合同审查-房屋买卖合同审查.doc

合同检察 | 房屋买卖合同检察

合同检察 | 房屋买卖合同检察

风险点一 当事人的主体信息、责任能力、财产处分权限
风险等级：核心
1、买卖双方在签订合同前首先必需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的状况下。
2、还要特别要注意当事人的民事行为能力，我国修订的《民法典》将民事行为能力的责任年龄进行了相应的调整。
应当查检当事人身份信息，检察责任年龄，并对成年当事人的精神状态、婚姻家庭状况和行为能力进行检察。
3、关于存在房屋处于夫妻共有或者家庭共有的状况，要求全部房屋所有权人出具知情同意的授权同意签名。即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证实；
如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证实；如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证实。必要的，如委托中介予以居间交易的，要求中介方对合同当事人的行为能力、处分权限进行调查和责任担保。
风险点二 标的
风险等级：核心
1、要写明房屋物理特征：位置、性质、面积、结构、格局、 装修、设备设施等状况。
2、写明房屋法律特征：产权归属。产权有纠纷的，或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房屋要特别慎重购买。
风险点三 价款支付、 房屋交付、过户条件与期限
风险等级：核心
1、写明总价款、付款方式、付款条件、各种税费、其他费用如何分摊，遇有价格上涨、下跌时如何处理，如何申请贷款。
2、写明交房时间和条件，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。
注意房产的过户时间、条件以及相应的违约责任。“没有罚则对应的义务是无效条款〞，必需针对性的设置违约责任，甚至是惩处性赔偿责任。
风险点四 质量瑕疵担保与保修责任
风险等级：常规
建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、制定、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然确实定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷，开发商仍必需承当质量瑕疵担保责任。
风险点五 合同的依据和参照
风险等级：常规
不限于法律法规，应当参照和引入司法解释、部门规章和规范性文件的相关规定。
《商品房买卖合同》在条款的设置上应当注重参照和引入行政机关制定的相关规定，从而完善和严格合同条款，便于约束开发单位和出卖人履行房地产领域的特定义务。
风险点六 管辖
风险等级：常规
房屋买卖合同纠纷的管辖不是专属管辖，可以约定管辖。
风险点七 合同中止、终止或解除条款
风险等级：核心
明确约定合同中止、终止或解除的条件，上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务，解除权的行使期限，补救措施，合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还等。
风险点八 资金监管条款
风险等级：常规
关于存量房交易尽量进场交易并接受资金监管，或双方另行委托银行进行交易资金监管。