土地部分或全部被他人土地包围的。
6、 毛地：主要是城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已用地上建筑物及附属设施的、将被改建的土地。
7、 宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
8、 土地级别：是指根据土地利用价值及所处的地段繁华程度的不同而划分的土地等级。
9、 炒地皮：是指对到手的土地使用权进行的转售，常指土地投机商在对某地段土地与其地价呈上涨趋势的评估的前提下，买下地皮（即土地使用权），等到地价达到预期价位才出手牟利，以获得囤积土地的高利润行为。
10、 三区六线
“三区”：是指镇域范围内确定的不准建设区（区域绿地）、非农建设区（城镇建设区）、控制发展区（发展备用地）三大类型地区的规模和范围。
用地红线：是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是取得使用权的土地范围，一般用红线标识。
但在实际实施中，一般要“退红线”，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积内。
建筑红线：是指建筑控制线，是建筑物基底位置（外墙、台阶等）的界限，任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界限。
城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界限。
城市蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界限。
城市绿线：是指城市规划的绿地范围，此范围内只能进行绿化，不得改做它用。
城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界限。
11、 各类面积概念：
建设用地面积：也称总占地面积，是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包括代征用地。
总建筑面积：也叫展开面积，是指建筑物各层水平投影面积的总和。
小区总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。
建筑基底面积：是指建筑物首层面积总和。
使用面积：是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积，在住宅中也称为“居住面积”。
结构面积：指建筑物中各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。
辅助面积：各层中为辅助生产或生活活动所占的净面积总和，如楼梯、走道等。
公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
实用面积：它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
净面积：所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。
计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室、客厅、卫生间、厨房、过道、楼梯、阳台（闭合式按一半计算）、壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。
容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑总面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑总面积+分摊的公用建筑总面积。
开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米~3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40~50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。
建筑密度：也称建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比，它反映的是一定用地范围内的建筑密集程度。
进深：进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
套内面积：套内面积俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。
公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要有两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2. 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
竣工面积：竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。
公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。
共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
销售面积：为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。------商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
征地补偿标准：是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农地用等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准。拆迁补偿标准的调整由市县人民政府公布。我国法律规定各地政府应根据经济发展水平。当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。目前实施的征地补偿标准已超过规定年限的省份如未及时调整，将不予通过用地审查。各类具体的价格补偿标准由区县物价局依据当地经济水平和人均收入水平等情况进行定价。
征地补偿费用项目：
1、 土地补偿费：用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。
2、 青苗补偿费：用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。
3、 附着物补偿费：用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所有人支付的一种补偿费用。
4、 安置补助费：用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。