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办公楼物业管理报价方案
一、报价说明
1、鉴于该大厦是一座具有现代化、智能化综合设施的高档写字楼，办公业务的层次较高，需要一个良好的工作环境和整体形象。因此，必须在保证硬件系统正常运行的前提下，将维修、保洁、保安等软件服务定在一个与大厦相配套的层次。为此，我公司拟对该大厦的管理以甲级写字楼的服务标准定位，在此基础上结合海关的实际情况和我公司的综合优势，最大限度地以低档的价格实现上述管理服务工作。
因大厦的设施技术含量较高，运行、维修及设备管理是关键问题，维修运行人员必须具备相应的素质，才能保证正常运转，主要体现在：
(1) 必须有1名或几名对大厦全部的设施设备都熟悉，能对其进行全面控制管理的技术人员，这是大厦硬件之“魂”。
(2) 电工必须有“操作证”；电站值班人员必须有“高压运行操作证”和“电工进网作业许可证”；消防人员中必须有“消防上岗证”。这是安全保障及其责任的需要，也是政府行业管理的规定。
(3) 综合管理人员应有“物管上岗证”，这是政府行业管理部门对高档物业正规化管理的要求。
（4）楼宇自控与消防自控是大厦的神经中枢，牵一发动全局，所以弱电综合运行维修人员必须具备相应的工作经验和电脑操作，还要懂得水、电、消防、电梯等各系统工作环节才能及时准确地判断并处理相关的故障，保证设备综合运行正常。同时，要进行电视接收、通讯线路等其它弱电系统的运行维护。因为技术含量较高，弱电人工成本相应较高。
（5）设备运转和保安消防为24小时工作且必须保证服务及时，因此要保证人员数量。
国贸物业酒店管理公司，完全具备上述条件。我们选派的技术工人及重要岗位人员均从事本职业务5年以上，骨干人员为10年以上物业服务经验的中、高级正式员工。在大厦“开业”初期的交接验收阶段，我们将在人力和技术方面增派工程师、技师全力支援工作的启动。
2、本报价的人工费用中，单独衡量单价虽不能满足我公司实际人工成本的支出，但考虑到大厦综合管理的特性和地理位置及我公司综合人力资源的优势，同时为了双方长期合作，在此以统一管理的方式核算。这样，既有利于人、财、物的综合利用，又能保证整体档次标准和服务质量，同时避免管理责任出现真空。
3、本报价不含业主经营类业务所需的维修、保安、保洁等费用。
4、本报价不含开荒费,工具设备费等一次性开办费用.建议这些费
用由业主控制，根据具体情况决定是否发生，实报实销，以利节
约.
5、本报价费用构成：耗品耗材，人工费，工装费，管理费，税金。
6、考虑到第一年有施工单位保修的因素，维修耗材按最基本用量制
订。
7、关于服务面积及区域：
1）维修保养：面积一一建筑物29700平方米+外围
区域——大厦全部区域
2）保安：面积——建筑物29700平方米+外围
区域——大厦全部区域
3）清洁、绿化：区域面积一一15000平方米
区域一一楼内除客房房间、办公室、2层、3层外的全部区域（含车库、机房、营业厅、屋面等）和室外全部区域。
二、耗材费:
项目
内容
月均费
用
年费用小
计
备注
维修、运行
耗材
灯管、灯泡（不含特种光源）、保险、胶带、药剂、润滑剂、油漆、软化剂、皮带、电线、清洗剂、轴承、龙头、小五金、电门、插座等
26000
312010

清洁耗材
清洁剂、消毒剂、垃圾袋、布巾、腊、光亮剂、卫生纸等
12010
144000

办公、后勤、
保安耗材
文具、纸张、电池、洗工装、
劳保用品等
2010
24000

合计

480000 元

三、人工费（含工资、保险、个人所得税）:
项目
冈位
人
数
月人
均
单价
年费用
小计
备注
综合
管理
经理
1
1500
18000
有物管经理
上岗证
保洁
大厅、卫生间、饮水
间
公共区域
17
650
132600
含领班
绿化、外围、车场、
垃圾管理
3
650
23400
含领班
保安
保安、消防、门禁负
责人（主管）
1
1201
14400
有消防上岗
证
消防及门禁监控运
行
8
1000
96000
懂消防设
备、会消报
警、操作电
脑、确认故
障
保安员（门岗、巡楼、车场、交通、内保）
21
980
246960
含领班

运行
维修
维修保养工程师
1
1400
16800
10年以上经
验
变电站、发电机运行
维修
4
1201
57600
有高压电工
本、入网证
冷冻机房和空调系
统运行维修
4
1100
52800
懂制冷、机
械
热力站运行维修
4
1000
48000
懂水暖、管
道、煤气维
修
弱电、楼宇自控运行、电视系统、通讯线路、值班维修
5
1300
78000
弱电技术5
年以上
水、电、空调维修
6
1201
86400
有操作证
土建装修维护
2
1000
24000

材料员
采购、库管、资料、
统计、考勤、文案等
1
680
8160

合计

903120
元

四、工装费
项目
种类
人数
人均年费
用
费用小
计
备注
保安员
衣、裤、帽、皮鞋、
皮带、大衣（冬夏
双季）
21
1000
21000

消防及
门禁
衣、裤、帽、皮鞋、
（冬夏双季）
9
750
6750

保洁绿化
工作服、软底工作
鞋（冬夏双季）
20
180
3600

运行维修
人员
工作服、绝缘皮鞋或工作鞋（冬夏双季）
26
280
7280

后勤人员
由管理公司承担

合计

38630 元

五、管理费：
2300元/月，计每年27,600元。
六、营业税：
（耗材费+人工费+工装费+管理费）X5.5%
计每年79,714元
七、年物管费总计：
（耗材费+人工费+工装费+管理费+税金）
总计1,529,064元