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设备系统的应急管理处理方案
在设备运行中，常常会因为某些非正常因素造成设备的停用、功能丧失或降低。这些故障除了会危急设备的正常使用，还会危急设备的操作或使用人员的生命安全，如果不能及时正确处理，将会造成客户资产和个人不可挽回的痛苦。因此积极采取积极有效的管理预防措施，杜绝事故的发生。对于已经发生的设备事故要认真分析原因，吸取教训，制定防范措施，避免再发生。
1. 设备故障处理规程
1）故障分类
设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均为故障，凡故障发生时，均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。
重大故障包括：人身伤亡事故；设备故障导致经济损失达人民币万元以上；因故障引起整个大楼停水、停电、停气；发生火灾等。
除上述重大故障外，其它为一般故障。
2）重大故障处理职责
凡发生重大故障，由值班人员立刻报告相关领导并按相关应急处理程序采取措施，接报告后应立即到现场指挥故障处理。
对于一般故障，可授权值班负责人处理。
2. 故障处理通则
1）发生故障时，值班员应立即处理，一般故障应先汇报后处理，事后作好记录。重大故障应一面处理，一面汇报，无法处理的应尽快报告主管。
2）根据表计的指示和设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危及人员及设备安全的因素。
3）最迅速地恢复设备（设施）至正常运行状态。
4）处理故障必须迅速、正确、果断、镇静，不得违反安全规程。
5）工程主管是处理故障的全面领导人，负责调动、安排有关人员采取相关措施。
6）对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部分和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场安全措施作好。
7）发生故障应仔细注意表计和信号的指示，并记录操作的时间和故障现象。
8）处理完毕后，由专业技术人员对故障原因进行分析取证，查明故障产生的原因、形成机理、同类故障产生的原因及规律以及预防措施等。
9）查清故障原因、分清责任后，对责任人进行处罚和教育，同时制定防范措施。
10）故障处理的全过程应以书面文件的形式作如实详细的记录，待处理完毕以后，连同其他文件存入设备技术档案。
3. 发生火警处理规程
工业园区发生火警时，要做到忙而不乱，及时报警，并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。
1）火灾报警程序
a. 发现火警时，立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警，也可启动手动报警器，使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。
b. 用电话报警时，必须讲清下列事项：火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。
2）接到报警后的处理办法
a. 消防监控室接到报警信号后，利用对讲机通知巡逻保安员立刻前往火警现场。如属火警误报，应通知消防监控室复位；如证实火警，应立即通知消防监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救，并利用现有设施进行灭火。如火警严重，在组织前期扑救的同时向119报警。
b. 消防监控室利用消防广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；使电梯降至首层；切除火灾区域电源，准备启动应急电源；启动相关防、排烟风机、消防泵。
c. 工程部主管到现场指挥灭火，物业部其他人员要立即到现场参与灭火，设备值班人员则坚守岗位，随时听从指挥。
d. 派人到大楼门引导消防队进入火场，指示消防栓位置。
4. 电梯困人救援规程
1）电梯故障，应由电梯工解救被困乘客。
2）轿顶操作放人程序
a. 确认故障电梯号及该电梯所停层数（如N层），并通知乘客“救援在进行中”
b. 到停层的上一层（N+1层），用△形钥匙打开该电梯的厅门。
们进入轿厢顶，将“检修开关”转到“检修”位置；注意：“检修开关”未转到“检修”位置时不得关厅门，以免电梯突然运行。
d. 关上厅门，按“上行”或“下行”按钮，将电梯轿厢在最近楼层平层。
e. 将“门机开关”打开，用手盘动门机将门推开放人。
匚放人完毕，将“检修开关”转回正常位置。注意：此时要保持厅门为打开状态。
g.将“门机开关”复位，关好厅门。
3）机房操作手动放人程序
a. 如轿厢门处于半关闭状态，则应先将其完全关闭。
b. 利用电梯对讲或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌。
们进入机房，关闭该故障电梯的电源总开关。
d. 插入松抱闸手柄，并小心将抱闸撬开。
e. 根据负载情况盘动飞轮，使电梯降（或升）至最近一层门为止（由钢丝绳上油漆标志确定）。
匚打开厅门及轿厢门放出乘客。
g. 用手把门关好。
h. 确认所有楼层电梯门锁好。
i维持电梯电源切断状态。
j放人完毕通知电梯维修工作进一步检查。
5. 供电电源停电故障处理规程
电源故障分以下几种情况处理：
1）在接到供电部门发出的停电通知后，工程部通知相关部门，应在一小时内通知各单位。
2）正常情况下的倒闸操作，提前一天发出停电通知。
3）大楼内故障引起供电回路停电，应在排除故障后恢复送电。
4）如设备或线路的电气联络部分发热、发红，不能继续并继续观察，采取相应措施。
5）低压配电盘母线、运行时，应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷，如因大楼及其引出线故障时，应将故障段母线隔离，然后设法对未受影响的部分恢复送电。
6. 停水及故障处理规程
1）在接到自来水公司发出的停水通知后，工程部通知相关部门，应在一小时内通知各单位。
2）若安排水池清洗，公司应提前三天以书面形式发出通告，通告内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。
3）给排水设备故障一般处理程序
a. 供水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。
b. 排污泵出现故障时，应迅速抢修，若一时不能修复，应准备临时借用设备。
c. 若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水，值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门，及时通知有关人员抢修。
d. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即组织人员疏通。
7. 喷淋头被撞断处理规程
1）关掉该层或该区喷淋总阀，打开放水阀放完水后维修。
2）在重要位置，可以用软管把水接到洗手间或排水沟内。
3）在阀门关不严的情况下，带水操作，必要时可以关闭上一级总阀。
8. 系统保养
1）系统保养的概念
按工业园物业内部不同的专业设备系统的技术要求，在设定周期的时间内，对系统内设备的基本单元进行技术保养和清洁卫生，确保每一个单元设备和系统处在良好的运行状态。
2）供配电系统保养项目
（1）月度维护保养项目
A检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯。
B检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明。
C发电机：机身清洁除尘、检查各螺丝无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池、启动机组运行十分钟、停机后检查有无漏水漏油。
（2）季度维护保养项目。
A、各层配电母线槽接头：检测运行温度。
B、外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。
C、喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘。
D、公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。
E、清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度。
F、高压配电房：检查清洁直流屏、电池。
G、地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。
（3）半年维护保养项目
A、各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按纽、各接线有无损坏和过载过热。动力箱电缆T接和母线插接箱接，电源开关接有无过载过热。
B、低压配电房电柜：检测母排接、电缆接、开关接运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘。
4）年度维护保养项目。
A、变压器房：紧固各接螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘。
B、高压配电房：配电柜除尘、检查小车接螺丝、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸。
C、低压配电房电柜：母排和电缆接、电容器接、避雷器瓷瓶连线、熔断器接、开关等接除尘紧线、试验开关分合闸。
D、搂层配电房电源插接开关箱：除尘紧线。
E、各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力箱T接和总电源开关接有无过载过热、清扫电箱内灰尘、接除尘紧线。
F、高压配电房：直流屏电池架除锈油漆。
G、发电机：控制电箱和开关电箱接除尘紧线、机架除锈油漆、机座防震弹簧打黄油。
H、地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接和电支机接紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆。
I、建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆。
J、天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆。
K、外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆。
3) 消防系统保养项目
(1 )月度维护保养项目
A、消防栓泵和喷淋泵：手/自动运行、消防中心启动、返回信号、记录启/停压力、主备电源投入。
B、湿式报警阀：响水力警铃、报警返回信号、记录压力。
C、加压排烟风机：手动运行、消防中心启动、返回信号、机前风阀自动开启、主备电源投入。
D、减压阀和雨淋阀：检查记录上端、下端压力，调校偏差的下端压力。
E、各层手动报警按钮和消防箱封条和配置：检查报警按钮玻璃、消防箱封条、无封条消防箱配置并补齐贴封条。
F、防火卷闸：手动运行下降上升、消防中心启动下降、下降返回信号、运行状况。
G、BTN气体灭系统：检查电源指示、系统运行、气瓶压力。
H、消防主机、联动柜和广播柜：自动检测、列表打印检查和记录被封闭烟感号码和原因、测试按钮灯和信号灯、测试啧克风、备用电源测试。
I、滤毒室人力风机：人力和电动启动风机运行状况
（2）季度维护保养项目
A、消防栓泵和喷淋泵：控制电箱检查和清洁除尘、清洁水泵设备。主泵故障自动转换。
B、加压排烟风机：控制电箱检查和清洁除尘、机前风阀加润滑油、清洁风机房和设备。
C、BTN气体灭系统、减压阀房和煤气房：清洁BTN房和设备卫生。
D、防火卷闸：控制电箱检查和清洁除尘、卷闸电机清洁除尘、检查运行有无异响、调校限位位置。
E、滤毒室人力风机：控制电箱检查和清洁除尘、清洁机房和设备。
F、消防中心设备：控制柜检查和清洁除尘、清洁设备卫生。
（3）半年维护保养项目
A、BTN气体灭系统模拟测试：控制电箱清洁除尘、1区报警响警钟、2区报警响警笛亮闪灯、延时灯亮及延时间启动、易熔片信号灯亮、瓶头阀动作、主机模拟盘显示、消防中心显示、备用电池手动试验、烟感开路故障测试。
B、各层端子箱：控制电箱检查和清洁除尘。
C、消防栓泵和喷淋泵、加压排烟风机和滤毒室人力风机：轴承加润滑油、打黄油、检查轴承运行有无异响。
D、设备层消防闸阀螺杆打黄油。
E、消防指令电梯回降：消防中心控制电梯已回降。
F、各层送风排烟阀和防火阀：消防中心控制打开、返回信号。
G、各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。
H、联动部分功能测试：各层停非消防电、报警按钮、警铃、消防电话和消防广播。检测备用电源。
I、消防栓试验、感烟、感温探测器抽查测试：测试探测器、消防喷淋管末端排水。观察消防中心返回信号。
J、消防管井：检查管井管道、打扫卫生。
皿自动报警主机的自检，检测市电、备用电情况。
(4) 年度维护保养项目
A、各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。
B、各层消防栓箱：箱内清洁除尘，卷盘排水试压。水带腐烂程度，接扣、水枪、闸阀完好。
C、消防栓泵和喷淋泵：控制箱接线紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻，水泵密封处理。
D、加压排烟风机：控制箱接线紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻、检查调校皮带。
E、BTN气体灭系统：控制箱接线紧线。主机测试。检查市电、备用电。
F、防火卷闸：控制箱接线紧线、卷闸电机接紧线、调校链条 加润滑油。
G、各层端子箱：控制电箱检查线路、紧线。
H、消防中心设备：控制柜检查、紧线。检查各种指示灯、按扭。
I、消防栓泵和喷淋泵、消防设备减压阀：清洗Y隔滤网。
4) 中控维护BAS、CCTV、综合布线系统保养项目
(1) 月度维护保养项目
入、自控电脑：检查打印机、UPS电源、网卡接、线路、清洁除尘。
B、模拟屏：检查指示灯、稳压电源、点阵模块线路、风鸣器、清洁除尘。
C、CCTV矩阵切换器：检查线路接、清洁除尘。
D、NCU网络转换器：检查线路接、清洁除尘。
E、CCTV稳压电源：检查电源线路接、清洁除尘。
F、四像分屏器：检查线路接、清洁除尘。
G、监视屏：检查线路接、清洁除尘。
H、录象机：检查线路接、清洁除尘。
(2) 季度维护保养项目
电梯轿箱摄像头：检查线路接、除尘、调校。
（3）半年维护保养项目
A、监控室设备：全面检查和除尘紧线（电脑、模拟屏、CCTV矩阵切换器、NCU网络转换器、CCTV稳压电源、四像分屏器、监视屏、录像机）。
B、电梯轿箱监控箱：检查线路、除尘。
（4）年度维护保养
A、电脑：备份数据。
B、各层红外线报警感应器：检查线路；检查距离、微波和红外感应力；清洁除尘。
C、楼层的自控控制箱：检查各类开关、接触器、继电器、线路绝缘情况;紧线、清洁除尘。
D、各楼层新风机和风柜机电动阀：检查电源线路、调校定位；检修阀芯漏水。
E、各楼层层间总阀：检查线路、开关一次。
F、各楼层DDC自控盘：检查线路、接、继电器、基本模块、扩展模块变压器；清洁除尘。
G、送风和回水探头；主机房进水和出水探头：检查线路、接。
H、送风、回风和回水探头：检查线路、接。
I、CCTV摄像枪：检查线路接、调整涉嫌枪焦距定位、清洁除尘。
J、监控室CCTV稳压电源：检查内部线路接、检测功能运行状况、全面清洁除尘。
K、红外线报警感应器电源箱：检查线路、电源变压器、
5）空调系统维修保养项目
（1）月度维护保养项目
A、各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。
B、各层排风机：检查风机运行状况。
C、空调机房送风和排风机：检查运行状况。
D、空调机房和电房：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打扫卫生。
E、检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀。
（2）季度维护保养项目。
A、主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。
B、空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油
C、冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。
D、各层新风机和风柜机房：新风机风柜）打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机风柜）房。
E、各层公共盘管风机：检查风、电动阀、清洗尘网。
F、车间盘管风机：清洗尘网。
G、主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。
H、主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接运行温度、检测开关接运行温度。
I、空调机房送风机和排风机：清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。
J、冷却塔：清洁管道、冷却塔平台、调校水位控制器、电柜清洁除尘。
K、各层新风机和风柜机房：控制箱清洁除尘。
（3）半年维护保养项目。
A、空调管井：检查管井管道、打扫卫生。
B、各层排风机：检查风道、风机轴承运行有无异响、调校风百叶。
（4）年度维护保养项目
A、空调系统：更换冷冻水和冷却水。
B、主机房和机房：闸阀螺杆打黄油。
C、主机房和机房：修补设备保温层。
D、主机房、机房和冷却塔：控制箱、水泵电机和冷却塔电机接紧线。
E、主机房电房：控制箱接线紧线。
F、空调机房送风机和排风机：控制箱接线紧线、电机紧线检测运行电流、
检查调校皮带。
G、各层新风机和风柜机房：设备除锈油漆。
H、各层新风机和风柜机房：修补设备保温层。
I、空调分体机：压缩机、开关箱除尘紧线、清洁翅片、打扫室外室内机、检测运行状况。
J、各层新风机和风柜机房：电柜电机紧线、检查控制线路、检查调校皮带。
K、各层公共盘管风机：清洁除尘、开关紧线、检查电机、轴承。
L、各层排风机：控制箱接线紧线、检测运行电流。
M、主机房：清洗Y隔滤网。
N、冷却塔：更换冷却塔减速箱机油。
O、机房：设备除锈油漆。
P、膨胀水箱：设备除锈油漆。
Q、冷却塔：设备除锈油漆。
R、主机房、电房、送风机和排风机：设备除锈和地面油漆
S、各层新风机和风柜机房：清洗翅片。
6) 给排水系统保养项目
(1) 月度维护保养项目
A、卫生间和茶水间的公共设施：检修天花板、洗手盆、小便器、蹲厕、座厕、水龙头、洗手液盒、纸卷盒、干手器、开水器。
B、给排水泵：检查手动/自动运行状况、工作指示灯、水泵密封、减速箱油位、泵房照明。
C、记录减压阀压力：上端压力、下端压力、调校偏差的下端压力。
D、调整水龙头、手动冲洗阀的出水量。
(2) 季度维护保养项目
A、给排水泵：清洁管道、泵房、控制电箱、测试水泵故障自动转换、检查泵房和设备是否完好。
B、减压阀：清洁管道、检查泵房和设备是否完好。
(3) 半年维护保养项目
A、给排水泵：检查水泵轴承运行有无异响、测试电源故障、水泵故障、水位溢流中控室报警显示。
B、设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。
C、粪池：粪池、管道和阀门除锈油漆。
D、设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。
E、设备层：给排水闸阀螺杆加润滑油。
（4）年度维护保养项目
A、给排水泵：控制箱接线紧线、电机紧线、检测运行电流。
B、减压阀：清洗减压阀Y隔滤网。
C、给排水泵：水泵轴承打黄油。
D、水泵、减压阀和管道除锈油漆
E、给排水设备：水泵、管道、阀门除锈刷油漆
7）土、木工维护保养项目
（1）月度维护保养项目
A、各层走火梯和前室防火门：闭门器、门锁、标志牌、门把、门铰等。
B、各层卫生间和厕所门：球锁、标志牌、门磁吸、门销、门铰等。
（2）季度维护保养项目
A、各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。
B、各层茶水间木门。球锁、门铰等。
C、各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。
D、各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。
E、各层茶水间木门。球锁、门铰等。
F、各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。
（3）半年维护保养项目
A、修补天面、设备层墙壁和地面。
B、修补各层卫生间地面和瓷片。
C、修补各层楼梯间地面和墙壁。
D、修补各层楼层梯墙壁、地面和步级。
E、修补地下室各层墙壁和地面。
F、修补各层走火楼梯扶手油漆。
(4) 年度维护保养项目
外墙活动窗：检查窗锁、导轨、连杆、密封胶、紧固定位螺丝、清洁窗框灰尘、加润滑剂。